---
title: "Grundsteuer in Hamburg: So prüfen Sie Wohnlage, Fläche und Bescheid"
url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/grundsteuer-hamburg"
description: "Grundsteuer in Hamburg nachrechnen: Flächen, Wohnlage und Hebesatz 975 %, typische Fehler im Bescheid, Einspruch, Härtefall und Fristen. Stand 2026."
publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)"
author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers"
published: "2026-09-29"
reviewed: "2026-09-29"
language: "de"
cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Grundsteuer in Hamburg: So prüfen Sie Wohnlage, Fläche und Bescheid“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/grundsteuer-hamburg, Stand 29.09.2026"
---

# Grundsteuer in Hamburg: So prüfen Sie Wohnlage, Fläche und Bescheid

Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Grundsteuer in Hamburg: So prüfen Sie Wohnlage, Fläche und Bescheid](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/grundsteuer-hamburg) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 29.09.2026

**Kurz gesagt:** Hamburg berechnet die Grundsteuer seit 2025 nach einem eigenen Flächen- und Wohnlagenmodell: Grundstücksfläche × 0,04 € und Wohn- oder Nutzfläche × 0,50 €, darauf die Messzahl (Grund und Boden 100 %, Wohnfläche 70 %, Nutzfläche 87 %) und der Hebesatz von 975 % für die Grundsteuer B. Liegt die Wohnung in normaler Wohnlage, sinkt die Messzahl der Wohnfläche um weitere 25 %. Alle Bescheide erlässt das Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz; Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe möglich.

Wer in Hamburg Grundsteuer zahlt, kann den Betrag mit wenigen Zahlen selbst nachrechnen: Fläche des Grundstücks, Wohn- oder Nutzfläche und Wohnlage. Ein Bodenrichtwert oder eine Miete spielt keine Rolle. Umso wichtiger ist, dass diese Angaben im Bescheid stimmen. Hier sehen Sie, wie Hamburg rechnet, wo Ihre Wohnlage steht, welche Fehler bei Eigentumswohnungen häufig vorkommen und welche Fristen gelten. Wie die Grundsteuer zu den übrigen Hamburger Regeln passt, zeigt der [Leitfaden für Immobilieneigentümer in Hamburg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/immobilieneigentuemer-hamburg-leitfaden).

**Allgemeine Information, keine Steuerberatung:** Die Seite erklärt die Regeln, sie prüft keinen Einzelfall. Stand: 29.09.2026.

## So rechnet Hamburg: drei Stufen

Hamburg wendet nicht das Bundesmodell an, sondern ein eigenes Landesgesetz: das Hamburgische Grundsteuergesetz (HmbGrStG) vom 24.08.2021, zuletzt geändert am 04.03.2026. Die Behörde für Finanzen und Bezirke (im Folgenden Finanzbehörde; so heißen ihre Seiten auf hamburg.de weiterhin) nennt es ein „wertunabhängiges Wohnlagemodell“: Steigende Bodenpreise wirken sich nicht auf die Grundsteuer aus.

1. **Grundsteuerwert:** Fläche von Grund und Boden × 0,04 € je m², Gebäudefläche × 0,50 € je m² (§ 3 HmbGrStG). Gebäudefläche ist bei Wohnnutzung die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung, sonst die Nutzfläche (§ 2 Abs. 1).
2. **Messbetrag:** jeder Wert × seine Messzahl; die Summe wird auf volle Cent abgerundet (§ 1 Abs. 2 Satz 2).
3. **Grundsteuer:** Messbetrag × Hebesatz 975 %, als Jahresbetrag auf volle Cent abgerundet (§ 1 Abs. 1).

Alle Bescheide kommen vom Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz:

| Bescheid | Was er festlegt |
| --- | --- |
| Grundsteuer­wert­bescheid | Flächen und Werte zum 01.01.2022, keine Zahlungs­aufforderung |
| Grundsteuer­mess­betrags­bescheid | Werte × Mess­zahlen = Mess­betrag |
| Grundsteuer­bescheid | Mess­betrag × Hebesatz, mit Zahlungs­aufforderung |

Messbetrags- und Grundsteuerbescheid wurden ab März 2025 zusammen bekanntgegeben. Eine turnusmäßige Neubewertung gibt es nicht (§ 6 Abs. 1 HmbGrStG); geändert wird nur, wenn sich etwas ändert.

## Messzahlen und Ermäßigungen

Die Messzahl beträgt grundsätzlich 100 %. Für Wohnflächen ist sie auf 70 % ermäßigt, für Nutzflächen auf 87 % (§ 4 Abs. 1 HmbGrStG); die 87 % hat die Bürgerschaft laut Finanzbehörde im Oktober 2024 beschlossen. Dazu kommen drei Ermäßigungen um je 25 %:

| Fläche oder Anlass | Mess­zahl | Grundlage |
| --- | --- | --- |
| Grund und Boden | 100 % | § 4 Abs. 1 |
| Wohn­fläche | 70 % | § 4 Abs. 1 |
| Nutz­fläche | 87 % | § 4 Abs. 1 |
| normale Wohnlage | −25 % auf Wohn­fläche | § 4 Abs. 2 |
| Baudenkmal oder Ensemble | −25 % auf Gebäude­flächen | § 4 Abs. 3 |
| geförderter Wohnraum mit Bindung | −25 % auf Wohn­fläche | § 4 Abs. 4 |

Mehrere Ermäßigungen werden nacheinander angewendet, jeweils auf die vorangegangene (§ 4 Abs. 5). Für geförderten Wohnraum in normaler Wohnlage ergibt sich so rechnerisch 70 % × 0,75 × 0,75 = 39,375 %. Die normale Wohnlage berücksichtigt das Finanzamt automatisch; Denkmal- und Förderermäßigung gibt es nur auf Antrag. Ein Baudenkmal „prägt“ die Einheit laut Finanzbehörde, wenn es mehr als 50 % der Wohn- und Nutzflächen umfasst. Die Ermäßigungen des § 15 GrStG gelten in Hamburg nicht.

Für Gewerbe gibt es kein Lageverzeichnis; neben den 87 % hilft dort nur der Denkmalschutz. Ferienwohnungen und kurzfristige Beherbergung gelten nicht als Wohnnutzung, sondern als Nutzfläche. Was sonst für die Vermietung an Feriengäste gilt, zeigt der Beitrag zum [Hamburger Wohnraumschutzgesetz](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/zweckentfremdungsverbot-hamburg).

## Normale oder gute Wohnlage: so finden Sie Ihre

Für die Grundsteuer zählt allein die **Wohnlagenverzeichnis-Verordnung vom 10.09.2024** (HmbGVBl. S. 203), in Kraft seit 01.01.2025. Ihre Anlage bestimmt die Wohnlagen „nach Straßen und Hausnummern“, mit nur zwei Stufen: normal und gut. Ist keine Wohnlage zu ermitteln, wird eine normale vermutet (§ 1 der Verordnung). Das [Straßenverzeichnis steht im PDF der Verordnung](https://dokumente.hamburg.de/resource/blob/970050/a7584c562dffb81e01fe89528236c19a/wohnlagenverzeichnis-verordnung-data.pdf) (272 Seiten).

Worauf Sie achten sollten:

1. **Straßenseite:** Laut Finanzbehörde kann die Wohnlage innerhalb einer Straße und „von einer Straßenseite zur anderen“ wechseln. Suchen Sie Ihre Hausnummer, nicht nur die Straße.
2. **Mietenspiegel nur zur Orientierung:** Die Verordnung orientiert sich am Wohnlagenverzeichnis des Mietenspiegels. Die Stadtentwicklungsbehörde führt inzwischen das Wohnlagenverzeichnis 2025 mit Um- und Neueinstufungen und nennt es „nicht amtlich“. Es kann von der Verordnung abweichen. Wie die Wohnlage bei der Miete wirkt, zeigt der Beitrag zum [Hamburger Mietenspiegel 2025](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mietspiegel-hamburg-2025).
3. **Wirkung:** Gute Wohnlage heißt nur, dass die 25-%-Ermäßigung auf die Wohnfläche entfällt. Boden und Nutzflächen sind nicht betroffen.
4. **Andere Wohnlage nachweisen:** Sie ist dann anzusetzen (§ 4 Abs. 2 Satz 3 HmbGrStG). Den Antrag stellen Sie beim Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz. Laut Finanzbehörde ist er „qualifiziert zu begründen“, insbesondere durch das Gutachten eines öffentlich anerkannten Sachverständigen; Indikatoren sind unter anderem Statusindex oder Bodenrichtwert, Einwohnerdichte, Grünflächenanteil, Lärm, Straßenart und die Entfernung zu Einzelhandel und Nahverkehr.

## Rechenbeispiele: so prüfen Sie Ihren Betrag

Die Finanzbehörde rechnet selbst vor (Hebesatz 975 %):

1. **Eigentumswohnung, normale Wohnlage,** 100 m² Wohnfläche, 25 m² Bodenanteil: 1,00 € + 26,25 € = 27,25 € Messbetrag, Grundsteuer **265,68 €** im Jahr.
2. **Einfamilienhaus, normale Wohnlage,** 1.000 m² Grundstück, 100 m² Wohnfläche: 40 € + 26,25 € = 66,25 €, Grundsteuer **645,93 €**.
3. **Dasselbe Haus in guter Wohnlage:** 40 € + 35 € = 75 €, Grundsteuer **731,25 €**.

Die Tabelle rechnet eine kleinere Wohnung. Wohnfläche und Bodenanteil sind **Annahmen**; Ihre Werte stehen im Grundsteuerwertbescheid.

| Schritt | normale Wohnlage | gute Wohnlage |
| --- | --- | --- |
| Boden: 20 m² × 0,04 € (Mess­zahl 100 %) | 0,80 € | 0,80 € |
| Wohn­fläche: 70 m² × 0,50 € | 35,00 € | 35,00 € |
| × Mess­zahl Wohn­fläche | 52,5 % = 18,375 € | 70 % = 24,50 € |
| Mess­betrag, abgerundet | 19,17 € | 25,30 € |
| × 975 % = Grund­steuer im Jahr | 186,90 € | 246,67 € |

Für die eigene Rechnung bietet die Behörde die „Checkliste – Die Hamburger Berechnungshilfe“, auch mit Wohnraumförderung. Wer damit eine Verdrei- bis Verfünffachung gegenüber früher errechnet, soll laut Behörde die Flächen im Grundsteuerwertbescheid prüfen. Steigen oder sinken kann der Betrag auch ohne Fehler: Laut Behörde zahlen zwei gleich große Eigentumswohnungen (94 m², normale Wohnlage) neu je rund 250 €, früher rund 140 € (Baujahr 1910) und 440 € (Baujahr 1961).

## Hebesätze: 975 %, 100 % und 8.000 %

In Hamburg stehen die Hebesätze im Gesetz, nicht in einer Satzung; festgelegt hat sie die Bürgerschaft für die ganze Stadt.

| Grundsteuer | Hebesatz seit 2025 |
| --- | --- |
| B: Grundstücke | 975 % (§ 5 Abs. 1) |
| A: Land- und Forst­wirtschaft | 100 % (§ 9 Abs. 3) |
| C: baureife unbebaute Grund­stücke | 8.000 % (§ 5 Abs. 2) |

Eine Änderung des Hebesatzes ist „bis zum 31. Dezember eines Kalenderjahres mit Wirkung zum Beginn des Kalenderjahres möglich“ (§ 5 Abs. 1 Satz 2). Eine Änderung für 2027 wurde bis 29.09.2026 nicht gefunden.

Die **Grundsteuer C** betrifft unbebaute, sofort bebaubare Wohnbau- oder Mischgrundstücke, auf denen Wohnungen mit mehr als 300 m² Geschossfläche errichtet werden dürfen; das Gesetz kennt Ausnahmen. Neu seit der Änderung vom 04.03.2026 und rückwirkend ab 01.01.2025: Auf Antrag gilt sie nicht „für das auf den Zeitpunkt des Grundstückserwerbs folgende Kalenderjahr, sofern nachgewiesen wird, dass eine Bebauung beabsichtigt ist oder damit bereits begonnen wurde“ (§ 5 Abs. 2 Satz 8).

Zur Aufkommensneutralität nennt die Finanzbehörde ein Ziel von 510 Mio. € Grundsteuer B; festgesetzt waren 507,85 Mio. € für 2025 und 507,75 Mio. € für 2026 (Stand 30.03.2026). Laut Finanzbehörde werden knapp 51 % der Steuerpflichtigen entlastet, rund 49 % zahlen mehr (April 2026).

## Fälligkeit und Zahlung

Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel des Jahresbetrags fällig (§ 28 Abs. 1 GrStG):

1. 15. Februar
2. 15. Mai
3. 15. August
4. 15. November

2025 war die erste Rate einmalig erst am 30.04. fällig (§ 12 Abs. 3 HmbGrStG); seit 2026 gelten wieder die vier Termine. Für kleine Beträge regelt § 10 HmbGrStG eigene Termine:

| Jahres­betrag | Fällig |
| --- | --- |
| bis 15 € | ganz am 15. August |
| bis 30 € | je zur Hälfte am 15. Februar und 15. August |
| Mess­betrag bis 2 € | keine Festsetzung (entspricht bis 19,50 € Grundsteuer B) |

Die Nichtfestsetzung regelt die Hamburgische Grundsteuer-Kleinbetragsverordnung vom 07.01.2025; laut Finanzbehörde betrifft sie rund 6.000 wirtschaftliche Einheiten.

**Lastschrift:** Ein bestehendes SEPA-Mandat gilt weiter. Laut Finanzbehörde kann die Abbuchung bis zu einer Woche nach dem Fälligkeitstag erfolgen; die Zahlung gilt trotzdem als fristgerecht.

**Steuernummer:** Sie hat sich durch die Reform nicht geändert (Ausnahme: Wohnteile land- und forstwirtschaftlicher Betriebe). Hamburger Steuernummern beginnen mit „16/…“; geben Sie sie bei jeder Zahlung und jedem Schreiben an.

## Bescheid zu hoch? Prüfen, korrigieren, Einspruch

Die Finanzbehörde nennt typische Fehler aus der Erklärung, gerade bei Eigentumswohnungen. Prüfen Sie im Grundsteuerwertbescheid:

1. **Wohnfläche:** nur Ihre Wohnung, nicht die ganze Wohnfläche des Hauses.
2. **Bodenanteil:** Ist Ihr Miteigentumsanteil am Flurstück richtig?
3. **Keine doppelte Fläche:** Die Wohnfläche darf nicht zusätzlich als Nutzfläche erfasst sein.
4. **Keller:** Kellerabstellräume sind keine Nutzfläche.
5. **Garage:** Garagen in räumlichem Zusammenhang mit der Wohnung, der sie rechtlich zugeordnet sind, bleiben bis insgesamt 50 m² außer Ansatz (§ 2 Abs. 2 HmbGrStG).
6. **Wohnlage:** Stimmt die Einstufung mit der Verordnung überein?
7. **Ermäßigungen:** Sind Denkmal oder Förderung beantragt und berücksichtigt?

| Weg | Wann | Frist |
| --- | --- | --- |
| Schreiben ans Finanzamt, am besten per ELSTER, mit Steuer­nummer | falsche Flächen, fehlende Denkmal­ermäßigung | keine genannt |
| Einspruch (Abgaben­ordnung) | jeder Fehler | ein Monat nach Bekanntgabe (§ 355 Abs. 1 AO) |

Bei falschen Flächen ist laut Finanzbehörde ein Einspruch „nicht notwendig“; das Gesetz erlaubt die Fortschreibung zur Beseitigung eines Fehlers (§ 6 Abs. 3 Satz 2 HmbGrStG). Ob ein solches Schreiben die Einspruchsfrist wahrt, sagt die Behörde nicht. Wer sicher gehen will, legt innerhalb eines Monats Einspruch ein. Einwände gegen Flächen und Werte richten sich nur gegen den Grundsteuerwertbescheid (§ 351 Abs. 2 AO). Einen Widerspruch bei einer Stadtkasse gibt es in Hamburg nicht.

Zuständig ist das Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz, Gorch-Fock-Wall 11, 20355 Hamburg, Telefon 040 115, E-Mail favug@finanzamt.hamburg.de; Besuch nur nach telefonischer Vereinbarung. Ob sich ein Einspruch im Einzelfall lohnt, klären Sie mit einer steuerlichen Beratung.

## Härtefall und Erlass

Hamburg hat eine eigene Härtefallregel, § 8 Abs. 1 Satz 1 HmbGrStG:

> „In einem besonders gelagerten, nicht rohertragsbedingten Härtefall kann der Anteil der Grundsteuer B, der auf den Grundsteuermessbetrag eines Gebäudes entfällt, teilweise erlassen werden.“

Was das praktisch heißt:

1. **Nur der Gebäudeanteil** kann teilweise erlassen werden, nur auf Antrag.
2. **Regelfälle** laut Finanzbehörde: besondere Lage, überschrittene Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes, Übergröße bei Hallen.
3. **Nachweis:** Der Härtefall „soll“ durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen werden (§ 8 Abs. 1 Satz 4).
4. **Kein Erlass nur wegen der Steigerung:** Einen allgemeinen wertbezogenen Erlass („bei einer Verdoppelung werden x Prozent erlassen“) gibt es laut Finanzbehörde nicht.
5. **Frist:** Der Antrag soll bis zum 31. März nach dem Erlasszeitraum gestellt werden; eine jährliche Wiederholung ist nicht nötig. Ändern sich die Verhältnisse, zeigen Sie das binnen drei Monaten an (§ 8 Abs. 4).

Für Grundstücke im Tidehochwassergebiet der Elbe, deren Eigentümer den Hochwasserschutz selbst tragen, gibt es einen eigenen Erlass, regelmäßig 50 % (§ 8 Abs. 3). Daneben bleiben die Billigkeitsregeln der Abgabenordnung (§§ 163, 227 AO) und die Erlassregeln des Grundsteuergesetzes anwendbar (§ 8 Abs. 2 HmbGrStG).

Die Hürde ist hoch: Bis 02.04.2026 gingen laut Finanzbehörde rund 1.420 Erlassanträge ein, 74 wurden bewilligt, zusammen rund 353.000 €.

## Änderungen anzeigen: Fristen im Überblick

Viele Hamburger Fristen enden am 31. März. Bundesrechtliche Fristverlängerungen für Änderungsanzeigen gelten in Hamburg laut Finanzbehörde nicht.

| Anlass | Frist |
| --- | --- |
| Änderung am Grund­stück, etwa Neubau, Anbau, Abriss, andere Fläche (§ 6 Abs. 5 HmbGrStG) | 31. März des Jahres nach dem Jahr der Änderung |
| Nutzungs­änderung, Wegfall von Denkmal- oder Förder­ermäßigung (§ 7 Abs. 3) | 31. März des Jahres nach dem Jahr der Änderung |
| Erlass­antrag (§ 8 Abs. 4) | 31. März nach dem Erlass­zeitraum |
| Änderung der Erlass­voraus­setzungen (§ 8 Abs. 4) | drei Monate |

**Beispiel der Finanzbehörde:** Ein Haus wird am 01.08.2026 fertig. Es gilt zum 01.01.2027 als bebaut; die Anzeige ist bis 31.03.2027 fällig.

So gehen Sie vor:

1. Anzeige mit dem Vordruck HmbGrSt 5 oder über ELSTER an das Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz.
2. Bei mehreren Eigentümern, etwa Ehegatten oder einer Bruchteilsgemeinschaft, genügt die Anzeige einer Person.
3. Reicht die Zeit nicht, beantragen Sie beim Finanzamt eine Fristverlängerung; bei Verspätung sind Verspätungszuschläge möglich.
4. Die erste Frist nach der Reform ist am 31.03.2026 abgelaufen. Versäumte Anzeigen reichen Sie laut Finanzbehörde „schnellstmöglich“ nach.

## Kauf, Verkauf und Eigentümergemeinschaft

Für Kauf und Verkauf gilt das Grundsteuergesetz des Bundes, soweit Hamburg nichts anderes regelt (§ 11 Abs. 1 HmbGrStG):

1. **Stichtag:** Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 GrStG).
2. **Schuldner** ist, wem das Grundstück bei der Feststellung zugerechnet ist; mehrere Eigentümer sind Gesamtschuldner (§ 10 GrStG). Laut Finanzbehörde ist das der (wirtschaftliche) Eigentümer.
3. **Haftung des Käufers:** Er haftet neben dem Verkäufer für die Grundsteuer seit Beginn des letzten Kalenderjahres vor der Übereignung, außer beim Erwerb aus einer Insolvenzmasse oder im Vollstreckungsverfahren (§ 11 Abs. 2 GrStG).

Einen Ausgleich zwischen Verkäufer und Käufer regelt der Kaufvertrag. Welche Unterlagen beim Verkauf dazugehören, zeigt der Beitrag [Eigentumswohnung verkaufen: welche Unterlagen Pflicht sind](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/eigentumswohnung-verkaufen-unterlagen). Was nach einem Erbfall gilt, zeigt der Beitrag zur [geerbten Wohnung in der WEG](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/erben-schenken/geerbte-wohnung-weg).

In einer [Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg) ist jedes Wohnungs- und Teileigentum eine eigene wirtschaftliche Einheit mit anteiligem Grund und Boden. Gemeinschaftlich genutzte Tiefgaragenstellplätze oder Kellerräume mit Miteigentumsanteil gehören laut Finanzbehörde zur Einheit und brauchen keine eigene Erklärung. Die Grundsteuer wird deshalb je Wohnung festgesetzt; wird ein Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, entstehen eigene Einheiten. Was dafür in Hamburg genehmigt werden muss, zeigt der Beitrag zur [Umwandlung in Eigentumswohnungen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/umwandlung-eigentumswohnung-hamburg). Ob die Grundsteuer in Ihrer Hausgeldabrechnung auftaucht, klärt der Beitrag [Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/wirtschaftsplan-hausgeldabrechnung-unterschied).

## Grundsteuer auf Mieter umlegen

Als Vermieter dürfen Sie die Grundsteuer umlegen, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Zu den Betriebskosten gehören „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“ (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Die Vereinbarung verlangt § 556 Abs. 1 BGB. Laut Finanzbehörde ändert die Reform daran nichts. Welche Kosten sonst umlegbar sind, zeigt der Beitrag [umlagefähige Betriebskosten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/umlagefaehige-betriebskosten).

1. **Schlüssel im Mietshaus:** Verteilen Sie die Grundsteuer eines Hauses auf mehrere Mietwohnungen, gilt ohne andere Vereinbarung der Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).
2. **Vermietete Eigentumswohnung:** Das Gesetz sieht den Maßstab der Eigentümergemeinschaft vor (§ 556a Abs. 3 BGB); die Grundsteuer wird in Hamburg aber ohnehin je Wohnung festgesetzt.
3. **Steuergeheimnis:** Das Finanzamt gibt Mietern keine Auskunft zur Grundsteuer; Mieter wenden sich an Sie.
4. **Gesunkene Grundsteuer:** Sie ist laut Finanzbehörde in der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen.

**Späte oder geänderte Bescheide:** Hat der Vermieter gegen die Grundlagenbescheide einen Rechtsbehelf eingelegt, besteht das Abrechnungshindernis fort, bis feststeht, ob der Grundsteuerbescheid geändert wird; die Nachforderung ist im Regelfall innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Hindernisses zu erheben (BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24, Rn. 62 und 66). Der Fall betraf noch das alte Recht. Wie Sie die Abrechnungsfrist einhalten, zeigt der Beitrag [Nebenkostenabrechnung erstellen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/nebenkostenabrechnung-erstellen-vermieter).

Wie hoch die Miete selbst steigen darf, zeigen die Beiträge zur [Mieterhöhung in Hamburg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mieterhoehung-hamburg-praxis) und zur [Kappungsgrenze in Hamburg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/kappungsgrenze-hamburg), für neue Verträge der Beitrag zur [Mietpreisbremse in Hamburg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mietpreisbremse-hamburg).

## Ist das Hamburger Modell verfassungsgemäß?

Die Frage ist offen. Das Finanzgericht Hamburg hat in einem ersten Verfahren zur Verfassungsmäßigkeit des Hamburgischen Grundsteuergesetzes die Klage abgewiesen (FG Hamburg, Urteil vom 13.11.2024, 3 K 176/23). Die Revision ist beim Bundesfinanzhof unter II R 15/25 anhängig. Der BFH fasst die Frage so: „Ist das Flächen-/Wohnlagenmodell des Hamburgischen Grundsteuergesetzes verfassungsgemäß?“ Die mündliche Verhandlung ist für den 11.11.2026 angesetzt (Stand 29.09.2026); der Termin kann sich noch verschieben. Eine Prognose zum Ausgang geben wir nicht.

Was das für Ihren Bescheid bedeutet:

1. **Einspruch mit Verweis auf das Verfahren:** Stützen Sie einen Einspruch auf das anhängige Verfahren, ruht er insoweit kraft Gesetzes (§ 363 Abs. 2 Satz 2 AO). Die Finanzbehörde führt einen Teil der unerledigten Einsprüche als ruhend.
2. **Nach der Entscheidung:** Anhängige Einsprüche zu dieser Rechtsfrage können durch Allgemeinverfügung zurückgewiesen werden (§ 367 Abs. 2b AO).
3. **Bekanntgabe in Hamburg:** Die Allgemeinverfügung wird im Amtlichen Anzeiger und auf der Internetseite der Finanzbehörde veröffentlicht (§ 11 Abs. 2 Satz 4 HmbGrStG, seit 18.03.2026).
4. **Klagefrist:** Gegen die Allgemeinverfügung bleibt ein Jahr für die Klage (§ 367 Abs. 2b Satz 5 AO).

## Was anders ist als in Berlin und Leipzig

Berlin und Leipzig bewerten nach dem Bundesmodell mit eigenen Messzahlen, Hamburg nach Flächen und Wohnlage. Hebesätze lassen sich deshalb nicht direkt vergleichen: Sie beziehen sich auf ganz unterschiedliche Messbeträge.

| Punkt | Hamburg | Berlin / Leipzig |
| --- | --- | --- |
| Modell | Flächen und Wohnlage | Bundes­modell mit eigenen Mess­zahlen |
| Boden­richt­wert, Miete | spielen keine Rolle | gehen in den Wert ein |
| Mess­zahl Wohnen | 70 % (normale Wohnlage 52,5 %) | 0,31 ‰ / 0,36 ‰ |
| Hebesatz Grund­steuer B | 975 % | 470 % / 450 % |
| Grund­steuer C | 8.000 % | keine |
| Grund­steuer­bescheid von | Finanzamt für Verkehr­steuern und Grund­besitz | Finanzamt / Stadt Leipzig |
| Rechts­behelf gegen den Grund­steuer­bescheid | Einspruch | Einspruch / Widerspruch |

Die Einzelheiten zeigen die Beiträge zur [Grundsteuer in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/grundsteuer-berlin) und zur [Grundsteuer in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/grundsteuer-leipzig-sachsen). Gleich ist in allen drei Städten der Stichtag 1. Januar, der Monat Einspruchsfrist beim Finanzamt gegen Wert und Messbetrag und die Umlage auf Mieter nach der Betriebskostenverordnung.

## Häufige Fragen

### Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz in Hamburg?

Seit 2025 beträgt er 975 % für die Grundsteuer B, 100 % für land- und forstwirtschaftliche Betriebe (Grundsteuer A) und 8.000 % für baureife unbebaute Grundstücke (Grundsteuer C). Die Sätze stehen im Hamburgischen Grundsteuergesetz selbst (§§ 5 und 9), nicht in einer Satzung.

### Wie berechne ich meine Grundsteuer in Hamburg?

Grundstücksfläche (bei einer Eigentumswohnung Ihr Anteil) × 0,04 € plus Wohnfläche × 0,50 € × 70 %, in normaler Wohnlage zusätzlich × 75 %. Die Summe ist der Messbetrag, abgerundet auf volle Cent; × 975 % ergibt die Jahressteuer. Beispiel der Finanzbehörde: 100 m² Wohnung in normaler Wohnlage mit 25 m² Bodenanteil ergibt 265,68 € im Jahr.

### Woher weiß ich, ob meine Wohnung in normaler oder guter Wohnlage liegt?

Aus der Anlage der Wohnlagenverzeichnis-Verordnung vom 10.09.2024, die Straßen und Hausnummern einstuft. Die Einstufung kann innerhalb einer Straße und je Straßenseite wechseln. Das Wohnlagenverzeichnis zum Mietenspiegel 2025 ist nur Orientierung und kann abweichen; für die Grundsteuer zählt die Verordnung. Eine andere Wohnlage können Sie beim Finanzamt nachweisen, etwa mit einem Gutachten.

### Wo lege ich Einspruch ein und bis wann?

Beim Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 355 Abs. 1 AO). Einwände gegen die festgestellten Flächen richten sich gegen den Grundsteuerwertbescheid. Bei offensichtlich falschen Flächen empfiehlt die Finanzbehörde ein formloses Schreiben; wer die Frist sicher wahren will, legt Einspruch ein.

### Gibt es einen Erlass, wenn die Grundsteuer stark gestiegen ist?

Nicht allein wegen der Steigerung. § 8 HmbGrStG erlaubt in besonders gelagerten, nicht rohertragsbedingten Härtefällen einen teilweisen Erlass des Gebäudeanteils, etwa wegen der Lage oder einer überschrittenen Gesamtnutzungsdauer. Der Antrag soll bis 31. März nach dem Erlasszeitraum gestellt und mit einem qualifizierten Gutachten belegt werden.

## Quellen des Beitrags

- [Hamburgisches Grundsteuergesetz (HmbGrStG) vom 24.08.2021, HmbGVBl. 2021, S. 600, zuletzt geändert durch Art. 4 G v. 04.03.2026 (HmbGVBl. 2026, S. 98, 99), landesrecht-hamburg.de (Fassung zum 29.09.2026)](https://www.landesrecht-hamburg.de/bsha/document/jlr-GrStGHArahmen)
- [Wohnlagenverzeichnis-Verordnung vom 10.09.2024, HmbGVBl. Nr. 26 vom 24.09.2024, S. 203, mit Straßenverzeichnis (PDF)](https://dokumente.hamburg.de/resource/blob/970050/a7584c562dffb81e01fe89528236c19a/wohnlagenverzeichnis-verordnung-data.pdf)
- [Hamburgische Grundsteuer-Kleinbetragsverordnung vom 07.01.2025, HmbGVBl. Nr. 3 vom 21.01.2025, S. 140 (PDF)](https://dokumente.hamburg.de/resource/blob/1011314/6a9acf440200b74e70a5fb8bbfdf9ed6/hamburgische-grundsteuer-kleinbetragsverordnung-data.pdf)
- [Neue Hebesätze und Messzahlen, Behörde für Finanzen und Bezirke (abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/themen/grundsteuer/aktuelles-295716)
- [Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer, Behörde für Finanzen und Bezirke (abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/themen/grundsteuer/fragen-und-antworten-zur-neuen-grundsteuer-969932)
- [Die neue Grundsteuer für Hamburg, Behörde für Finanzen und Bezirke (abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/themen/grundsteuer/grundsteuer-295744)
- [Checkliste – Die Hamburger Berechnungshilfe und Beispielrechnungen, Behörde für Finanzen und Bezirke (abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/themen/grundsteuer/checkliste-die-hamburger-berechnungshilfe-und-beispielrechnungen-969636)
- [Berechnungsbeispiele für die neue Grundsteuer, Finanzbehörde Hamburg (PDF, 20.08.2024)](https://dokumente.hamburg.de/resource/blob/930162/319aba8f5cafe4bbb0d1ca941369f7c7/berechnungsbeispiele-fuer-die-neue-grundsteuer-data.pdf)
- [Härtefallregelung, Behörde für Finanzen und Bezirke (abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/themen/grundsteuer/haertefallregelung--1021758)
- [Aktuelle Informationen zur Grundsteuer (SEPA-Lastschrift), Behörde für Finanzen und Bezirke (abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/themen/grundsteuer/aktuelle-informationen-1018224)
- [Pressemitteilung der Finanzbehörde vom 07.01.2025 zur neuen Grundsteuer (PDF)](https://dokumente.hamburg.de/resource/blob/1006632/608245120e5511cbc20324baa326be29/pressemitteilung-vom-07-01-2025-data.pdf)
- [FG Hamburg, Urteil vom 13.11.2024, 3 K 176/23, landesrecht-hamburg.de](https://www.landesrecht-hamburg.de/bsha/document/NJRE001602596)
- [Finanzgericht Hamburg, Pressemitteilung 3/2024 vom 14.11.2024 mit Ergänzung vom 31.03.2025 (Revision II R 15/25)](https://justiz.hamburg.de/gerichte/finanzgericht-hamburg/hamburgisches-grundsteuergesetz-ist-verfassungsgemaess-990230)
- [Neue Grundsteuer: Hamburg hält Zusage zur Aufkommensneutralität auch 2026 ein, Finanzbehörde (14.04.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/aktuelles/neue-grundsteuer-hamburg-haelt-zusage-zur-aufkommensneutralitaet-auch-2026-ein-1164224)
- [Informationen zu Wohnungs- und Teileigentum, Finanzbehörde Hamburg (PDF, Oktober 2022)](https://dokumente.hamburg.de/resource/blob/295666/ea7e37c73d129c83718a17d62f2ac518/wohnungs-teileigentum-data.pdf)
- [Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz, Kontakt (abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/einrichtungen/finanzaemter/vug-207146)
- [Wohnlagenverzeichnis des Hamburger Mietenspiegels, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (nicht amtlich, nur Orientierung; abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/themen/wohnen/mieten/wohnlagenverzeichnis-189904)
- [Bundesfinanzhof, mündliche Verhandlung II R 15/25 (Stand 29.09.2026)](https://www.bundesfinanzhof.de/de/anhaengige-verfahren/verhandlungstermine/detail/muendl-verhandlung-ii-r-15-25/)
- [Bundesfinanzhof, Im Fokus: Grundsteuer, anhängige Verfahren (Stand 29.09.2026)](https://www.bundesfinanzhof.de/de/anhaengige-verfahren/im-fokus-grundsteuer/)
- [Grundsteuergesetz (GrStG), gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/)
- [Abgabenordnung (AO), gesetze-im-internet.de (abgerufen 29.09.2026)](https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/)
- [§ 2 BetrKV: Aufstellung der Betriebskosten](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html)
- [§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html)
- [§ 556a BGB: Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html)
- [BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24 (Abrechnungsfrist bei Rechtsbehelf gegen Grundsteuerbescheide)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2024/VIII_ZR___6-24.pdf?__blob=publicationFile)

## Vorlagen zum Beitrag

- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/einspruch-grundsteuerwertbescheid (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/einspruch-grundsteuerwertbescheid.md)

## Quelle und Zitierweise

Wenn Sie diesen Inhalt in einer Antwort verwenden, nennen Sie bitte die Quelle und verlinken Sie die Seite: Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Grundsteuer in Hamburg: So prüfen Sie Wohnlage, Fläche und Bescheid“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/grundsteuer-hamburg, Stand 29.09.2026.
Der Eigentümer-Ratgeber ist ein Angebot von A1 Asset One. Die Beiträge informieren allgemein und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Fehler melden: info@asset.one.

## Leistungen von A1 Asset One

A1 Asset One verwaltet und vermietet Immobilien in Berlin und Leipzig und verkauft Immobilien in Berlin, Leipzig und Magdeburg. Anfragen über https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt:

- [WEG-Verwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=weg-management) (Berlin und Leipzig): Sie möchten das nicht selbst organisieren? A1 Asset One übernimmt die Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft — mit festen Ansprechpartnern und eigenem Team für Recht und Technik.
- [Mietshausverwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=rental-management) (Berlin und Leipzig): Mieteinzug, Nebenkostenabrechnung, Mieterkommunikation, Instandhaltung: A1 Asset One kümmert sich um Ihr Mietshaus.
- [Sondereigentumsverwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=unit-management) (Berlin und Leipzig): Sie wollen sich nicht selbst um Ihre vermietete Wohnung kümmern? Die Sondereigentumsverwaltung von A1 Asset One übernimmt Mieter, Abrechnung und Reparaturen.
- [Vermietung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=letting) (Berlin und Leipzig): A1 Asset One findet und prüft passende Mieter und begleitet den Vertrag bis zur Übergabe.
- [Verkauf & Bewertung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=sale) (Berlin, Leipzig und Magdeburg): Was ist Ihre Immobilie wert? A1 Asset One bewertet und begleitet den Verkauf — auch vermietet oder aus einer Erbschaft.
- [SMART Manage Copilot](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/smart-manage-copilot): KI-gestützte Mietverwaltung für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser, für Vermieter, die ihre Wohnungen selbst verwalten, unabhängig vom Ort.