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title: "Eigentümer in Friedrichshain-Kreuzberg: 11 Milieuschutzgebiete und wer was genehmigt"
url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-friedrichshain-kreuzberg"
description: "11 Milieuschutzgebiete, Umwandlung nur mit Genehmigung, Zweckentfremdung: Was Eigentümer in Friedrichshain-Kreuzberg wissen müssen, mit Zahlen und Ämtern."
publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)"
author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers"
published: "2026-09-27"
reviewed: "2026-09-27"
language: "de"
cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Eigentümer in Friedrichshain-Kreuzberg: 11 Milieuschutzgebiete und wer was genehmigt“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-friedrichshain-kreuzberg, Stand 27.09.2026"
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# Eigentümer in Friedrichshain-Kreuzberg: 11 Milieuschutzgebiete und wer was genehmigt

Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Eigentümer in Friedrichshain-Kreuzberg: 11 Milieuschutzgebiete und wer was genehmigt](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-friedrichshain-kreuzberg) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 27.09.2026

**Kurz gesagt:** Friedrichshain-Kreuzberg ist ein Altbau- und WEG-Bezirk: Zum Zensus 2022 lagen gut die Hälfte der rund 157.600 Wohnungen in Häusern von vor 1919 und rund ein Viertel in Häusern von Eigentümergemeinschaften. Im Bezirk gelten elf soziale Erhaltungsgebiete; dort brauchen Änderung, Rückbau und Nutzungsänderung von Gebäuden eine Genehmigung, ebenso die Aufteilung in Eigentumswohnungen, auch bei kleineren Häusern. Zuständig ist die Gruppe Erhaltungsgebiete im Stadtentwicklungsamt, Yorckstraße 4–11. Für Leerstand und Ferienwohnungen ist das Wohnungsamt, Frankfurter Allee 35/37, zuständig.

Wer in Friedrichshain-Kreuzberg eine Eigentumswohnung oder ein Mietshaus besitzt, trifft auf besonders viele Genehmigungspflichten: elf soziale Erhaltungsgebiete, Regeln für die Aufteilung in Eigentumswohnungen und das [Zweckentfremdungsverbot](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/zweckentfremdungsverbot-berlin). Wer eine davon übersieht, riskiert einen Baustopp, eine Aufteilung, die wieder gelöscht werden kann, oder ein Bußgeld. Diese Seite zeigt die Zahlen des Bezirks, die Gebiete mit Namen und welches Amt wofür zuständig ist. Die Regeln für ganz Berlin fasst der [Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden) zusammen. Stand der Angaben: 27.09.2026.

## Friedrichshain-Kreuzberg in Zahlen

Der Anteil der Altbauwohnungen ist doppelt so hoch wie in Berlin insgesamt, und die meisten Wohnungen liegen in großen Häusern. Zum Zensusstichtag 15.05.2022 gab es rund 157.600 Wohnungen:

| Kennzahl (Zensus 2022) | Bezirk | Berlin |
| --- | --- | --- |
| Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum | rund 157.600 | 2.018.831 |
| in Häusern einer [WEG](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg) | 25,2 % | 18,4 % |
| in Gebäuden von vor 1919 | 52,2 % | 25,8 % |
| in Häusern mit 13 und mehr Wohnungen | 70,3 % | 48,8 % |
| vom Eigentümer selbst bewohnt (aller Wohnungen) | 8,4 % | 15,4 % |
| leer stehend | 2,0 % | 2,0 % |

Die Bezirkswerte sind eigene Summen aus den acht Bezirksregionen des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg; die Tabellen sind laut Amt wegen der Geheimhaltung nicht exakt additiv. Zu Wohnzwecken vermietet waren 89,5 % der Wohnungen, vom Eigentümer selbst bewohnt 13.220.

Die Zahlen zeigen: Die meisten Eigentumswohnungen im Bezirk sind vermietet, und Mietrecht und Milieuschutz treffen hier oft zusammen. Die durchschnittliche Bestandsmiete lag je Bezirksregion zwischen 6,98 €/m² (Nördliche Luisenstadt) und 9,28 €/m² (Frankfurter Allee Süd), Berlin 7,67 €/m²; das ist keine Mietspiegel- und keine Angebotsmiete. Alle zwölf Bezirke im Vergleich zeigt die Karte auf der Seite [Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin).

## Milieuschutz: die 11 sozialen Erhaltungsgebiete im Bezirk

Im Bezirk gelten elf soziale Erhaltungsgebiete, fünf in Friedrichshain und sechs in Kreuzberg (Straßenliste der Senatsverwaltung, Stand 21.02.2026):

| Gebiet | Ortsteil | letzte Verord­nung |
| --- | --- | --- |
| Boxhagener Platz | Friedrichs­hain | 30.03.2021 (vergrößert) |
| Peters­burger Straße | Friedrichs­hain | 12.11.2013 |
| Stralauer Kiez | Friedrichs­hain | 2019 |
| Samariter­viertel | Friedrichs­hain | 2021 |
| Weberwiese* | Friedrichs­hain | 22.02.2022 |
| Bergmann­straße-Nord | Kreuz­berg | 22.02.2022 |
| Chamisso­platz | Kreuz­berg | 23.04.2024 |
| Graefestraße* | Kreuz­berg | 22.02.2022 |
| Hornstraße | Kreuz­berg | erweitert 09.12.2025 |
| Kreuzberg-Nord | Kreuz­berg | erweitert 02.12.2025 |
| Luisenstadt* | Kreuz­berg | 20.04.2023 |

\* zugleich städtebauliches Erhaltungsgebiet: Dort braucht auch die Errichtung baulicher Anlagen eine Genehmigung (§ 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB). In der Luisenstadt weichen die Grenzen des sozialen und des städtebaulichen Gebiets seit 2023 voneinander ab; die Genehmigungspflicht für die Errichtung gilt dort nur innerhalb der städtebaulichen Grenze.

Weil Hornstraße und Kreuzberg-Nord zuletzt erweitert wurden, prüfen Sie Ihre Adresse über die Adressabfrage „Mein Xhain“ des Bezirksamts. Ein Teil von Kreuzberg-Nord, die Südliche Friedrichstadt, ist seit 2011 zusätzlich förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet; Einzelheiten nennt die Gebietsseite des Bezirksamts. Was in allen Berliner Gebieten genehmigt wird, erklärt der Beitrag [Milieuschutz in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/milieuschutz-berlin-erhaltungsgebiete).

## Bauen im Milieuschutzgebiet: So läuft die Genehmigung

Genehmigungspflichtig sind nach § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB „der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen“, laut Bezirksamt auch dann, wenn die Maßnahme nach der Bauordnung für Berlin verfahrensfrei ist. Reine Instandsetzung und Instandhaltung sind nicht genehmigungspflichtig.

1. **Adresse prüfen:** über „Mein Xhain“ oder die Straßenliste der Senatsverwaltung.
2. **Maßnahme einordnen:** Die Pflicht gilt für Grundstücks- und Wohnungseigentümer, auch für leer stehende Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken genutzte Gebäude.
3. **Antrag stellen:** Hauptformular per E-Mail an erhaltungsgebiete@ba-fk.berlin.de, mit Anlagen 1 und 2 bei Maßnahmen in Wohnungen, Anlage 3 bei energetischer Sanierung, Beiblättern für Balkon und Aufzug.
4. **Erörterung:** Vor der Entscheidung erörtert das Amt die erheblichen Tatsachen mit dem Eigentümer (§ 173 Abs. 3 BauGB).
5. **Erst nach der Genehmigung bauen:** Sonst drohen laut Bezirksamt Baueinstellung oder Rückbau; wer ohne Genehmigung rückbaut oder ändert, riskiert außerdem eine Geldbuße bis 30.000 € (§ 213 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 3 BauGB).

Zu erteilen ist die Genehmigung unter anderem, wenn die Änderung „der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient“ (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB). Die Genehmigungskriterien der Senatsverwaltung erklärt der Milieuschutz-Beitrag.

## Aufteilen in Eigentumswohnungen: zwei Genehmigungen

Ganz Berlin ist Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Wer ein Haus in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht deshalb je nach Größe und Lage eine von zwei Genehmigungen:

| Haus | Genehmigung nötig nach |
| --- | --- |
| bestehendes Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen | § 250 BauGB und Berliner Verordnung vom 11.11.2025, gilt bis 31.12.2030 |
| bis fünf Wohnungen im Milieuschutz­gebiet | Umwandlungs­verordnung 2025 (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB), gilt bis 12.03.2030 |
| bis fünf Wohnungen außerhalb | keine dieser Genehmigungen |

Antrag beim Planungsamt des Bezirks (§ 2 der Verordnung), hier bei der Gruppe Erhaltungsgebiete. Nach § 250 Abs. 3 BauGB ist die Genehmigung zu erteilen, wenn

1. für Miterben oder Vermächtnisnehmer aufgeteilt werden soll,
2. an Familienangehörige zur eigenen Nutzung verkauft werden soll,
3. an mindestens zwei Drittel der Mieter zur eigenen Nutzung verkauft werden soll,
4. ein Absehen von der Aufteilung auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls nicht mehr zumutbar ist oder
5. vorgemerkte Ansprüche Dritter sonst nicht erfüllt werden können.

Ohne Genehmigung trägt das Grundbuchamt die Aufteilung nicht ein (§ 250 Abs. 5 BauGB). Wer trotz vorläufiger Untersagung wegen einer geplanten Erhaltungsverordnung aufteilt, riskiert, dass die Teilung gelöscht wird (BGH, Urteil vom 20.12.2024, V ZR 277/23, ein Berliner Fall). Zur Einordnung: 2021 wurden berlinweit 28.783 Wohnungen umgewandelt, 2024 noch 1.552 (Senatsverwaltung). Mehr dazu: [Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/umwandlung-eigentumswohnung-berlin).

## Verkauf im Milieuschutzgebiet: Vorkaufsrecht und Negativzeugnis

Beim Verkauf eines Grundstücks im Erhaltungsgebiet steht dem Bezirk ein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Friedrichshain-Kreuzberg hat 2016 beschlossen, bei Grundstücksverkäufen in seinen sozialen Erhaltungsgebieten die Ausübung zu prüfen, und 2020 einen weiteren Beschluss dazu gefasst.

Die Grenze zog ein Verfahren aus diesem Bezirk: Das Bundesverwaltungsgericht entschied, dass das Vorkaufsrecht nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen ist, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen der Erhaltungssatzung bebaut ist und genutzt wird; das Gesetz verlangt zusätzlich, dass eine darauf errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist.

Maßgeblich sind nach dem Urteil die tatsächlichen Verhältnisse, nicht befürchtete künftige Entwicklungen (BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, 4 C 1.20). Eine Änderung von § 26 BauGB ist geplant; am 27.09.2026 galt der Wortlaut unverändert.

Für Verkäufer wichtig:

1. **Eigentumswohnung:** Beim Kauf einer bereits aufgeteilten Wohnung besteht kein Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 BauGB).
2. **Frist:** Der Bezirk kann das Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB).
3. **Negativzeugnis:** Das Grundbuchamt trägt den Käufer nur ein, wenn Nichtausübung oder Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist; das Zeugnis stellt der Bezirk auf Antrag aus (§ 28 Abs. 1 BauGB). Den Antrag schicken Sie mit dem Kaufvertrag an vorkaufsrecht@ba-fk.berlin.de.

## Leerstand und Ferienwohnung: das Zweckentfremdungsverbot

In Berlin gilt seit dem 01.05.2014 das Zweckentfremdungsverbot. Wohnraum darf nur noch drei Monate leer stehen statt früher sechs. Wer eine Wohnung länger leer lassen oder als Ferienwohnung vermieten will, braucht eine Genehmigung; Ferienwohnungen brauchen zudem eine Registriernummer. Seit dem 17.06.2026 gilt das Vierte Änderungsgesetz; neue Registriernummern werden derzeit nicht vergeben (Senatsverwaltung, Stand 27.09.2026).

Zuständig ist das Wohnungsamt des Bezirks, in dem die Wohnung liegt:

- **Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Wohnungsamt:** Frankfurter Allee 35/37, 10247 Berlin
- **Post:** Postfach 35 07 01, 10216 Berlin
- **Kontakt:** Tel. (030) 90298 2979, zweckentfremdung@ba-fk.berlin.de

Die Gebühren sind berlinweit gleich:

| Leistung | Gebühr |
| --- | --- |
| Genehmigung der Zweckentfremdung | 225,00 € je Wohneinheit |
| Genehmigung des Leerstands | 77,00 bis 693,00 € je Antrag |
| Negativattest | 77,00 bis 231,00 € |

Beachten Sie aktuelle Hinweise auf der Seite des Wohnungsamts. Liegt die Wohnung zusätzlich in einem der elf Milieuschutzgebiete, ist eine Nutzungsänderung auch dort genehmigungspflichtig. Zum Zensusstichtag standen im Bezirk 3.180 Wohnungen leer, 854 davon seit mindestens zwölf Monaten; das sagt nichts darüber, ob ein Leerstand erlaubt war.

## Miete im Bezirk: Wohnlage, Mietpreisbremse, Mietpreisüberhöhung

Für Mieterhöhungen und Neuvermietung gilt der [Berliner Mietspiegel 2026](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietspiegel-berlin-2026). Er ist qualifiziert (§ 558d BGB), gilt seit dem 28.05.2026 mit Datenstichtag 01.09.2025; die Orientierungshilfe zur Einordnung in der Spanne gehört nicht zum qualifizierten Teil. Eine Gerichtsentscheidung zum Mietspiegel 2026 ist nicht bekannt (Stand 26.09.2026). Anzupassen ist er zwei Jahre nach dem Stichtag, neu zu erstellen nach vier Jahren (§ 558d Abs. 2 BGB).

Die Wohnlage richtet sich nach der Adresse, nicht nach dem Bezirk. Im Straßenverzeichnis kommen alle drei Wohnlagen vor:

| Adresse | Wohnlage |
| --- | --- |
| Chamissoplatz, Simon-Dach-Straße | gut |
| Graefestraße | mittel |
| Bergmannstraße 1–23 / 25–72 / 88–112 | mittel / gut / mittel |
| Oranienstraße, Adalbertstraße, Skalitzer Straße | einfach |

Eine Besonderheit des Bezirks: Friedrichshainer Adressen tragen im Straßenverzeichnis den Gebietsstand „O“, Kreuzberger „W“. Für Wohnungen, die 1973 bis 1990 bezugsfertig wurden, gilt deshalb eine andere Spalte der Tabelle.

Die [Mietpreisbremse in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietpreisbremse-berlin) gilt in der ganzen Stadt.

Davon zu trennen ist die Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG: Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt; unangemessen hoch sind Entgelte, die „infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen“ (§ 5 Abs. 1 und 2 WiStG). Die Geldbuße reicht bis 50.000 € (§ 5 Abs. 3 WiStG). Hinweise nimmt das Wohnungsamt unter mietwucher@ba-fk.berlin.de entgegen.

## Ämter in Friedrichshain-Kreuzberg auf einen Blick

**Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, Gruppe Erhaltungsgebiete**, Yorckstraße 4–11, 10965 Berlin:

- **Bauen im Milieuschutzgebiet, Aufteilung in Eigentumswohnungen:** erhaltungsgebiete@ba-fk.berlin.de, Tel. (030) 90298-2571, Sprechzeit Dienstag 9–12 Uhr und nach Vereinbarung
- **Umwandlung, Sachbearbeitung:** Tel. (030) 90298-2568, Sprechzeit dienstags 9–12 Uhr
- **Vorkaufsrecht, Negativzeugnis:** vorkaufsrecht@ba-fk.berlin.de

**Wohnungsamt**, Frankfurter Allee 35/37, 10247 Berlin, Postanschrift Postfach 35 07 01, 10216 Berlin:

- **Zweckentfremdung, Leerstand, Ferienwohnung:** Tel. (030) 90298 2979, zweckentfremdung@ba-fk.berlin.de
- **Mietpreisüberhöhung:** mietwucher@ba-fk.berlin.de

Das Stadtentwicklungsamt selbst erreichen Sie ebenfalls in der Yorckstraße 4–11, Tel. (030) 90298-2229. Für Fragen zur Planung allgemein gibt es die Adresse stadtplanung@ba-fk.berlin.de.

Mieter in den Erhaltungsgebieten können sich kostenlos bei der asum GmbH beraten lassen, die im Auftrag des Bezirksamts tätig ist.

Welche Unterlagen ein Antrag braucht, steht auf der Seite „Für Antragsteller*innen“ des Bezirksamts; dort liegen auch die Formulare und die Genehmigungskriterien der Senatsverwaltung als PDF. Im Zweifel klären Sie das Vorhaben vorab in der Sprechzeit, bevor Sie Handwerker beauftragen.

## Hausverwaltung in Friedrichshain-Kreuzberg: worauf Eigentümer achten

Gut ein Viertel der Wohnungen im Bezirk liegt in WEG-Häusern, und elf Erhaltungsgebiete machen viele Maßnahmen genehmigungspflichtig. Für die Wahl der Verwaltung helfen diese Prüffragen:

1. **Erfahrung mit Genehmigungen:** Hat die Verwaltung schon Anträge bei der Gruppe Erhaltungsgebiete gestellt, und kennt sie die Regeln zur Aufteilung?
2. **Kosten:** Welche Leistungen sind im Preis enthalten, welche kosten extra? Womit Sie rechnen müssen, zeigt [Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-kosten-berlin)
3. **Laufzeit:** Die Bestellung „kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre“ (§ 26 Abs. 2 WEG).
4. **Wechsel:** „Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.“ (§ 26 Abs. 3 WEG)

Sind Sie [mit Ihrer WEG-Verwaltung unzufrieden](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/unzufrieden-mit-weg-verwaltung), zeigt die Seite, wie Sie Schritt für Schritt vorgehen; den Wechsel selbst erklärt [Hausverwaltung abwählen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-abwaehlen). Vorlagen dazu: [Beschluss zur Abberufung und Neubestellung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/beschluss-abberufung-neubestellung-verwaltung) und [Verlangen auf Einberufung einer Eigentümerversammlung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/verlangen-einberufung-eigentuemerversammlung).

A1 Asset One, Herausgeber dieses Ratgebers, hat seinen Hauptsitz im Bezirk:

- **Hauptsitz Kreuzberg:** Skalitzer Straße 34, 10999 Berlin (die Adresse liegt selbst im Erhaltungsgebiet Luisenstadt)

Weitere Standorte in Berlin sind das Büro West (Pestalozzistraße 78, 10627 Berlin) und das Büro Nord (Am Borsigturm 13, 13507 Berlin). Wenn Sie eine Verwaltung für Ihre Eigentümergemeinschaft, Ihr Mietshaus oder Ihre vermietete Wohnung in Friedrichshain-Kreuzberg suchen, erreichen Sie das Team über das [Kontaktformular](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt). Weitere Bezirke haben eigene Seiten, etwa [Eigentümer in Mitte](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-mitte), [Eigentümer in Pankow](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-pankow), [Eigentümer in Lichtenberg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-lichtenberg), [Eigentümer in Treptow-Köpenick](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-treptow-koepenick), [Eigentümer in Neukölln](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-neukoelln) und [Eigentümer in Tempelhof-Schöneberg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-tempelhof-schoeneberg).

## Häufige Fragen

### Wie viele Milieuschutzgebiete gibt es in Friedrichshain-Kreuzberg?

Elf soziale Erhaltungsgebiete: Boxhagener Platz, Petersburger Straße, Stralauer Kiez, Samariterviertel und Weberwiese in Friedrichshain; Bergmannstraße-Nord, Chamissoplatz, Graefestraße, Hornstraße, Kreuzberg-Nord und Luisenstadt in Kreuzberg (Straßenliste der Senatsverwaltung, Stand 21.02.2026, und Bezirksamt).

### Wie finde ich heraus, ob mein Haus im Milieuschutzgebiet liegt?

Über die Adressabfrage „Mein Xhain“ des Bezirksamts oder die Straßenliste der Senatsverwaltung. Weil Kreuzberg-Nord und Hornstraße 2025/2026 erweitert wurden, nutzen Sie am besten die aktuelle Karte des Bezirks.

### Darf ich mein Mehrfamilienhaus in Kreuzberg in Eigentumswohnungen aufteilen?

Bei mehr als fünf Wohnungen nur mit Genehmigung nach § 250 BauGB; sie ist zu erteilen, wenn ein gesetzlicher Fall vorliegt, etwa Erbteilung oder Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieter zur eigenen Nutzung. Kleinere Häuser im Milieuschutzgebiet brauchen eine Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung 2025 (gilt bis 12.03.2030); sie ist unter anderem bei Erbteilung zu erteilen oder wenn sich der Eigentümer verpflichtet, sieben Jahre lang nur an die Mieter zu verkaufen (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2 und 6 BauGB). Antrag: Stadtentwicklungsamt, Gruppe Erhaltungsgebiete.

### Wer ist in Friedrichshain-Kreuzberg für Zweckentfremdung zuständig?

Das Wohnungsamt des Bezirksamts, Frankfurter Allee 35/37, 10247 Berlin, Tel. (030) 90298 2979, zweckentfremdung@ba-fk.berlin.de.

### Kann der Bezirk beim Verkauf meines Hauses das Vorkaufsrecht ausüben?

In Milieuschutzgebieten steht dem Bezirk beim Kauf von Grundstücken ein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Es ist aber ausgeschlossen, wenn das Grundstück den Zielen der Erhaltungsverordnung entsprechend bebaut ist und genutzt wird (§ 26 Nr. 4 BauGB; BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, 4 C 1.20, ein Verfahren aus diesem Bezirk). Beim Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung besteht kein Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 BauGB). Das Negativzeugnis für das Grundbuchamt beantragen Sie mit Kaufvertrag per E-Mail an vorkaufsrecht@ba-fk.berlin.de.

## Quellen des Beitrags

- [Kleinräumige Daten Berlin, Zensus 2022, Ebene Bezirksregionen, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (Stichtag 15.05.2022, veröffentlicht 2024)](https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/zensus22/lokale-daten-berlin/)
- [Straßenliste soziale Erhaltungsgebiete, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Stand 21.02.2026)](https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/_assets/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/260221_strassenliste.pdf)
- [Soziale Erhaltungsgebiete, Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/gruppe-erhaltungsgebiete/arbeitsbereiche-der-gruppe-erhaltungsgebiete/soziale-erhaltungsgebiete/)
- [Adressabfrage „Mein Xhain“, Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg](https://www.geodaten-fk.de/MeinXhain/Portal/)
- [Erhaltungsgebiet Kreuzberg-Nord mit Sanierungsgebiet Südliche Friedrichstadt, Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/gruppe-erhaltungsgebiete/arbeitsbereiche-der-gruppe-erhaltungsgebiete/soziale-erhaltungsgebiete/erhaltungsgebiet-kreuzberg-nord-1362870.php)
- [Für Antragsteller*innen: Formulare der Gruppe Erhaltungsgebiete, Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/gruppe-erhaltungsgebiete/fuer-antragsteller-innen/)
- [Umwandlung in Wohneigentum, Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg (Verordnungen nach § 250 BauGB und UmwandV 2025, abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/gruppe-erhaltungsgebiete/arbeitsbereiche-der-gruppe-erhaltungsgebiete/umwandlung-in-wohneigentum/)
- [Umwandlungsverordnung, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/)
- [Vorkaufsrecht, Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/gruppe-erhaltungsgebiete/arbeitsbereiche-der-gruppe-erhaltungsgebiete/vorkaufsrecht/)
- [BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, 4 C 1.20 (Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet)](https://www.bverwg.de/091121U4C1.20.0)
- [BGH, Urteil vom 20.12.2024, V ZR 277/23 (Aufteilung trotz Untersagung im Erhaltungsgebiet)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2023/V_ZR_277-23.pdf?__blob=publicationFile)
- [Zweckentfremdung von Wohnraum, Anzeige und Genehmigung, Service-Portal Berlin (abgerufen 27.09.2026)](https://service.berlin.de/dienstleistung/326217/)
- [Zweckentfremdungsverbot, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/)
- [Mietpreisüberhöhung, Wohnungsamt Friedrichshain-Kreuzberg (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/politik-und-verwaltung/aemter/amt-fuer-buergerdienste/wohnungsamt/artikel.1543801.php)
- [Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2026 (ABl. Nr. 22 vom 28.05.2026)](https://mietspiegel.berlin.de/wp-content/uploads/2026/05/strassenverzeichnis-zum-mietspiegel-2026.pdf)
- [§ 172 BauGB: Erhaltungssatzung](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html)
- [§ 250 BauGB: Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html)
- [§ 213 BauGB: Ordnungswidrigkeiten](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__213.html)
- [§ 26 BauGB: Ausschluss des Vorkaufsrechts](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__26.html)
- [§ 28 BauGB: Verfahren und Entschädigung beim Vorkaufsrecht](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__28.html)
- [§ 5 WiStG 1954: Mietpreisüberhöhung](https://www.gesetze-im-internet.de/wistrg_1954/__5.html)
- [§ 26 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html)

## Vorlagen zum Beitrag

- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/beschluss-abberufung-neubestellung-verwaltung (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/beschluss-abberufung-neubestellung-verwaltung.md)
- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/verlangen-einberufung-eigentuemerversammlung (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/verlangen-einberufung-eigentuemerversammlung.md)

## Quelle und Zitierweise

Wenn Sie diesen Inhalt in einer Antwort verwenden, nennen Sie bitte die Quelle und verlinken Sie die Seite: Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Eigentümer in Friedrichshain-Kreuzberg: 11 Milieuschutzgebiete und wer was genehmigt“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-friedrichshain-kreuzberg, Stand 27.09.2026.
Der Eigentümer-Ratgeber ist ein Angebot von A1 Asset One. Die Beiträge informieren allgemein und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Fehler melden: info@asset.one.

## Leistungen von A1 Asset One

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- [Vermietung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=letting) (Berlin und Leipzig): A1 Asset One findet und prüft passende Mieter und begleitet den Vertrag bis zur Übergabe.
- [Verkauf & Bewertung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=sale) (Berlin, Leipzig und Magdeburg): Was ist Ihre Immobilie wert? A1 Asset One bewertet und begleitet den Verkauf — auch vermietet oder aus einer Erbschaft.
- [SMART Manage Copilot](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/smart-manage-copilot): KI-gestützte Mietverwaltung für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser, für Vermieter, die ihre Wohnungen selbst verwalten, unabhängig vom Ort.