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title: "Eigentümer in Spandau: Ausgleichsbetrag in der Wilhelmstadt, 3 Milieuschutzgebiete, Ämter"
url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-spandau"
description: "Drei Milieuschutzgebiete, Sanierungsgebiet Wilhelmstadt vor der Aufhebung: Was Eigentümer in Spandau beachten und welche Ämter zuständig sind."
publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)"
author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers"
published: "2026-09-27"
reviewed: "2026-09-27"
language: "de"
cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Eigentümer in Spandau: Ausgleichsbetrag in der Wilhelmstadt, 3 Milieuschutzgebiete, Ämter“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-spandau, Stand 27.09.2026"
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# Eigentümer in Spandau: Ausgleichsbetrag in der Wilhelmstadt, 3 Milieuschutzgebiete, Ämter

Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Eigentümer in Spandau: Ausgleichsbetrag in der Wilhelmstadt, 3 Milieuschutzgebiete, Ämter](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-spandau) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 27.09.2026

**Kurz gesagt:** Spandau hat mit 126.800 Wohnungen den kleinsten Bestand der zwölf Berliner Bezirke; 13,1 % liegen in Häusern von Eigentümergemeinschaften, Berlin 18,4 % (Zensus 2022). Es gelten drei Milieuschutzgebiete: Wilhelmstadt und Spandauer Neustadt seit Juli 2020, Stresow seit August 2025. Die Wilhelmstadt ist zudem Sanierungsgebiet; nach der laut Senat für Anfang 2027 vorgesehenen Aufhebung wird im umfassenden Verfahren ein Ausgleichsbetrag fällig. Zuständig ist das Stadtentwicklungsamt im Rathaus Spandau, Carl-Schurz-Straße 2/6.

Wer in Spandau eine Wohnung oder ein Haus besitzt, muss vor allem eines klären: Liegt die Adresse in einem Sondergebiet? Im Bezirk gelten drei Milieuschutzgebiete, die Altstadt steht unter Gestaltschutz, und in der Wilhelmstadt läuft seit 2011 ein Sanierungsgebiet, dessen Aufhebung laut Senatsverwaltung für Anfang 2027 vorgesehen ist. Danach kann ein Ausgleichsbetrag kommen.

Zum Bezirk gehören laut Bezirksamt neun Ortsteile: Falkenhagener Feld, Gatow, Hakenfelde, Haselhorst, Kladow, Siemensstadt, Spandau, Staaken und Wilhelmstadt. Diese Seite zeigt die Zahlen des Bezirks, die Gebiete mit Namen und welche Stelle im Rathaus Spandau wofür zuständig ist. Die Regeln für ganz Berlin fasst der [Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden) zusammen. Stand der Angaben: 27.09.2026.

## Spandau in Zahlen: kleinster Bezirk, drei sehr verschiedene Teile

Spandau hat die wenigsten Wohnungen und die wenigsten Einwohner aller zwölf Berliner Bezirke: 126.800 Wohnungen und 237.761 Einwohner zum Zensusstichtag 15.05.2022.

| Kennzahl (Zensus 2022) | Spandau | Berlin |
| --- | --- | --- |
| Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum | 126.800 | 2.018.831 |
| in Häusern einer [Eigentümer­gemein­schaft (WEG)](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg) | 13,1 % | 18,4 % |
| im Eigentum von Privatpersonen | 28,2 % | 25,7 % |
| bei privat­wirtschaftlichen Wohnungs­unternehmen | 24,3 % | 19,3 % |
| bei Bund oder Land | 4,8 % | 2,0 % |
| gebaut vor 1950 | 30,4 % | 39,7 % |
| gebaut 1950 bis 1969 | 29,9 % | 22,2 % |
| in Einfamilien­häusern | 14,0 % | 8,6 % |
| vom Eigentümer selbst bewohnt (aller Wohnungen) | 17,9 % | 15,4 % |
| leer stehend | 2,4 % | 2,0 % |

Die Bezirkswerte sind eigene Summen der neun Bezirksregionen aus den Tabellen des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg (Tabellen 4.1 bis 4.9); Bezirksregionen sind statistische Räume, keine Ortsteile. Beim WEG-Anteil liegt Spandau auf Platz 9 von 12. Der Anteil von Bund oder Land ist der höchste aller Bezirke, Genossenschaften halten nur 5,1 % (Berlin 10,2 %). Auffällig ist die Heizung: 4,8 % der Wohnungen werden mit Einzel- oder Mehrraumöfen, auch Nachtspeicherheizungen, beheizt (Berlin 1,6 %), Fernwärme nur 29,8 % (Berlin 43,1 %). Wer eine Heizung tauschen muss, findet die Regeln im Beitrag zum [Heizungsgesetz in der WEG](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/modernisieren-energie/heizungsgesetz-weg-eigentuemer).

### Große Unterschiede zwischen den Bezirksregionen

Ein Durchschnitt verdeckt, wie verschieden der Bezirk ist. Anteil an allen Wohnungen der jeweiligen Bezirksregion (Zensus 2022, eigene Rechnung):

| Bezirks­region | Baujahr und Hausgröße | Eigentum |
| --- | --- | --- |
| Wilhelmstadt | 45,0 % vor 1950 | 19,8 % in WEG-Häusern |
| Spandau Mitte | 47,0 % vor 1950 | 17,7 % in WEG-Häusern |
| Siemensstadt | 57,5 % vor 1950 | 12,9 % in WEG-Häusern |
| Falken­hagener Feld | 50,8 % in Häusern mit 13 und mehr Wohnungen | 11,8 % in WEG-Häusern |
| Heerstraße | 52,4 % gebaut 1970 bis 1989, 60,0 % in Häusern mit 13 und mehr Wohnungen | 9,0 % in WEG-Häusern |
| Gatow/Kladow | 68,4 % in Einfamilien­häusern | 64,1 % vom Eigentümer bewohnt |

Wilhelmstadt und Spandau Mitte zusammen haben 7.581 der 16.639 WEG-Wohnungen des Bezirks (45,6 %). In der Region Heerstraße heizen 33,1 % der Wohnungen mit Einzelöfen oder Nachtspeicher. Die durchschnittliche Nettokaltmiete laut Zensus lag je Region zwischen 6,55 €/m² (Heerstraße) und 8,80 €/m² (Gatow/Kladow), Berlin 7,67 €/m²; das sind Bestandsmieten von 2022, keine Werte des Mietspiegels.

## Milieuschutz: die drei sozialen Erhaltungsgebiete in Spandau

In Spandau gelten drei soziale Erhaltungsgebiete (Bezirksamt und Straßenliste der Senatsverwaltung, Stand 21.02.2026):

| Gebiet | in Kraft seit | liegt unter anderem an |
| --- | --- | --- |
| Wilhelmstadt | Juli 2020 | Spandauer Burgwall, Pichelsdorfer Straße, Földerichplatz |
| Spandauer Neustadt | Juli 2020 | Lutherplatz, Neuendorfer Straße |
| Stresow | August 2025 | Havel zwischen Dischinger­brücke und Charlotten­brücke |

Die Verordnungen für Wilhelmstadt und Spandauer Neustadt stammen vom 24.06.2020 (GVBl. 2020 S. 584 und S. 581), die für Stresow vom 29.07.2025 (GVBl. 2025 S. 422). Ältere Texte und sogar die Einleitung der Bezirksseite nennen noch zwei Gebiete; Stresow ist das jüngste. Laut Senatsmonitoring (Stand 31.12.2024) leben in der Wilhelmstadt 24.072 Menschen in 13.775 Wohnungen, in der Spandauer Neustadt 20.055 in 10.550 Wohnungen; Stresow hat laut Bezirk rund 4.000 Einwohner und 1.700 Wohnungen.

Viele Straßen gehören nur mit einzelnen Hausnummern dazu, etwa Pichelsdorfer Straße, Brunsbütteler Damm, Falkenseer Damm, Neuendorfer Straße oder Ruhlebener Straße. Prüfen Sie Ihre Adresse mit Hausnummer in der Straßenliste der Senatsverwaltung oder auf den Karten der Bezirksseite. Mieter in allen drei Gebieten berät kostenlos die Mieterberatung Prenzlauer Berg im Auftrag des Bezirksamts. Was in allen Berliner Gebieten gilt, erklärt der Beitrag [Milieuschutz in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/milieuschutz-berlin-erhaltungsgebiete).

## Umbauen, modernisieren, befristet vermieten im Milieuschutzgebiet

Im sozialen Erhaltungsgebiet bedürfen laut Bezirksamt „sowohl der Rückbau als auch bauliche Veränderungen und Nutzungsänderungen auf einem Grundstück einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung“. Geprüft wird nach den berlinweiten Verwaltungsvorschriften zu den Genehmigungskriterien, die seit dem 18.04.2026 gelten. Das betrifft auch selbst genutzte und leer stehende Wohnungen. Ohne Genehmigung bleiben reine Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung, Instandsetzung) und Balkonkraftwerke; ein Heizungstausch ist seit dem 01.07.2026 unter Bedingungen grundsätzlich genehmigungsfähig.

Für Vermieter möblierter oder befristet vermieteter Wohnungen wichtig: Die befristete Vermietung und Untervermietung von zuvor unbefristet vermietetem Wohnraum ist laut Bezirksamt „grundsätzlich eine solche genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung“. Wer die Wohnung schon bei Festsetzung des Gebiets nachweisbar so genutzt hat, braucht keine Genehmigung.

So gehen Sie vor:

1. **Adresse prüfen:** Straßenliste der Senatsverwaltung oder Karte des Bezirks.
2. **Vorab klären:** Fachbereich Stadtplanung, offene Sprechstunde dienstags 9 bis 13 Uhr, stadtplanung@ba-spandau.berlin.de.
3. **Richtig einreichen:** Verfahrensfreie Vorhaben formlos beim Fachbereich Stadtplanung; Vorhaben mit Bauantrag oder Genehmigungsfreistellung bei der Bau- und Wohnungsaufsicht.
4. **Befristet vermieten:** Merkblatt und Antrag „Wohnen auf Zeit“ des Bezirks nutzen.
5. **Beteiligte einbinden:** Mieter und die übrigen Eigentümer der WEG rechtzeitig informieren.

## Sanierungsgebiet Wilhelmstadt: Genehmigungen bis zur Aufhebung

Die Wilhelmstadt ist seit 2011 förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet. Die Sanierung läuft laut Bezirksamt „in zwei unterschiedlichen Verfahrensarten“: im umfassenden und im vereinfachten Sanierungsverfahren. Welches für Ihr Grundstück gilt, zeigt der Lageplan des Bezirks. Die Genehmigungspflichten nach § 144 BauGB unterscheiden sich danach (Eigentümerbroschüre des Bezirks, Stand 2018):

| Vorhaben | umfas­sendes Verfahren und Geschäfts­straßen im verein­fachten | sonstige Grund­stücke im verein­fachten Verfahren |
| --- | --- | --- |
| bauliche Vorhaben, z. B. Fenster, Heizung, Sani­tär, Elektro | Geneh­migung | Geneh­migung |
| Verkauf eines Grund­stücks oder einer Eigentums­wohnung | Geneh­migung | keine |
| Grundschuld oder andere Grundpfand­rechte | Geneh­migung | keine |
| befristete Miet- oder Pacht­verträge über ein Jahr | Geneh­migung | keine |

Normale unbefristete Wohnungsmietverträge sind nicht betroffen. Baulast und Grundstücksteilung sind nur im umfassenden Verfahren genehmigungspflichtig, die Aufteilung in Wohnungseigentum laut Broschüre nicht. Im umfassenden Verfahren prüft der Bezirk bei einem Verkauf auch den Kaufpreis. Der Bezirk hat für bestimmte Fälle Vorabgenehmigungen erteilt, die er ändern kann; fragen Sie deshalb vor Verkauf, Beleihung oder Umbau beim Fachbereich Stadtplanung nach (sanierung@ba-spandau.berlin.de). Teile der Wilhelmstadt liegen zugleich im Milieuschutzgebiet; dann gelten beide Genehmigungspflichten.

Nicht verwechseln: Förderkulissen wie Quartiersmanagement Heerstraße, Neustadt oder Falkenhagener Feld, Nachhaltige Erneuerung Haselhorst/Siemensstadt oder Lebendige Zentren Altstadt Spandau sind keine Sanierungsgebiete und begründen keine Genehmigungspflichten oder Ausgleichsbeträge.

## Ausgleichsbetrag in der Wilhelmstadt: wer zahlt und wann

Mit dem Ende der Sanierung verlangt der Bezirk von den Eigentümern im umfassenden Verfahren einen Ausgleichsbetrag. Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB entspricht er der „durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks“, also dem Unterschied zwischen dem Bodenwert ohne Sanierung (Anfangswert) und dem Bodenwert nach der Neuordnung (Endwert). Laut Senatsverwaltung werden die Bescheide „innerhalb von vier Jahren nach Aufhebung erlassen“, die Zahlung ist „jeweils einen Monat nach Zustellung fällig“. Die Aufhebung ist für Anfang 2027 vorgesehen; beschlossen ist sie noch nicht.

Was das für Sie heißt:

1. **Verfahrensart prüfen:** „Für Grundstücke im vereinfachten Sanierungsverfahren wird kein Ausgleichsbetrag erhoben“, schreibt das Bezirksamt. Zahlen müssen nur Eigentümer im umfassenden Verfahren.
2. **Wohnungseigentum:** Die einzelnen Wohnungseigentümer werden „nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil“ herangezogen (§ 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
3. **Vorzeitig ablösen:** Laut Bezirksamt ist eine Ablösung vor der Entlassung aus der Sanierung „auf freiwilliger Basis“ möglich.
4. **Geld bereithalten:** Nach der Aufhebung kann der Bescheid innerhalb von vier Jahren kommen; gezahlt wird einen Monat nach Zustellung.

Der Sanierungsvermerk im Grundbuch hat laut Bezirksamt „reine Hinweisfunktion“. Die Höhe des Betrags nennt der Bezirk erst im Bescheid.

## Steuervorteil im Sanierungsgebiet: § 7h EStG

Wer in der Wilhelmstadt modernisiert oder instand setzt, kann die Kosten erhöht abschreiben. § 7h Abs. 1 Satz 1 EStG erlaubt bei einem Gebäude „in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet“, „im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs“ abzusetzen.

Laut Eigentümerbroschüre des Bezirks gilt das „sowohl … im umfassenden als auch im vereinfachten Sanierungsverfahren“. Voraussetzungen:

1. Die Maßnahme entspricht den Sanierungszielen.
2. Sie vereinbaren sie „vor Beginn der Baumaßnahmen“ mit dem Bezirksamt in einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung.
3. Das Bezirksamt bescheinigt die Maßnahme; ohne diese Bescheinigung gibt es den Steuervorteil nicht.

Neben § 7h nennt die Broschüre auch §§ 10f und 11a EStG. Wie sich das in Ihre übrige Abschreibung einfügt, erklärt der Beitrag zur [AfA für Vermieter](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/afa-immobilie-vermieter). Weil das Sanierungsgebiet aufgehoben werden soll, sprechen Sie geplante Maßnahmen früh mit dem Bezirk und mit Ihrer steuerlichen Beratung ab.

## Altstadt Spandau: Gestaltung braucht Genehmigung

Für die Altstadt gilt eine eigene Regel: die städtebauliche Erhaltungsverordnung „Altstadt Spandau“. Sie wurde laut Bezirksamt am 15.06.2016 im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht (GVBl. S. 323) und trat am 16.06.2016 in Kraft. Sie gilt für „die Altstadt Spandau und die unmittelbar umliegenden Einzugsbereiche“.

Hier geht es nicht um die Mieter, sondern um das Stadtbild. Eine Genehmigung braucht es laut Bezirksamt „für alle im Erhaltungsgebiet beabsichtigten baulichen Maßnahmen – egal ob … baugenehmigungsfreie oder –pflichtige“, ausdrücklich auch für den „Austausch von Fenstern und Türen“ und die „Farbe des Fassadenanstrichs“. Das Gesetz geht noch weiter: In solchen Gebieten „bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung“ (§ 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB), also auch ein Neubau.

Welche Gestaltung der Bezirk genehmigt, beschreibt sein Gestaltungshandbuch. Für Eigentümergemeinschaften in der Altstadt heißt das: Fenstertausch, Anstrich oder neue Haustür gehören vor dem Beschluss mit dem Fachbereich Stadtplanung abgestimmt, damit die Versammlung nicht über eine Ausführung abstimmt, die der Bezirk später ablehnt.

## Aufteilen in Eigentumswohnungen: § 250 BauGB und Milieuschutz

Für die Aufteilung eines Mietshauses gilt je nach Größe und Lage eine von zwei Genehmigungen:

| Haus | Geneh­migung nach | gilt bis |
| --- | --- | --- |
| Wohn­gebäude mit mehr als fünf Wohnungen, das am 06.08.2021 schon bestand | § 250 BauGB und Berliner Verordnung vom 11.11.2025 | 31.12.2030 |
| bis fünf Wohnungen im Milieuschutz­gebiet | Umwandlungs­verordnung 2025 (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB) | 12.03.2030 |
| bis fünf Wohnungen außerhalb | keine dieser Geneh­migungen | – |

Anträge nach § 250 BauGB sind laut Bezirksamt „beim Stadtentwicklungsamt, formlos zu stellen“; Formular und Merkblatt stehen auf der Bezirksseite. Die Fristen dort sind veraltet: Maßgeblich ist die Verordnung vom 11.11.2025. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn

1. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und für Miterben oder Vermächtnisnehmer aufgeteilt wird,
2. an Familienangehörige zur eigenen Nutzung verkauft werden soll,
3. an mindestens zwei Drittel der Mieter zur eigenen Nutzung verkauft werden soll,
4. ein Absehen von der Aufteilung auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls nicht mehr zumutbar ist oder
5. im Grundbuch vorgemerkte Ansprüche Dritter sonst nicht erfüllt werden können.

Laut Senatsmonitoring wurden bis Mitte 2025 in Spandau Anträge für 38 Wohnungen gestellt und 22 genehmigt, alle außerhalb der Erhaltungsgebiete; 2024 wurden im Bezirk 32 Wohnungen umgewandelt.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen Sie bei der Bau- und Wohnungsaufsicht mit Bauzeichnungen „in zweifacher Ausfertigung“. Wer trotz einer vorläufigen Untersagung aufteilt, riskiert die Löschung der Teilung (BGH, Urteil vom 20.12.2024, V ZR 277/23). Nach dem Verkauf einer umgewandelten vermieteten Wohnung kann der Erwerber in Berlin zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen (§ 577a BGB). Mehr: [Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/umwandlung-eigentumswohnung-berlin).

## Grundstück verkaufen: Vorkaufsrecht und Negativzeugnis

Wer in Spandau ein Grundstück verkauft, hat es beim Vorkaufsrecht und beim Negativzeugnis mit dem Stadtentwicklungsamt zu tun, Fachbereich Verwaltung (Aufgabe „Bodenverkehrsangelegenheiten (Vorkaufsrechte, Negativzeugnisse, Gebührenangelegenheiten)“). Gebühr und Bearbeitungsdauer veröffentlicht der Bezirk nicht; die Seite des Fachbereichs ist laut Bezirksamt „noch im Aufbau“. Planen Sie deshalb Zeit dafür ein.

In den drei Milieuschutzgebieten nennt das Bezirksamt ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Bezirks. Es ist nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen, wenn das Grundstück den Zielen des Gebiets entsprechend bebaut ist und genutzt wird. Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse, nicht befürchtete künftige Entwicklungen (BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, 4 C 1.20). Eine Gesetzesänderung ist geplant; am 27.09.2026 galt § 26 Nr. 4 BauGB unverändert.

Liegt das Grundstück im Sanierungsgebiet Wilhelmstadt, braucht der Verkauf im umfassenden Verfahren und bei Geschäftsstraßengrundstücken zusätzlich die sanierungsrechtliche Genehmigung (siehe oben). Welche Unterlagen Käufer außerdem erwarten, zeigt der Beitrag [Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/eigentumswohnung-verkaufen-unterlagen).

## Ferienwohnung, Leerstand, Abriss: Zweckentfremdung in Spandau

Das [Berliner Zweckentfremdungsverbot](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/zweckentfremdungsverbot-berlin) gilt seit dem 01.05.2014 in der ganzen Stadt, seit dem 17.06.2026 in geänderter Fassung. Wer eine Wohnung als Ferienwohnung vermieten, länger leer stehen lassen oder abreißen will, wendet sich an:

**Bezirksamt Spandau, Wohnungsamt (Fachbereich Wohnen)**, Carl-Schurz-Straße 2/6, 13597 Berlin, zweckentfremdung@ba-spandau.berlin.de.

Für Eigentümer wichtig:

1. **Schriftlich:** „Alle Leistungen sind schriftlich zu beantragen“, schreibt das Bezirksamt.
2. **Telefonische Sprechzeit** für Zweckentfremdung: dienstags 10 bis 12 Uhr.
3. **Registriernummern** für Ferienwohnungen werden derzeit nicht vergeben.
4. **Zuständig** ist immer das Bezirksamt, in dessen Bezirk die Wohnung liegt.

Zum Zensusstichtag 15.05.2022 standen in Spandau 3.025 Wohnungen leer (2,4 %), 722 davon seit zwölf Monaten oder länger. Als Grund nennt der Zensus bei 2.015 Wohnungen, dass sie innerhalb von drei Monaten beziehbar waren, bei 607 laufende oder geplante Baumaßnahmen und bei 105 einen Verkauf. Das beschreibt die Lage von 2022, nicht den heutigen Leerstand, und sagt nichts darüber, ob ein Leerstand erlaubt war. Die Berliner Regeln im Überblick stehen im [Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden).

## Regeln, die in ganz Berlin gelten, auch in Spandau

Neben den Bezirksregeln gelten die Berliner Regeln für Vermieter unverändert auch hier:

| Regel | gilt | mehr dazu |
| --- | --- | --- |
| Miet­preis­bremse: höchstens 10 % über der Vergleichs­miete bei Neu­vermietung | bis 31.12.2029 | [Miet­preis­bremse in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietpreisbremse-berlin) |
| Kappungs­grenze 15 % bei Miet­erhöhungen | bis 10.05.2028 | [Mietspiegel 2026](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietspiegel-berlin-2026) |
| Kündigungs­sperre nach Umwandlung, zehn Jahre | bis 30.09.2033 | [Umwandlung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/umwandlung-eigentumswohnung-berlin) |
| Geneh­migung für Aufteilung (§ 250 BauGB) | 01.01.2026 bis 31.12.2030 | [Umwandlung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/umwandlung-eigentumswohnung-berlin) |
| Zweck­entfremdungs­verbot | seit 01.05.2014 | [Berlin-Leitfaden](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden) |

Der Berliner Mietspiegel 2026 ist **qualifiziert** nach § 558d BGB und gilt seit dem 28.05.2026, Datenstichtag 01.09.2025. Nicht zum qualifizierten Teil gehören die Orientierungshilfe zur Einordnung in der Spanne und der Abschlag für Minderausstattung. Eine Gerichtsentscheidung gegen den Mietspiegel 2026 ist nicht bekannt (Stand 27.09.2026). Nach § 558d Abs. 2 BGB ist er „im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen“ und nach vier Jahren neu zu erstellen.

Die Wohnlage (einfach, mittel, gut) richtet sich nach der einzelnen Adresse, nicht nach dem Ortsteil; ob ein Haus im Milieuschutzgebiet liegt, ist eines der Merkmale des Wohnlagemodells. Prüfen Sie Ihre Adresse deshalb im Straßenverzeichnis oder in der Online-Abfrage des Mietspiegels. Die Zensusmieten oben ersetzen den Mietspiegel nicht.

## Ämter für Eigentümer in Spandau

Alle Stellen sitzen im Rathaus Spandau, Carl-Schurz-Straße 2/6, 13597 Berlin; die Bau- und Wohnungsaufsicht nennt als Anschrift Carl-Schurz-Straße 2. Die zentrale Rufnummer des Bezirksamts ist (030) 90279-0.

- **Milieuschutz, Sanierungsgebiet, Altstadt:** Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, Tel. (030) 90279-2666 oder -2663, stadtplanung@ba-spandau.berlin.de, für das Sanierungsgebiet auch sanierung@ba-spandau.berlin.de
- **Aufteilung nach § 250 BauGB:** Stadtentwicklungsamt, stadtentwicklung@ba-spandau.berlin.de
- **Vorkaufsrecht, Negativzeugnis:** Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Verwaltung, über das Stadtentwicklungsamt
- **Bauantrag, Abgeschlossenheit, Wohnungsaufsicht:** Bau- und Wohnungsaufsicht, bauaufsicht@ba-spandau.berlin.de
- **Ferienwohnung, Leerstand, Abriss:** Wohnungsamt, zweckentfremdung@ba-spandau.berlin.de

Der Fachbereich Stadtplanung hat dienstags von 9 bis 13 Uhr eine offene Sprechstunde, montags, mittwochs und donnerstags 9 bis 15 Uhr und freitags 9 bis 14 Uhr Termine nur nach Abstimmung. Die Bau- und Wohnungsaufsicht berät dienstags 9 bis 13 Uhr, sonst nach Terminabsprache; zuständig ist die Sachbearbeitung laut Straßenliste des Fachbereichs. Das Stadtentwicklungsamt weist darauf hin, dass es „aufgrund des Hackerangriffs auf Teile der Verwaltung des Landes Berlin“ bei Anträgen zu Verzögerungen kommen kann (Stand 27.09.2026).

## Hausverwaltung in Spandau: worauf Eigentümer achten

Im Bezirk stehen 1.895 Gebäude im Eigentum einer WEG und 19.912 im Eigentum von Privatpersonen (Zensus 2022). Eine Verwaltung in Spandau sollte die Aufgaben des Bezirks kennen: Anträge im Milieuschutz, Genehmigungen und den Ausgleichsbetrag im Sanierungsgebiet Wilhelmstadt, Gestaltschutz in der Altstadt, viele Altbauten in Wilhelmstadt, Spandau Mitte und Siemensstadt und große Wohnanlagen im Falkenhagener Feld und an der Heerstraße. Zeigt ein Mieter Mängel an, wird die Wohnungsaufsicht laut Bezirksamt erst nach einer schriftlichen Anzeige und einer Frist von 14 Tagen tätig; eine untätige Verwaltung wird so schnell zum Problem der Eigentümer.

Wenn Sie [mit Ihrer WEG-Verwaltung unzufrieden](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/unzufrieden-mit-weg-verwaltung) sind, gehen Sie schrittweise vor:

1. **Schriftlich mit Frist anschreiben:** Wenn die [Hausverwaltung nicht reagiert](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-reagiert-nicht), hilft die [E-Mail mit Frist an die Verwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-rueckmeldung-verwaltung).
2. **Beirat einschalten:** Was der [Verwaltungsbeirat](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/verwaltungsbeirat-aufgaben-rechte) tun kann.
3. **Unterlagen einsehen:** [Einsicht in die Verwaltungsunterlagen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/einsicht-verwaltungsunterlagen) mit der [E-Mail zur Einsicht](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-einsicht-unterlagen).
4. **Schäden melden:** Bleiben [Reparaturen liegen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/reparaturen-verwaltung-untaetig), setzen Sie mit der [Schadensmeldung mit Frist](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-schadensmeldung-frist) nach.
5. **Versammlung verlangen:** [Verlangen auf Einberufung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/verlangen-einberufung-eigentuemerversammlung), auch als [E-Mail](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-verlangen-einberufung).
6. **Verwaltung wechseln:** [Hausverwaltung abwählen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-abwaehlen) mit dem [Beschluss zur Abberufung und Neubestellung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/beschluss-abberufung-neubestellung-verwaltung).

Was eine Verwaltung kostet, zeigt [Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-kosten-berlin); amtliche Zahlen für den Bezirk gibt es nicht.

## A1 in der Nähe: Büro West und Büro Nord

A1 Asset One, Herausgeber dieses Ratgebers, hat kein Büro in Spandau. Am nächsten liegt das **Büro West, Pestalozzistraße 78, 10627 Berlin**, danach das **Büro Nord, Am Borsigturm 13, 13507 Berlin**. Der Hauptsitz ist in Kreuzberg, Skalitzer Straße 34, 10999 Berlin. Erreichbar ist das Team über das [Kontaktformular](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt).

Eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt diese Seite nicht; bei Streit über eine Genehmigung, einen Ausgleichsbetrag oder einen Verwaltervertrag lassen Sie sich anwaltlich beraten.

Nachbarbezirke: [Charlottenburg-Wilmersdorf](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-charlottenburg-wilmersdorf), [Reinickendorf](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-reinickendorf) und [Steglitz-Zehlendorf](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-steglitz-zehlendorf).

## Häufige Fragen

### Welche Milieuschutzgebiete gibt es in Spandau?

Drei soziale Erhaltungsgebiete: Wilhelmstadt und Spandauer Neustadt (seit Juli 2020) sowie Stresow (seit August 2025), laut Bezirksamt und Straßenliste der Senatsverwaltung (Stand 21.02.2026). Ob Ihr Haus dazugehört, entscheidet die Hausnummer: Straßen wie die Pichelsdorfer Straße oder der Falkenseer Damm gehören nur teilweise dazu.

### Ist die Wilhelmstadt ein Sanierungsgebiet?

Ja, seit 2011. Die Aufhebung ist laut Senatsverwaltung für Anfang 2027 vorgesehen. Bis dahin brauchen bauliche Vorhaben überall im Gebiet eine sanierungsrechtliche Genehmigung; Verkauf, Grundschuld und befristete Mietverträge über ein Jahr laut Eigentümerbroschüre des Bezirks im Teil des umfassenden Verfahrens und bei Geschäftsstraßengrundstücken im vereinfachten Verfahren. Fragen Sie vor Verkauf oder Beleihung beim Bezirk nach.

### Muss ich in der Wilhelmstadt einen Ausgleichsbetrag zahlen?

Nur wenn Ihr Grundstück im Teil des umfassenden Sanierungsverfahrens liegt; im vereinfachten Verfahren wird laut Bezirksamt kein Ausgleichsbetrag erhoben. Der Bescheid kommt laut Senat innerhalb von vier Jahren nach der Aufhebung und ist einen Monat nach Zustellung fällig. Wohnungseigentümer werden nur nach ihrem Miteigentumsanteil herangezogen (§ 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB).

### Brauche ich im Milieuschutzgebiet eine Genehmigung für befristete Vermietung?

In der Regel ja: Laut Bezirksamt Spandau ist die befristete Vermietung oder Untervermietung von zuvor unbefristet vermietetem Wohnraum grundsätzlich eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung. Keine Genehmigung braucht, wer die Wohnung schon bei Festsetzung des Gebiets nachweisbar so genutzt hat. Für den Antrag gibt es ein eigenes Merkblatt und Formular.

### Gibt es ein A1-Büro in Spandau?

Nein. Am nächsten liegt das Büro West, Pestalozzistraße 78, 10627 Berlin, danach das Büro Nord, Am Borsigturm 13, 13507 Berlin.

## Quellen des Beitrags

- [Kleinräumige Daten Berlin, Zensus 2022, Ebene Bezirksregionen, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (Stichtag 15.05.2022)](https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/zensus22/lokale-daten-berlin/)
- [Ortsteile, Bezirksamt Spandau (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-spandau/ueber-den-bezirk/ortsteile/)
- [Straßenliste soziale Erhaltungsgebiete, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Stand 21.02.2026)](https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/_assets/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/260221_strassenliste.pdf)
- [Soziale Erhaltungsverordnungen (Milieuschutz), Bezirksamt Spandau (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/artikel.1011701.php)
- [Soziales Erhaltungsgebiet Wilhelmstadt, Bezirksamt Spandau (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/artikel.1011933.php)
- [Soziales Erhaltungsgebiet Spandauer Neustadt, Bezirksamt Spandau (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/artikel.1011765.php)
- [Soziales Erhaltungsgebiet Stresow, Bezirksamt Spandau (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/artikel.1610300.php)
- [Verordnung über das soziale Erhaltungsgebiet Stresow vom 29.07.2025 (GVBl. 2025 S. 422), Auszug des Bezirksamts Spandau](https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/auszug_stresow.pdf)
- [Sanierungsgebiet Spandau-Wilhelmstadt, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/quartiersentwicklung/stadterneuerung/sanierung/sanierungsgebiet-spandau-wilhelmstadt-1288149.php)
- [Sanierungsgebiet Wilhelmstadt, Bezirksamt Spandau (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/artikel.1012002.php)
- [Eigentümerbroschüre Sanierungsgebiet Spandau-Wilhelmstadt, Bezirksamt Spandau (Stand 2018)](https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/eigentuemerbroschuere-sanierungsgebiet.pdf)
- [Fördergebiete, Bezirksamt Spandau (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/artikel.564858.php)
- [Städtebauliche Erhaltungsverordnung Altstadt Spandau, Bezirksamt Spandau (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/artikel.1010006.php)
- [Erhaltungsverordnung Altstadt Spandau, Informationen für Grundstücks-, Haus- und Wohnungseigentümer, Bezirksamt Spandau (Dezember 2016)](https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/erhaltungsverordnung-altstadt-spandau.pdf)
- [Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, Bezirksamt Spandau (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/artikel.1348040.php)
- [Monitoring zur Anwendung der Umwandlungsverordnungen nach § 172 und § 250 BauGB, Jahresbericht 2024, IfS im Auftrag der Senatsverwaltung (August 2025)](https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/_assets/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/jahresbericht-2024.pdf)
- [Stadtentwicklungsamt, Bezirksamt Spandau (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/)
- [Fachbereich Verwaltung des Stadtentwicklungsamts, Bezirksamt Spandau (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/artikel.1650070.php)
- [Bau- und Wohnungsaufsicht, Bezirksamt Spandau (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/bauaufsicht/)
- [Abgeschlossenheitsbescheinigung, Bezirksamt Spandau (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/bauaufsicht/artikel.290630.php)
- [Wohnungsaufsicht, Bezirksamt Spandau (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/bauaufsicht/artikel.290700.php)
- [Wohnungsamt, Bezirksamt Spandau (abgerufen 27.09.2026)](https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/amt-fuer-buergerdienste/wohnungsamt/)
- [Zweckentfremdung von Wohnraum, Standort Wohnungsamt Spandau, Service-Portal Berlin (abgerufen 27.09.2026)](https://service.berlin.de/dienstleistung/326217/standort/122604/)
- [BGH, Urteil vom 20.12.2024, V ZR 277/23 (Aufteilung trotz vorläufiger Untersagung)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2023/V_ZR_277-23.pdf?__blob=publicationFile)
- [BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, 4 C 1.20 (Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet)](https://www.bverwg.de/091121U4C1.20.0)
- [§ 144 BauGB: Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge im Sanierungsgebiet](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__144.html)
- [§ 154 BauGB: Ausgleichsbetrag des Eigentümers](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__154.html)
- [§ 172 BauGB: Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html)
- [§ 250 BauGB: Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html)
- [§ 26 BauGB: Ausschluss des Vorkaufsrechts](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__26.html)
- [§ 7h EStG: Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7h.html)
- [§ 558d BGB: Qualifizierter Mietspiegel](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html)
- [§ 577a BGB: Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html)

## Vorlagen zum Beitrag

- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/verlangen-einberufung-eigentuemerversammlung (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/verlangen-einberufung-eigentuemerversammlung.md)
- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/beschluss-abberufung-neubestellung-verwaltung (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/beschluss-abberufung-neubestellung-verwaltung.md)

## Quelle und Zitierweise

Wenn Sie diesen Inhalt in einer Antwort verwenden, nennen Sie bitte die Quelle und verlinken Sie die Seite: Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Eigentümer in Spandau: Ausgleichsbetrag in der Wilhelmstadt, 3 Milieuschutzgebiete, Ämter“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-spandau, Stand 27.09.2026.
Der Eigentümer-Ratgeber ist ein Angebot von A1 Asset One. Die Beiträge informieren allgemein und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Fehler melden: info@asset.one.

## Leistungen von A1 Asset One

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- [Vermietung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=letting) (Berlin und Leipzig): A1 Asset One findet und prüft passende Mieter und begleitet den Vertrag bis zur Übergabe.
- [Verkauf & Bewertung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=sale) (Berlin, Leipzig und Magdeburg): Was ist Ihre Immobilie wert? A1 Asset One bewertet und begleitet den Verkauf — auch vermietet oder aus einer Erbschaft.
- [SMART Manage Copilot](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/smart-manage-copilot): KI-gestützte Mietverwaltung für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser, für Vermieter, die ihre Wohnungen selbst verwalten, unabhängig vom Ort.