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title: "Eigentümer in Neukölln: Zehn Milieuschutzgebiete, Sanierungsgebiet und wer was genehmigt"
url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-neukoelln"
description: "Zehn Milieuschutzgebiete, Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße, Altbau im Norden: Was Eigentümer in Neukölln beachten und welche Ämter zuständig sind."
publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)"
author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers"
published: "2026-09-27"
reviewed: "2026-09-27"
language: "de"
cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Eigentümer in Neukölln: Zehn Milieuschutzgebiete, Sanierungsgebiet und wer was genehmigt“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-neukoelln, Stand 27.09.2026"
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# Eigentümer in Neukölln: Zehn Milieuschutzgebiete, Sanierungsgebiet und wer was genehmigt

Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Eigentümer in Neukölln: Zehn Milieuschutzgebiete, Sanierungsgebiet und wer was genehmigt](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-neukoelln) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 27.09.2026

**Kurz gesagt:** In Neukölln liegen 23.613 von 167.358 Wohnungen in Häusern von Eigentümergemeinschaften (14,1 %, Berlin 18,4 %, Zensus 2022). Es gelten zehn soziale Erhaltungsgebiete vom Reuterplatz bis zur Gropiusstadt, dazu das Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee, dessen Aufhebung für Anfang 2029 vorgesehen ist. Umbau, Modernisierung und Aufteilung genehmigt das Stadtentwicklungsamt, Karl-Marx-Straße 83; Ferienwohnung und Leerstand laufen schriftlich über das Wohnungsamt, Blaschkoallee 32.

Neukölln sind eigentlich zwei Bezirke: im Norden dichter Altbau rund um Reuterplatz, Schillerpromenade und Rixdorf, kaum von Eigentümern selbst bewohnt; im Süden Britz, Buckow und Rudow mit vielen selbst genutzten Häusern und Wohnungen, dazwischen die Großsiedlung Gropiusstadt.

Für Eigentümer gelten hier besonders viele eigene Regeln: zehn Milieuschutzgebiete, ein großes Sanierungsgebiet, in dem schon Verkauf und Belastung eines Grundstücks eine Genehmigung brauchen, und vier Gebiete mit Gestaltschutz. Diese Seite zeigt die Zahlen des Bezirks, die Gebiete mit Namen, die zuständigen Ämter mit Adresse und was Sie tun, wenn Ihre Verwaltung nicht funktioniert. Die Regeln für ganz Berlin fasst der [Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden) zusammen.

## Neukölln in Zahlen: Altbau im Norden, Eigenheime im Süden

Von 167.358 Wohnungen im Bezirk liegen 23.613 in Gebäuden, die einer [Gemeinschaft von Wohnungseigentümern](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg) gehören. Das sind 14,1 %, weniger als im Berliner Schnitt. 45,1 % der Wohnungen stehen in Gebäuden von vor 1950, nur 2,6 % in Gebäuden ab 2010.

| Wohnungen (Zensus 2022) | Bezirk | Berlin |
| --- | --- | --- |
| Wohnungen insgesamt | 167.358 | 2.018.831 |
| in Häusern von Eigentümer­gemein­schaften | 14,1 % | 18,4 % |
| in Gebäuden mit Baujahr vor 1950 | 45,1 % | 39,7 % |
| in Gebäuden mit Baujahr ab 2010 | 2,6 % | 5,9 % |
| in Gebäuden mit 13 und mehr Wohnungen | 52,0 % | 48,8 % |
| zu Wohn­zwecken vermietet | 83,5 % | 82,4 % |
| vom Eigentümer selbst bewohnt | 14,2 % | 15,4 % |
| leer stehend | 2,1 % | 2,0 % |
| mit Etagen­heizung | 15,8 % | 12,0 % |

Stichtag ist der 15.05.2022. Der Zensus weist den Bezirk nicht als eigene Zeile aus; die Werte sind eine eigene Summe der 12 Bezirksregionen aus den Tabellen 4.1, 4.2, 4.5, 4.6, 4.7 und 4.9 des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg. Von den 3.582 leeren Wohnungen standen 1.043 seit mindestens zwölf Monaten leer, 964 wegen laufender oder geplanter Baumaßnahmen (Tabellen 4.14 und 4.15). Den Anteil der Etagenheizungen übertrifft nur Pankow; das ist wichtig, wenn in einer Eigentümergemeinschaft ein Heizungstausch ansteht.

## Norden und Süden: wo Altbau, wo Selbstnutzung

Die Bezirksregionen zeigen den Unterschied deutlich: Im Norden wohnen kaum Eigentümer selbst in ihren Wohnungen, in Rudow ist es fast jede zweite Wohnung.

| Bezirks­region | Baujahr vor 1950 | vom Eigentümer bewohnt |
| --- | --- | --- |
| Schiller­promenade | 78,0 % | 6,1 % |
| Reuter­straße | 77,8 % | 4,8 % |
| Neuköllner Mitte/Zentrum | 77,2 % | 3,9 % |
| Rixdorf | 76,5 % | 4,0 % |
| Britz | 38,1 % | 24,5 % |
| Rudow | 11,9 % | 48,1 % |
| Buckow | 3,5 % | 30,5 % |
| Gropius­stadt Ost | unter 0,1 % | 0,9 % |

Quelle: Zensus 2022, Tabellen 4.2 und 4.9 je Bezirksregion, Stichtag 15.05.2022.

Eigentümergemeinschaften gibt es in beiden Teilen: Ihr Anteil an den Wohnungen liegt in Gropiusstadt West bei 21,4 %, in Buckow bei 20,7 %, an der Schillerpromenade bei 19,5 % und in der Reuterstraße bei 18,3 %, in Britz dagegen nur bei 5,1 % (Tabelle 4.6). Gropiusstadt West gehört zu 70,3 % privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen, Gropiusstadt Ost zu 64,1 % kommunalen. Bezirksregionen sind statistische Räume; sie decken sich nicht mit den gleichnamigen Milieuschutzgebieten.

Der Zensus nennt auch Durchschnittsmieten je Bezirksregion, von 6,25 €/m² in Gropiusstadt Ost bis 7,94 €/m² an der Schillerpromenade (Tabelle 4.16, Berlin 7,67 €/m²). Das sind Bestandsmieten von 2022; für eine Mieterhöhung gilt der Mietspiegel, nicht diese Tabelle.

## Wem die Wohnungen gehören: Wohnungsunternehmen und Privatleute

Kein Berliner Bezirk hat einen höheren Anteil an Wohnungen privatwirtschaftlicher Wohnungsunternehmen. Auch Privatpersonen besitzen hier mehr Wohnungen als im Berliner Schnitt; nur in Steglitz-Zehlendorf und Reinickendorf ist ihr Anteil höher.

| Eigentümer des Gebäudes | Bezirk | Berlin |
| --- | --- | --- |
| Privat­personen | 30,6 % | 25,7 % |
| privat­wirtschaft­liche Wohnungs­unter­nehmen | 25,3 % | 19,3 % |
| Kommune, kommunale Wohnungs­unter­nehmen | 15,4 % | 18,9 % |
| Gemein­schaften von Wohnungs­eigen­tümern | 14,1 % | 18,4 % |
| Wohnungs­genossen­schaften | 8,5 % | 10,2 % |

Quelle: Zensus 2022, Tabelle 4.6, eigene Summe der Bezirksregionen, Stichtag 15.05.2022. Bei den Gebäuden sieht es anders aus: Von 28.646 Gebäuden mit Wohnraum gehören 19.182 Privatpersonen (67,0 %) und 2.301 einer Eigentümergemeinschaft (8,0 %, Tabelle 5.6). Für Sie heißt das: Zwei von drei Häusern im Bezirk gehören Privatleuten, während viele Wohnungen in großen Beständen von Unternehmen liegen. Private Hauseigentümer mit einem Mietshaus finden die Pflichten als Vermieter im [Leitfaden für Mehrfamilienhaus-Eigentümer](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mehrfamilienhaus-eigentuemer-leitfaden).

## Milieuschutz: die zehn sozialen Erhaltungsgebiete

In Neukölln gelten zehn soziale Erhaltungsgebiete, die meisten im Norden. Dort will der Bezirk die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten; Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung von Gebäuden brauchen eine Genehmigung (§ 172 Abs. 1 BauGB). Was das allgemein bedeutet, erklärt die Seite zum [Milieuschutz in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/milieuschutz-berlin-erhaltungsgebiete).

| Gebiet | Schlüssel | in Kraft seit |
| --- | --- | --- |
| Schiller­promenade | EM0801 | 29.06.2016 |
| Reuterplatz | EM0802 | 29.06.2016 |
| Flughafen­straße/­Donau­straße | EM0803 | 27.07.2016 |
| Rixdorf | EM0804 | 27.07.2016 |
| Körnerpark | EM0805 | 27.07.2016 |
| Silberstein­straße/­Glasower Straße | EM0806 | 06.08.2017 |
| Hertzberg­platz/­Treptower Straße | EM0807 | 06.08.2017 |
| Germania­promenade | EM0808 | 04.03.2020 |
| Britz | EM0809 | 04.03.2020 |
| Gropius­stadt | EM0810 | 15.11.2020 |

Gebietsschlüssel laut Straßenliste der Senatsverwaltung (Stand 21.02.2026); das Inkrafttreten ergibt sich aus § 7 der Verordnungen („am Tag nach der Verkündung“) und dem Datum des Gesetz- und Verordnungsblatts. Flughafenstraße/Donaustraße und Körnerpark wurden mit Verordnungen vom 21.03.2019 erweitert. Für die fünf Gebiete von 2016 hat der Bezirk den Fortbestand geprüft (Stand März 2023); Ergebnis jeweils: Der Milieuschutz soll erhalten bleiben. Ein Absatz auf der Milieuschutz-Seite des Bezirks nennt die Gropiusstadt noch „in der Aufstellung“; die Verordnung gilt aber seit November 2020.

### Straßen in den zehn Gebieten

Laut Straßenliste gehören unter anderem diese Straßen ganz oder teilweise dazu. Viele Straßen zählen nur mit einzelnen Hausnummern oder liegen in mehreren Gebieten, etwa Hermannstraße, Karl-Marx-Straße, Sonnenallee und Weserstraße. Prüfen Sie Ihre Adresse deshalb immer mit Hausnummer in der Straßenliste oder auf der Karte des Bezirks.

- **Reuterplatz:** Friedelstraße, Pflügerstraße, Weserstraße, Hobrechtstraße, Maybachufer, Reuterstraße, Sanderstraße
- **Schillerpromenade:** Herrfurthstraße, Weisestraße, Okerstraße, Oderstraße, Selchower Straße
- **Flughafenstraße/Donaustraße:** Boddinstraße, Donaustraße, Hermannplatz, Karl-Marx-Straße, Weichselstraße, Weserstraße
- **Rixdorf:** Richardplatz, Richardstraße, Böhmische Straße, Kirchgasse, Donaustraße, Sonnenallee
- **Körnerpark:** Jonasstraße, Selkestraße, Schierker Straße, Emser Straße, Hermannstraße
- **Silbersteinstraße/Glasower Straße:** Silbersteinstraße, Glasower Straße, Hermannstraße, Karl-Marx-Straße, Britzer Damm
- **Hertzbergplatz/Treptower Straße:** Treptower Straße, Harzer Straße, Wildenbruchstraße, Kiehlufer, Weigandufer, Sonnenallee
- **Germaniapromenade:** Germaniapromenade, Jahnstraße, Britzer Damm, Rungiusstraße
- **Britz:** Fritz-Reuter-Allee, Bruno-Taut-Ring, Parchimer Allee, Buschkrugallee, Gutschmidtstraße
- **Gropiusstadt:** Lipschitzallee, Fritz-Erler-Allee, Johannisthaler Chaussee, Wildmeisterdamm, Otto-Wels-Ring

## Umbauen und modernisieren im Milieuschutzgebiet

„Der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen bedürfen einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung“, schreibt das Bezirksamt; mit dem Bau dürfen Sie erst beginnen, wenn sie vorliegt. Das gilt auch für selbst genutzte und leer stehende Wohnungen. Instandhaltung und Instandsetzung brauchen keine Genehmigung, ein Balkonkraftwerk ebenfalls nicht. Einen Heizungstausch klären Sie vorher mit dem Bezirk. Maßstab sind seit 18.04.2026 die Genehmigungskriterien der Senatsverwaltung vom 07.04.2026; der Bezirk hat dazu Merkblätter etwa zu Bad, Aufzug, Grundriss und energetischer Modernisierung. So gehen Sie vor:

1. **Adresse prüfen:** Straßenliste der Senatsverwaltung oder Karte des Bezirks.
2. **Beraten lassen:** Der Bezirk empfiehlt „dringend“ ein Gespräch vor dem Antrag; Sprechzeit dienstags 10 bis 13 Uhr, Karl-Marx-Straße 83.
3. **Antrag stellen:** Antrag nach § 173 BauGB mit Auskunftsbogen, unterschrieben, auch per E-Mail an milieuschutz@bezirksamt-neukoelln.de.
4. **Nachreichen:** Fehlende Unterlagen innerhalb der Frist von wenigen Tagen, die der Bezirk setzt.
5. **Entscheidung:** laut Bezirk am Ende der Monatsfrist ab Eingang; Verlängerung nur in extremen Ausnahmefällen.

Für Eigentümergemeinschaften heißt das: Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum früh beschließen und den Antrag rechtzeitig planen. Befristetes Untervermieten des Hauptwohnsitzes müssen Sie laut Bezirk seit 18.04.2026 beantragen, derzeit formlos per E-Mail mit Mietvertrag und Meldebescheinigung; es ist in der Regel genehmigungsfähig.

## Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee: was Eigentümer dort zusätzlich beachten

Das Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee ist laut Bezirksamt „das größte bestehende Berliner Sanierungsgebiet“: 120 ha, 740 Grundstücke, „durch eine gründerzeitliche Bebauung geprägt“. Es ist seit 31.03.2011 förmlich festgelegt (Zwölfte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 15.03.2011). Dazu gehören das Wohngebiet vom Weigandufer über die Sonnenallee bis zur Donaustraße und der Bereich um die Karl-Marx-Straße.

| Was gilt | Grund­lage |
| --- | --- |
| Geneh­migung für Vorhaben, auch ohne Bau­genehmigung | § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB |
| Geneh­migung für befristete Miet- und Pacht­verträge über mehr als ein Jahr | § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB |
| Geneh­migung für Verkauf, Belastung und Teilung | § 144 Abs. 2 BauGB |
| Sanierungs­vermerk im Grundbuch, von Amts wegen | Bezirksamt |
| Ausgleichs­betrag nach Aufhebung | § 154 BauGB |
| erhöhte Absetzung bei Moderni­sierung | § 7h EStG |

Die Aufhebung ist laut Senatsverwaltung „für Anfang 2029 vorgesehen“. Danach ergehen die Bescheide über den Ausgleichsbetrag innerhalb von vier Jahren, fällig einen Monat nach Zustellung.

Zahlen muss, wer bei der Aufhebung im Grundbuch steht; eine Regelung im Kaufvertrag „wirkt nicht öffentlich-rechtlich“. Bei Wohnungseigentum werden Sie nur nach Ihrem Miteigentumsanteil herangezogen (§ 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Die Bescheinigung für § 7h EStG stellt die Sanierungsverwaltungsstelle im Stadtentwicklungsamt auf schriftlichen Antrag aus; wie die [Abschreibung einer Immobilie](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/afa-immobilie-vermieter) funktioniert, erklärt eine eigene Seite. Milieuschutz und Sanierungsrecht können für dasselbe Haus gelten: Prüfen Sie Ihre Adresse in beiden Karten.

## Städtebauliche Erhaltungsgebiete: Rixdorf, Schillerpromenade, Krugpfuhlsiedlung, Ortskern Rudow

Neben dem Milieuschutz kennt der Bezirk den Gestaltschutz. Laut Bezirksamt gibt es „vier Verordnungen zum Erhalt der städtebaulichen Eigenart“ (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB):

- **Krugpfuhlsiedlung**
- **Rixdorf**
- **Ortskern Rudow**
- **Schillerpromenade**

Dort sind „sämtliche Änderungen am äußeren Erscheinungsbild“ genehmigungspflichtig, auch an Außenanlagen und Werbeanlagen. Anders als beim Milieuschutz geht es nicht um die Bewohner, sondern um die Gestalt des Gebiets. Den Antrag stellen Sie nach § 173 BauGB beim Stadtentwicklungsamt; die Genehmigung ist laut Bezirk gebührenfrei, die Beratung kostenlos, Sprechzeit dienstags 10 bis 13 Uhr.

Rixdorf und Schillerpromenade tragen denselben Namen wie zwei soziale Erhaltungsgebiete. Ob die Grenzen übereinstimmen, lässt sich aus den Bezirksseiten nicht ablesen. Planen Sie dort Änderungen an Fassade, Fenstern oder Außenanlagen, prüfen Sie die Adresse deshalb in beiden Karten und klären Sie das Vorhaben mit dem Fachbereich Stadtplanung, bevor Sie Handwerker beauftragen. Im Sanierungsgebiet kommt die Genehmigung nach § 144 BauGB hinzu.

## Aufteilen in Eigentumswohnungen: § 250 BauGB und Milieuschutz

Wer ein Mietshaus im Bezirk aufteilen will, muss bis zu drei Genehmigungspflichten prüfen. In ganz Berlin gilt die Verordnung nach § 250 BauGB vom 11.11.2025, gültig vom 01.01.2026 bis 31.12.2030, für bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen. Im Milieuschutzgebiet kommt die Umwandlungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB hinzu (gültig bis 12.03.2030), im Sanierungsgebiet die Genehmigung der Teilung nach § 144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB.

| Wohn­gebäude | außerhalb Erhaltungs­gebiet | im Erhaltungs­gebiet |
| --- | --- | --- |
| bis 5 Wohnungen | keine Geneh­migung nach § 250 | Geneh­migung nach § 172 BauGB |
| mehr als 5 Wohnungen | Geneh­migung nach § 250 | Geneh­migung nach § 250, das vorgeht |

Die Umwandlungsseite des Bezirks spricht von „grundsätzlich verboten“. Nach § 250 Abs. 4 BauGB darf die Genehmigung aber nur versagt werden, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist; zu erteilen ist sie etwa beim Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieter oder an Familienangehörige zur eigenen Nutzung (§ 250 Abs. 3 BauGB).

Den Antrag stellen Sie beim Fachbereich Stadtplanung mit beglaubigter Teilungsurkunde, Aufteilungsplan, aktuellem Grundbuchauszug und Namensliste der Mieter; Auskunft gibt die Auskunftsstelle Umwandlung, Tel. 030 90239-3467. Wer trotz vorläufiger Untersagung teilt, riskiert die Löschung der Teilung (BGH, Urteil vom 20.12.2024, V ZR 277/23). Nach Umwandlung und Verkauf gilt eine [Kündigungssperre von zehn Jahren](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/eigenbedarfskuendigung) (§ 577a BGB). Einzelheiten: [Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/umwandlung-eigentumswohnung-berlin).

## Verkaufen im Milieuschutz: Vorkaufsrecht und Negativzeugnis

Verkaufen Sie ein Grundstück in einem Milieuschutzgebiet, steht dem Bezirk laut eigener Seite „ein allgemeines Vorkaufsrecht zu, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt“. So läuft das Verfahren nach Angaben des Bezirksamts:

1. **Negativzeugnis beantragen:** in der Regel durch den Notar, nur per E-Mail an negativzeugnis@bezirksamt-neukoelln.de; das Zeugnis ist gebührenpflichtig.
2. **Prüffrist:** drei Monate ab vollständiger Mitteilung.
3. **Abwendung:** Der Käufer kann das Vorkaufsrecht abwenden, indem er sich verpflichtet, die Erhaltungsziele einzuhalten.
4. **Ausübung:** laut Bezirk „im Regelfall zugunsten Dritter“; bei deutlich überhöhtem Kaufpreis zum Verkehrswert.

Die Bezirksseite erwähnt eine wichtige Grenze nicht: Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn das Grundstück den Zielen der Erhaltungsverordnung entsprechend bebaut ist und genutzt wird. Befürchtete künftige Entwicklungen wie eine Verdrängung von Mietern zählen dabei nicht (BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, 4 C 1.20). Eine Gesetzesänderung dazu ist geplant; prüfen Sie den aktuellen Stand vor dem Notartermin.

Liegt das Grundstück im Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee, braucht der Kaufvertrag zusätzlich eine Genehmigung nach § 144 Abs. 2 BauGB. Bauakten und Baulastenauskunft für den Verkauf gibt die Bau- und Wohnungsaufsicht nur auf schriftlichen Antrag gegen Gebühr; beantragen Sie sie früh.

## Ferienwohnung, Leerstand, Untervermietung: wer zuständig ist

„Die Nutzung von Wohnraum für andere Zwecke als zu Wohnzwecken ist genehmigungspflichtig“, schreibt das Bezirksamt; das [Berliner Zweckentfremdungsverbot](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/zweckentfremdungsverbot-berlin) gilt seit dem 01.05.2014. Seit dem 17.06.2026 gilt das geänderte Gesetz; neue Registriernummern werden derzeit nicht vergeben. Zuständig ist das Bezirksamt, in dessen Bezirk die Wohnung liegt.

Das Wohnungsamt Neukölln ist nach eigener Angabe ein „reines ‚Backoffice‘“; Sprechzeiten gibt es nicht:

- **Post:** Wohnungsamt Neukölln, Blaschkoallee 32, 12359 Berlin
- **E-Mail:** Zweckentfremdung@bezirksamt-neukoelln.de, allgemein wohnungsamt@bezirksamt-neukoelln.de
- **Fax:** 030 90239-3749
- **Abgabe:** auch in den Bürgerämtern oder Hausbriefkästen des Bezirksamts
- **Vorsprache:** nur nach Termin über die 115 oder per E-Mail

Zwei Sonderfälle: Die befristete Untervermietung im Milieuschutzgebiet beantragen Sie beim Stadtentwicklungsamt, nicht beim Wohnungsamt. Im Sanierungsgebiet kann die sanierungsrechtliche Genehmigung die Zweckentfremdungsgenehmigung unter Voraussetzungen ersetzen; darüber entscheidet laut Bezirk allein das Wohnungsamt. Fragen Sie in diesem Fall beide Ämter.

## Regeln, die in ganz Berlin gelten

Diese Regeln gelten im Bezirk genauso wie überall in Berlin. Der Bezirk entscheidet darüber nicht, die Details stehen auf den verlinkten Seiten.

| Regel | Stand | mehr |
| --- | --- | --- |
| Miet­preis­bremse: bei Neu­vermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichs­miete | bis 31.12.2029 | [Miet­preis­bremse Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietpreisbremse-berlin) |
| Kappungs­grenze 15 % bei Miet­erhöhungen | bis 10.05.2028 | [Miet­spiegel 2026](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietspiegel-berlin-2026) |
| Miet­spiegel 2026, quali­fiziert nach § 558d BGB | seit 28.05.2026 | [Miet­spiegel 2026](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietspiegel-berlin-2026) |
| Kündigungs­sperre nach Um­wandlung: zehn Jahre | Verord­nung bis 30.09.2033 | [Um­wandlung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/umwandlung-eigentumswohnung-berlin) |
| Geneh­migung für Um­wandlung (§ 250 BauGB) | bis 31.12.2030 | [Um­wandlung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/umwandlung-eigentumswohnung-berlin) |
| Zweck­entfrem­dungs­verbot | seit 01.05.2014 | [Berlin-Leitfaden](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden) |

Der [Berliner Mietspiegel 2026](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietspiegel-berlin-2026) ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB; die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung und der Abschlag für Minderausstattung gehören nicht zum qualifizierten Teil. Stichtag der Daten ist der 01.09.2025; nach § 558d Abs. 2 BGB ist er nach zwei Jahren anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Eine Gerichtsentscheidung zum Mietspiegel 2026 ist nicht bekannt (Stand 27.09.2026).

Die Wohnlage bestimmt der Mietspiegel je Adresse, nicht je Bezirk; eine belegte Aussage, welche Wohnlage in Neukölln überwiegt, gibt es nicht. Die Zweckentfremdungsseite des Wohnungsamts nennt noch eine alte Mietspiegel-Ausnahme für Neubau ab 2012; maßgeblich ist der Mietspiegel 2026. Die [Grundsteuer in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/grundsteuer-berlin) ist kein Thema des Bezirks.

## Ämter für Eigentümer in Neukölln

Fast alle Anliegen rund um Bauen, Milieuschutz, Sanierung und Aufteilung laufen über das Stadtentwicklungsamt im Rathaus Neukölln, Karl-Marx-Straße 83, 12040 Berlin. Ferienwohnung und Leerstand bearbeitet das Wohnungsamt in der Blaschkoallee.

**Stadtentwicklungsamt**, Karl-Marx-Straße 83, 12040 Berlin:

- **Allgemein, Sanierungsgebiet, Gestaltschutz:** Zentrale Auskunftsstelle, Tel. 030 90239-3512, stadtplanung@bezirksamt-neukoelln.de
- **Milieuschutz, Untervermietung:** Fachbereich Stadtplanung, milieuschutz@bezirksamt-neukoelln.de
- **Aufteilung nach § 250 BauGB:** Auskunftsstelle Umwandlung in Wohneigentum, Tel. 030 90239-3467, stadtplanung@bezirksamt-neukoelln.de
- **Vorkaufsrecht, Negativzeugnis:** Fachbereich Stadtplanung, negativzeugnis@bezirksamt-neukoelln.de
- **Bauantrag, Bauakten, Baulasten:** Bau- und Wohnungsaufsicht, bwa@bezirksamt-neukoelln.de

**Wohnungsamt**, Blaschkoallee 32, 12359 Berlin:

- **Ferienwohnung, Leerstand:** Zweckentfremdung@bezirksamt-neukoelln.de

Die Sprechzeit im Stadtentwicklungsamt ist dienstags von 10 bis 13 Uhr. Telefonisch erreichen Sie die Zentrale Auskunftsstelle am besten montags bis donnerstags von 10 bis 14 Uhr und freitags von 10 bis 13 Uhr, nicht während der Sprechzeit; Fax 030 90239-2418. Das Bauaktenarchiv öffnet nach Termin dienstags und donnerstags von 10 bis 13 Uhr. Auf einer Seite des Bezirks steht die E-Mail-Adresse mit Tippfehler („stadtplaung@“); richtig ist stadtplanung@bezirksamt-neukoelln.de.

## Hausverwaltung in Neukölln: worauf Eigentümer achten

Eine Verwaltung in Neukölln braucht Erfahrung mit den Regeln des Bezirks: Anträge im Milieuschutz mit Monatsfrist, Genehmigungen und später der Ausgleichsbetrag im Sanierungsgebiet, Untervermietungsanträge, viele Etagenheizungen im Altbau und Mietverwaltung bei 83,5 % vermieteten Wohnungen. Im Süden kommen kleinere Eigentümergemeinschaften und Reihenhausanlagen hinzu. Hakt es mit Ihrer WEG-Verwaltung, gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

1. **Schriftlich mit Frist anschreiben:** mit der [E-Mail-Vorlage für eine Rückmeldung der Verwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-rueckmeldung-verwaltung); was hilft, wenn die [Hausverwaltung nicht reagiert](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-reagiert-nicht).
2. **Beirat einschalten:** Der [Verwaltungsbeirat](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/verwaltungsbeirat-aufgaben-rechte) unterstützt und überwacht die Verwaltung.
3. **Unterlagen einsehen:** Ihr Recht auf [Einsicht in die Verwaltungsunterlagen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/einsicht-verwaltungsunterlagen), per [E-Mail-Vorlage](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-einsicht-unterlagen).
4. **Versammlung verlangen:** mit der [Vorlage zum Verlangen auf Einberufung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/verlangen-einberufung-eigentuemerversammlung) oder der [E-Mail-Vorlage](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-verlangen-einberufung).
5. **Verwaltung wechseln:** [Hausverwaltung abwählen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-abwaehlen), mit Beschlussvorlage zur Abberufung und Neubestellung.

Alle Schritte im Zusammenhang zeigt die Seite [Unzufrieden mit der WEG-Verwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/unzufrieden-mit-weg-verwaltung). Fehlt die Abrechnung, hilft die Seite [Jahresabrechnung kommt nicht](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/jahresabrechnung-kommt-nicht). Zahlen zu Verwalterkosten nur für den Bezirk gibt es nicht; was Verwaltung in Berlin kostet, steht bei den [Kosten einer Hausverwaltung in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-kosten-berlin).

## A1 in der Nähe: Hauptsitz Kreuzberg

A1 Asset One, Herausgeber dieses Ratgebers, hat kein Büro in Neukölln. Nächstgelegen ist der Hauptsitz:

- **Hauptsitz Kreuzberg:** Skalitzer Straße 34, 10999 Berlin

Weitere Standorte in Berlin sind das Büro West (Pestalozzistraße 78, 10627 Berlin) und das Büro Nord (Am Borsigturm 13, 13507 Berlin). Wenn Sie eine Verwaltung für Ihre Eigentümergemeinschaft, Ihr Mietshaus oder Ihre vermietete Wohnung in Neukölln suchen, erreichen Sie das Team über das [Kontaktformular](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt). Weitere Bezirke haben eigene Seiten, etwa [Eigentümer in Friedrichshain-Kreuzberg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-friedrichshain-kreuzberg), [Eigentümer in Tempelhof-Schöneberg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-tempelhof-schoeneberg) und [Eigentümer in Treptow-Köpenick](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-treptow-koepenick).

## Häufige Fragen

### Welche Milieuschutzgebiete gibt es in Neukölln?

Zehn soziale Erhaltungsgebiete: Schillerpromenade, Reuterplatz, Flughafenstraße/Donaustraße, Rixdorf, Körnerpark, Silbersteinstraße/Glasower Straße, Hertzbergplatz/Treptower Straße, Germaniapromenade, Britz und Gropiusstadt. Das zeigt die Straßenliste der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Stand 21.02.2026.

### Wie lange dauert eine Genehmigung im Milieuschutzgebiet?

Laut Bezirksamt entscheidet das Stadtentwicklungsamt innerhalb eines Monats ab Eingang des Antrags. Fehlen Unterlagen, teilt es das kurzfristig mit und setzt eine Nachreichfrist von wenigen Tagen; Fristverlängerungen sind laut Bezirk nur in extremen Ausnahmefällen möglich.

### Muss ich eine Untervermietung im Milieuschutzgebiet beantragen?

Ja. Laut Bezirksamt Neukölln muss die befristete Untervermietung des Hauptwohnsitzes in Milieuschutzgebieten seit 18.04.2026 beantragt werden, bis zur Überarbeitung der Formulare formlos per E-Mail an milieuschutz@bezirksamt-neukoelln.de mit Mietvertrag und Meldebescheinigung. Sie ist in der Regel genehmigungsfähig.

### Liegt mein Haus im Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee?

Das Gebiet umfasst laut Bezirksamt rund 740 Grundstücke: das Wohngebiet vom Weigandufer über die Sonnenallee bis zur Donaustraße und den Bereich um die Karl-Marx-Straße. Prüfen Sie Ihre Adresse auf der Karte des Bezirks. Dort brauchen auch Verkauf, Belastung und Teilung eine Genehmigung.

### Gibt es ein A1-Büro in Neukölln?

Nein. Nächstgelegen ist der Hauptsitz von A1 Asset One in Kreuzberg, Skalitzer Straße 34, 10999 Berlin.

## Quellen des Beitrags

- [Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Kleinräumige Daten Berlin, Zensus 2022, Ebene Bezirksregionen (Stichtag 15.05.2022)](https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/971797171ae35b6e/35b52c5cd5ca/Zensus_2022_BE_SKA_110000000000_Bezirksregionen.xlsx)
- [Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Zensus 2022, lokale Daten Berlin](https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/zensus22/lokale-daten-berlin/)
- [Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Straßenliste der sozialen Erhaltungsgebiete (Stand 21.02.2026)](https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/_assets/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/260221_strassenliste.pdf)
- [Bezirksamt Neukölln: Soziale Erhaltungsverordnung (Milieuschutz)](https://www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/soziale-erhaltungsverordnung/)
- [Bezirksamt Neukölln: Milieuschutzinfos und -gebiete](https://www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/soziale-erhaltungsverordnung/milieuschutz/artikel.999652.php)
- [Senatsverwaltung für Justiz: Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin (Ausgaben mit den Milieuschutzverordnungen)](https://www.berlin.de/sen/justiz/service/gesetze-und-verordnungen/)
- [Bezirksamt Neukölln: Milieuschutzgebiet Reuterplatz](https://www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/soziale-erhaltungsverordnung/milieuschutz/milieuschutzgebiete/artikel.1000697.php)
- [Bezirksamt Neukölln: Antragsunterlagen Milieuschutz](https://www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/soziale-erhaltungsverordnung/antragsunterlagen/artikel.1000334.php)
- [Bezirksamt Neukölln: Stadterneuerung und Lebendige Zentren (Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee)](https://www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/stadterneuerung-und-lebendige-zentren/)
- [Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Sanierungsgebiet Neukölln Karl-Marx-Straße/Sonnenallee](https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/quartiersentwicklung/stadterneuerung/sanierung/sanierungsgebiet-neukoelln-karl-marx-strasse-sonnenallee-1288066.php)
- [Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Sanierungsgebiete in Berlin](https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/quartiersentwicklung/stadterneuerung/sanierung/)
- [Bezirksamt Neukölln: Städtebauliche Erhaltungsgebiete](https://www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/erhaltungsgebiete/)
- [Bezirksamt Neukölln: Umwandlung in Wohneigentum (§ 250 BauGB)](https://www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/umwandlung/artikel.1134074.php)
- [Bezirksamt Neukölln: Negativzeugnisse und Vorkaufsrechtsprüfung](https://www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/negativzeugnisse-vorkaufsrechtspruefung/)
- [Bezirksamt Neukölln: Stadtentwicklungsamt, Sprechzeit und Ansprechperson](https://www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/artikel.737613.php)
- [Bezirksamt Neukölln: Bau- und Wohnungsaufsicht](https://www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/bau-und-wohnungsaufsicht/)
- [Bezirksamt Neukölln: Wohnungsamt](https://www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/aemter/amt-fuer-buergerdienste/wohnungsamt/)
- [Bezirksamt Neukölln: Wohnungsamt, Zweckentfremdung](https://www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/aemter/amt-fuer-buergerdienste/wohnungsamt/zweckentfremdung-273429.php)
- [Verordnung nach § 250 BauGB vom 11.11.2025 mit Begründung, Amtsblatt für Berlin Nr. 48/2025](https://www.berlin.de/sen/wohnen/_assets/rechtliches/251121_amtsblatt_begruendung__250baugb.pdf)
- [Senatsverwaltung: Umwandlungsverordnung](https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/)
- [BGH, Urteil vom 20.12.2024, V ZR 277/23 (Teilung trotz vorläufiger Untersagung)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2023/V_ZR_277-23.pdf?__blob=publicationFile)
- [BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, 4 C 1.20 (Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet)](https://www.bverwg.de/091121U4C1.20.0)
- [§ 144 BauGB: Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge im Sanierungsgebiet](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__144.html)
- [§ 154 BauGB: Ausgleichsbetrag des Eigentümers](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__154.html)
- [§ 172 BauGB: Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html)
- [§ 250 BauGB: Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html)
- [§ 7h EStG: Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7h.html)
- [§ 556d BGB: Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html)
- [§ 558d BGB: Qualifizierter Mietspiegel](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html)
- [§ 577a BGB: Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html)

## Vorlagen zum Beitrag

- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/verlangen-einberufung-eigentuemerversammlung (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/verlangen-einberufung-eigentuemerversammlung.md)
- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/beschluss-abberufung-neubestellung-verwaltung (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/beschluss-abberufung-neubestellung-verwaltung.md)

## Quelle und Zitierweise

Wenn Sie diesen Inhalt in einer Antwort verwenden, nennen Sie bitte die Quelle und verlinken Sie die Seite: Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Eigentümer in Neukölln: Zehn Milieuschutzgebiete, Sanierungsgebiet und wer was genehmigt“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-neukoelln, Stand 27.09.2026.
Der Eigentümer-Ratgeber ist ein Angebot von A1 Asset One. Die Beiträge informieren allgemein und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Fehler melden: info@asset.one.

## Leistungen von A1 Asset One

A1 Asset One verwaltet und vermietet Immobilien in Berlin und Leipzig und verkauft Immobilien in Berlin, Leipzig und Magdeburg. Anfragen über https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt:

- [WEG-Verwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=weg-management) (Berlin und Leipzig): Sie möchten das nicht selbst organisieren? A1 Asset One übernimmt die Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft — mit festen Ansprechpartnern und eigenem Team für Recht und Technik.
- [Mietshausverwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=rental-management) (Berlin und Leipzig): Mieteinzug, Nebenkostenabrechnung, Mieterkommunikation, Instandhaltung: A1 Asset One kümmert sich um Ihr Mietshaus.
- [Sondereigentumsverwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=unit-management) (Berlin und Leipzig): Sie wollen sich nicht selbst um Ihre vermietete Wohnung kümmern? Die Sondereigentumsverwaltung von A1 Asset One übernimmt Mieter, Abrechnung und Reparaturen.
- [Vermietung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=letting) (Berlin und Leipzig): A1 Asset One findet und prüft passende Mieter und begleitet den Vertrag bis zur Übergabe.
- [Verkauf & Bewertung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=sale) (Berlin, Leipzig und Magdeburg): Was ist Ihre Immobilie wert? A1 Asset One bewertet und begleitet den Verkauf — auch vermietet oder aus einer Erbschaft.
- [SMART Manage Copilot](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/smart-manage-copilot): KI-gestützte Mietverwaltung für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser, für Vermieter, die ihre Wohnungen selbst verwalten, unabhängig vom Ort.