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title: "Mieterhöhung in Hamburg: 15 % Kappungsgrenze, Mietenspiegel 2025 und die Fristen"
url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mieterhoehung-hamburg-praxis"
description: "Mieterhöhung in Hamburg: 15 % Kappungsgrenze, Mietenspiegel 2025 als Begründung, Rechenbeispiel mit Tabellenwerten und Fristen für Vermieter."
publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)"
author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers"
published: "2026-09-29"
reviewed: "2026-09-29"
language: "de"
cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Mieterhöhung in Hamburg: 15 % Kappungsgrenze, Mietenspiegel 2025 und die Fristen“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mieterhoehung-hamburg-praxis, Stand 29.09.2026"
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# Mieterhöhung in Hamburg: 15 % Kappungsgrenze, Mietenspiegel 2025 und die Fristen

Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Mieterhöhung in Hamburg: 15 % Kappungsgrenze, Mietenspiegel 2025 und die Fristen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mieterhoehung-hamburg-praxis) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 29.09.2026

**Kurz gesagt:** In Hamburg dürfen Vermieter die Miete im laufenden Vertrag bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, innerhalb von drei Jahren aber um höchstens 15 %; Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen Betriebskosten zählen nicht mit. Das Verlangen braucht Textform und eine Begründung, in der Regel mit dem Hamburger Mietenspiegel 2025, dessen Tabelle qualifiziert ist und dessen Angaben für die Wohnung immer mitzuteilen sind. Stimmt der Mieter zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang; die Mietpreisbremse gilt für solche Erhöhungen nicht.

In Hamburg begrenzen zwei Werte jede Mieterhöhung im laufenden Vertrag: die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietenspiegel und die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Bei niedrigen Bestandsmieten ist oft die Kappungsgrenze die engere Grenze, wie das Rechenbeispiel unten mit echten Tabellenwerten zeigt.

Wer das falsche Tabellenfeld nimmt, die Wohnlage ungeprüft aus der Karte übernimmt oder eine Frist verpasst, riskiert, dass der Mieter nicht zustimmen muss. Diese Seite zeigt die Hamburger Praxis Schritt für Schritt. Den allgemeinen Ablauf und alle Begründungsmittel nach § 558 BGB erklärt der Beitrag zur [Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mieterhoehung-vergleichsmiete); alle weiteren Hamburger Regeln für Eigentümer stehen im [Leitfaden für Immobilieneigentümer in Hamburg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/immobilieneigentuemer-hamburg-leitfaden).

## Das Wichtigste auf einen Blick

| Regel | Hamburg | Grund­lage |
| --- | --- | --- |
| Ober­grenze | orts­übliche Vergleichs­miete | § 558 Abs. 1 BGB |
| Kappungs­grenze | 15 % in drei Jahren, im ganzen Stadt­gebiet | § 558 Abs. 3 BGB, Verordnung vom 08.08.2023 |
| Warte­zeit | Miete bei Wirksam­werden seit 15 Monaten unver­ändert, Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung | § 558 Abs. 1 BGB |
| Begrün­dung | in der Regel der Mieten­spiegel 2025 (qualifiziert ist nur die Tabelle); seine Angaben immer mitteilen | § 558a Abs. 3 BGB |
| Neue Miete ab | Beginn des dritten Kalender­monats nach Zugang | § 558b Abs. 1 BGB |
| Mietpreis­bremse | gilt nicht für die Erhöhung im laufenden Vertrag | BGH, VIII ZR 300/21 |

Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) zählen weder bei der Wartezeit noch bei der Kappungsgrenze mit. Die 15 % sind auf dieser Seite nur ein Rechenschritt; wie die Ausgangsmiete und der Dreijahreszeitraum bestimmt werden und wie lange die 15 % gelten, erklärt der Beitrag zur [Kappungsgrenze in Hamburg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/kappungsgrenze-hamburg). Wie Sie Tabellenfeld und Spanne Ihrer Wohnung lesen, zeigt der Beitrag zum [Hamburger Mietenspiegel 2025](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mietspiegel-hamburg-2025).

## Vorab prüfen: Ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete möglich?

Prüfen Sie vor dem Schreiben vier Punkte:

1. **Mietart im Vertrag:** Für die Staffelmiete gilt: „Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.“ (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Bei einer Indexmiete heißt es: „Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.“ (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Wie diese Vertragsarten funktionieren, erklärt der Beitrag zu [Indexmiete, Staffelmiete und Modernisierungsumlage](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/indexmiete-staffelmiete-modernisierungsumlage).
2. **Preisbindung:** Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB).
3. **Wartezeit:** Die Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen selbst dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung stellen (§ 558 Abs. 1 BGB).
4. **Wohnung im Mietenspiegel:** Der Mietenspiegel erfasst nur Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen, auch vermietete Eigentumswohnungen. Steht Ihre Wohnung nicht darin, begründen Sie mit [Vergleichswohnungen oder einem Gutachten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mieterhoehung-ohne-mietspiegel).

Passt alles, bestimmen die [ortsübliche Vergleichsmiete](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/ortsuebliche-vergleichsmiete) und die Kappungsgrenze die Höhe. Es gilt immer die niedrigere.

## Schritt für Schritt zur Mieterhöhung in Hamburg

1. **Letzte Erhöhung prüfen:** Datum und Höhe der letzten Erhöhungen nach § 558 BGB aus den Unterlagen holen, Wartezeit von 15 Monaten und Jahressperre nachrechnen.
2. **Wohnfläche feststellen:** Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Vertrag genannte (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Laut Broschüre wird sie in der Regel nach der Wohnflächenverordnung berechnet, bei Mietverträgen vor dem 01.01.2004 unter Umständen noch nach der II. Berechnungsverordnung.
3. **Wohnlage nachschlagen:** Der Mietenspiegel kennt zwei Wohnlagen, normal und gut. Das Wohnlagenverzeichnis ist laut Behörde kein amtliches Verzeichnis und für die einzelne Wohnung „nur eine grobe Orientierung“; prüfen Sie die Einstufung anhand der Merkmale in Nr. 6 der Broschüre mit Ortskenntnis.
4. **Tabellenfeld bestimmen:** Baualtersklasse, Wohnungsgröße, Ausstattung mit Bad und Sammelheizung und Wohnlage ergeben das Feld. Der [Online-Mietenspiegel](https://geoportal-hamburg.de/mietenspiegel/) zeigt Mittelwert und Spanne.
5. **In die Spanne einordnen:** Eine normale Wohnung mit Standardausstattung liegt laut Broschüre „vorwiegend im Bereich des Mittelwerts“, schlechter ausgestattete im unteren, besser ausgestattete oder modernisierte im oberen Bereich. Auch die energetische Beschaffenheit zählt (Nr. 6.4).
6. **Kappungsgrenze rechnen:** bisherige Nettokaltmiete × 1,15.
7. **Niedrigeren Wert wählen und schreiben:** Verlangen in Textform mit genauer Feldangabe, etwa mit dem [Muster für das Mieterhöhungsverlangen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/mieterhoehungsverlangen-vergleichsmiete).
8. **Zugang sichern:** Zugang nachweisbar festhalten und alle Fristen sofort in den Kalender eintragen.

## Der Mietenspiegel 2025 als Begründung

Das Verlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). In Hamburg ist die übliche Begründung der Mietenspiegel 2025 der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen. Laut Broschüre handelt es sich um einen „qualifizierten Mietspiegel“ im Sinne von § 558d BGB ([was „qualifiziert“ bedeutet](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/einfacher-qualifizierter-mietspiegel)). Qualifiziert ist aber nur die Mietenspiegeltabelle: Die „Erläuterungen zum Mietenspiegel“ und die Hinweise zur „Anwendung des Mietenspiegels“ gehören ausdrücklich nicht dazu. Erstellt hat ihn ein Arbeitskreis aus Vermieter- und Mieterverbänden sowie Richterinnen und Richtern des Landgerichts und der Amtsgerichte Hamburgs.

| Frage | Stand |
| --- | --- |
| Erhebungs­stichtag | 01.04.2025 (Neuerhebung) |
| Veröffentlicht | 09.12.2025 |
| Anpassung fällig | mit Stichtag spätestens 01.04.2027 (§ 558d Abs. 2 BGB) |
| Neuerstellung | Stichtag spätestens 01.04.2029 |
| Gerichts­entscheidung | keine Hamburger Gerichtsentscheidung zum Mietenspiegel 2025 gefunden (Stand 29.09.2026) |

Stand 29.09.2026 sind die Fristen des § 558d Abs. 2 BGB eingehalten. Ob die Vermutungswirkung schon ab 01.04.2027 endet, wenn bis dahin keine Anpassung vorliegt, ist streitig; einen Termin für die nächste Ausgabe nennt die Stadt nicht, nur „alle zwei Jahre“. Die Mittelwerte sind 2025 erstmals der Median und mit früheren Mietenspiegeln nicht vergleichbar. Alle Angaben zum Hamburger Mietenspiegel sammelt auch der [Mietspiegel-Index für Hamburg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietspiegel/hamburg/hamburg).

## Was im Erhöhungsschreiben stehen muss

Für Ihr Schreiben heißt das:

1. **Feld genau angeben:** Laut Broschüre gehören mindestens Wohnlage, Baualtersklasse, Größe und Ausstattung hinein; „das Rasterfeld des Mietenspiegels muss feststellbar sein“, etwa als Feld „F2“. Bei einem Mietspiegel mit Tabellenfeldern genügt die genaue Angabe des Felds; einen allgemein zugänglichen Mietspiegel müssen Sie nicht beifügen (BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07).
2. **In der Spanne bleiben:** Liegt die verlangte Miete innerhalb der Spanne, reicht das für die Begründung (§ 558a Abs. 4 Satz 1 BGB).
3. **Angaben immer mitteilen:** Enthält der qualifizierte Mietenspiegel Angaben für die Wohnung, müssen Sie diese auch dann nennen, wenn Sie sich auf Vergleichswohnungen oder ein Gutachten stützen (§ 558a Abs. 3 BGB).
4. **Aktuellen Mietenspiegel nehmen:** Für die Vergleichsmiete kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem das Verlangen dem Mieter zugeht (BGH, Urteil vom 28.04.2021, VIII ZR 22/20). Verlangen, die seit dem 09.12.2025 zugehen, nennen daher die Werte des Mietenspiegels 2025.

Die Tabellenwerte sind Nettokaltmieten je Quadratmeter ohne Heizkosten und übrige Betriebskosten. Unter der Tabelle steht: „Jede Verwendung dieser Tabelle mit abweichenden Werten ist unzulässig.“

## Rechenbeispiel: 60-m²-Wohnung, Baujahr 1930, normale Wohnlage

Die Tabellenwerte stammen aus der Broschüre (S. 12). Angenommen sind Wohnlage, Fläche, Einordnung in der Spanne und die bisherige Miete.

1. **Tabellenfeld:** normale Wohnlage laut Wohnlagenverzeichnis, bezugsfertig zwischen 1.1.1919 und 20.6.1948, mit Bad und Sammelheizung, 60 m². Spalte F, Zeile 2: Mittelwert 9,34 €, Spanne 7,95 € bis 12,41 € je m².
2. **Einordnung (Annahme):** Standardausstattung, daher am Mittelwert: 9,34 € × 60 = 560,40 € Vergleichsmiete.
3. **Bisherige Nettokaltmiete (Annahme, Fall A):** 7,50 €/m² × 60 = 450,00 €, in den letzten drei Jahren nicht erhöht.
4. **Kappungsgrenze:** 450,00 € × 1,15 = 517,50 €, das sind 8,625 €/m².
5. **Ergebnis:** Es gilt die niedrigere Grenze. Verlangen Sie den Monatsbetrag von 517,50 € (67,50 € mehr). Runden Sie nicht auf 8,63 €/m² auf: 8,63 € × 60 = 517,80 € läge 0,30 € über der Kappungsgrenze.

| Schritt | Fall A | Fall B |
| --- | --- | --- |
| Bisherige Miete | 450,00 € | 510,00 € |
| Kappungs­grenze (+ 15 %) | 517,50 € | 586,50 € |
| Vergleichs­miete (9,34 €/m²) | 560,40 € | 560,40 € |
| Höchstens verlangen | 517,50 € (Kappung greift) | 560,40 € (Vergleichs­miete greift) |

In Fall B (bisher 8,50 €/m²) begrenzt die Vergleichsmiete. Beide Ergebnisse liegen in der Spanne. Eine Bruttomiete müssen Sie erst vergleichbar machen.

## Fristen mit Kalenderdaten

Alle Fristen laufen ab dem Tag, an dem das Verlangen dem Mieter zugeht. Zwei Beispiele, links das der Hamburger Broschüre:

| Schritt | Broschüre | Zugang 15.10.2026 |
| --- | --- | --- |
| Verlangen geht zu | 28. Januar | 15.10.2026 |
| Zustimmungs­frist endet | 31. März | 31.12.2026 |
| Neue Miete bei Zustimmung | 1. April | 01.01.2027 |
| Klage auf Zustimmung spätestens | 30. Juni | 31.03.2027 |

Im zweiten Beispiel muss die Miete seit spätestens 01.10.2025 unverändert sein, 15 Monate vor dem 01.01.2027. Der Mieter kann bis 31.12.2026 außerordentlich kündigen.

Die Grundlagen: Stimmt der Mieter zu, „schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens“ (§ 558b Abs. 1 BGB). Stimmt er bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nicht zu, können Sie auf Zustimmung klagen; „die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden“ (§ 558b Abs. 2 BGB).

Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang „zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen“; dann „tritt die Mieterhöhung nicht ein“ (§ 561 Abs. 1 BGB). Ein festes Datum für das Ende des Mietverhältnisses nennt der Wortlaut nicht.

## Wenn der Mieter nicht zustimmt

Schweigen oder Ablehnung beenden die Erhöhung nicht sofort. Gehen Sie so vor:

1. **Frist abwarten:** Vor Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang können Sie nicht klagen (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB).
2. **Teilzustimmung prüfen:** § 558b Abs. 1 BGB beginnt mit „Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt“. Einen zugestimmten Teil schuldet der Mieter ab dem dritten Kalendermonat.
3. **Formfehler beheben:** Ein fehlerhaftes Verlangen können Sie im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel beheben; der Mieter bekommt dann erneut die Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 3 BGB).
4. **Güteverfahren bei der ÖRA:** Die Öffentliche Rechtsauskunft- und Vergleichsstelle bietet Güteverfahren in Mietsachen für Vermieter und Mieter an. Es findet nur statt, wenn der Mieter dazu bereit ist, und es fallen Gebühren an; ein dort geschlossener Vergleich ist vollstreckbar wie ein Urteil. Die Klage ersetzt es nicht: Die Klagefrist des § 558b Abs. 2 BGB läuft weiter. Die ÖRA nennt nur die Hemmung der Verjährung; lassen Sie sich vorher beraten.
5. **Rechtzeitig klagen:** Ein selbständiges Beweisverfahren, um die Vergleichsmiete vorab feststellen zu lassen, ist grundsätzlich unzulässig (BGH, Beschluss vom 15.07.2025, VIII ZB 69/24).

Eine Kündigung, um die Erhöhung zu erzwingen, scheidet aus: „Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.“ (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB)

## Sonderfälle: möbliert, Neubau, gefördert

| Fall | Was gilt |
| --- | --- |
| Möblierte Wohnung | Der Mietenspiegel gilt laut Broschüre auch für die Nettokaltmiete möbliert vermieteter Wohnungen, außer bei Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. |
| Bezugsfertig ab 01.01.2025, Ein- und Zweifamilien­haus, Reihenhaus | nicht im Mietenspiegel; Begründung mit [Vergleichswohnungen oder Gutachten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mieterhoehung-ohne-mietspiegel) |
| Wohnung ohne WC, Bad oder Sammel­heizung, im Kellergeschoss | nicht im Mietenspiegel; wie oben |
| Geförderte oder preisgebundene Wohnung | keine Erhöhung nach Mietenspiegel (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB); eigene Regeln aus der Förderung, beraten lassen |
| Staffel- oder Indexmiete | Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen |
| Modernisierung | eigene Umlage nach § 559 BGB, zählt nicht in die 15 % |

Frei vermietete Wohnungen außerhalb des Mietenspiegels unterliegen trotzdem der Vergleichsmiete und der Hamburger Kappungsgrenze.

## Mietpreisbremse: gilt nicht für die Erhöhung

Die Hamburger Mietpreisbremse begrenzt die Miete „bei Neuabschluss von Mietverträgen grundsätzlich auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent“. Für die Erhöhung im laufenden Vertrag spielt sie keine Rolle: Stimmt der Mieter einem Erhöhungsverlangen zu, entsteht eine Mieterhöhungsvereinbarung, und für solche Vereinbarungen während eines laufenden Mietverhältnisses gilt die Mietpreisbremse nicht (BGH, Urteil vom 28.09.2022, VIII ZR 300/21).

| Frage | Miet­erhöhung im laufenden Vertrag | Neu­vermietung |
| --- | --- | --- |
| Was begrenzt die Miete? | Vergleichs­miete und 15 % in drei Jahren (§ 558 BGB) | Vergleichs­miete plus 10 % (Mietpreis­bremse) |

Was bei einem neuen Mietvertrag gilt, erklärt der Beitrag zur [Miethöhe bei Neuvermietung in Hamburg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mietpreisbremse-hamburg); wie die Mietpreisbremse bundesweit funktioniert, der Beitrag [Mietpreisbremse erklärt](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mietpreisbremse-erklaert). Die Praxis in anderen Städten zeigen die Beiträge zur [Mieterhöhung in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mieterhoehung-berlin) und zur [Mieterhöhung in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/mieterhoehung-leipzig-praxis).

## Typische Fehler Hamburger Vermieter

| Fehler | So machen Sie es richtig |
| --- | --- |
| Den Durch­schnitt von 9,94 €/m² aus der Presse­mitteilung als Vergleichs­miete nehmen | Maßgeblich ist das Tabellen­feld Ihrer Wohnung. |
| Werte des Mietenspiegels 2023 nutzen oder mit 2025 vergleichen | Seit 09.12.2025 die Angaben des Mietenspiegels 2025 nennen; seine Mittel­werte sind erstmals Mediane. |
| Die Anwendungs­hinweise der Broschüre „qualifiziert“ nennen | Qualifiziert ist nur die Tabelle. |
| Wohnlage ungeprüft aus der Online-Karte übernehmen | Das Wohnlagen­verzeichnis ist nicht amtlich; Merkmale prüfen. |
| Mietenspiegel weglassen, weil mit Vergleichs­wohnungen begründet wird | Angaben immer mitteilen (§ 558a Abs. 3 BGB). |
| Modernisierungs- oder Betriebskosten­erhöhungen in die 15 % einrechnen | Sie bleiben außer Betracht (§ 558 Abs. 3 BGB). |
| Mit der Vertrags­fläche rechnen | Die tatsächliche Wohn­fläche zählt (VIII ZR 266/14). |
| Zuschlag wegen unwirksamer Schönheits­reparatur­klausel | Kein Zuschlag zur Vergleichsmiete (BGH, Urteil vom 09.07.2008, VIII ZR 181/07). |
| Mietpreis­bremse auf die Erhöhung anwenden | Sie gilt nur bei Neu­vermietung (VIII ZR 300/21). |

Ob Ihr Vertrag eine Staffel- oder Indexmiete oder eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält, zeigt der Beitrag zum [Inhalt des Mietvertrags](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mietvertrag-inhalt-vermieter).

## Wann Sie sich beraten lassen sollten

Diese Seite erklärt die Regeln, ersetzt aber keine Rechtsberatung im Einzelfall. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie auf Zustimmung klagen oder ein Güteverfahren beantragen, wenn die Wohnung gefördert oder preisgebunden ist, wenn Sie die Kappungsgrenze aus früheren Erhöhungen nicht sicher berechnen können oder wenn der Mieter Wohnlage, Fläche oder Ausstattung bestreitet. Anlaufstellen sind Anwältinnen und Anwälte für Mietrecht und Eigentümerverbände.

Allgemeine Auskünfte zur Anwendung des Mietenspiegels geben die Bezirksämter, ohne Rechtsberatung. Fragen zum Online-Mietenspiegel beantwortet die Behörde unter mietenspiegel@bsw.hamburg.de.

Wer Mieterhöhungen, Fristen und Mieterkontakt einer vermieteten Eigentumswohnung nicht selbst im Blick behalten will, findet im Beitrag zur [Sondereigentumsverwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/sondereigentumsverwaltung), welche Aufgaben eine Verwaltung der einzelnen Wohnung übernimmt. A1 Asset One, der Herausgeber dieses Ratgebers, bietet für ganze Mietshäuser eine Mietshausverwaltung an.

## Häufige Fragen

### Um wie viel Prozent darf ich die Miete in Hamburg erhöhen?

Innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 %, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) zählen dabei nicht mit (§ 558 Abs. 3 BGB, Hamburger Kappungsgrenzenverordnung vom 08.08.2023).

### Wie rechne ich die 15 % in Hamburg?

Bisherige Nettokaltmiete mal 1,15, Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten herausgerechnet. Die Kappungsgrenze gilt neben der Vergleichsmiete; verlangen dürfen Sie den niedrigeren der beiden Werte. Welche Ausgangsmiete zählt und wie lange die 15 % gelten, erklärt der Beitrag zur Kappungsgrenze in Hamburg.

### Ist der Hamburger Mietenspiegel 2025 qualifiziert?

Laut Broschüre ja, im Sinne von § 558d BGB. Qualifiziert ist nur die Mietenspiegeltabelle; die Erläuterungen und die Hinweise zur Anwendung gehören nicht dazu. Eine Hamburger Gerichtsentscheidung zum Mietenspiegel 2025 wurde nicht gefunden (Stand 29.09.2026).

### Muss ich den Mietenspiegel nennen, wenn ich mit Vergleichswohnungen begründe?

Ja, wenn der qualifizierte Mietenspiegel Angaben für Ihre Wohnung enthält. Diese Angaben sind im Erhöhungsverlangen auch dann mitzuteilen, wenn Sie die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützen (§ 558a Abs. 3 BGB).

### Ab wann zahlt der Mieter die höhere Miete?

Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 1 BGB). Im Beispiel der Hamburger Broschüre geht das Verlangen am 28. Januar zu, die neue Miete gilt ab 1. April.

## Quellen des Beitrags

- [§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html)
- [§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558a.html)
- [§ 558b BGB: Zustimmung zur Mieterhöhung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558b.html)
- [§ 558d BGB: Qualifizierter Mietspiegel](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html)
- [§ 557a BGB: Staffelmiete](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557a.html)
- [§ 557b BGB: Indexmiete](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557b.html)
- [§ 561 BGB: Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__561.html)
- [§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html)
- [Kappungsgrenzenverordnung Hamburg vom 08.08.2023 (HmbGVBl. 2023, 267), landesrecht-hamburg.de (abgerufen 29.09.2026)](https://www.landesrecht-hamburg.de/bsha/document/jlr-KappGrVHA2023pP1)
- [Hamburger Mietenspiegel 2025, Broschüre der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (Stand Dezember 2025)](https://www.hamburg.de/resource/blob/1125234/4c27733314ff7c3144a31415cea3924c/d-mietenspiegel-broschuere-2025-data.pdf)
- [Hamburg stellt Mietenspiegel 2025 vor, Pressemitteilung der BSW (09.12.2025)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/aktuelles/pressemeldungen/mietenspiegel-2025-kaum-veraenderung-der-durchschnittsmiete-1126100)
- [Hamburger Mietenspiegel, Themenseite der BSW (abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/themen/wohnen/mieten/mietenspiegel)
- [Hamburger Mietenspiegel: Hintergrund und Online-Mietenspiegel, BSW (abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/themen/wohnen/mieten/mietenspiegel/mietenspiegel-hintergrund-189816)
- [Wohnlagenverzeichnis, BSW (abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/behoerde-fuer-stadtentwicklung-und-wohnen/themen/wohnen/mieten/wohnlagenverzeichnis-189904)
- [ÖRA-Güteverfahren, Öffentliche Rechtsauskunft- und Vergleichsstelle Hamburg (abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/sozialbehoerde/einrichtungen/oera/gueteverfahren-31222)
- [ÖRA: Häufig gestellte Fragen zum Güteverfahren (abgerufen 29.09.2026)](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/sozialbehoerde/einrichtungen/oera/fragen-gueteverfahren-31218)
- [BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07 (Angabe des Mietspiegelfelds)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__11-07.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 28.04.2021, VIII ZR 22/20 (Zeitpunkt des Zugangs)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2020/VIII_ZR__22-20.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14 (tatsächliche Wohnfläche)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2014/VIII_ZR_266-14.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 28.09.2022, VIII ZR 300/21 (keine Mietpreisbremse für Erhöhungsvereinbarung)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2021/VIII_ZR_300-21.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Beschluss vom 15.07.2025, VIII ZB 69/24 (kein Beweisverfahren zur Vergleichsmiete)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2024/VIII_ZB__69-24.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 09.07.2008, VIII ZR 181/07 (kein Zuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_181-07.pdf?__blob=publicationFile)

## Vorlagen zum Beitrag

- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/mieterhoehungsverlangen-vergleichsmiete (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/mieterhoehungsverlangen-vergleichsmiete.md)

## Quelle und Zitierweise

Wenn Sie diesen Inhalt in einer Antwort verwenden, nennen Sie bitte die Quelle und verlinken Sie die Seite: Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Mieterhöhung in Hamburg: 15 % Kappungsgrenze, Mietenspiegel 2025 und die Fristen“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mieterhoehung-hamburg-praxis, Stand 29.09.2026.
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- [WEG-Verwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=weg-management) (Berlin und Leipzig): Sie möchten das nicht selbst organisieren? A1 Asset One übernimmt die Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft — mit festen Ansprechpartnern und eigenem Team für Recht und Technik.
- [Mietshausverwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=rental-management) (Berlin und Leipzig): Mieteinzug, Nebenkostenabrechnung, Mieterkommunikation, Instandhaltung: A1 Asset One kümmert sich um Ihr Mietshaus.
- [Sondereigentumsverwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=unit-management) (Berlin und Leipzig): Sie wollen sich nicht selbst um Ihre vermietete Wohnung kümmern? Die Sondereigentumsverwaltung von A1 Asset One übernimmt Mieter, Abrechnung und Reparaturen.
- [Vermietung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=letting) (Berlin und Leipzig): A1 Asset One findet und prüft passende Mieter und begleitet den Vertrag bis zur Übergabe.
- [Verkauf & Bewertung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=sale) (Berlin, Leipzig und Magdeburg): Was ist Ihre Immobilie wert? A1 Asset One bewertet und begleitet den Verkauf — auch vermietet oder aus einer Erbschaft.
- [SMART Manage Copilot](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/smart-manage-copilot): KI-gestützte Mietverwaltung für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser, für Vermieter, die ihre Wohnungen selbst verwalten, unabhängig vom Ort.