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title: "Immobilieneigentümer in Hamburg: 9 Sonderregeln und wie lange sie gelten"
url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/immobilieneigentuemer-hamburg-leitfaden"
description: "Mietpreisbremse bis 2029, Kappungsgrenze 15 %, Umwandlungsgenehmigung, Wohnraumschutz und Grundsteuer: Hamburger Regeln für Eigentümer mit Laufzeiten."
publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)"
author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers"
published: "2026-09-29"
reviewed: "2026-09-29"
language: "de"
cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Immobilieneigentümer in Hamburg: 9 Sonderregeln und wie lange sie gelten“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/immobilieneigentuemer-hamburg-leitfaden, Stand 29.09.2026"
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# Immobilieneigentümer in Hamburg: 9 Sonderregeln und wie lange sie gelten

Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Immobilieneigentümer in Hamburg: 9 Sonderregeln und wie lange sie gelten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/immobilieneigentuemer-hamburg-leitfaden) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 29.09.2026

**Kurz gesagt:** Wer in Hamburg vermietet, darf bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (Mietpreisbremse bis 31.12.2029) und die Miete im laufenden Vertrag in drei Jahren um höchstens 15 % erhöhen (bis 31.08.2028); Maßstab ist der qualifizierte Mietenspiegel 2025. Die Aufteilung in Eigentumswohnungen braucht bei mehr als fünf Wohnungen bis 31.12.2030 eine Genehmigung, in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung auch bei kleineren Häusern. Dazu kommen das Wohnraumschutzgesetz und die Grundsteuer im Wohnlagemodell.

Wer in Hamburg eine Wohnung vermietet, ein Mehrfamilienhaus aufteilt, eine umgewandelte Wohnung kauft oder eine Ferienwohnung anbietet, hat es mit neun Hamburger Sonderregeln zu tun. Fünf davon laufen zu einem festen Datum zwischen 2028 und 2033 aus. Das Zweckentfremdungsverbot hängt an einer Verordnung, die bis 31.03.2028 gilt; Mietenspiegel, Soziale Erhaltungsverordnungen und Grundsteuer haben kein Enddatum.

Wer eine Regel übersieht, riskiert eine zu hohe Miete, eine Aufteilung, die das Grundbuchamt nicht einträgt, oder eine Geldbuße bis 500.000 € wegen Zweckentfremdung. Die Tabelle zeigt, für wen jede Regel gilt und bis wann; die Abschnitte darunter fassen jedes Thema kurz zusammen und verweisen auf die ausführliche Seite.

## Hamburg in Zahlen

Hamburg hatte zum 31.12.2024 1.862.565 Einwohner und laut Zensus 2022 rund 955.000 Haushalte. Die mittlere Nettokaltmiete lag laut Zensus 2022 bei 9,16 €/m², so hoch wie in keinem anderen Bundesland (Begründung der Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, Dezember 2025). Das ist ein Wert über alle Bestandsmieten, keine Angebotsmiete.

Der Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels 2025 liegt bei 9,94 €/m² zum Stichtag 01.04.2025. Er beruht auf einer anderen Grundlage: Der Mietenspiegel erfasst nur Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden, deshalb lassen sich die beiden Zahlen nicht direkt vergleichen.

Hamburg ist Land und Gemeinde zugleich. Die Verordnungen zu Miete und Umwandlung erlässt der Senat, die Sozialen Erhaltungsverordnungen das jeweilige Bezirksamt nach Zustimmung der Bezirksversammlung; den Hebesatz der Grundsteuer legt ein Landesgesetz fest, keine Gemeindesatzung. Die meisten Regeln gelten im ganzen Stadtgebiet; nur die Soziale Erhaltungsverordnung und die Umwandlungsgenehmigung nach § 172 BauGB gelten in einzelnen Gebieten.

## Die Regeln im Überblick

Stand der Tabelle: 29.09.2026, Daten aus den Verordnungs- und Gesetzestexten. Ein Enddatum steht dort, wo die Verordnung eines festlegt.

| Regel | Für wen | Gilt bis |
| --- | --- | --- |
| [Mietpreis­bremse in Hamburg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mietpreisbremse-hamburg): höchstens 10 % über der Vergleichs­miete | Ver­mieter bei Neu­vermietung, ganz Hamburg | 31.12.2029 |
| [Kappungs­grenze von 15 Prozent](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/kappungsgrenze-hamburg) in drei Jahren | Ver­mieter im laufenden Miet­verhältnis | 31.08.2028 |
| [Hamburger Mieten­spiegel 2025](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mietspiegel-hamburg-2025), quali­fiziert (nur die Tabelle) | Ver­mieter und Mieter | kein Enddatum genannt; An­passung zum Stichtag 01.04.2027 fällig |
| [Um­wandlung in Eigentums­wohnungen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/umwandlung-eigentumswohnung-hamburg) nach § 250 BauGB | Eigen­tümer von Wohn­gebäuden mit mehr als fünf Woh­nungen | 31.12.2030 |
| Um­wandlung nach § 172 BauGB | Eigen­tümer in Gebieten mit Sozialer Erhaltungs­verordnung, auch kleine Häuser | 31.12.2029 |
| Kündigungs­sperre zehn Jahre nach Um­wandlung und Verkauf | Erwerber um­gewandelter ver­mieteter Woh­nungen | Ver­ordnung bis 31.08.2033 |
| [Soziale Erhaltungs­verordnung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/soziale-erhaltungsverordnung-hamburg) | alle Eigen­tümer in 16 Gebieten | ohne Enddatum |
| [Zweck­entfremdung und Wohnraum­schutz­nummer](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/zweckentfremdungsverbot-hamburg) | Eigen­tümer und Mieter, ganz Hamburg | Gesetz ohne Enddatum; Ver­ordnung zur Gefährdungs­lage bis 31.03.2028; für Gäste enger ab 01.01.2027 |
| [Grundsteuer im Wohnlage­modell](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/grundsteuer-hamburg), Hebesatz B 975 % | alle Eigen­tümer | seit 2025, ohne Enddatum |

## Mietenspiegel 2025: qualifiziert, aber nur die Tabelle

Der Hamburger Mietenspiegel 2025 ist nach Angabe der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen ein **qualifizierter Mietspiegel** im Sinne von § 558d BGB. Qualifiziert ist nur die Mietenspiegeltabelle, und auch dort nicht die sechs mit Sternchen markierten Felder (M5, N5, H9, K9, L9, P9), die laut Methodenbericht nur den Charakter eines einfachen Mietspiegels haben; die Erläuterungen und die Hinweise zur Anwendung gehören nicht zum qualifizierten Teil. Was das rechtlich bedeutet, erklärt der Beitrag [einfacher und qualifizierter Mietspiegel](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/einfacher-qualifizierter-mietspiegel).

- **Stichtag und Herausgabe:** Erhebungsstichtag 01.04.2025, vorgestellt am 09.12.2025. Die Stadt veröffentlicht den Mietenspiegel alle zwei Jahre, ein Enddatum nennt sie nicht.
- **Geltung:** Nach § 558d Abs. 2 BGB ist ein qualifizierter Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen; rechnerisch ist die Anpassung zum Stichtag 01.04.2027 fällig.
- **Gerichtlich angegriffen:** keine Entscheidung zur Qualifizierung gefunden (Stand 29.09.2026).
- **Nicht berücksichtigt:** unter anderem Mieten in vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern, möblierte Wohnungen und Wohnungen, die nach dem 31.12.2024 bezugsfertig wurden.

Die amtlichen Links und Eckdaten stehen auf der Seite [Mietspiegel Hamburg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietspiegel/hamburg/hamburg), wie Sie die Werte lesen, im Beitrag zum [Hamburger Mietenspiegel 2025](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mietspiegel-hamburg-2025).

## Mietpreisbremse: bis 31.12.2029 in ganz Hamburg

Wer eine Wohnung neu vermietet, darf zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens 10 % mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen (§ 556d Abs. 1 BGB). Grundlage ist die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25.11.2025: Sie bestimmt ganz Hamburg als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, trat am 01.01.2026 in Kraft und tritt mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft. Länger erlaubt das Bundesrecht eine solche Verordnung nicht (§ 556d Abs. 2 Satz 4 BGB).

Ausnahmen, die Vermieter kennen sollten:

1. **Neubau:** Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f BGB).
2. **Umfassende Modernisierung:** die erste Vermietung danach (§ 556f BGB).
3. **Höhere Vormiete:** Sie darf weiter verlangt werden (§ 556e BGB).

Wer sich auf eine dieser Ausnahmen stützt, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB), sonst gilt nur die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete. Mehr zu Ausnahmen und Rüge des Mieters im Beitrag [Mietpreisbremse in Hamburg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mietpreisbremse-hamburg); die bundesweiten Regeln erklärt der Beitrag [Mietpreisbremse erklärt](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mietpreisbremse-erklaert).

## Kappungsgrenze und Mieterhöhung

Im laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§ 558 BGB). In Hamburg gelten dabei drei Grenzen:

1. **Wartezeit:** Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich (§ 558 Abs. 1 BGB).
2. **Kappungsgrenze 15 %:** Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 15 % steigen statt um 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, etwa wegen Modernisierung oder Betriebskosten, zählen nicht mit.
3. **Obergrenze:** nie über die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Kappungsgrenzenverordnung vom 08.08.2023 gilt vom 01.09.2023 bis 31.08.2028 für ganz Hamburg. Erlässt der Senat keine Anschlussverordnung, gilt ab 01.09.2028 wieder die Grenze von 20 % nach Bundesrecht. Details stehen im Beitrag zur [Kappungsgrenze in Hamburg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/kappungsgrenze-hamburg).

Den Ablauf zeigt der Beitrag [Mieterhöhung in Hamburg Schritt für Schritt](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mieterhoehung-hamburg-praxis); die allgemeinen Regeln erklärt [Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mieterhoehung-vergleichsmiete). Ein Muster bietet die Vorlage [Mieterhöhungsverlangen bis zur Vergleichsmiete](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/mieterhoehungsverlangen-vergleichsmiete).

## Umwandlung, Kündigungssperre und Vorkaufsrecht

Wer ein Haus in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht in Hamburg in vielen Fällen eine Genehmigung. Zwei Verordnungen gelten nebeneinander:

| | § 250 BauGB | § 172 BauGB |
| --- | --- | --- |
| Wo | ganz Hamburg | nur in Gebieten mit Sozialer Erhaltungs­verordnung |
| Welche Häuser | Wohn­gebäude, die am 13.11.2021 bestanden, mit mehr als fünf Woh­nungen | auch Häuser mit bis zu fünf Woh­nungen |
| Gilt bis | 31.12.2030 | 31.12.2029 |

Im Anwendungsbereich des § 250 BauGB geht diese Genehmigung vor. Zuständig ist im Regelfall das Bezirksamt; in Kehrwiederspitze, Speicherstadt, HafenCity und in Senatsplangebieten die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, im Hafennutzungsgebiet für § 250 die Hamburg Port Authority. Das Grundbuchamt trägt die Aufteilung nur mit Genehmigung oder Negativattest ein. Zu erteilen ist die Genehmigung nach § 250 unter anderem, wenn an mindestens zwei Drittel der Mieter zur Eigennutzung verkauft werden soll.

Wer eine nach der Überlassung umgewandelte, vermietete Wohnung kauft, kann erst zehn Jahre nach der Veräußerung [wegen Eigenbedarfs](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/eigenbedarfskuendigung) oder zur wirtschaftlichen Verwertung kündigen (§ 577a BGB, Kündigungsschutzfristverordnung bis 31.08.2033). Beim Verkauf an Dritte hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 BGB). Mehr im Beitrag [Umwandlung in Eigentumswohnungen in Hamburg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/umwandlung-eigentumswohnung-hamburg); wie eine Aufteilung rechtlich aufgebaut ist, erklärt der Beitrag zu [Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/teilungserklaerung-gemeinschaftsordnung).

## Soziale Erhaltungsverordnung: 16 Gebiete

In Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleiben (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Dort brauchen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen eine Genehmigung des Bezirksamts. Das betrifft alle Eigentümer im Gebiet und zusätzlich die Aufteilung in Eigentumswohnungen nach der Umwandlungsverordnung.

Laut Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen gibt es 16 Gebiete (Stand 29.09.2026): Südliche Neustadt, St. Georg, St. Pauli, Sternschanze, Osterkirchenviertel, Eimsbüttel-Süd, Altona-Altstadt, Ottensen, Bahrenfeld-Süd, Nördliche Neustadt, Eimsbüttel/Hoheluft-West/Stellingen-Süd, Altona-Nord, Eilbek, Barmbek-Nord, Barmbek-Süd und Jarrestadt. Die Bezirksämter Hamburg-Mitte, Altona, Eimsbüttel, Hamburg-Nord und Wandsbek veröffentlichen Merkblätter mit ihren Genehmigungskriterien.

Ein Vorkaufsrecht der Stadt ist nach dem Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 09.11.2021, 4 C 1.20) ausgeschlossen, wenn das Grundstück den Zielen der Verordnung entsprechend bebaut ist und genutzt wird. Seit wann jedes Gebiet gilt, erklärt der Beitrag [Soziale Erhaltungsverordnung in Hamburg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/soziale-erhaltungsverordnung-hamburg).

## Ferienwohnung, Kurzzeitvermietung und Leerstand

Das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz verbietet, Wohnraum ohne Genehmigung anderen als Wohnzwecken zuzuführen. Als Zweckentfremdung gelten insbesondere ausschließlich gewerbliche Nutzung, die Überlassung an wechselnde Nutzer zum nicht auf Dauer angelegten Gebrauch, Abbruch und das Leerstehenlassen „über einen Zeitraum von länger als vier Monaten“ (§ 9 Abs. 2 HmbWoSchG). Kurzzeitvermietung ist also genehmigungspflichtig, nicht verboten; die Genehmigung erteilt das Bezirksamt.

Das Verbot gilt, weil der Senat per Verordnung für ganz Hamburg eine Gefährdungslage festgestellt hat (§ 9 Abs. 1 HmbWoSchG); die Verordnung vom 20.03.2018 tritt nach ihrem § 2 „mit Ablauf des 31. März 2028 außer Kraft“.

1. **Hauptwohnung:** Genehmigungsfrei, wenn die Nutzung auf höchstens acht Wochen im Kalenderjahr beschränkt bleibt, und bis 31.12.2026 auch, wenn weniger als die Hälfte der Wohnfläche anders genutzt wird. Ab 01.01.2027 gilt die 50-Prozent-Ausnahme nur noch, wenn der Wohnraum dabei „nicht an wechselnde Nutzer zum Zwecke einer nur vorübergehenden Nutzung überlassen“ wird, etwa für ein Arbeitszimmer; für Gäste bleibt dann nur die Acht-Wochen-Grenze (§ 9 Abs. 2 Satz 4 und 5 HmbWoSchG in der Fassung ab 01.01.2027, § 3 des Änderungsgesetzes vom 08.05.2026).
2. **Wohnraumschutznummer:** Jedes Angebot zur kurzfristigen Vermietung muss sie gut sichtbar zeigen; sie ersetzt keine Genehmigung. Nummern, die vor dem 20.05.2026 erteilt wurden, wird nach Angabe der Behörde eine Länderkennung (DEU) und ein Gemeindeschlüssel für Hamburg (02000000) vorangestellt.
3. **Leerstand:** Über vier Monate ist er dem Amt unverzüglich anzuzeigen.
4. **Bußgeld:** bis 500.000 € (§ 15 Abs. 3 HmbWoSchG).

Mehr dazu im Beitrag [Zweckentfremdung und Wohnraumschutznummer in Hamburg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/zweckentfremdungsverbot-hamburg).

## Grundsteuer im Wohnlagemodell

Hamburg rechnet die Grundsteuer seit 2025 nach eigenem Landesgesetz, dem Hamburgischen Grundsteuergesetz. Maßgeblich sind die Flächen von Grund und Boden und Gebäude und die Wohnlage. Die Wohnlage (normal oder gut) orientiert sich am Wohnlagenverzeichnis des Mietenspiegels.

| Baustein | Wert |
| --- | --- |
| Äquivalenz­zahl Grund und Boden | 0,04 €/m² |
| Äquivalenz­zahl Gebäude­fläche | 0,50 €/m² |
| Messzahl Wohnflächen / Nutzflächen | 70 % / 87 % |
| Ermäßigung normale Wohnlage | 25 % |
| Ermäßigung Baudenkmal oder geförderter Wohnraum | je 25 %, auf Antrag |
| Hebesatz Grundsteuer B | 975 % |

Grundsteuerwert und Messbetrag setzt das Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz fest. Ab 2026 ist die Grundsteuer bei vierteljährlicher Zahlung am 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. fällig. Vermieter können sie als Betriebskosten auf die Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV); welche Kosten sonst umlagefähig sind, zeigt der Beitrag [umlagefähige Betriebskosten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/umlagefaehige-betriebskosten). Ausführlich erklärt das Wohnlagemodell der Beitrag [Grundsteuer in Hamburg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/grundsteuer-hamburg).

## Wer in Hamburg wofür zuständig ist

| Thema | Zuständig |
| --- | --- |
| Mieten­spiegel | Behörde für Stadt­entwicklung und Wohnen (BSW) |
| Verordnungen zu Mietpreis­bremse, Kappungs­grenze, Kündigungs­sperre, Um­wandlung und Gefährdungs­lage | Senat, Fachbehörde BSW |
| Erlass der Sozialen Erhaltungs­verordnungen | Bezirksamt nach Zustimmung der Bezirks­versammlung |
| Genehmigung nach § 250 BauGB | Bezirksamt; in Kehrwieder­spitze, Speicherstadt, HafenCity und in Senatsplan­gebieten die BSW, im Hafen­nutzungs­gebiet die Hamburg Port Authority |
| Soziale Erhaltungs­verordnung, Um­wandlung nach § 172 BauGB | Bezirksamt |
| Zweck­entfremdung, Wohnraum­schutz­nummer, Leerstand | Bezirksamt |
| Grundsteuer­wert und Messbetrag | Finanzamt für Verkehr­steuern und Grundbesitz |
| Eintragung der Aufteilung | Grundbuchamt, nur mit Genehmigung oder Negativ­attest |

Bei Umwandlung, Vorhaben im Erhaltungsgebiet und Zweckentfremdung entscheidet das Amt im Einzelfall. Dieser Leitfaden ersetzt keine Rechtsberatung: Wer ein konkretes Vorhaben plant, klärt es vorab mit dem Bezirksamt oder lässt sich beraten. Wer in einer [Wohnungseigentümergemeinschaft](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg) Maßnahmen am gemeinsamen Haus plant, sollte die Genehmigung schon in die Vorbereitung des Beschlusses einbeziehen.

## Hamburg, Berlin und Leipzig

Die Werte der drei Städte unterscheiden sich in fast jedem Punkt, von den Laufzeiten der Mietpreisbremse bis zur Frist für Leerstand. Was in den anderen Städten gilt, zeigen die Leitfäden für [Immobilieneigentümer in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden) und [Immobilieneigentümer in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/immobilieneigentuemer-leipzig-leitfaden).

## Häufige Fragen

### Gilt die Mietpreisbremse in Hamburg noch?

Ja. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25.11.2025 gilt für ganz Hamburg vom 01.01.2026 bis 31.12.2029. Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

### Brauche ich in Hamburg eine Genehmigung, um ein Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen?

Bei Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen, die am 13.11.2021 bestanden, ja (bis 31.12.2030, in der Regel beim Bezirksamt). In Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung auch bei kleineren Häusern (bis 31.12.2029, Bezirksamt). Das Gesetz nennt Fälle, in denen die Genehmigung zu erteilen ist, etwa beim Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieter.

### Darf ich meine Hamburger Wohnung als Ferienwohnung vermieten?

Grundsätzlich nur mit Genehmigung des Bezirksamts. Ohne Genehmigung geht es nur in der eigenen Hauptwohnung: bis höchstens acht Wochen im Kalenderjahr, bis 31.12.2026 außerdem, wenn weniger als die Hälfte der Wohnfläche an Gäste vermietet wird. Ab 01.01.2027 gilt diese 50-Prozent-Ausnahme nicht mehr für Gäste (§ 9 Abs. 2 HmbWoSchG in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 08.05.2026). In jedem Fall braucht jedes Angebot eine Wohnraumschutznummer. Verstöße können mit einer Geldbuße bis 500.000 € geahndet werden.

### Wie lange darf eine Wohnung in Hamburg leer stehen?

Leerstand von mehr als vier Monaten gilt als Zweckentfremdung und ist dem Bezirksamt unverzüglich anzuzeigen. Bei geplantem Umbau oder Neubau gilt die Genehmigung nach einer erweiterten Anzeige als erteilt, wenn das Amt nicht binnen acht Wochen widerspricht.

### Wie hoch ist die Grundsteuer in Hamburg?

Hamburg rechnet nach Flächen (Wohnlagemodell): Die Messzahl für Wohnflächen beträgt 70 %, in normaler Wohnlage 25 % weniger; der Hebesatz für die Grundsteuer B beträgt 975 %. Zuständig ist das Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz.

## Quellen des Beitrags

- [Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25.11.2025 (gültig 01.01.2026 bis 31.12.2029), HmbGVBl. 2025 Nr. 41, S. 684](https://dokumente.hamburg.de/resource/blob/1127230/f4eeaf811b75b9b992bc00add53192d9/d-hmbgvbl-nr-41-dezember-2025-data.pdf)
- [Mietpreisbremse, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/themen/wohnen/mieten/mietenspiegel/mietpreisbremse-189826)
- [Kappungsgrenzenverordnung vom 08.08.2023 (gültig 01.09.2023 bis 31.08.2028), landesrecht-hamburg.de](https://www.landesrecht-hamburg.de/bsha/document/jlr-KappGrVHA2023pP1)
- [Hamburger Mietenspiegel 2025, Broschüre der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (Stand Dezember 2025)](https://www.hamburg.de/resource/blob/1125234/4c27733314ff7c3144a31415cea3924c/d-mietenspiegel-broschuere-2025-data.pdf)
- [Mietenspiegel 2025: kaum Veränderung der Durchschnittsmiete, Pressemeldung BSW (09.12.2025)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aktuelles/pressemeldungen/mietenspiegel-2025-kaum-veraenderung-der-durchschnittsmiete-1126100)
- [Mietenspiegel, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/themen/wohnen/mieten/mietenspiegel)
- [Verordnung über die Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB vom 16.12.2025 (gültig 01.01.2026 bis 31.12.2030), mit Begründung](https://www.landesrecht-hamburg.de/bsha/document/jlr-NNLHH000064C7)
- [Senat verlängert Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Mietwohnungen, Pressemeldung BSW (16.12.2025)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aktuelles/pressemeldungen/senat-verlaengert-genehmigungspflicht-fuer-die-umwandlung-von-mietwohnungen-in-eigentumswohnungen-1128504)
- [Merkblatt Soziale Erhaltungsverordnung und § 250 BauGB, BSW (15.04.2026)](https://www.hamburg.de/resource/blob/59890/f494c1704f7bf7974dcdea8dfbd9c52d/d-erhvo-250-merkblatt-bsw-data.pdf)
- [Anordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs, Abschnitt III Abs. 4 (Zuständigkeit § 250 BauGB), landesrecht-hamburg.de](https://www.landesrecht-hamburg.de/bsha/document/jlr-NNLHH000063CDNN00000000019)
- [Senat erneuert Umwandlungsverordnung in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung, Pressemeldung BSW (08.10.2024)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aktuelles/pressemeldungen/senat-erneuert-umwandlungsverordnung-in-gebieten-mit-sozialer-erhaltungsverordnung-975940)
- [Kündigungsschutzfristverordnung vom 08.08.2023 (gültig 01.09.2023 bis 31.08.2033), landesrecht-hamburg.de](https://www.landesrecht-hamburg.de/bsha/document/jlr-WKSchVerlVHA2023pP1)
- [Soziale Erhaltungsverordnungen, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/themen/stadtentwicklung/soziale-erhaltungsverordnungen)
- [Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz (Fassung 20.05.2026 bis 31.12.2026), landesrecht-hamburg.de](https://www.landesrecht-hamburg.de/bsha/document/jlr-NNLHH0000638C)
- [Zweites Gesetz zur Änderung des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes vom 08.05.2026, HmbGVBl. Nr. 16 vom 19.05.2026, S. 142 (§ 9 Abs. 2 ab 01.01.2027)](https://www.luewu.de/wp-content/uploads/2026/05/GVBL_HH_2026-16.pdf)
- [Verordnung über die Feststellung einer Gefährdungslage nach § 9 Absatz 1 HmbWoSchG vom 20.03.2018 (gültig bis 31.03.2028), landesrecht-hamburg.de](https://www.landesrecht-hamburg.de/bsha/document/jlr-NNLHH000069A9)
- [Häufige Fragen zum Wohnraumschutzgesetz und zur Wohnraumschutznummer, BSW (abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/themen/wohnen/wohnraumschutz/haeufige-fragen-wohnraumschutzgesetz-wohnraumschutznummer-190898)
- [Hamburgisches Grundsteuergesetz, landesrecht-hamburg.de (Fassung zum 29.09.2026)](https://www.landesrecht-hamburg.de/bsha/document/jlr-NNLHH000063AF)
- [Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer, Finanzbehörde Hamburg (abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/themen/grundsteuer/fragen-und-antworten-zur-neuen-grundsteuer-969932)
- [§ 558d BGB: Qualifizierter Mietspiegel](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html)
- [§ 577a BGB: Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html)
- [§ 250 BauGB: Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html)
- [BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, 4 C 1.20 (Vorkaufsrecht im Erhaltungsgebiet)](https://www.bverwg.de/091121U4C1.20.0)

## Vorlagen zum Beitrag

- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/mieterhoehungsverlangen-vergleichsmiete (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/mieterhoehungsverlangen-vergleichsmiete.md)

## Quelle und Zitierweise

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## Leistungen von A1 Asset One

A1 Asset One verwaltet und vermietet Immobilien in Berlin und Leipzig und verkauft Immobilien in Berlin, Leipzig und Magdeburg. Anfragen über https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt:

- [WEG-Verwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=weg-management) (Berlin und Leipzig): Sie möchten das nicht selbst organisieren? A1 Asset One übernimmt die Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft — mit festen Ansprechpartnern und eigenem Team für Recht und Technik.
- [Mietshausverwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=rental-management) (Berlin und Leipzig): Mieteinzug, Nebenkostenabrechnung, Mieterkommunikation, Instandhaltung: A1 Asset One kümmert sich um Ihr Mietshaus.
- [Sondereigentumsverwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=unit-management) (Berlin und Leipzig): Sie wollen sich nicht selbst um Ihre vermietete Wohnung kümmern? Die Sondereigentumsverwaltung von A1 Asset One übernimmt Mieter, Abrechnung und Reparaturen.
- [Vermietung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=letting) (Berlin und Leipzig): A1 Asset One findet und prüft passende Mieter und begleitet den Vertrag bis zur Übergabe.
- [Verkauf & Bewertung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=sale) (Berlin, Leipzig und Magdeburg): Was ist Ihre Immobilie wert? A1 Asset One bewertet und begleitet den Verkauf — auch vermietet oder aus einer Erbschaft.
- [SMART Manage Copilot](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/smart-manage-copilot): KI-gestützte Mietverwaltung für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser, für Vermieter, die ihre Wohnungen selbst verwalten, unabhängig vom Ort.