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title: "Wartungsvertrag unterschrieben, Kosten selbst bezahlt? So bleiben Wartungskosten umlegbar"
url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/betriebskosten-umlegen-wartungsvertraege"
description: "Wartungsvertrag umlagefähig machen: was Mieter zahlen, was Eigentümer tragen, wie Sie Reparaturanteile trennen und was im Mietvertrag stehen muss."
publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)"
author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers"
published: "2026-09-27"
reviewed: "2026-09-27"
language: "de"
cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Wartungsvertrag unterschrieben, Kosten selbst bezahlt? So bleiben Wartungskosten umlegbar“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/betriebskosten-umlegen-wartungsvertraege, Stand 27.09.2026"
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# Wartungsvertrag unterschrieben, Kosten selbst bezahlt? So bleiben Wartungskosten umlegbar

Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Wartungsvertrag unterschrieben, Kosten selbst bezahlt? So bleiben Wartungskosten umlegbar](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/betriebskosten-umlegen-wartungsvertraege) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 27.09.2026

**Kurz gesagt:** Regelmäßige Prüfung, Pflege und Wartung von Heizung, Aufzug, Rauchwarnmeldern oder Elektroanlage dürfen Sie auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag es vorsieht; Reparaturen gehören als Instandhaltung nie dazu (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Nach dem BGH ist die Vergütung aus Wartungsverträgen „nicht ohne weiteres vollständig umlagefähig“, Reparaturanteile müssen Sie herausrechnen (Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19). Lassen Sie deshalb Wartung und Reparatur getrennt ausweisen und benennen Sie sonstige Betriebskosten im Mietvertrag einzeln.

Ein Wartungsvertrag für Heizung, Aufzug oder Rauchwarnmelder entlastet Sie nur, soweit die Kosten in der [Nebenkostenabrechnung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/nebenkostenabrechnung-erstellen-vermieter) Bestand haben. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Vergütung aus Wartungsverträgen „nicht ohne weiteres vollständig umlagefähig“ ist (Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19). Steckt in der Pauschale ein Reparaturanteil, zahlen Sie diesen Teil selbst.

Diese Seite zeigt, wo die Grenze zwischen Wartung und Reparatur verläuft und wie Sie Wartungsvertrag, Rechnung und Mietvertrag so aufsetzen, dass Sie den umlegbaren Teil belegen können. Den Überblick über Kosten, Pflichten und Versicherungen eines Mietshauses gibt der Leitfaden [Mehrfamilienhaus besitzen: das müssen Eigentümer wissen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mehrfamilienhaus-eigentuemer-leitfaden).

## Welche Kosten bleiben bei Ihnen, welche dürfen Sie umlegen?

Umlegen dürfen Sie nur [Betriebskosten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/umlagefaehige-betriebskosten), und nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Ohne Vereinbarung tragen Sie die Lasten allein (§ 556 Abs. 1 Satz 1, § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Betriebskosten sind Kosten, die laufend entstehen; Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung gehören ausdrücklich nicht dazu (§ 1 BetrKV).

| Kosten | Beispiele | Wer zahlt? |
| --- | --- | --- |
| Verwaltung | Haus­verwaltung, Notdienst­pauschale des Haus­meisters | Sie (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV; BGH, VIII ZR 62/19) |
| Reparatur und Er­neuerung | defekte Pumpe tauschen | Sie (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV) |
| Geräte kaufen oder mieten | gemietete Rauch­warnmelder | Sie (BGH, VIII ZR 379/20) |
| Regel­mäßige Prüfung, Pflege, Reinigung | Heizungs­wartung, Aufzugs­prüfung, Öltank­reinigung | Mieter, wenn verein­bart (§ 2 Nr. 4a und 7 BetrKV; BGH, VIII ZR 221/08) |
| Wieder­kehrende Prüfung ohne eigene Nummer | Elektro­prüfung, Rauch­warnmelder-Wartung, Dachrinnen­reinigung | Mieter, wenn im Miet­vertrag einzeln genannt (§ 2 Nr. 17 BetrKV) |
| Moderni­sierung | ener­getische Moderni­sierung | nicht über die Neben­kosten; möglich ist eine Miet­erhöhung nach § 559 BGB |

Was eine Verwaltung kostet, die bei Ihnen bleibt, zeigt der Beitrag [Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-kosten-berlin). Wie die Mieterhöhung nach einer Modernisierung funktioniert, erklärt der Beitrag zur [Modernisierungsumlage](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/indexmiete-staffelmiete-modernisierungsumlage).

## Wartung oder Reparatur: Wo zieht der BGH die Grenze?

Entscheidend ist der Anlass. Instandhaltung und Instandsetzung betreffen nach dem Bundesgerichtshof Mängel an der Substanz der Immobilie, die durch Reparatur oder Wiederbeschaffung beseitigt werden. Regelmäßige Maßnahmen, die ohne bereits aufgetretene Störung die Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Anlage prüfen, sind dagegen Betriebskosten (Urteil vom 14.02.2007, VIII ZR 123/06). Erneuern Sie ein Teil vorsorglich, bevor es ausfällt, bleibt das Instandhaltung (Rn. 12).

| Umlegbar | Bleibt bei Ihnen |
| --- | --- |
| Dachrinne regelmäßig reinigen, etwa wegen hohen Baumbestands (BGH, VIII ZR 167/03) | eine eingetretene Verstopfung beseitigen (ebenda) |
| Elektroanlage turnusmäßig prüfen (BGH, VIII ZR 123/06) | eine defekte Leitung reparieren (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV) |
| Rauchwarnmelder regelmäßig prüfen (BGH, VIII ZR 117/21) | Rauchwarnmelder mieten (BGH, VIII ZR 379/20) |
| Heizung prüfen, einstellen, reinigen (§ 2 Nr. 4a BetrKV) | Bauteile der Heizung ersetzen (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV) |

Zwei weitere Regeln aus der Rechtsprechung:

1. **Laufend heißt wiederkehrend:** Auch eine Prüfung alle vier Jahre reicht (BGH, VIII ZR 123/06; bestätigt in VIII ZR 107/20).
2. **Verkehrssicherung ist kein Gegenargument:** Dass eine Maßnahme Ihrer [Verkehrssicherungspflicht](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/vermieterpflichten-mehrfamilienhaus) dient, ist nach dem BGH „kein maßgebendes Kriterium“ für die Abgrenzung (VIII ZR 107/20; VIII ZR 117/21).

## Warum ein Vollwartungsvertrag Sie Geld kosten kann

Deckt die Pauschale eines Wartungsvertrags auch Reparaturen ab, ist nur der Wartungsanteil umlegbar. Der Bundesgerichtshof:

> „Die Revision übersieht, dass die im Rahmen von Wartungsverträgen vereinbarte Vergütung nicht ohne weiteres vollständig umlagefähig ist, sondern auch hier danach zu differenzieren ist, ob und in welchem Umfang mit der vertraglichen Vergütung Leistungen, die dem Betriebskostenkatalog […] unterliegen, oder anderweitige Leistungen - etwa Reparaturen, die nicht (mehr) als Teil einer Wartung betrachtet werden können - abgegolten werden“ (BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 23)

Die Folgen für Sie:

1. **Der Mieter kann nachsehen:** Er darf die Belege einsehen, also auch Wartungsvertrag und Rechnungen (§ 556 Abs. 4 BGB), dazu die Zahlungsbelege (BGH, VIII ZR 118/19).
2. **Sie müssen aufschlüsseln können:** Beim Hauswart genügt nach dem BGH gegen einen pauschalen Abzug schlichtes Bestreiten des Mieters; dann muss der Vermieter nachvollziehbar aufschlüsseln (VIII ZR 27/07). Für Wartungsverträge liegt derselbe Maßstab nahe; eigens entschieden ist das nicht.
3. **Eine feste Quote gibt es nicht:** Einen Prozentsatz für den Reparaturanteil nennt weder das Gesetz noch ein bekanntes BGH-Urteil.

Wer Wartung und Reparatur schon im Vertrag trennt, muss den umlegbaren Teil später nicht schätzen.

## So gestalten Sie Wartungsverträge, damit die Kosten umlegbar bleiben

1. **Leistungen trennen:** Prüfung, Einstellung und Reinigung als eigene Position vereinbaren, Reparaturen und Material gesondert nach Aufwand (BGH, VIII ZR 62/19, Rn. 23).
2. **Getrennte Rechnungspositionen verlangen:** je Termin Wartung einerseits, Reparaturarbeit und Material andererseits. Reparaturen sind nie Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).
3. **Rauchwarnmelder: Miete und Wartung trennen:** Die Gerätemiete tragen Sie selbst (BGH, VIII ZR 379/20). Umlegbar ist nur die Wartung; lassen Sie sie bei einem Mietmodell getrennt ausweisen.
4. **Notdienst genau prüfen:** Eine Pauschale für die Entgegennahme von Störungsmeldungen und das Veranlassen von Reparaturen ist Verwaltung (BGH, VIII ZR 62/19, Rn. 20). Die Notrufbereitschaft beim Aufzug sieht der BGH dagegen als umlagefähig an, weil § 2 Nr. 7 BetrKV Beaufsichtigung und Überwachung nennt (Rn. 24).
5. **Pflichtprüfung bündeln:** Die Heizungsprüfung nach § 60b GModG soll unter anderem bei Heizungswartungsarbeiten angeboten und durchgeführt werden (§ 60b Abs. 4 GModG). Ob ihre Kosten umlegbar sind, ist nicht geklärt; lassen Sie sie getrennt abrechnen.
6. **Marktgerecht einkaufen:** Angebote dokumentieren; mehr dazu im Abschnitt zum Wirtschaftlichkeitsgebot.
7. **Turnus festlegen:** Auch mehrjährige Prüfungen sind laufende Kosten; Sie dürfen sie grundsätzlich im Abrechnungsjahr ihrer Entstehung umlegen (BGH, VIII ZR 221/08).

## Was muss im Mietvertrag stehen?

Für die Kostenarten mit eigener Nummer genügt ein Satz, für sonstige Betriebskosten nicht:

1. **Nummern 1 bis 16:** Der Satz, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt, reicht, auch im Formularvertrag (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Mehr zur Vereinbarung im Beitrag [Mietvertrag für Vermieter](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mietvertrag-inhalt-vermieter).
2. **Nummer 17 einzeln benennen:** Sonstige Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn die einzelnen Kosten vereinbart sind; im Berliner Fall scheiterte die Dachrinnenreinigung genau daran (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Formulierungen aus BGH-Fällen, keine geprüften Musterklauseln: „Kosten für die Revision von Elektroanlagen“ (VIII ZR 123/06); „Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen“ erfasste die Rauchwarnmelder-Wartung (VIII ZR 117/21).
3. **Neue Kosten nach Vertragsschluss:** Für eine neu abgeschlossene [Sach- und Haftpflichtversicherung des Hauses](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/versicherungen-mehrfamilienhaus) hat der BGH die Umlage bejaht, weil der Mietvertrag die Kostenart als umlagefähig nannte und dem Vermieter das Recht gab, neu entstehende Betriebskosten umzulegen (VIII ZR 80/06). Ob das auch für neue sonstige Betriebskosten gilt, hat der BGH offengelassen (VIII ZR 117/21, Rn. 55). Ein vorab genannter Hauswart durfte umgelegt werden, sobald er tatsächlich beschäftigt wurde (VIII ZR 167/03).

Weil die Umlage eine Vereinbarung voraussetzt (§ 556 Abs. 1 BGB), ist die [Neuvermietung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/neuvermietung-rechtssicher) der Zeitpunkt, die Liste vollständig aufzunehmen. Lassen Sie Klauseln im Einzelfall prüfen.

## Heizung, Aufzug, Rauchwarnmelder, Dachrinne: die Anlagen im Überblick

| Anlage | Umlegbar | Bleibt bei Ihnen |
| --- | --- | --- |
| Zentral­heizung | Bedienung, Über­wachung, Pflege, regel­mäßige Prüfung, Ein­stellung, Reinigung, Messungen nach dem Bundes-Immissions­schutz­gesetz (§ 2 Nr. 4a BetrKV; § 7 Abs. 2 HeizkostenV) | Reparatur, Austausch |
| Gas­etagen­heizung, Therme | Reinigung, Wartung, regel­mäßige Prüfung, Ein­stellung, Messungen (§ 2 Nr. 4d BetrKV) | Reparatur |
| Öltank | wieder­kehrende Reinigung (BGH, VIII ZR 221/08) | Sanierung |
| Aufzug | Betriebs­strom, Beauf­sichtigung, Bedienung, Über­wachung, Pflege, regel­mäßige Prüfung, Ein­stellung, Reinigung (§ 2 Nr. 7 BetrKV); Notruf­bereitschaft (BGH, VIII ZR 62/19, Rn. 24) | Reparatur, Ersatz­teile |
| Rauch­warn­melder | regel­mäßige Prüfung, einzeln verein­bart (BGH, VIII ZR 117/21) | Miete, Kauf, Austausch |
| Elektro­anlage | wieder­kehrende Prüfung, einzeln verein­bart (BGH, VIII ZR 123/06) | Reparatur |
| Dachrinne | turnus­mäßige Reinigung, einzeln verein­bart (BGH, VIII ZR 167/03) | Besei­tigung einer einge­tretenen Ver­stopfung |
| Garten und Bäume | Pflege, Er­neuerung von Pflanzen, Fällung morscher Bäume (§ 2 Nr. 10 BetrKV; BGH, VIII ZR 107/20) | – |

Zu Feuerlöschern, Rauchabzug oder Blitzschutz ist kein eigenes BGH-Urteil bekannt; nach dem Maßstab von VIII ZR 123/06 kommt ihre regelmäßige Prüfung als sonstige Betriebskosten in Betracht, wenn der Mietvertrag sie einzeln nennt. Das ist eine Einordnung, keine Entscheidung. Ob die Legionellenprüfung des Trinkwassers umlegbar ist, hat der BGH nicht entschieden; sie gilt hier als ungeklärt.

## Hausmeister mit Reparaturanteil: So rechnen Sie richtig ab

Hauswartkosten sind umlegbar, soweit sie nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, [Schönheitsreparaturen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/schoenheitsreparaturen-vermieter) oder Hausverwaltung betreffen (§ 2 Nr. 14 BetrKV).

| Umlegbar | Bleibt bei Ihnen |
| --- | --- |
| Wartung, Reinigung, Pflege | Reparaturen und Erneuerung |
| Kontrolle, ob Fluchtwege frei sind, Außentüren schließen und die Beleuchtung funktioniert | Entgegennahme von Störungs­meldungen, Veranlassen von Reparaturen |
| Kontrolle der haustechnischen Anlagen, Einweisung von Handwerkern bei umlage­fähigen Wartungs­arbeiten | Notdienst­pauschale (BGH, VIII ZR 62/19) |

Die umlegbaren Tätigkeiten stammen aus dem Urteil VIII ZR 62/19 (Rn. 18 und 19). Für die Abrechnung gilt:

1. **Zeit aufschreiben lassen:** Entscheidend ist der tatsächliche Zeitaufwand; die Leistungsbeschreibung im Hausmeistervertrag ist nach dem BGH „lediglich ein Indiz“ (VIII ZR 27/07).
2. **Pauschalen belegen können:** Im entschiedenen Berliner Fall zog der Vermieter pauschal 10 % ab. Bestreitet der Mieter, müssen Sie nachvollziehbar aufschlüsseln (VIII ZR 27/07).
3. **Nicht doppelt abrechnen:** Arbeitet der Hauswart etwa im Garten oder im Treppenhaus, dürfen Sie diese Arbeit nicht zusätzlich als Gartenpflege oder Hausreinigung ansetzen (§ 2 Nr. 14 BetrKV).

In der Abrechnung selbst genügt formell der bereinigte Gesamtbetrag je Kostenart (BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15).

## Wirtschaftlichkeitsgebot: Wie teuer darf Wartung sein?

So teuer, wie es marktgerecht ist. Bei der Abrechnung und bei Veränderungen der Betriebskosten gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1, § 560 Abs. 5 BGB). Was das für Wartungsverträge heißt:

1. **Keine Pflicht zu Vergleichsangeboten:** Das Gebot ist nicht schon verletzt, weil Sie keine Vergleichsangebote eingeholt haben; entscheidend ist, ob objektiv überhöhte, nicht marktgerechte Preise vereinbart wurden (BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24). Dokumentierte Angebote können trotzdem helfen, wenn ein Mieter die Höhe rügt.
2. **Rügefrist des Mieters:** Auch die Rüge, Sie hätten unwirtschaftlich gehandelt, muss der Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB; VIII ZR 6/24).
3. **Vorschriften als Maßstab:** Wer Prüfungen an den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften ausrichtet, handelt nach dem BGH im Rahmen einer gewissenhaften und sparsamen Wirtschaftsführung; entschieden für die Elektroprüfung (VIII ZR 123/06, Rn. 16).
4. **Fachbetrieb ist zulässig:** Die Wartung der Rauchwarnmelder einem Fachbetrieb zu übertragen, verstößt nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (VIII ZR 117/21). Die Höhe der Kosten hat der BGH in diesem Fall nicht geprüft.

Wartungspreise nennt diese Seite bewusst nicht: Eine belastbare Quelle für marktübliche Preise je Anlage liegt nicht vor.

## Was gilt in Berlin und Leipzig?

Die Umlage folgt Bundesrecht; ein Unterschied besteht bei den Rauchwarnmeldern. Beide Landesbauordnungen weisen die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft zunächst den Nutzern der Wohnung zu.

| Thema | Berlin | Leipzig (Sachsen) |
| --- | --- | --- |
| Betriebs­bereitschaft der Rauch­warnmelder | obliegt „den Mietern oder sonstigen Nutzungs­berechtigten“, es sei denn, der Eigen­tümer übernimmt die Pflicht selbst (§ 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln) | obliegt „den unmittel­baren Besitzern“, es sei denn, der Eigen­tümer übernimmt die Pflicht selbst (§ 47 Abs. 4 Satz 3 SächsBO) |
| Wartung umleg­bar? | ja, wenn verein­bart; die Bau­ordnung steht nicht entgegen (BGH, VIII ZR 117/21) | gleiche Struktur der Norm; die Über­tragung des Berliner Urteils liegt nahe, ist aber nicht eigens ent­schieden |
| Geräte­miete umleg­bar? | nein (BGH, VIII ZR 379/20) | nein (BGH, VIII ZR 379/20) |

Mehrere Grundsatzurteile zu diesem Thema kamen aus Berliner Verfahren: Dachrinne (VIII ZR 167/03), Hausmeister-Notdienst und Wartungsverträge (VIII ZR 62/19), pauschaler Hauswart-Abzug (VIII ZR 27/07) und Rauchwarnmelder-Wartung (VIII ZR 117/21). Eine Berliner Sonderregel folgt daraus nicht; die Urteile gelten bundesweit. Was Eigentümer darüber hinaus beachten, zeigen die Leitfäden für [Immobilieneigentümer in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden) und [Immobilieneigentümer in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/immobilieneigentuemer-leipzig-leitfaden).

## Checkliste: Wartungsverträge im Bestand prüfen

1. Alle Wartungsverträge sammeln, auch Hausmeister- und Rauchwarnmelder-Verträge.
2. Je Vertrag markieren, ob Reparaturen, Ersatzteile oder ein Notdienst in der Pauschale stecken.
3. Den Anbieter bitten, Wartung und Reparatur künftig getrennt zu berechnen.
4. Die Mietverträge prüfen: Sind die sonstigen Betriebskosten einzeln genannt?
5. Rauchwarnmelder: Stehen Gerätemiete und Wartung getrennt auf der Rechnung?
6. Hausmeister: Tätigkeiten und Zeitaufwand aufschreiben lassen.
7. Heizungsprüfung nach § 60b GModG beim nächsten Wartungstermin einplanen. Sie gilt für Heizungen mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten: vor dem 01.10.2009 eingebaut bis 30.09.2027, später eingebaute Anlagen außer Wärmepumpen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren (§ 60b Abs. 1 GModG); Ausnahmen regelt Abs. 7.
8. Belege, Verträge und Zahlungsnachweise für die Einsicht des Mieters geordnet bereithalten.

Alle genannten Urteile betreffen Wohnraummietverträge; für Gewerbemietverträge gelten andere Regeln. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

## Häufige Fragen

### Kann ich einen Vollwartungsvertrag für den Aufzug komplett auf die Mieter umlegen?

Nicht, soweit die Pauschale Reparaturen abdeckt. Umlegbar sind nach § 2 Nr. 7 BetrKV Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege, regelmäßige Prüfung einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft und Reinigung; die Notrufbereitschaft für den Aufzug sieht der BGH als umlagefähig an. Reparaturanteile bleiben bei Ihnen, der BGH verlangt die Unterscheidung (Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 23 und 24).

### Darf ich die Miete für Rauchwarnmelder umlegen?

Nein. Die Gerätemiete steht den Kaufkosten gleich und ist nicht umlegbar (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft dürfen Sie dagegen umlegen, wenn sie im Mietvertrag als sonstige Betriebskosten vereinbart ist (BGH, Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21).

### Muss ich sonstige Betriebskosten im Mietvertrag einzeln aufzählen?

Ja. Für die Nummern 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung genügt der Satz, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Sonstige Betriebskosten nach Nr. 17, etwa die Prüfung der Elektroanlage oder die Dachrinnenreinigung, sind nur umlagefähig, wenn die einzelnen Kosten vereinbart sind (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03).

### Kann ich den Hausmeister voll umlegen?

Nur die Tätigkeiten für Pflege, Reinigung, Wartung und routinemäßige Kontrolle. Reparaturen, Verwaltung und eine Notdienstpauschale nicht (§ 2 Nr. 14 BetrKV; BGH, VIII ZR 62/19). Ziehen Sie pauschal einen Anteil ab, müssen Sie ihn auf Bestreiten des Mieters nachvollziehbar aufschlüsseln; maßgeblich ist der tatsächliche Zeitaufwand, nicht nur der Hausmeistervertrag (BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07).

### Kann ich neue Wartungskosten, die es bei Vertragsschluss noch nicht gab, nachträglich umlegen?

Für eine neu abgeschlossene Sach- und Haftpflichtversicherung hat der BGH das bejaht, wenn der Mietvertrag diese Kostenart als umlagefähig bezeichnet und eine Klausel für neu entstehende Betriebskosten enthält (Urteil vom 27.09.2006, VIII ZR 80/06). Ob eine solche allgemeine Klausel für neue sonstige Betriebskosten reicht, hat der BGH ausdrücklich nicht entschieden (VIII ZR 117/21, Rn. 55). Sicherer ist, die Kostenart schon im Mietvertrag zu nennen. Lassen Sie sich im Einzelfall beraten.

## Quellen des Beitrags

- [§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html)
- [§ 1 BetrKV: Betriebskosten (Stand: Art. 4 G v. 16.10.2023)](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html)
- [§ 2 BetrKV: Aufstellung der Betriebskosten (Stand: Art. 4 G v. 16.10.2023)](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html)
- [§ 7 HeizkostenV: Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__7.html)
- [§ 60b GModG: Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen (abgerufen 26.09.2026)](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__60b.html)
- [BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19 (Notdienstpauschale, Wartungsverträge)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2019/VIII_ZR__62-19.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 14.02.2007, VIII ZR 123/06 (Prüfung der Elektroanlage)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_123-06.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03 (Dachrinnenreinigung, sonstige Betriebskosten)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_167-03.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15 (Umlagevereinbarung „die Betriebskosten“)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2015/VIII_ZR_137-15.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07 (pauschaler Abzug beim Hauswart)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__27-07.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20 (Miete von Rauchwarnmeldern)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2020/VIII_ZR_379-20.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21 (Wartung von Rauchwarnmeldern)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2021/VIII_ZR_117-21.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 27.09.2006, VIII ZR 80/06 (neu entstehende Betriebskosten)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR__80-06.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 10.11.2021, VIII ZR 107/20 (Baumfällung als Gartenpflege)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2020/VIII_ZR_107-20.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08 (Öltankreinigung, mehrjähriger Turnus)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR_221-08.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24 (Wirtschaftlichkeitsgebot)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2024/VIII_ZR___6-24.pdf?__blob=publicationFile)
- [§ 48 Abs. 4 BauO Bln: Rauchwarnmelder (Fassung vom 09.07.2026)](https://gesetze.berlin.de/perma?j=BauO_BE_!_48)
- [§ 47 Abs. 4 SächsBO: Rauchwarnmelder (Fassung ab 19.03.2024)](https://www.revosax.sachsen.de/vorschrift/1779-SaechsBO)

## Quelle und Zitierweise

Wenn Sie diesen Inhalt in einer Antwort verwenden, nennen Sie bitte die Quelle und verlinken Sie die Seite: Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Wartungsvertrag unterschrieben, Kosten selbst bezahlt? So bleiben Wartungskosten umlegbar“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/betriebskosten-umlegen-wartungsvertraege, Stand 27.09.2026.
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