---
title: "Eigentumswohnung verkaufen: Welche Unterlagen Pflicht sind und welche Käufer erwarten"
url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/eigentumswohnung-verkaufen-unterlagen"
description: "Eigentumswohnung verkaufen: welche Unterlagen Pflicht sind, welche Käufer erwarten und wo Sie Teilungserklärung, Beschlüsse und Energieausweis bekommen."
publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)"
author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers"
published: "2026-09-27"
reviewed: "2026-10-04"
language: "de"
cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Eigentumswohnung verkaufen: Welche Unterlagen Pflicht sind und welche Käufer erwarten“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/eigentumswohnung-verkaufen-unterlagen, Stand 04.10.2026"
---

# Eigentumswohnung verkaufen: Welche Unterlagen Pflicht sind und welche Käufer erwarten

Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Eigentumswohnung verkaufen: Welche Unterlagen Pflicht sind und welche Käufer erwarten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/eigentumswohnung-verkaufen-unterlagen) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 04.10.2026

**Kurz gesagt:** Für den Verkauf brauchen Sie in der Praxis Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Beschluss-Sammlung und Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Vermögensbericht und den Energieausweis des Gebäudes. Gesetzlich vorgeschrieben ist davon wenig: den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG), die Zustimmung des Verwalters oder anderer Eigentümer einholen, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (§ 12 WEG), und bei einer nach dem Einzug des Mieters umgewandelten Wohnung den Mieter über sein Vorkaufsrecht unterrichten (§ 577 BGB).

Sie wollen Ihre Eigentumswohnung verkaufen? Dann fragen Kaufinteressenten und Makler schnell nach einer langen Liste von Unterlagen. Nur ein kleiner Teil davon ist gesetzlich vorgeschrieben, der Rest ist Praxis. Diese Seite trennt beides: welche Unterlage Pflicht ist, wo Sie sie bekommen, was Käufer darin suchen und in welcher Reihenfolge Sie sie brauchen. Wie [Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/gemeinschaftseigentum-sondereigentum) und [Teilungserklärung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/teilungserklaerung-gemeinschaftsordnung) zusammenhängen, erklärt die Seite [Was ist eine WEG?](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg). Verkaufen Sie kein Wohnungseigentum, sondern ein ganzes Haus, zeigt die Seite [Unterlagen für den Verkauf eines Hauses](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/haus-verkaufen-unterlagen), was dort dazukommt, etwa Flurkarte, Baulasten- und Altlastenauskunft.

## Die Unterlagen im Überblick: Was Pflicht ist und was Käufer erwarten

| Unterlage | Wo Sie sie bekommen | Pflicht? |
| --- | --- | --- |
| Grundbuch­auszug (Wohnungs­grundbuch) | Grundbuch­amt beim Amts­gericht | nein, praktisch nötig |
| Teilungs­erklärung mit Gemein­schafts­ordnung, Aufteilungs­plan und Nachträgen | Grundakte beim Grundbuch­amt oder Verwaltung | nein, üblich |
| Beschluss-Sammlung | Verwaltung | nein, üblich |
| Protokolle der Eigentümer­versammlungen | Verwaltung | nein, üblich |
| Wirtschafts­plan mit Einzel­wirtschafts­plan ([Hausgeld](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/hausgeld-weg)) | Verwaltung | nein, üblich |
| Jahres­abrechnungen | Verwaltung | nein, üblich |
| Vermögens­bericht mit Erhaltungs­rücklage | Verwaltung | nein, üblich |
| Energie­ausweis des Gebäudes | Verwal­tung (WEG) | **ja** (§§ 79, 80 GModG) |
| Zustimmung zur Veräuße­rung | Verwaltung oder andere Eigen­tümer | **ja, wenn im Grund­buch einge­tragen** (§ 12 WEG) |
| Mietvertrag, Kautions­nachweis, letzte Betriebs­kosten­abrechnung | eigene Unterlagen | bei Vermietung nötig, keine Vorlage­pflicht |
| Wohnfläche: Grundriss und Wohn­flächen­berechnung | eigene Unterlagen oder Bauakte (Bauakten­archiv der Stadt bzw. des Bezirks) | nein, üblich |
| Nachweise eigener Modernisie­rungen | eigene Unterlagen | nein, üblich |
| Grundsteuer­bescheid mit Zahlungs­nachweis | eigene Unterlagen; Bescheid vom Finanzamt (Berlin, Hamburg) bzw. von der Stadt (Leipzig) | nein, üblich |
| Verwalter­vertrag und Bestellungs­beschluss | Verwaltung (Einsicht als Eigen­tümer, § 18 Abs. 4 WEG) | nein, üblich |
| Nachweis der Gebäude­versicherung | Verwaltung | nein, üblich |

Zum Abhaken, mit Pflicht und Bezugsstelle je Unterlage, gibt es die [Checkliste Verkaufsunterlagen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/checkliste-verkaufsunterlagen) für Wohnung und Haus.

Der Kaufvertrag selbst muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB, § 4 Abs. 3 WEG). Vollständige Unterlagen haben noch einen Nutzen: Ein vereinbarter Haftungsausschluss gilt nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Was Sie offengelegt haben, ist mit den übergebenen Unterlagen belegt.

## Grundbuch und Teilungserklärung zuerst prüfen

Grundbuch und Teilungserklärung zeigen, was genau verkauft wird. Vereinbarungen der Eigentümer wirken gegen einen Käufer nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Achten Sie beim Lesen vor allem auf diese Punkte:

- **Veräußerungsbeschränkung:** Sie muss im Grundbuch ausdrücklich eingetragen sein (§ 7 Abs. 3 Satz 2 WEG). Steht sie dort, brauchen Sie eine Zustimmung (siehe unten).
- **Sondernutzungsrechte:** etwa an Garten, Stellplatz oder Keller, und ob sie zur Wohnung gehören.
- **Zweckbestimmung:** Wohnung oder Teileigentum, also ob die Räume zum Wohnen bestimmt sind.
- **Nachträge:** spätere Änderungen der Teilungserklärung gehören dazu.

So beschaffen Sie beides:

1. **Grundbuchauszug** beim Grundbuchamt des Amtsgerichts anfordern, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Einsicht bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 GBO). Wege, Dauer und Gebühren zeigt die Seite [Grundbuchauszug beantragen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/grundbuchauszug-beantragen).
2. **Teilungserklärung** aus der Grundakte anfordern. Das Einsichtsrecht gilt auch für Urkunden, auf die das Grundbuch Bezug nimmt (§ 12 Abs. 1 Satz 2 GBO). Alternativ fragen Sie die Verwaltung.
3. **Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung** mit anfordern: Beide sind der Eintragungsbewilligung beigefügt (§ 7 Abs. 4 WEG).

### Grundriss und Wohnfläche: Was der Aufteilungsplan nicht zeigt

Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung. Aus ihm ergeben sich die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie Lage und Größe von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG), nicht aber die Nutzung (BGH, Urteil vom 09.12.2016, V ZR 84/16, Rn. 17, 19; zum WEG vor dem 01.12.2020, die Vorschrift zum Aufteilungsplan ist insoweit gleich geblieben). Eine Wohnflächenberechnung enthält er nicht.

Grundrisse und eine Wohnflächenberechnung finden Sie oft in der **Bauakte**. Vollständig ist sie nicht immer: Die Stadt Leipzig etwa übernimmt dafür keine Gewähr, unter anderem weil manche Vorhaben ohne Genehmigung oder Anzeige ausgeführt werden dürfen. Einsicht bekommen Eigentümer und Bevollmächtigte:

- **Berlin:** beim Bezirksamt, bei berechtigtem Interesse, mit einem Grundbuchauszug, der nicht älter als sechs Wochen ist.
- **Leipzig:** im Bauaktenarchiv, nur nach Online-Terminvereinbarung; die Stadt nennt Grundrisse und Wohnflächenberechnungen ausdrücklich als Inhalt der einfachen Akteneinsicht.
- **Hamburg:** beim Bezirksamt, nach schriftlicher oder telefonischer Terminabsprache.

Nennen Sie im Exposé eine Wohnfläche, sagen Sie am besten dazu, wie sie berechnet ist. Eine Pflicht dazu hat ein Verkäufer ohne Fachkenntnisse ungefragt nicht (BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14, Rn. 29). Eine Angabe nur im Exposé wird ohne Aufnahme in den notariellen Vertrag in aller Regel keine vereinbarte Beschaffenheit; wer eine Angabe macht, deren Unrichtigkeit er kennt, haftet aber auf Schadensersatz (V ZR 78/14, Leitsatz, Rn. 15–18, 23–25). Die Entscheidung erging zu § 434 BGB in der bis 31.12.2021 geltenden Fassung; ihr tragender Grund, die Pflicht zur notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB), gilt unverändert. Eigenschaften, die verbindlich gelten sollen, gehören deshalb in den notariellen Vertrag.

## Beschluss-Sammlung und Protokolle: Was Käufer darin suchen

Beschlüsse der Eigentümer binden den Käufer auch ohne Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Käufer wollen deshalb wissen, was beschlossen ist. Typische Fragen:

- Sind Erhaltungsmaßnahmen beschlossen, die noch bezahlt werden müssen?
- Gibt es eine beschlossene oder geplante [Sonderumlage](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/sonderumlage-weg)?
- Wurde die [Kostenverteilung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/kostenverteilung-aendern-weg) geändert?
- Läuft eine Anfechtung gegen einen Beschluss?
- Verlangt die Gemeinschaft die Beseitigung eines Umbaus an Ihrer Wohnung?

Die **Beschluss-Sammlung** führt die Verwaltung (§ 24 Abs. 8 WEG). Sie enthält nur den Wortlaut der Beschlüsse und gerichtlichen Urteilsformeln, die nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind (§ 24 Abs. 7 WEG). Ist ein Beschluss angefochten oder aufgehoben worden, wird das dort angemerkt (§ 24 Abs. 7 Satz 4 WEG). Ältere Beschlüsse finden Sie nur in den **Protokollen**. Jede Niederschrift unterschreiben der Vorsitzende, ein Eigentümer und, falls ein [Verwaltungsbeirat](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/verwaltungsbeirat-aufgaben-rechte) bestellt ist, dessen Vorsitzender oder Vertreter (§ 24 Abs. 6 WEG). Wie viele Jahrgänge Protokolle Sie vorlegen, schreibt kein Gesetz vor. Der Bundesgerichtshof geht aber davon aus, dass sich auch ein durchschnittlicher Käufer einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit ohne besondere Kenntnisse üblicherweise zumindest die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre vorlegen lässt und sie auf Anhaltspunkte für anstehende umfangreichere Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchsieht (BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22, Rn. 44). Halten Sie diese drei Jahrgänge vollständig bereit.

Einsicht in die Verwaltungsunterlagen können Sie als Eigentümer von der Gemeinschaft verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG); praktisch gewährt sie die Verwaltung. Anfragen können Sie mit der [E-Mail-Vorlage zur Einsicht in die Verwaltungsunterlagen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-einsicht-unterlagen); verweigert die Verwaltung die Einsicht, zeigt die Seite [Einsicht in die Verwaltungsunterlagen durchsetzen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/einsicht-verwaltungsunterlagen) die nächsten Schritte. Einem **Kaufinteressenten** ist Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben, wenn Sie ihn dazu ermächtigen (§ 24 Abs. 7 Satz 8 WEG).

### Anstehende Maßnahmen offenlegen

Wissen Sie von hohen anstehenden Kosten der Gemeinschaft, etwa einer geplanten Sanierung des Gemeinschaftseigentums, die für die Entscheidung des Käufers wesentlich sind, müssen Sie das offenlegen, wenn der Käufer es nicht ohne Weiteres in den Unterlagen findet. Das gilt auch, wenn noch keine Sonderumlage beschlossen ist (BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22, Leitsatz, Rn. 24–26). Öffnen Sie dem Käufer einen Datenraum, erfüllen Sie Ihre Aufklärungspflicht damit nur, wenn Sie berechtigt erwarten können, dass er den Umstand dort findet; das hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, wie der Datenraum geordnet ist und ob Sie auf nachträglich eingestellte Unterlagen hinweisen (Rn. 33–39). Im entschiedenen Fall, dem Verkauf von Gewerbeeinheiten, genügte es nicht, das Protokoll mit der Sanierungsplanung am letzten Arbeitstag vor dem Notartermin ohne Hinweis in den Datenraum zu stellen (Rn. 40, 41). Antworten auf Fragen des Käufers müssen richtig und vollständig sein (Rn. 13, 19). Sieht der Käufer die Protokolle nicht durch, wirkt sich ein Verstoß gegen eine ihn insoweit möglicherweise treffende Erkundigungsobliegenheit nicht unmittelbar auf Ihre Aufklärungspflicht aus; er könnte allenfalls ein Mitverschulden begründen (Rn. 45).

Gegenüber der Gemeinschaft haftet der Käufer für eine Sonderumlage, die erst nach dem Eigentumswechsel, also nach seiner Eintragung im Grundbuch, fällig wird, auch wenn sie vorher beschlossen wurde. Fällig wird sie erst mit dem Abruf durch die Verwaltung; soll sie sofort fällig sein, muss der Beschluss das ausdrücklich regeln (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, Leitsätze a und b). Die Entscheidung erging zum WEG vor dem 01.12.2020; ob der Bundesgerichtshof das für das heutige WEG ebenso sieht, ist offen. Wer eine beschlossene Sonderumlage im Verhältnis zwischen Ihnen und dem Käufer trägt, regeln Sie deshalb ausdrücklich im Kaufvertrag.

## Hausgeld, Rücklage und Abrechnungen: Die Zahlen, auf die Käufer schauen

Was kostet die Wohnung laufend, und wie gut hat die Gemeinschaft vorgesorgt? Drei Unterlagen der Verwaltung beantworten das:

| Unterlage | Was sie zeigt |
| --- | --- |
| Wirtschafts­plan (§ 28 Abs. 1 WEG) | voraussichtliche Einnahmen und Ausgaben eines Kalenderjahres; daraus die Hausgeld­vorschüsse |
| Jahres­abrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG) | tatsächliche Einnahmen und Ausgaben; Grundlage für Nachschüsse oder angepasste Vorschüsse |
| Vermögens­bericht (§ 28 Abs. 4 WEG) | Stand der Rücklagen und wesentliches Gemeinschafts­vermögen |

Den Unterschied zwischen Plan und Abrechnung erklärt die Seite [Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/wirtschaftsplan-hausgeldabrechnung-unterschied). Den Vermögensbericht bekommt jeder Eigentümer (§ 28 Abs. 4 Satz 2 WEG); eine angemessene Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).

Zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs helfen beim Lesen:

- Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss, der „den Wirtschaftsplan genehmigt“, legt im Zweifel nur die Höhe der Vorschüsse fest (BGH, Beschluss vom 25.10.2023, V ZB 9/23).
- Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral und dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen (BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24).

Worauf Sie bei der Abrechnung achten, zeigt die Checkliste [Jahresabrechnung prüfen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/jahresabrechnung-pruefen-weg).

## Energieausweis: Pflicht spätestens bei der Besichtigung

Der Energieausweis wird für das **Gebäude** ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung (§ 79 Abs. 2 Satz 1 Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG, früher Gebäudeenergiegesetz). Sie brauchen also den Ausweis Ihrer Gemeinschaft, in der Praxis von der Verwaltung:

1. **Gültigkeit prüfen:** Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Liegt kein gültiger vor, ist vor dem Verkauf einer auszustellen (§ 80 Abs. 3 Satz 1 GModG).
2. **Inserat:** Liegt ein Ausweis vor, gehören Art, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse in jede Anzeige in kommerziellen Medien (§ 87 Abs. 1 GModG).
3. **Besichtigung:** Ausweis oder Kopie spätestens dann vorlegen, Aushang genügt; ohne Besichtigung oder auf Nachfrage unverzüglich (§ 80 Abs. 4 GModG).
4. **Nach Vertragsschluss:** Ausweis oder Kopie unverzüglich an den Käufer übergeben (§ 80 Abs. 4 Satz 5 GModG).

Wer vorsätzlich oder leichtfertig den Ausweis bei der Besichtigung oder auf Aufforderung nicht vorlegt, ihn nach Vertragsschluss nicht übergibt oder die Pflichtangaben in der Anzeige nicht sicherstellt, handelt ordnungswidrig; die Geldbuße kann bis zu 10.000 € betragen (§ 108 Abs. 1 Nr. 18, 19 und 21, Abs. 2 Nr. 2 GModG).

Sonderfälle: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977 ist ein Energiebedarfsausweis auszustellen, außer das Gebäude erfüllte schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 oder wurde später mindestens darauf gebracht (§ 80 Abs. 3 Satz 2 und 3 GModG). Für Baudenkmäler gilt § 80 Abs. 3 bis 7 nicht (§ 79 Abs. 4 GModG). Welche Pflichten das Gesetz der Gemeinschaft bei der Heizung auferlegt, zeigt die Seite [Heizungsgesetz in der WEG](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/modernisieren-energie/heizungsgesetz-weg-eigentuemer).

## Verwalterzustimmung nach § 12 WEG: Wann Sie sie brauchen

Eine Zustimmung brauchen Sie nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums vereinbart und im Grundbuch ausdrücklich eingetragen ist (§ 12 Abs. 1, § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG). Zustimmen müssen dann andere Eigentümer oder ein Dritter, in der Praxis meist die Verwaltung.

1. **Früh klären:** Wer zustimmen muss, steht in der Teilungserklärung. Sprechen Sie die Verwaltung an, bevor der Notartermin feststeht. Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden (§ 12 Abs. 2 WEG).
2. **Form beachten:** Das Grundbuchamt trägt nur ein, wenn die dafür erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind (§ 29 Abs. 1 GBO). Die Verwaltung weist ihre Stellung durch die Niederschrift über ihre Bestellung mit öffentlich beglaubigten Unterschriften nach (§ 26 Abs. 4 WEG). Nach einem [Verwalterwechsel](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-abwaehlen) kurz vor dem Verkauf braucht die neue Verwaltung diesen Nachweis.
3. **Kosten klären:** Höhe und Kostentragung vorher mit der Verwaltung und anhand des Verwaltervertrags klären.

Solange die erforderliche Zustimmung fehlt, sind Kaufvertrag und Übertragung unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG). Die Eigentümer können die Beschränkung per Beschluss aufheben; dann kann sie im Grundbuch gelöscht werden (§ 12 Abs. 4 WEG).

**Verwaltervertrag:** Den Verwaltervertrag schließt die Gemeinschaft; als Eigentümer können Sie Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Käufer interessieren sich für Laufzeit und Vergütung. Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden; der Vertrag mit ihm endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).

## Vermietete Wohnung verkaufen: Mieter, Kaution, Vorkaufsrecht

Der Käufer übernimmt den Mietvertrag. Deshalb gehören der [Mietvertrag](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mietvertrag-inhalt-vermieter) mit Nachträgen und Mieterhöhungen, der Kautionsnachweis und die letzte [Betriebskostenabrechnung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/nebenkostenabrechnung-erstellen-vermieter) zu den Unterlagen.

| Thema | Was gilt |
| --- | --- |
| Mietvertrag | Der Käufer tritt in Rechte und Pflichten ein (§ 566 Abs. 1 BGB). |
| Ihre Haftung | Erfüllt der Käufer seine Pflichten nicht, haften Sie wie ein Bürge; nach Ihrer Mitteilung des Eigentums­übergangs werden Sie frei, wenn der Mieter nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB). |
| [Mietkaution](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mietkaution-regeln-vermieter) | Der Käufer tritt ein; bekommt der Mieter sie von ihm nicht zurück, schulden Sie die Rückgewähr (§ 566a BGB). |
| Miete im Übergangs­monat | Voraus­verfügungen über die Miete wirken gegenüber dem Käufer für den Monat des Eigentums­übergangs, Mietzahlungen an Sie für den Monat, in dem der Mieter davon erfährt; nach dem 15. jeweils auch für den Folgemonat (§§ 566b, 566c BGB). |
| Vorkaufsrecht | nur nach Umwandlung nach dem Einzug, nicht bei Verkauf an Familien- oder Haushalts­angehörige; Frist zwei Monate nach Empfang der Mitteilung (§ 577, § 469 Abs. 2 BGB) |
| Kündigungs­sperre | nur nach Umwandlung nach dem Einzug: Der Käufer kann sich auf [Eigenbedarf](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/eigenbedarfskuendigung) oder wirtschaftliche Verwertung erst nach einer Frist seit der Veräußerung berufen (§ 577a BGB), Dauer unten |

Halten Sie das Datum der Überlassung an den Mieter und das der Anlegung des Wohnungsgrundbuchs bereit: Davon hängen Vorkaufsrecht und Kündigungssperre ab.

Für ungenehmigte bauliche Veränderungen Ihres Mieters haften Sie als vermietender Eigentümer, wenn Sie sie erlaubt haben, wenn Sie damit rechnen mussten und nicht auf das Beschlusserfordernis hingewiesen haben oder wenn Sie nach Kenntnis nicht eingeschritten sind (BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24). Verlangt die Gemeinschaft deshalb einen Rückbau, steht das in Beschlüssen und Protokollen, die der Käufer liest.

## Zeitplan: Welche Unterlage Sie wann brauchen

1. **Vor dem Inserat:** Energieausweis, Grundbuchauszug, Teilungserklärung und die aktuellen Hausgeldzahlen besorgen.
2. **Besichtigung:** Energieausweis vorlegen. Für ernsthafte Interessenten die übrigen Unterlagen bereithalten, bei Bedarf mit Ermächtigung zur Einsicht in die Beschluss-Sammlung.
3. **Prüfung durch ernsthafte Interessenten:** Jahresabrechnungen, Vermögensbericht und Protokolle übergeben, die Protokolle mindestens der letzten drei Jahre. Bekannte anstehende Maßnahmen ausdrücklich ansprechen, auch wenn die Unterlagen in einem Datenraum liegen.
4. **Vertragsentwurf:** Der Notar braucht die Grundbuchdaten. Ist eine Seite Unternehmer und die andere Verbraucher, soll der Verbraucher den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG, § 310 Abs. 3 BGB). Beim Verkauf von privat an privat gilt diese Regel nicht; fordern Sie den Entwurf trotzdem rechtzeitig an.
5. **Nach der Beurkundung:** Energieausweis übergeben, falls nötig die Zustimmung nach § 12 WEG einholen und bei einer umgewandelten vermieteten Wohnung den Mieter über den Vertragsinhalt und sein Vorkaufsrecht unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB).
6. **Umschreibung im Grundbuch:** Das Eigentum geht erst mit Auflassung und Eintragung über (§§ 873, 925 BGB). Teilen Sie dem Mieter den Eigentumsübergang mit (§ 566 Abs. 2 BGB).

Den Kaufvertrag entwirft der Notar; zu Haftung und Gewährleistung im Einzelfall hilft eine anwaltliche Beratung.

## Berlin und Leipzig: Was beim Wohnungsverkauf anders ist

| Thema | Berlin | Leipzig |
| --- | --- | --- |
| Vorkaufs­recht der Gemeinde | nein, auch im Milieu­schutz­gebiet (§ 24 Abs. 2 BauGB) | nein, auch im sozialen Erhal­tungs­gebiet (§ 24 Abs. 2 BauGB) |
| Vorkaufs­recht des Mieters | ja, wenn nach dem Einzug umge­wandelt (§ 577 BGB) | ja, gleiche Voraus­setzung |
| Geneh­migungs­pflicht für den Verkauf im Grund­buch | möglich nach einer Umwand­lungs­geneh­migung (§ 250 Abs. 3, § 172 Abs. 4 BauGB) | keine säch­sische Umwand­lungs­ver­ordnung bekannt |
| Kündi­gungs­sperre für den Käufer (nur nach Umwandlung nach dem Einzug) | zehn Jahre seit der Veräuße­rung, Ver­ordnung bis 30.09.2033 | drei Jahre seit der Veräuße­rung |

**Berlin:** Bei umgewandelten Häusern prüfen Sie Abteilung II des Grundbuchs auf eine eingetragene Genehmigungspflicht. Die nach § 250 BauGB erlischt mit dem Außerkrafttreten der Verordnung, die nach § 172 Abs. 4 BauGB mit Ablauf der Verpflichtung, sieben Jahre nur an Mieter zu verkaufen; mit dieser Verpflichtung verkürzt sich die Zehn-Jahres-Sperre um fünf Jahre. Steht ein Vermerk im Grundbuch, klären Sie mit dem Notar, ob er noch gilt. Mehr zur [Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/umwandlung-eigentumswohnung-berlin) und zum [Milieuschutz in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/milieuschutz-berlin-erhaltungsgebiete).

**Leipzig:** Eine zusätzliche Unterlage für den Wohnungsverkauf ist nicht bekannt; mehr im [Leitfaden für Eigentümer in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/immobilieneigentuemer-leipzig-leitfaden) und zur [sozialen Erhaltungssatzung Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/soziale-erhaltungssatzung-leipzig).

## Nach dem Verkauf: Hausgeld, Nachhaftung, Steuer

Das Eigentum geht erst mit Auflassung und Eintragung des Käufers im Grundbuch über (§§ 873, 925 BGB). Ab wann der Käufer im Verhältnis zu Ihnen Hausgeld, Nachzahlungen und Guthaben übernimmt, lassen Sie ausdrücklich im Kaufvertrag regeln.

Gläubigern der Gemeinschaft haften Sie nach Ihrem Miteigentumsanteil für Verbindlichkeiten aus Ihrer Zeit als Eigentümer; nach dem Verkauf gilt die gesellschaftsrechtliche Nachhaftung entsprechend (§ 9a Abs. 4 WEG, § 728b BGB). Erfasst sind danach bis dahin begründete Verbindlichkeiten, die innerhalb von fünf Jahren fällig werden, unter den dort genannten Voraussetzungen. Wann die Frist bei einer Eigentumswohnung beginnt, klärt im Streitfall eine anwaltliche Beratung.

**Grundsteuer:** Im Bundesmodell, das in Berlin, Sachsen und Sachsen-Anhalt gilt, ist jedes Wohnungseigentum für die Grundsteuer ein eigenes Grundstück (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG). Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt und entsteht mit dessen Beginn (§ 9 GrStG); Schuldner ist, wem die Wohnung bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 Abs. 1 GrStG). Wer sie im Verkaufsjahr im Verhältnis zwischen Ihnen und dem Käufer trägt, regeln Sie im Kaufvertrag. Der Käufer haftet neben Ihnen für die Grundsteuer seit Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres (§ 11 Abs. 2 GrStG); legen Sie deshalb Grundsteuerbescheid und Zahlungsnachweis vor. Einzelheiten je Stadt: [Grundsteuer in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/grundsteuer-berlin), [Grundsteuer in Leipzig und Sachsen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/grundsteuer-leipzig-sachsen), [Grundsteuer in Hamburg](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/grundsteuer-hamburg) (Hamburg hat ein eigenes Landesgesetz).

Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist ein Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen ist eine Wohnung, die Sie in der ganzen Zeit ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Einzelheiten zeigt die Seite zur [Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/immobilie-verkaufen-steuerfrei); Ihren Fall klären Sie mit einer Steuerberatung.

Diese Seite gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

## Häufige Fragen

### Welche Unterlagen muss ich beim Verkauf einer Eigentumswohnung vorlegen?

Gesetzlich vorgeschrieben sind der Energieausweis (§ 80 Abs. 4 GModG), bei eingetragener Veräußerungsbeschränkung die Zustimmung des Verwalters oder anderer Eigentümer (§ 12 WEG) und bei einer nach dem Einzug des Mieters umgewandelten Wohnung die Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 2 BGB). Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Beschluss-Sammlung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Vermögensbericht, Grundriss und Wohnflächenberechnung, Grundsteuerbescheid, Verwaltervertrag und den Nachweis der Gebäudeversicherung schreibt kein Gesetz vor; Käufer fragen sie in der Praxis ab. Der Kaufvertrag selbst muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB).

### Wo bekomme ich die Teilungserklärung?

In der Grundakte beim Grundbuchamt oder bei Ihrer Verwaltung. Das Grundbuchamt gewährt Einsicht bei berechtigtem Interesse, auch in Urkunden, auf die das Grundbuch Bezug nimmt (§ 12 Abs. 1 GBO). Fordern Sie die Nachträge gleich mit an.

### Darf ein Kaufinteressent die Beschluss-Sammlung einsehen?

Ja, wenn Sie ihn dazu ermächtigen. Einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben (§ 24 Abs. 7 Satz 8 WEG). Die Beschluss-Sammlung führt die Verwaltung (§ 24 Abs. 8 WEG).

### Brauche ich die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf?

Nur, wenn eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart und im Grundbuch ausdrücklich eingetragen ist (§ 12 Abs. 1 WEG, § 7 Abs. 3 WEG). Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden; solange sie fehlt, ist der Kaufvertrag unwirksam (§ 12 Abs. 2 und 3 WEG). Die Eigentümer können die Beschränkung per Beschluss aufheben (§ 12 Abs. 4 WEG).

### Brauche ich einen eigenen Energieausweis für meine Wohnung?

Nein. Der Energieausweis wird für das Gebäude ausgestellt und gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 2 und 3 GModG). Sie legen also den Ausweis des ganzen Hauses vor; in der Praxis bekommen Sie ihn über die Eigentümergemeinschaft, also bei der Verwaltung.

### Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur, wenn an der Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und Sie an einen Dritten verkaufen; beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige nicht (§ 577 Abs. 1 BGB). Der Mieter kann das Vorkaufsrecht bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung über den Kaufvertrag ausüben (§ 469 Abs. 2 BGB).

### Hat die Stadt Berlin oder Leipzig ein Vorkaufsrecht an meiner Wohnung?

Nach dem Baugesetzbuch nicht: Beim Kauf von Wohnungseigentum steht der Gemeinde kein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 2 BauGB), auch nicht im Milieuschutzgebiet. Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB bleibt davon unberührt.

## Quellen des Beitrags

- [§ 12 WEG: Veräußerungsbeschränkung](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html)
- [§ 7 WEG: Grundbuchvorschriften](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__7.html)
- [§ 10 WEG: Allgemeine Grundsätze (Wirkung von Vereinbarungen und Beschlüssen gegen Käufer)](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__10.html)
- [§ 18 WEG: Verwaltung und Benutzung (Einsicht in Verwaltungsunterlagen)](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__18.html)
- [§ 24 WEG: Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (Beschluss-Sammlung)](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html)
- [§ 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html)
- [§ 26 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html)
- [§ 9a WEG: Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Haftung nach Veräußerung)](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__9a.html)
- [§ 79 GModG: Grundsätze des Energieausweises](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__79.html)
- [§ 80 GModG: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html)
- [§ 87 GModG: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__87.html)
- [§ 108 GModG: Bußgeldvorschriften](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html)
- [§ 310 BGB: Anwendungsbereich (Verbraucherverträge)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__310.html)
- [§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke (notarielle Beurkundung)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html)
- [§ 444 BGB: Haftungsausschluss](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__444.html)
- [§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist (Vorkaufsrecht)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__469.html)
- [§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html)
- [§ 566a BGB: Mietsicherheit](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566a.html)
- [§ 566b BGB: Vorausverfügung über die Miete](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566b.html)
- [§ 566c BGB: Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566c.html)
- [§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html)
- [§ 577a BGB: Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html)
- [§ 728b BGB: Nachhaftung des ausgeschiedenen Gesellschafters](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__728b.html)
- [§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__873.html)
- [§ 925 BGB: Auflassung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__925.html)
- [§ 17 BeurkG: Pflichten des Notars (Entwurf vor der Beurkundung)](https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html)
- [§ 12 GBO: Grundbucheinsicht](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__12.html)
- [§ 29 GBO: Nachweis der Eintragungsgrundlagen](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__29.html)
- [§ 24 BauGB: Allgemeines Vorkaufsrecht der Gemeinde](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__24.html)
- [§ 250 BauGB: Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html)
- [§ 172 BauGB: Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html)
- [Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, Senatsverwaltung Berlin](https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/)
- [Kündigungsschutzklausel-Verordnung bis 30.09.2033, Senatskanzlei Berlin (13.06.2023)](https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2023/pressemitteilung.1333722.php)
- [Umwandlungsverordnungen der Länder, Deutsches Notarinstitut (Stand 20.01.2026)](https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/Arbeitshilfen/Immobilienrecht/Umwandlungsverordnungen.pdf)
- [§ 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html)
- [§ 9 GrStG: Stichtag für die Festsetzung der Grundsteuer, Entstehung der Steuer](https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__9.html)
- [§ 10 GrStG: Steuerschuldner](https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__10.html)
- [§ 11 GrStG: Persönliche Haftung (Haftung des Erwerbers)](https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__11.html)
- [§ 244 BewG: Grundstück (Wohnungseigentum als eigenes Grundstück)](https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__244.html)
- [Berlin: Einsicht in Bauakten (service.berlin.de)](https://service.berlin.de/dienstleistung/331641/)
- [Leipzig: Terminvereinbarung Bauaktenarchiv](https://www.leipzig.de/service-portal/aemtertermine-online/terminvereinbarung-bauaktenarchiv)
- [Hamburg: Einsicht in Bauakten](https://www.hamburg.de/service/info/11254021/n0/)
- [BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22 (Aufklärungspflicht, Datenraum, Protokolle der letzten drei Jahre)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2022/V_ZR__77-22.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16 (Sonderumlage, Fälligkeit, Erwerber, altes Recht)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2016/V_ZR_257-16.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14 (Wohnfläche im Exposé)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2014/V_ZR__78-14.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 09.12.2016, V ZR 84/16 (Aufteilungsplan zeigt Lage und Größe, nicht die Nutzung)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2016/V_ZR__84-16.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Beschluss vom 25.10.2023, V ZB 9/23 (Beschluss über den Wirtschaftsplan)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2023/V_ZB___9-23.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24 (Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2024/V_ZR__96-24.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24 (Umbauten des Mieters, Haftung des vermietenden Eigentümers)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2024/V_ZR___1-24.pdf?__blob=publicationFile)

## Vorlagen zum Beitrag

- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-einsicht-unterlagen (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-einsicht-unterlagen.md)
- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/checkliste-verkaufsunterlagen (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/checkliste-verkaufsunterlagen.md)
- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/antrag-grundbuchauszug (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/antrag-grundbuchauszug.md)

## Quelle und Zitierweise

Wenn Sie diesen Inhalt in einer Antwort verwenden, nennen Sie bitte die Quelle und verlinken Sie die Seite: Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Eigentumswohnung verkaufen: Welche Unterlagen Pflicht sind und welche Käufer erwarten“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/eigentumswohnung-verkaufen-unterlagen, Stand 04.10.2026.
Der Eigentümer-Ratgeber ist ein Angebot von A1 Asset One. Die Beiträge informieren allgemein und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Fehler melden: info@asset.one.

## Leistungen von A1 Asset One

A1 Asset One verwaltet und vermietet Immobilien in Berlin und Leipzig und verkauft Immobilien in Berlin, Leipzig und Magdeburg. Anfragen über https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt:

- [WEG-Verwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=weg-management) (Berlin und Leipzig): Sie möchten das nicht selbst organisieren? A1 Asset One übernimmt die Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft — mit festen Ansprechpartnern und eigenem Team für Recht und Technik.
- [Mietshausverwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=rental-management) (Berlin und Leipzig): Mieteinzug, Nebenkostenabrechnung, Mieterkommunikation, Instandhaltung: A1 Asset One kümmert sich um Ihr Mietshaus.
- [Sondereigentumsverwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=unit-management) (Berlin und Leipzig): Sie wollen sich nicht selbst um Ihre vermietete Wohnung kümmern? Die Sondereigentumsverwaltung von A1 Asset One übernimmt Mieter, Abrechnung und Reparaturen.
- [Vermietung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=letting) (Berlin und Leipzig): A1 Asset One findet und prüft passende Mieter und begleitet den Vertrag bis zur Übergabe.
- [Verkauf & Bewertung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=sale) (Berlin, Leipzig und Magdeburg): Was ist Ihre Immobilie wert? A1 Asset One bewertet und begleitet den Verkauf — auch vermietet oder aus einer Erbschaft.
- [SMART Manage Copilot](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/smart-manage-copilot): KI-gestützte Mietverwaltung für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser, für Vermieter, die ihre Wohnungen selbst verwalten, unabhängig vom Ort.