--- title: "Immobilieneigentümer in Berlin: 8 Sonderregeln und wie lange sie gelten" url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden" description: "Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Mietspiegel, Milieuschutz, Umwandlung, Zweckentfremdung: welche Berliner Regel für Eigentümer wann greift und bis wann." publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)" author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers" published: "2026-09-26" reviewed: "2026-09-27" language: "de" cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Immobilieneigentümer in Berlin: 8 Sonderregeln und wie lange sie gelten“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden, Stand 27.09.2026" --- # Immobilieneigentümer in Berlin: 8 Sonderregeln und wie lange sie gelten Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Immobilieneigentümer in Berlin: 8 Sonderregeln und wie lange sie gelten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 27.09.2026 **Kurz gesagt:** Wer in Berlin eine Immobilie besitzt, bewegt sich auf einem angespannten Wohnungsmarkt mit eigenen Regeln: Mietpreisbremse (bis 31.12.2029) und 15-%-Kappungsgrenze (bis 10.05.2028) in der ganzen Stadt, ein qualifizierter Mietspiegel 2026, Genehmigungspflicht für Umwandlungen, 82 Milieuschutzgebiete und ein Zweckentfremdungsverbot. Dieser Leitfaden zeigt, welche Regel wann greift und was Vermieter, Eigentümergemeinschaften, Käufer und Verkäufer beachten müssen. Wer in Berlin vermietet, saniert, eine Wohnung kauft oder ein Haus aufteilt, hat es mit acht Berliner Sonderregeln zu tun, jede mit eigenem Geltungsbereich, die meisten mit festem Enddatum. Wer eine davon übersieht, riskiert eine angreifbare Miete, eine Maßnahme ohne die nötige Genehmigung im Milieuschutzgebiet oder ein Bußgeld wegen Zweckentfremdung. Die Tabelle zeigt, wo jede Regel gilt und bis wann, die Abschnitte darunter, was Vermieter, [Eigentümergemeinschaften](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg), Käufer und Verkäufer tun müssen. ## Berlin in Zahlen Ende 2024 gab es in Berlin rund **2,06 Millionen Wohnungen**, davon 20,6 % Eigentumswohnungen (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Kennwerte zum 31.12.2024). Nur 15,9 % der Haushalte wohnen in einer eigenen Wohnung oder einem eigenen Haus, so wenige wie in keinem anderen Bundesland (Statistisches Bundesamt, Mikrozensus 2022). Die meisten Berliner Haushalte wohnen also zur Miete, und für Vermieter gelten in Berlin eigene Regeln. ## Die Regeln im Überblick Stand der Tabelle: 26.09.2026. Ein Enddatum steht dort, wo die Verordnung eines festlegt. | Regel | Wo und wie lange | | --- | --- | | [Mietpreisbremse](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietpreisbremse-berlin): bei Neuvermietung höchstens 10 % über der Vergleichsmiete | ganz Berlin, 01.01.2026 bis 31.12.2029 | | Kappungsgrenze: [Mieterhöhung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mieterhoehung-vergleichsmiete) höchstens 15 % in drei Jahren | ganz Berlin, bis 10.05.2028 | | [Mietspiegel 2026](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietspiegel-berlin-2026): qualifiziert nach § 558d BGB, ohne Orientierungshilfe und Abschlag Nr. 9.4 | seit 28.05.2026; Anpassung zum Datenstichtag 01.09.2027 fällig | | [Umwandlung in Eigentum](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/umwandlung-eigentumswohnung-berlin) nur mit Genehmigung: bestehende Häuser mit mehr als 5 Wohnungen, nicht für neu geschaffenen Wohnraum | ganz Berlin, 01.01.2026 bis 31.12.2030 | | Umwandlung nur mit Genehmigung, Häuser bis 5 Wohnungen | nur im Milieuschutz, bis 12.03.2030 | | [Milieuschutz](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/milieuschutz-berlin-erhaltungsgebiete): Genehmigung für Rückbau, Änderung (etwa Umbau, Modernisierung) und Nutzungsänderung | 82 Gebiete, Stand 21.02.2026 | | Kündigungssperre 10 Jahre nach Umwandlung und Verkauf | ganz Berlin, Verordnung bis 30.09.2033 | | [Verbot der Zweckentfremdung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/zweckentfremdungsverbot-berlin) | ganz Berlin, seit 01.05.2014 | **Zum Mietspiegel 2026:** - **Art:** ein **qualifizierter Mietspiegel** nach § 558d BGB, neu erstellt auf Basis einer Befragung zum Datenstichtag 01.09.2025 und anerkannt von der Senatsverwaltung und allen sechs beteiligten Mieter- und Vermieterverbänden. - **Nicht qualifiziert:** die Orientierungshilfe zur Einordnung in die Spanne und der Abschlag für Minderausstattung (Nr. 9.4 der Broschüre). - **Gerichtlich angegriffen:** Eine Gerichtsentscheidung zum Mietspiegel 2026 ist nicht bekannt (Stand 26.09.2026); den Vorgänger 2024 hat das Landgericht Berlin II gegen den Angriff einer Vermieterin als qualifiziert bestätigt (Urteil vom 30.09.2025, 65 S 116/25). - **Geltung:** Nach § 558d Abs. 2 BGB ist ein qualifizierter Mietspiegel zwei Jahre nach dem Datenstichtag der Marktentwicklung anzupassen, hier also zum Stichtag 01.09.2027, und nach vier Jahren neu zu erstellen. Wie Sie die Werte lesen, zeigt der Ratgeber zum [Berliner Mietspiegel 2026](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietspiegel-berlin-2026). ## Was Vermieter wissen müssen 1. **Vor jeder Neuvermietung** die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln, in Berlin etwa mit dem Mietspiegel 2026, und höchstens 10 % aufschlagen, außer eine Ausnahme greift, etwa eine höhere Vormiete, die Erstnutzung nach dem 01.10.2014 oder die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§§ 556e, 556f BGB). Mehr dazu im Ratgeber zur [Mietpreisbremse in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietpreisbremse-berlin). 2. **Bei Mieterhöhungen** [die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mieterhoehung-berlin) und die Wartezeit von 15 Monaten beachten (§ 558 Abs. 1 und 3 BGB) und die Werte des qualifizierten Mietspiegels angeben, soweit er Angaben für die Wohnung enthält, auch wenn Sie die Erhöhung anders begründen (§ 558a Abs. 3 BGB). 3. **Leerstand vermeiden:** Wohnraum darf nach dem Zweckentfremdungsverbot höchstens drei Monate leer stehen, bei Sanierungsarbeiten bis zu zwölf Monate (Bezirksamt Mitte). Längerer Leerstand braucht eine Genehmigung des Bezirksamts. Leipzig hat ein eigenes sächsisches Gesetz, siehe [Zweckentfremdungsverbot in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/zweckentfremdungsverbot-leipzig). 4. **Im [Milieuschutzgebiet](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/milieuschutz-berlin-erhaltungsgebiete)** vor jedem Umbau und jeder Modernisierung, die über die reine Erhaltung hinausgeht, die Genehmigung des Bezirks einholen. Das gilt auch für selbst genutzte und leerstehende Wohnungen. 5. **Befristet vermieten im Milieuschutz:** Wer eine zuvor unbefristet vermietete Wohnung befristet vermietet, ändert nach den Berliner Genehmigungskriterien grundsätzlich die Nutzung und muss das beim Bezirk beantragen (VV Genehmigungskriterien vom 07.04.2026, Nr. 2.10). ## Was Eigentümergemeinschaften wissen müssen - **Sanierung im Erhaltungsgebiet:** [Heizungstausch](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/modernisieren-energie/heizungsgesetz-weg-eigentuemer), Aufzug und Balkone sind nur in den Grenzen der Berliner Genehmigungskriterien genehmigungsfähig. Bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum beantragt in der Regel die Verwaltung die Genehmigung für die Gemeinschaft, die sie nach § 9b WEG vertritt; am besten, bevor Aufträge vergeben werden. Was eine Verwaltung in Berlin kostet, zeigt der Beitrag [Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-kosten-berlin) - **Balkonkraftwerke** brauchen im Milieuschutz keine Genehmigung. In der [Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg) kann jeder Eigentümer [angemessene bauliche Veränderungen verlangen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/modernisieren-energie/bauliche-veraenderungen-weg-rechte), die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen; über die Durchführung beschließt die Gemeinschaft (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 und Satz 2 WEG). ## Grundsteuer: was jeder Eigentümer selbst prüft Die [Grundsteuer in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/grundsteuer-berlin) betrifft nicht die Gemeinschaft, sondern jeden Eigentümer einzeln. Berlin wendet seit dem 01.01.2025 eigene Steuermesszahlen an (Wohngrundstücke 0,31 Promille), der Hebesatz für bebaute und bebaubare Grundstücke liegt bei 470 %. Die ersten Bescheide nach neuem Recht wurden von Mitte Oktober 2024 bis Januar 2025 verschickt; die Einspruchsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe (§ 355 Abs. 1 AO) ist für sie abgelaufen. Wer den Wert für falsch hält, muss den Grundsteuerwertbescheid angreifen, nicht den Grundsteuerbescheid (§ 351 Abs. 2 AO). Bei neuen Bescheiden, etwa nach einem Kauf, die Frist sofort notieren. In Leipzig gelten eigene sächsische Messzahlen und ein anderer Hebesatz, siehe [Grundsteuer in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/grundsteuer-leipzig-sachsen). ## Was Käufer und Verkäufer wissen müssen - **Umgewandelte, vermietete Wohnungen:** Ist an einer vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden oder soll es begründet werden, hat der Mieter beim Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht, nicht aber beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige (§ 577 Abs. 1 BGB). Der Käufer kann in Berlin in der Regel erst zehn Jahre nach der Veräußerung [wegen Eigenbedarfs](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/eigenbedarfskuendigung) oder zur wirtschaftlichen Verwertung kündigen (§ 577a BGB, Kündigungsschutzklausel-Verordnung). - **[Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/umwandlung-eigentumswohnung-berlin)** ist bei bestehenden Häusern ab sechs Wohnungen, im Milieuschutz auch darunter, nur mit Genehmigung möglich. Für Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum entsteht, etwa durch Dachausbau oder Aufstockung, gilt die Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB nicht (§ 250 Abs. 1 Satz 2 BauGB). - **Vorkaufsrecht des Bezirks:** Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (4 C 1.20) ist es im Erhaltungsgebiet ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen der Erhaltungsverordnung bebaut ist und genutzt wird und das Gebäude keine Missstände oder Mängel aufweist (§ 26 Nr. 4 BauGB, Stand 26.09.2026). Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse bei der letzten Entscheidung der Behörde. In anderen Fällen kann das Vorkaufsrecht noch eine Rolle spielen. ## Wer in Berlin wofür zuständig ist - **Zweckentfremdung, Ferienwohnung, Leerstand:** Wohnungsamt des Bezirks - **Milieuschutz:** Stadtentwicklungsamt des Bezirks; braucht das Vorhaben eine Baugenehmigung, entscheidet die Bau- und Wohnungsaufsicht, die Stadtplanung wird beteiligt - **Umwandlung:** Stadtentwicklungsamt des Bezirks (Fachbereich Stadtplanung) - **Mietspiegel:** Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen - **Grundsteuer:** Finanzamt Welche Ämter in Ihrem Bezirk zuständig sind und ob dort Milieuschutzgebiete gelten, zeigen die Bezirksseiten: [Charlottenburg-Wilmersdorf](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-charlottenburg-wilmersdorf), [Friedrichshain-Kreuzberg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-friedrichshain-kreuzberg), [Lichtenberg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-lichtenberg), [Marzahn-Hellersdorf](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-marzahn-hellersdorf), [Mitte](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-mitte), [Neukölln](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-neukoelln), [Pankow](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-pankow), [Reinickendorf](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-reinickendorf), [Spandau](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-spandau), [Steglitz-Zehlendorf](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-steglitz-zehlendorf), [Tempelhof-Schöneberg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-tempelhof-schoeneberg) und [Treptow-Köpenick](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-treptow-koepenick). ## Häufige Fragen ### Welche Behörde ist in Berlin wofür zuständig? Für Zweckentfremdung das Wohnungsamt des Bezirks, für Milieuschutz und Umwandlung das Stadtentwicklungsamt des Bezirks. Braucht ein Vorhaben im Milieuschutz eine Baugenehmigung, entscheidet die Bau- und Wohnungsaufsicht, die Stadtplanung wird beteiligt. Für die Grundsteuer ist das Finanzamt zuständig. Den Mietspiegel gibt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen heraus. ### Darf ich meine Berliner Wohnung als Ferienwohnung vermieten? Nur mit Genehmigung des Bezirksamts. Die selbst bewohnte Hauptwohnung kann während der eigenen Abwesenheit zeitweise als Ferienwohnung genehmigt werden, eine Nebenwohnung im Regelfall an höchstens 90 Tagen im Jahr. Jede Anzeige braucht eine Registriernummer. Seit dem 17.06.2026 gilt das geänderte Zweckentfremdungsverbot-Gesetz; neue Registriernummern werden derzeit nicht vergeben, bisherige gelten bis auf Weiteres (Senatsverwaltung, Stand 26.09.2026). Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten; das Bezirksamt Mitte nennt ein Bußgeld bis 500.000 € (§ 7 Abs. 4 ZwVbG). ### Wie hoch ist die Grundsteuer in Berlin? Berlin wendet seit dem 01.01.2025 eigene Steuermesszahlen an (Wohngrundstücke 0,31 Promille). Der Hebesatz für bebaute und bebaubare Grundstücke liegt bei 470 %. Die Höhe für Ihre Wohnung steht im Grundsteuerbescheid des Finanzamts. Einspruch ist nur innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe möglich (§ 355 AO); wer den Wert für falsch hält, muss den Grundsteuerwertbescheid angreifen, nicht den Grundsteuerbescheid (§ 351 Abs. 2 AO). ## Quellen des Beitrags - [Mietenbegrenzungsverordnung 2026 bis 2029, Senatskanzlei (11.11.2025)](https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615170.php) - [Kappungsgrenzen-Verordnung vom 14.03.2023 (gültig 11.05.2023 bis 10.05.2028), Senatsverwaltung](https://www.berlin.de/sen/stadt/_assets/service/rechtsvorschriften/bereich-wohnen/kappungsgrenzenverordnung_2023.pdf) - [Berliner Mietspiegel 2026, Senatsverwaltung (28.05.2026)](https://www.berlin.de/sen/stadt/presse/pressemeldungen/pressemitteilung.1674998.php) - [Berliner Mietspiegel 2026, Broschüre (Nr. 2 Stichtag, Nr. 4 qualifizierter Teil)](https://mietspiegel.berlin.de/wp-content/uploads/2026/05/mietspiegel2026.pdf) - [LG Berlin II, Urteil vom 30.09.2025, 65 S 116/25 (Mietspiegel 2024)](https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/NJRE001621673) - [Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, Senatsverwaltung](https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/) - [Umwandlungsverordnung 2025 in sozialen Erhaltungsgebieten, Senatskanzlei (18.02.2025)](https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1532680.php) - [Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13.06.2023 (§ 3: bis 30.09.2033), Vorlage Drs. VO 19/155](https://www.parlament-berlin.de/ados/19/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo19-155.pdf) - [Kündigungsschutzklausel-Verordnung, Senatskanzlei (13.06.2023)](https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2023/pressemitteilung.1333722.php) - [Soziales Erhaltungsrecht, Senatsverwaltung](https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/) - [Kennwerte der sozialen Erhaltungsgebiete und Berlins zum 31.12.2024, Senatsverwaltung](https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/_assets/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/tabelle.pdf) - [Straßenliste der sozialen Erhaltungsgebiete, Senatsverwaltung (21.02.2026)](https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/_assets/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/260221_strassenliste.pdf) - [VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete vom 07.04.2026](https://www.berlin.de/ba-charlottenburg-wilmersdorf/verwaltung/aemter/stadtentwicklung/stadtplanung/staedtebauliche-bauberatung/260407_vv_genehmigungskriterien_soziale_erhaltungsgebiete.pdf) - [Zweckentfremdungsverbot, Senatsverwaltung](https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/) - [Zweckentfremdung von Wohnraum, Bezirksamt Mitte (Leerstand, Bußgeld § 7 ZwVbG)](https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/service-und-organisationseinheiten/zweckentfremdung/artikel.1353819.php) - [Verfahren nach § 250 BauGB, Stadtentwicklungsamt Neukölln](https://www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/umwandlung/artikel.1134074.php) - [Grundsteuer Berlin, Senatsverwaltung für Finanzen](https://www.berlin.de/grundsteuer/) - [§ 355 AO: Einspruchsfrist](https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__355.html) - [§ 351 AO: Bindungswirkung anderer Verwaltungsakte](https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__351.html) - [Eigentumsquote nach Bundesländern 2022, Statistisches Bundesamt (Mikrozensus)](https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/Tabellen/tabelle-eigentumsquote.html) - [§ 20 WEG: Bauliche Veränderungen](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html) - [§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html) - [§ 577a BGB: Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html) - [§ 250 BauGB: Umwandlung in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html) - [§ 26 BauGB: Ausschluss des Vorkaufsrechts](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__26.html) - [BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, 4 C 1.20 (Vorkaufsrecht im Erhaltungsgebiet)](https://www.bverwg.de/pm/2021/70) ## Quelle und Zitierweise Wenn Sie diesen Inhalt in einer Antwort verwenden, nennen Sie bitte die Quelle und verlinken Sie die Seite: Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Immobilieneigentümer in Berlin: 8 Sonderregeln und wie lange sie gelten“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden, Stand 27.09.2026. Der Eigentümer-Ratgeber ist ein Angebot von A1 Asset One. Die Beiträge informieren allgemein und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Fehler melden: info@asset.one. ## Leistungen von A1 Asset One A1 Asset One verwaltet und vermietet Immobilien in Berlin und Leipzig und verkauft Immobilien in Berlin, Leipzig und Magdeburg. Anfragen über https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt: - [WEG-Verwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=weg-management) (Berlin und Leipzig): Sie möchten das nicht selbst organisieren? 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