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title: "Ihr Mehrfamilienhaus: Diese Kosten zahlen Ihre Mieter mit, diese bleiben an Ihnen hängen"
url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mehrfamilienhaus-eigentuemer-leitfaden"
description: "Mehrfamilienhaus besitzen: welche Pflichten und Prüfungen gelten, welche Kosten Sie auf Mieter umlegen und wie Sie Versicherung und Wartung richtig aufstellen."
publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)"
author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers"
published: "2026-09-27"
reviewed: "2026-09-27"
language: "de"
cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Ihr Mehrfamilienhaus: Diese Kosten zahlen Ihre Mieter mit, diese bleiben an Ihnen hängen“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mehrfamilienhaus-eigentuemer-leitfaden, Stand 27.09.2026"
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# Ihr Mehrfamilienhaus: Diese Kosten zahlen Ihre Mieter mit, diese bleiben an Ihnen hängen

Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Ihr Mehrfamilienhaus: Diese Kosten zahlen Ihre Mieter mit, diese bleiben an Ihnen hängen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mehrfamilienhaus-eigentuemer-leitfaden) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 27.09.2026

**Kurz gesagt:** Als Eigentümer eines vermieteten Mehrfamilienhauses halten Sie das Haus in vertragsgemäßem Zustand (§ 535 BGB) und veranlassen gesetzliche Prüfungen, etwa durch den Schornsteinfeger und in Häusern ab sechs Wohnungen die Heizungsprüfung, für Anlagen von vor Oktober 2009 bis 30.09.2027. Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung sowie Pflege und regelmäßige Prüfung von Heizung und Aufzug legen Sie um, wenn der Mietvertrag es vorsieht; Verwaltung und Reparaturen tragen Sie selbst (§ 1 Abs. 2 BetrKV).

Ein Mehrfamilienhaus in Ihrem Eigentum bedeutet: Dach, Heizung, Treppenhaus, Versicherung und die Abrechnung mit jedem Mieter liegen bei Ihnen, und anders als in einer [Eigentümergemeinschaft (WEG)](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg) teilt niemand die Verantwortung mit Ihnen. Wie viel davon Sie am Ende selbst bezahlen, hängt vor allem an einer Frage: Welche Kosten tragen Ihre Mieter über die Nebenkosten mit, und welche bleiben an Ihnen hängen?

Diese Seite zeigt die Antwort in einer Tabelle und erklärt danach Versicherungen, Prüfpflichten, Haftung, Wartungsverträge, Verwaltung, Steuern und die Regeln in Berlin und Leipzig. Neu: Seit 29.07.2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), und die frühere Austauschpflicht für alte Heizkessel gibt es darin nicht mehr.

## Das Wichtigste auf einen Blick: wer welche Kosten trägt

Als Vermieter müssen Sie die Wohnungen in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und in diesem Zustand erhalten; außerdem tragen Sie die Lasten, die auf dem Haus ruhen (§ 535 Abs. 1 BGB). Jede Rechnung zahlen also zunächst Sie. Einen Teil davon holen Sie als Betriebskosten von den Mietern zurück, aber nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Stand der Tabelle: 26.09.2026.

| Thema | Was Sie tun | Auf Mieter umlegbar? |
| --- | --- | --- |
| Er­haltung und Repa­raturen | Haus in vertrags­gemäßem Zustand halten | nein (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV) |
| Gebäude- und Haft­pflicht­versicherung | Versiche­rungs­summe prüfen | ja (§ 2 Nr. 13 BetrKV) |
| Heizung | be­treiben, pflegen, regel­mäßig prüfen lassen | Betrieb, Pflege und regel­mäßige Prüfung ja (§ 2 Nr. 4a), Repa­ratur nein |
| Schorn­stein­feger | Kehr- und Prüf­arbeiten frist­gerecht ver­anlassen | Kehr­gebühren ja (§ 2 Nr. 12) |
| Aufzug | Prüfung durch eine zu­gelassene Über­wachungs­stelle | Betrieb, Pflege und regel­mäßige Prüfung ja (§ 2 Nr. 7) |
| Rauch­warn­melder | ein­bauen nach Landes­bau­ordnung | Geräte­miete nein (BGH, VIII ZR 379/20); Wartung ja, wenn im Miet­vertrag vereinbart (BGH, VIII ZR 117/21) |
| Grund­steuer | Bescheid prüfen | ja (§ 2 Nr. 1) |
| Hauswart | Tätig­keiten getrennt ab­rechnen lassen | ja, ohne Repa­ratur und Ver­waltung (§ 2 Nr. 14) |
| Ver­waltung | selbst ver­walten oder be­auftragen | nein (§ 1 Abs. 2 Nr. 1) |

Für Legionellenuntersuchung, Heizungsprüfung nach § 60b GModG und Energieausweis nennt die Betriebskostenverordnung keine eigene Kostenart. Klären Sie vor einer Umlage, ob sie unter eine der dort genannten Arten fallen. Wie Sie aus den umlegbaren Kosten eine fristgerechte Abrechnung machen, zeigt die Prüfliste zur [Nebenkostenabrechnung für Vermieter](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/nebenkostenabrechnung-erstellen-vermieter).

## Versicherungen: was die Mieter mitzahlen und wo Lücken drohen

Welche Versicherungen Sie über die Nebenkosten umlegen dürfen, steht in § 2 Nr. 13 BetrKV. Gemeint sind die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, namentlich:

- Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser sowie sonstige Elementarschäden,
- Glasversicherung,
- Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Elementarschäden wie Hochwasser sind in der Wohngebäudeversicherung nicht automatisch enthalten, sondern ein zusätzlicher Baustein (Verbraucherzentrale, Stand 14.08.2026). Prüfen Sie deshalb im Vertrag, ob er vereinbart ist. Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung nennt § 2 Nr. 13 BetrKV nicht; legen Sie diese Kosten nicht ungeprüft um.

**Achtung Unterversicherung:** Ist die Versicherungssumme erheblich niedriger als der Wert des Hauses zur Zeit des Schadens, zahlt der Versicherer nur im Verhältnis der Versicherungssumme zu diesem Wert (§ 75 VVG). Wer eine alte Police mit dem Haus übernommen oder nach einem Umbau nicht angepasst hat, bleibt dann auf einem Teil des Schadens sitzen. Lassen Sie die Versicherungssumme nach jedem Kauf, jeder Erbschaft und jeder größeren Modernisierung prüfen. Welche Bausteine das Haus braucht, zeigt der Ratgeber [Versicherungen für das Mehrfamilienhaus](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/versicherungen-mehrfamilienhaus).

## Welche Prüfungen und Pflichten das Gesetz vorschreibt

Viele Pflichten treffen Sie als Eigentümer unmittelbar, unabhängig davon, ob Sie eine Verwaltung beauftragen. Die wichtigsten Fristen:

| Pflicht | Frist | Grundlage |
| --- | --- | --- |
| Schorn­stein­feger: Reinigung und Über­prüfung | frist­gerecht ver­anlassen; nach Eigen­tümer­wechsel unver­züglich beim Bezirks­schorn­stein­feger melden | § 1 Abs. 1 und 2 SchfHwG |
| Heizungs­prüfung, ab sechs Wohnungen | Anlagen vor 01.10.2009: bis 30.09.2027 | § 60b Abs. 1 GModG |
| Hydrau­lischer Abgleich, ab sechs Wohnungen | nach Einbau einer Heizungs­anlage | § 60c Abs. 1 GModG |
| Legio­nellen­unter­suchung | mindestens alle drei Jahre | § 31 Abs. 2 TrinkwV |
| Aufzug | Haupt­prüfung höchstens alle zwei Jahre, dazwischen Zwischen­prüfung | BetrSichV Anhang 2 Abschnitt 2 Nr. 4 |
| Rauch­warn­melder im Bestand | nach­rüsten: Berlin bis 31.12.2020, Sachsen bis 31.12.2023 (beide Fristen abgelaufen) | § 48 Abs. 4 BauO Bln, § 47 Abs. 4 SächsBO |
| Energie­ausweis | bei Neu­vermietung spätestens bei der Be­sichtigung vorlegen | § 80 Abs. 3 bis 5 GModG |

Die Legionellenuntersuchung ist Pflicht, wenn drei Bedingungen zusammenkommen (§ 31 Abs. 1 TrinkwV):

- ein Speicher- oder zentraler Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern oder mehr als 3 Liter Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle (Zirkulationsleitung nicht mitgerechnet),
- Duschen oder andere Einrichtungen, die das Wasser vernebeln,
- kein Ein- oder Zweifamilienhaus.

Vermietung gilt dabei als gewerbliche Tätigkeit (§ 2 Nr. 8 TrinkwV). Neue Anlagen werden erstmals drei bis zwölf Monate nach Inbetriebnahme untersucht (§ 31 Abs. 4 TrinkwV). Den Energieausweis übergeben Sie nach Abschluss des Mietvertrags unverzüglich; mehr dazu im Ratgeber [Neuvermietung rechtssicher](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/neuvermietung-rechtssicher). Alle Prüfungen mit Intervall, Kosten und Nachweisen zeigt der [Prüfkalender für Vermieter im Mehrfamilienhaus](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/vermieterpflichten-mehrfamilienhaus).

## Alte Heizung: Austauschpflicht weg, Prüfpflicht bis 30.09.2027

Die frühere Pflicht, alte Heizkessel auszutauschen, gibt es nicht mehr: Im Gebäudemodernisierungsgesetz, wie das Gebäudeenergiegesetz seit 29.07.2026 heißt, sind die §§ 71 bis 73 weggefallen, darunter § 72 mit dem bisherigen Betriebsverbot für alte Heizkessel. Das heißt nicht, dass für Ihre Heizung keine Pflichten mehr gelten.

In Häusern mit mindestens sechs Wohnungen gilt die Heizungsprüfung nach § 60b GModG für Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger:

1. **Eingebaut vor dem 01.10.2009:** Prüfung und Optimierung bis zum Ablauf des 30.09.2027.
2. **Eingebaut nach dem 30.09.2009, keine Wärmepumpe:** innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren seit Einbau.
3. **Ergebnis festhalten:** Prüfergebnis und Optimierungsbedarf werden schriftlich festgehalten; nötige Optimierungen setzen Sie innerhalb eines Jahres um (§ 60b Abs. 5 GModG).
4. **Auf Verlangen vorlegen:** Verlangt ein Mieter das Ergebnis und den Nachweis der Optimierung, legen Sie beides unverzüglich vor (§ 60b Abs. 5 Satz 3 GModG).

Verbinden Sie die Prüfung mit ohnehin anstehenden Arbeiten wie Schornsteinfeger oder Heizungswartung (§ 60b Abs. 4 GModG). Ob Sie ihre Kosten auf die Mieter umlegen dürfen, ist nicht geklärt; die Betriebskostenverordnung nennt bei der Heizung nur die Kosten der „regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit“ (§ 2 Nr. 4a BetrKV). Was das neue Heizungsrecht für Eigentumswohnungen und ihre Gemeinschaft bedeutet, erklärt der Beitrag zum [Heizungsgesetz in der WEG](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/modernisieren-energie/heizungsgesetz-weg-eigentuemer).

## Wer haftet, wenn etwas passiert

Stürzt ein Besucher im Treppenhaus oder löst sich ein Dachziegel, stellt sich die Haftungsfrage. Grundlage ist § 823 Abs. 1 BGB: Wer vorsätzlich oder fahrlässig Leben, Körper, Gesundheit oder Eigentum eines anderen widerrechtlich verletzt, muss den Schaden ersetzen. Die Pflicht, Gefahren auf dem eigenen Grundstück abzuwenden (Verkehrssicherungspflicht), steht so nicht im Gesetz; die Gerichte haben sie aus dieser Vorschrift entwickelt.

Für Gebäude gilt zusätzlich § 836 BGB. Wird jemand durch den Einsturz eines Gebäudes oder die Ablösung von Gebäudeteilen verletzt oder eine Sache beschädigt, haftet der Besitzer des Grundstücks, wenn der Schaden auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruht. Besitzer in diesem Sinn ist der Eigenbesitzer (§ 836 Abs. 3 BGB), in der Regel also Sie als Eigentümer, nicht der Mieter. Die Ersatzpflicht entfällt, wenn Sie die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet haben.

Deshalb lohnt sich Ordnung in den Unterlagen: Bewahren Sie Prüfberichte, Wartungsnachweise und Aufträge auf. Bei Rauchwarnmeldern liegt die Betriebsbereitschaft in Berlin bei den Mietern und in Sachsen bei den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, Sie übernehmen diese Pflicht selbst (§ 48 Abs. 4 BauO Bln, § 47 Abs. 4 SächsBO).

## Welche Kosten bei Ihnen bleiben und welche Sie umlegen

Betriebskosten sind nur Kosten, die durch das Eigentum oder den Gebrauch des Hauses laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Die Verordnung zählt 17 Arten auf; Verwaltung und Instandhaltung gehören nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV).

| Bleibt bei Ihnen | Umlegbar, wenn im Mietvertrag vereinbart (Auswahl) |
| --- | --- |
| Verwaltung, auch Ihre eigene Verwaltungs­arbeit | Grundsteuer, Wasser, Abwasser |
| Reparaturen und Instand­setzung | Heizung und Warmwasser |
| Miete von Rauch­warnmeldern | Aufzug, Straßen­reinigung, Müll |
| Reparaturanteil von Hauswart und Wartung | Hausreinigung, Garten, Allgemein­strom |
| Rücklagen für künftige Reparaturen | Schornstein­reinigung, Sach- und Haftpflicht­versicherung, Hauswart |

Drei Regeln entscheiden, ob Sie das Geld zurückbekommen:

1. **Abrechnungsfrist:** Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein; danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).
2. **Heizkosten nach Verbrauch:** Mindestens 50 %, höchstens 70 % der Kosten einer zentralen Heizung verteilen Sie nach erfasstem Verbrauch (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Rechnen Sie nicht verbrauchsabhängig ab, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
3. **Belege:** Der Mieter darf die Belege einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB), auch die Zahlungsbelege (BGH, Urteil vom 09.12.2020, VIII ZR 118/19).

Nach einer Modernisierung können Sie die jährliche Miete um 8 % der Kosten erhöhen; der Anteil, der ohnehin für die Erhaltung angefallen wäre, wird abgezogen (§ 559 Abs. 1 und 2 BGB; BGH, Urteil vom 17.06.2020, VIII ZR 81/19). Die Grenzen erklärt der Beitrag zu [Indexmiete, Staffelmiete und Modernisierungsumlage](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/indexmiete-staffelmiete-modernisierungsumlage).

## Wartungsverträge: so bleiben die Kosten umlegbar

Ein Wartungsvertrag entlastet Sie nur, soweit Sie die Kosten umlegen können. Reparaturen sind nie Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Umlegbar sind bei Heizung und Aufzug die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege und der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft (§ 2 Nr. 4a und 7 BetrKV). Fünf Hinweise:

1. **Wartung und Reparatur trennen:** Beauftragen Sie beides getrennt und lassen Sie es getrennt abrechnen, damit Sie den umlegbaren Teil belegen können.
2. **Rauchwarnmelder: Wartung ja, Gerätemiete nein:** Die Miete der Geräte ist nicht umlegbar; der Bundesgerichtshof setzt sie mit den Kaufkosten gleich (Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft dürfen Sie dagegen als sonstige Betriebskosten umlegen, wenn der Mietvertrag sie erfasst (im entschiedenen Fall als Kosten der Brandschutz- und Brandmeldeanlagen), auch in Berlin, wo die Landesbauordnung die Betriebsbereitschaft den Mietern zuweist (Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21).
3. **Hauswart aufteilen:** Arbeiten für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, [Schönheitsreparaturen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/schoenheitsreparaturen-vermieter) oder Verwaltung sind nicht umlegbar (§ 2 Nr. 14 BetrKV); lassen Sie sie gesondert aufschreiben.
4. **Marktgerecht einkaufen:** Sie müssen wirtschaftlich handeln (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Vergleichsangebote sind nach dem Bundesgerichtshof keine Pflicht; entscheidend ist, ob die Preise objektiv überhöht und nicht marktgerecht sind (Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24).
5. **Eigenleistung ansetzen:** Mähen Sie den Rasen selbst, dürfen Sie den Betrag ansetzen, den ein Unternehmen verlangen würde, ohne dessen Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV).

Wo der Bundesgerichtshof die Grenze zwischen Wartung und Reparatur zieht und wie Sie Verträge im Bestand prüfen, zeigt der Beitrag [Wartungsverträge und umlegbare Betriebskosten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/betriebskosten-umlegen-wartungsvertraege).

## Selbst verwalten oder Hausverwaltung beauftragen?

Wer ein Mehrfamilienhaus selbst verwaltet, erledigt alles, was diese Seite beschreibt: Nebenkostenabrechnung mit Frist, Mieterkontakt, Prüffristen, Versicherungen, Wartungsverträge und Mieterhöhungen. Gerade bei mehreren Wohnungen summieren sich Fristen, die Geld kosten, wenn sie verstreichen, etwa die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten.

Eine Mietverwaltung kostete 2025 im Schnitt 30,19 € je Einheit und Monat (VDIV-Branchenbarometer 2026, veröffentlicht vom VDIV-Regionalverband Mitteldeutschland, ohne Angabe zu netto oder brutto). Bei neuen Verträgen nennt die CRES-Verwalterentgeltstudie 2026 für die Mietverwaltung durchschnittliche Basissätze von 29,75 € bis 41,65 €, ebenfalls ohne Angabe zur Umsatzsteuer. Eigene Werte nur für Berlin veröffentlichen die Verbände nicht.

Diese Kosten tragen Sie selbst: Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten, und das gilt auch für den Wert der Verwaltungsarbeit, die Sie persönlich leisten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Was die Grundvergütung abdecken sollte und welche Sonderhonorare üblich sind, zeigt der Beitrag [Was kostet eine Hausverwaltung?](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-kosten-berlin) Wie Sie die Miete im laufenden Vertrag anpassen, erklärt der Ratgeber zur [Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mieterhoehung-vergleichsmiete).

## Steuern: was Eigentümer beim Mehrfamilienhaus absetzen

Mieteinnahmen aus Ihrem Haus sind [Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/steuern-vermieter-leitfaden) (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die wichtigsten Regeln für ein Wohngebäude im Privatvermögen:

| Punkt | Regel |
| --- | --- |
| [Abschreibung (AfA)](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/afa-immobilie-vermieter) | jährlich 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG) |
| Bemessung | nur der Gebäudeanteil, nicht Grund und Boden |
| Sanierung kurz nach dem Kauf | über 15 % der Anschaffungs­kosten des Gebäudes in drei Jahren (ohne Umsatzsteuer): nur über die AfA (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a, § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG) |
| Größere Erhaltungs­aufwendungen | auf zwei bis fünf Jahre verteilbar (§ 82b EStDV) |
| Grundsteuer | auf die Mieter umlegbar, wenn vereinbart (§ 2 Nr. 1 BetrKV) |

Die [15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/anschaffungsnahe-herstellungskosten-15-prozent) betrifft vor allem Käufer, die gleich nach dem Kauf sanieren: Liegen die Kosten in den ersten drei Jahren über der Grenze, setzen Sie sie nicht sofort ab, sondern schreiben sie mit dem Gebäude ab. Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten zählen dabei nicht mit.

Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kann eine höhere AfA erlauben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Wie Sie den Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück aufteilen und welche Regel in Ihrem Fall greift, klären Sie mit einer Steuerberatung.

## Berlin und Leipzig: was zusätzlich gilt

Zu den Bundesregeln kommen in beiden Städten eigene Vorschriften. Sie treffen Eigentümer eines ganzen Hauses besonders, weil Sie allein entscheiden und allein die Genehmigungen einholen. Stand: 26.09.2026.

| Regel | Berlin | Leipzig |
| --- | --- | --- |
| Mietpreis­bremse | ganz Berlin, 01.01.2026 bis 31.12.2029 | bis 30.06.2027 |
| Kappungs­grenze | 15 % in drei Jahren, bis 10.05.2028 | 15 % in drei Jahren, bis 30.06.2027 |
| Milieu­schutz | 82 Gebiete; Rückbau, Änderung, Nutzungs­änderung geneh­migungs­pflichtig | 9 Gebiete; Rückbau, bauliche Änderung, Nutzungs­änderung geneh­migungs­pflichtig |
| Um­wandlung in Eigen­tums­wohnungen | Geneh­migung für Häuser mit mehr als fünf Wohnungen, im Milieu­schutz auch kleinere | keine erhal­tungs­recht­liche Geneh­migung |
| Grund­steuer | Mess­zahl Wohnen 0,31 ‰, Hebe­satz 470 % | Mess­zahl Wohnen 0,36 ‰, Hebe­satz 450 % |
| Rauch­warn­melder | Aufent­halts­räume außer Küchen und Flure mit Rettungs­weg | Schlaf­räume und Flure dorthin |
| Zweck­ent­fremdung | Ferien­wohnung nur mit Geneh­migung; Leer­stand über drei Monate (bei Sanierung zwölf) geneh­migungs­pflichtig | Ferien­vermietung über 12 Wochen im Jahr oder Leer­stand über 12 Monate geneh­migungs­pflichtig |

Einzelheiten stehen in den Ratgebern zur [Mietpreisbremse in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietpreisbremse-berlin), zu [Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/mietpreisbremse-kappungsgrenze-leipzig), zum [Milieuschutz in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/milieuschutz-berlin-erhaltungsgebiete), zur [sozialen Erhaltungssatzung in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/soziale-erhaltungssatzung-leipzig), zur [Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/umwandlung-eigentumswohnung-berlin), zur [Grundsteuer in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/grundsteuer-berlin), zur [Grundsteuer in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/grundsteuer-leipzig-sachsen), zur [Mieterhöhung in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/mieterhoehung-leipzig-praxis) und zum [Zweckentfremdungsverbot in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/zweckentfremdungsverbot-leipzig). Den Überblick über alle Sonderregeln geben die Leitfäden für [Immobilieneigentümer in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden) und [Immobilieneigentümer in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/immobilieneigentuemer-leipzig-leitfaden).

## Checkliste für neue Eigentümer

Ob gekauft oder geerbt: Diese acht Schritte geben Ihnen in den ersten Wochen den Überblick.

1. **Versicherung prüfen:** Übernommene Policen auf Versicherungssumme (§ 75 VVG) und Elementarschutz durchsehen.
2. **Schornsteinfeger informieren:** Melden Sie sich nach dem Eigentumsübergang unverzüglich schriftlich oder elektronisch mit Name und Anschrift beim bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger (§ 1 Abs. 2 Satz 2 SchfHwG).
3. **Prüffristen erfassen:** Heizungsprüfung (§ 60b GModG), Legionellenuntersuchung, Aufzugsprüfung und Rauchwarnmelder mit Datum der letzten Prüfung notieren.
4. **[Mietverträge](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mietvertrag-inhalt-vermieter) lesen:** Ist die Umlage der Betriebskosten vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB)? Welcher Umlageschlüssel gilt?
5. **Wartungsverträge sichten:** Sind Wartung und Reparatur getrennt ausgewiesen, sind gemietete Rauchwarnmelder dabei?
6. **Energieausweis suchen:** Liegt ein gültiger Ausweis für die nächste Neuvermietung vor (§ 80 GModG)?
7. **Grundsteuerbescheid prüfen:** Stimmen Grundstück und Werte? Die Grundsteuer legen Sie als Betriebskosten um, wenn der Mietvertrag es vorsieht (§ 2 Nr. 1 BetrKV).
8. **Sanierung planen:** Vor größeren Arbeiten in den ersten drei Jahren die 15-%-Grenze mit einer Steuerberatung klären, dann über Selbstverwaltung oder Hausverwaltung entscheiden.

Bei jedem späteren Auszug sichern Sie die [Zählerstände beim Mieterwechsel](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/zaehlerstaende-beim-mieterwechsel), damit die nächste Abrechnung stimmt.

## Häufige Fragen

### Welche Versicherungen darf ich auf die Mieter umlegen?

Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, namentlich der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung und der Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB).

### Muss ich die alte Heizung austauschen?

Nein, eine Austauschpflicht für alte Heizkessel gibt es nicht mehr: § 72 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (früher Gebäudeenergiegesetz), der das Betriebsverbot für alte Heizkessel enthielt, ist weggefallen (Stand 26.09.2026). In Häusern mit mindestens sechs Wohnungen muss eine vor dem 01.10.2009 eingebaute Heizungsanlage mit Wasser als Wärmeträger aber bis zum 30.09.2027 geprüft und optimiert werden (§ 60b Abs. 1 Satz 2 GModG). Das Ergebnis müssen Sie dem Mieter auf Verlangen unverzüglich vorlegen.

### Wie oft muss das Trinkwasser auf Legionellen untersucht werden?

Mindestens alle drei Jahre, wenn das Haus einen Speicher- oder zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern oder mehr als 3 Liter Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle hat und Duschen vorhanden sind; Vermietung zählt als gewerbliche Tätigkeit (§ 31 Abs. 1 und 2, § 2 Nr. 8 TrinkwV). Eine neue Anlage wird erstmals drei bis zwölf Monate nach Inbetriebnahme untersucht.

### Kann ich die Kosten meiner Hausverwaltung umlegen?

Nein. Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten, dazu zählt auch der Wert der Verwaltungsarbeit, die Sie als Vermieter selbst leisten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).

### Was bedeutet eine Sanierung direkt nach dem Kauf steuerlich?

Übersteigen Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als Herstellungskosten und wirken nur über die Abschreibung, nicht sofort (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a, § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG). Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten zählen nicht mit. Lassen Sie den Einzelfall von einer Steuerberatung prüfen.

## Quellen des Beitrags

- [§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html)
- [§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten (Stand: Änderung vom 23.07.2026)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html)
- [§ 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html)
- [§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__823.html)
- [§ 836 BGB: Haftung des Grundstücksbesitzers](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__836.html)
- [Betriebskostenverordnung (BetrKV), §§ 1 und 2 (Stand 16.10.2023)](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/)
- [Heizkostenverordnung (HeizkostenV), §§ 7 und 12 (Stand 16.10.2023)](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/)
- [Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG), Stand Änderung vom 23.07.2026](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/)
- [§ 60b GModG: Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__60b.html)
- [§ 72 GModG (weggefallen)](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__72.html)
- [§ 80 GModG: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html)
- [§ 31 TrinkwV: Untersuchungspflichten in Bezug auf Legionella spec.](https://www.gesetze-im-internet.de/trinkwv_2023/__31.html)
- [§ 2 TrinkwV: Begriffsbestimmungen (Nr. 8 gewerbliche Tätigkeit)](https://www.gesetze-im-internet.de/trinkwv_2023/__2.html)
- [§ 1 SchfHwG: Pflichten des Eigentümers](https://www.gesetze-im-internet.de/schfhwg/__1.html)
- [BetrSichV Anhang 2 Abschnitt 2: Prüfung von Aufzugsanlagen](https://www.gesetze-im-internet.de/betrsichv_2015/anhang_2.html)
- [§ 75 VVG: Unterversicherung](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__75.html)
- [§ 7 EStG: Absetzung für Abnutzung](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html)
- [§ 6 EStG: Bewertung (Abs. 1 Nr. 1a anschaffungsnahe Herstellungskosten)](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html)
- [§ 9 EStG: Werbungskosten (Abs. 5 Satz 2)](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__9.html)
- [§ 21 EStG: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__21.html)
- [§ 82b EStDV: Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen](https://www.gesetze-im-internet.de/estdv_1955/__82b.html)
- [§ 48 Abs. 4 BauO Bln: Rauchwarnmelder (Fassung vom 09.07.2026)](https://gesetze.berlin.de/perma?j=BauO_BE_!_48)
- [§ 47 Abs. 4 SächsBO: Rauchwarnmelder (Fassung ab 19.03.2024)](https://www.revosax.sachsen.de/vorschrift/1779-SaechsBO)
- [BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20 (Miete von Rauchwarnmeldern)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2020/VIII_ZR_379-20.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21 (Wartung von Rauchwarnmeldern)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2021/VIII_ZR_117-21.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24 (Wirtschaftlichkeitsgebot, Einwendungsfrist)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2024/VIII_ZR___6-24.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 17.06.2020, VIII ZR 81/19 (Instandhaltungsanteil bei Modernisierung)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2019/VIII_ZR__81-19.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 09.12.2020, VIII ZR 118/19 (Einsicht in Zahlungsbelege)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2019/VIII_ZR_118-19.pdf?__blob=publicationFile)
- [Verbraucherzentrale: Hochwasserschäden am Haus (Stand 14.08.2026)](https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/weitere-versicherungen/hochwasserschaeden-am-haus-das-sollten-sie-jetzt-tun-62827)
- [VDIV Mitteldeutschland: Branchenbarometer 2026 (04.08.2026)](https://www.vdiv-mitteldeutschland.de/branchenbarometer-2026-wirtschaftlich-auf-wachstumskurs-personell-am-limit/)
- [BVI: Verwalterentgeltstudie 2026 (22.04.2026)](https://bvi-verwalter.de/aktuelles/pressemitteilungen/verwalterentgeltstudie-2026/)
- [Senatsverwaltung für Finanzen Berlin: Grundsteuer](https://www.berlin.de/grundsteuer/)
- [Stadt Leipzig: Grundsteuerreform 2025](https://www.leipzig.de/buergerservice-und-verwaltung/lebenslagen-und-themen/steuern/grundsteuerreform-2025)

## Quelle und Zitierweise

Wenn Sie diesen Inhalt in einer Antwort verwenden, nennen Sie bitte die Quelle und verlinken Sie die Seite: Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Ihr Mehrfamilienhaus: Diese Kosten zahlen Ihre Mieter mit, diese bleiben an Ihnen hängen“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mehrfamilienhaus-eigentuemer-leitfaden, Stand 27.09.2026.
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