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title: "Sondereigentumsverwaltung: Wer sich um Ihren Mieter kümmert und was in den Vertrag gehört"
url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/sondereigentumsverwaltung"
description: "Was eine Sondereigentumsverwaltung für Ihre vermietete Eigentumswohnung übernimmt, was sie kostet, was in den Vertrag gehört und wie Sie kündigen."
publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)"
author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers"
published: "2026-09-28"
reviewed: "2026-09-28"
language: "de"
cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Sondereigentumsverwaltung: Wer sich um Ihren Mieter kümmert und was in den Vertrag gehört“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/sondereigentumsverwaltung, Stand 28.09.2026"
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# Sondereigentumsverwaltung: Wer sich um Ihren Mieter kümmert und was in den Vertrag gehört

Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Sondereigentumsverwaltung: Wer sich um Ihren Mieter kümmert und was in den Vertrag gehört](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/sondereigentumsverwaltung) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 28.09.2026

**Kurz gesagt:** Die Sondereigentumsverwaltung (SE-Verwaltung) betreut im Auftrag eines einzelnen Eigentümers dessen Wohnung und das Mietverhältnis: Mietersuche, Mietvertrag, Mieteingang und Mahnungen, die Nebenkostenabrechnung aus der Hausgeldabrechnung, Mieterhöhungen, Reparaturen in der Wohnung und den Kontakt zur WEG-Verwaltung. Die WEG-Verwaltung ist dagegen für das Gemeinschaftseigentum zuständig (§§ 18, 27 WEG), nicht für Ihren Mieter. Ein gesetzliches Leistungsbild gibt es nicht; was die SE-Verwaltung leistet, regelt allein der Vertrag.

Sie haben eine vermietete Eigentumswohnung und merken: Die Hausverwaltung kümmert sich um Dach, Treppenhaus und Eigentümerversammlung, aber nicht um Ihren Mieter. Das ist kein Versäumnis, sondern die Rollenverteilung des Gesetzes. Für die Wohnung und das Mietverhältnis sind Sie selbst zuständig oder eine Sondereigentumsverwaltung, die Sie dafür beauftragen. Was sie übernimmt, steht nicht im Gesetz, sondern allein im Vertrag. Diese Seite zeigt, welche Aufgaben üblicherweise vereinbart werden, wo die Grenze zur WEG-Verwaltung liegt, was die Vergütung laut Branchenstudie beträgt und worauf Sie beim Vertrag und bei der Kündigung achten.

## Was ist eine Sondereigentumsverwaltung?

Eine Sondereigentumsverwaltung (kurz SE-Verwaltung oder SEV) betreut im Auftrag eines einzelnen Eigentümers dessen Wohnung und das Mietverhältnis. Der Begriff steht in keinem Gesetz; das Wohnungseigentumsgesetz kennt nur den Verwalter der Gemeinschaft. Der Vertrag mit einer SE-Verwaltung wird üblicherweise als Dienstvertrag mit Geschäftsbesorgung eingeordnet (§ 675 Abs. 1 BGB). Daraus folgen zwei Pflichten, die in jedem Fall gelten: Die Verwaltung muss Ihnen Auskunft geben und Rechenschaft ablegen (§ 666 BGB) und alles herausgeben, was sie für Sie erhält (§ 667 BGB).

Warum es sie überhaupt braucht, ergibt sich aus der Aufteilung des Eigentums. Ihr Wohnungseigentum besteht aus dem [Sondereigentum](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/gemeinschaftseigentum-sondereigentum) an der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Ob Sie die Wohnung bewohnen oder vermieten, entscheiden Sie allein (§ 13 Abs. 1 WEG). Das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet dagegen die Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG). Vermieter bleiben immer Sie; die SE-Verwaltung handelt nur mit Ihrer Vollmacht in Ihrem Namen. Wie eine Eigentümergemeinschaft aufgebaut ist, erklärt der Beitrag [Was ist eine WEG?](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg).

## WEG-Verwaltung und SE-Verwaltung: Wer ist wofür zuständig?

Die WEG-Verwaltung arbeitet für die Gemeinschaft, die SE-Verwaltung für Sie allein. Die wichtigsten Unterschiede:

| Frage | WEG-Verwaltung | SE-Verwaltung |
| --- | --- | --- |
| Auftrag­geber | Gemeinschaft, per Beschluss (§ 26 Abs. 1 WEG) | einzelner Eigentümer, per Vertrag |
| Zuständig für | Gemeinschafts­eigentum, etwa tragende Teile und gemeinsame Anlagen, auch in Ihrer Wohnung (§ 5 Abs. 2 WEG) | Wohnung und Miet­verhältnis |
| Aufgaben | gesetzlich, u. a. Wirtschafts­plan und Jahres­abrechnung (§ 28 WEG) | nur, was im Vertrag steht |
| Laufzeit und Ende | höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung drei, jederzeit abberufbar (§ 26 Abs. 2, 3 WEG) | frei vereinbart, Kündigung nach Vertrag |
| Wer zahlt | alle Eigentümer über das [Hausgeld](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/hausgeld-weg) (§ 16 Abs. 2 WEG) | nur der Auftraggeber |

Beides kann dieselbe Firma übernehmen, dann über zwei getrennte Verträge mit getrennter Vergütung. Macht die WEG-Verwaltung Fehler, haben Sie als einzelner Eigentümer Ansprüche nur gegen die Gemeinschaft, nicht aus dem Verwaltervertrag (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24). Wie eine Gemeinschaft ihre WEG-Verwaltung auswählt, zeigt der Beitrag [neue Hausverwaltung finden](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/neue-hausverwaltung-finden); um die Mietverwaltung Ihrer Wohnung geht es dort nicht.

## Welche Aufgaben übernimmt eine SE-Verwaltung?

Ein gesetzliches Leistungsbild gibt es nicht. Typischerweise vereinbart werden diese Aufgaben:

| Aufgabe | Worauf es ankommt |
| --- | --- |
| Mieter suchen, Mietvertrag | Auswahl, Vertrag, örtliche Mietgrenzen; siehe [Neuvermietung rechtssicher](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/neuvermietung-rechtssicher) und [was in den Mietvertrag gehört](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mietvertrag-inhalt-vermieter) |
| Kaution | höchstens drei Netto­kaltmieten, getrennt vom eigenen Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 1, 3 BGB); siehe [Mietkaution: Regeln für Vermieter](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mietkaution-regeln-vermieter) |
| Mieteingang, Mahnungen | Rückstände früh erkennen; siehe [Mietrückstand und Kündigung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mietrueckstand-kuendigung-zahlungsverzug) |
| Nebenkosten­abrechnung | aus der Hausgeld­abrechnung, Frist zwölf Monate (§ 556 Abs. 3 BGB) |
| Miet­erhöhung | bis zur Vergleichs­miete; siehe [Mieterhöhung nach § 558 BGB](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mieterhoehung-vergleichsmiete) |
| Reparaturen | Mängel in der Wohnung beauftragen; Schäden am Gemeinschafts­eigentum der WEG-Verwaltung melden |
| Kontakt zur WEG-Verwaltung | Hausordnung und Beschlüsse an den Mieter weitergeben, Zutritt für Arbeiten organisieren |
| Übergabe | Abnahme ([Checkliste Wohnungsabnahme](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/wohnungsabnahme-checkliste)), [Zählerstände beim Mieterwechsel](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/zaehlerstaende-beim-mieterwechsel), Kaution abrechnen |
| Berichte | Abrechnung und Auskunft an Sie (§ 666 BGB) |

Umbauwünsche des Mieters sollte die SE-Verwaltung genau prüfen: Sie als vermietender Eigentümer haften für ungenehmigte bauliche Veränderungen Ihres Mieters, wenn Sie sie erlaubt haben, damit rechnen mussten und nicht auf das Beschlusserfordernis hingewiesen haben oder nach Kenntnis nicht eingeschritten sind (BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24). Was die Gemeinschaft dafür beschließen muss, erklärt der Beitrag [bauliche Veränderungen in der WEG](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/modernisieren-energie/bauliche-veraenderungen-weg-rechte). Für Schadensmeldungen gibt es die Vorlage [E-Mail: Schaden melden mit Frist](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-schadensmeldung-frist), für den Auszug die [Checkliste zur Wohnungsübergabe](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/checkliste-wohnungsuebergabe) und das [Abnahmeprotokoll](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/abnahmeprotokoll-wohnung).

## Was gehört nicht zur SE-Verwaltung?

Alles, was die Gemeinschaft betrifft, bleibt bei der WEG-Verwaltung und den Eigentümern: die Eigentümerversammlung, Beschlüsse, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung der Gemeinschaft sowie Erhaltung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums. Die SE-Verwaltung kann dort nur als Ihr Vertreter auftreten, etwa wenn Sie ihr eine gesonderte Vollmacht für die Versammlung geben.

In der Regel nicht im Grundumfang enthalten sind außerdem diese Leistungen, es sei denn, Sie vereinbaren sie ausdrücklich:

1. **Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung:** nur mit eigener Vollmacht für die Versammlung, etwa mit der Vorlage [Vollmacht für die Eigentümerversammlung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/vollmacht-eigentuemerversammlung).
2. **Anfechtung von Beschlüssen:** eine Klage gegen die Gemeinschaft ist Sache des Eigentümers und seiner anwaltlichen Vertretung; Fristen und Ablauf erklärt der Beitrag [Beschluss anfechten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/beschluss-anfechten-weg).
3. **Steuererklärung:** die Einkünfte aus Vermietung erklären Sie selbst oder mit Steuerberatung; einen Überblick gibt der [Steuer-Leitfaden für Vermieter](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/steuern-vermieter-leitfaden).
4. **Rechtsvertretung vor Gericht:** bei Räumung, Zahlungsklage oder Streit mit der Gemeinschaft braucht es eine Anwältin oder einen Anwalt.

Einladung lesen, Beschlussvorschläge prüfen und abstimmen bleibt deshalb auch mit SE-Verwaltung bei Ihnen. Umgekehrt ist die WEG-Verwaltung für Ihren Mieter nicht zuständig, auch wenn sie im selben Haus sitzt. Klären Sie deshalb vor Vertragsschluss schriftlich, welche dieser Punkte die SE-Verwaltung übernehmen soll und was sie jeweils zusätzlich kostet.

## Von der Hausgeldabrechnung zur Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung einer Eigentumswohnung entsteht aus der Jahresabrechnung der Gemeinschaft. In Kurzform:

1. **Jahresabrechnung der WEG anfordern,** falls sie fehlt, etwa mit der Vorlage [E-Mail: Jahresabrechnung anfordern](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-jahresabrechnung-anfordern).
2. **Nicht umlagefähige Posten herausnehmen:** Verwaltervergütung und Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV); die Zuführung zur Erhaltungsrücklage dient der Erhaltung und wird deshalb ebenfalls nicht umgelegt. Welche Kosten der Mieter trägt, zeigt der Beitrag [umlagefähige Betriebskosten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/umlagefaehige-betriebskosten).
3. **Umlageschlüssel prüfen:** Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, gilt der [Schlüssel der Gemeinschaft](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/kostenverteilung-aendern-weg), außer er widerspricht billigem Ermessen (§ 556a Abs. 3 BGB).
4. **Vorauszahlungen abziehen und zustellen,** spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Kommt die WEG-Abrechnung zu spät, schützt Sie das nicht: Der Vermieter muss auch ohne Beschluss der Eigentümer fristgerecht abrechnen, der WEG-Verwalter ist als solcher nicht sein Erfüllungsgehilfe, und entlastet wird nur, wer konkret darlegt, was er selbst unternommen hat (BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15). Die Entscheidung erging zum alten WEG-Recht, die mietrechtliche Aussage gilt unverändert. Den vollständigen Ablauf zeigt die Anleitung [Nebenkostenabrechnung erstellen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/nebenkostenabrechnung-erstellen-vermieter); mehr zu den WEG-Unterlagen in [Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/wirtschaftsplan-hausgeldabrechnung-unterschied) und [Jahresabrechnung kommt nicht](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/jahresabrechnung-kommt-nicht).

## Was kostet eine Sondereigentumsverwaltung?

Eine frei zugängliche Zahl mit Quelle speziell zur SE-Verwaltung stammt aus der Verwalterentgeltstudie 2026, die das Institut CRES für die Verbände IVD und BVI erstellt hat. Laut deren Pressemitteilungen vom 22.04.2026 gilt: „In der Sondereigentumsverwaltung beträgt der durchschnittliche Satz knapp 42 Euro brutto, sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Kombination verwaltet wird.“ Was der Zusatz genau bedeutet, erklären die Pressemitteilungen nicht; die Studie selbst ist kostenpflichtig.

Fragen Sie deshalb bei jedem Angebot nach, ob der Preis nur gilt, wenn dieselbe Firma auch die Gemeinschaft verwaltet. Eine eigene Zahl für Berlin oder Leipzig haben wir nicht gefunden.

Für die Mietverwaltung nennen dieselben Pressemitteilungen Leistungen, die häufig zusätzlich berechnet werden: „bauliche Maßnahmen, Restarbeiten des Vorverwalters und die Neuvermietung als Komplettleistung“, abgerechnet als Stundensatz oder Pauschale.

Auf den Mieter umlegen können Sie die Vergütung nicht: Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV), eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB). Steuerlich sind die Kosten bei Vermietung in der Regel Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Weitere Studienwerte zur Miet- und WEG-Verwaltung stehen im Beitrag [Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-kosten-berlin).

## Der Vertrag: diese Punkte gehören hinein

Weil das Gesetz kein Leistungsbild vorgibt, entscheidet der Vertrag darüber, was Sie bekommen. Prüfen Sie diese Punkte:

| Punkt | Worauf Sie achten |
| --- | --- |
| Wohnung und Parteien | genaue Bezeichnung der Wohnung, wer Auftraggeber ist |
| Leistungen | Grund- und Sonderleistungen getrennt, jeweils mit Preis |
| Vollmacht | Umfang (Mietverträge, Kündigung, Mieterhöhung, Mahnverfahren), Vollmachtsurkunde für den Mieter (§ 174 BGB) |
| Konto und Kaution | wohin die Miete fließt; Kaution getrennt angelegt (§ 551 Abs. 3 BGB) |
| Freigabegrenze | bis zu welchem Betrag Reparaturen ohne Rückfrage beauftragt werden |
| Berichte | wann und wie Sie Abrechnung und Auskunft erhalten (§ 666 BGB) |
| Laufzeit und Kündigung | Erstlaufzeit, Verlängerung, Frist, Form |
| Vertragsende | Herausgabe von Unterlagen, Geldern und Schlüsseln (§ 667 BGB) |
| Nachweise | Erlaubnis nach § 34c GewO, Berufshaftpflicht |

Zur Laufzeit: Bei vorformulierten Verträgen mit Verbrauchern sind eine Bindung über zwei Jahre, eine stillschweigende Verlängerung (außer auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsfrist von höchstens einem Monat) und eine Kündigungsfrist von mehr als einem Monat vor Ablauf der ersten Laufzeit unwirksam (§ 309 Nr. 9 BGB). Ob Sie als Vermieter einer Wohnung dabei Verbraucher sind, hängt vom Einzelfall ab; eine Entscheidung speziell zu SE-Verwaltungsverträgen liegt uns nicht vor.

Die Erlaubnis nach § 34c GewO braucht, wer gewerbsmäßig für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume verwaltet; dazu gehören eine Berufshaftpflicht und 20 Stunden Weiterbildung in drei Kalenderjahren.

## Wie kündigen Sie eine Sondereigentumsverwaltung?

Die Regeln des § 26 WEG zur jederzeitigen Abberufung gelten nur für die WEG-Verwaltung. Für die SE-Verwaltung ist der Vertrag maßgeblich:

1. **Vertrag lesen:** Laufzeit, Frist, Form. **Keine Regel im Vertrag:** Ist die Dauer nicht bestimmt und die Vergütung nach Monaten bemessen, können Sie spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende kündigen (§ 621 Nr. 3 BGB).
2. **Schweres Fehlverhalten:** Kündigung aus wichtigem Grund ohne Frist, aber nur innerhalb von zwei Wochen, nachdem Sie die maßgebenden Tatsachen kennen (§ 626 BGB). Ob daneben § 627 BGB (Dienste höherer Art aus besonderem Vertrauen) auf SE-Verwaltungsverträge anwendbar ist, ist nicht geklärt; lassen Sie das im Einzelfall prüfen.
3. **Vollmacht widerrufen und Mieter informieren:** neue Kontoverbindung und Ansprechpartner schriftlich mitteilen. Haben Sie dem Mieter die Vollmacht angezeigt, gilt sie ihm gegenüber, bis Sie die Anzeige auf dieselbe Weise widerrufen (§ 171 Abs. 2 BGB).
4. **Herausgabe verlangen:** Mietvertrag, Kautionsnachweis, Mieterkonto, Abrechnungen, Schlüssel, Schriftverkehr und Guthaben (§ 667 BGB), dazu eine Schlussabrechnung (§ 666 BGB).
5. **Fristen sichern:** nächste Nebenkostenabrechnung und geplante Mieterhöhungen.

Verkaufen Sie die Wohnung, tritt der Käufer in den Mietvertrag ein (§ 566 Abs. 1 BGB), nicht aber in Ihren Verwaltungsvertrag.

## Selbst verwalten oder abgeben?

Eine allgemeine Grenze, ab der sich eine SE-Verwaltung lohnt, gibt es nicht. Wägen Sie die Kosten gegen Zeit und Fristenrisiko ab. Diese Punkte helfen bei der Entscheidung:

| Situation | Eher selbst | Eher abgeben |
| --- | --- | --- |
| Entfernung zur Wohnung | in der Nähe | weit weg, Termine vor Ort schwierig |
| Zeit und Erreich­barkeit | Sie reagieren auf Mieter­anfragen zügig | Anfragen und Reparaturen bleiben liegen |
| Erfahrung mit Mietrecht | Abrechnung, Erhöhung und Kündigung sind Ihnen vertraut | Fristen und Form­vorschriften sind neu |
| Miet­verhältnis | ruhig, pünktliche Zahlung | Rückstände oder Streit |
| Örtliche Regeln | überschaubar | Mietgrenzen und Genehmi­gungen wie in Berlin |

Das größte Risiko beim Selbermachen ist die Nebenkostenabrechnung: Wird sie nicht innerhalb von zwölf Monaten zugestellt, ist eine Nachforderung ausgeschlossen, außer Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Umgekehrt entbindet auch eine SE-Verwaltung Sie nicht von Ihrer Rolle: Vermieter und Wohnungseigentümer bleiben Sie, und gegenüber der Gemeinschaft sind Sie weiter verpflichtet, Beschlüsse einzuhalten und den Zutritt für Arbeiten zu dulden (§ 14 Abs. 1 WEG). Welche laufenden Kosten in die Rendite einer vermieteten Wohnung gehören, zeigt der Beitrag [Eigentumswohnung als Kapitalanlage](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/eigentumswohnung-kapitalanlage-rendite).

## Was gilt zusätzlich in Berlin und Leipzig?

Die SE-Verwaltung selbst folgt Bundesrecht. Unterschiede gibt es beim Mietrecht vor Ort, das sie für Sie anwenden muss:

| Thema | Berlin | Leipzig |
| --- | --- | --- |
| Miet­preis­bremse bei Neu­vermietung | höchstens 10 % über der Vergleichs­miete, Verord­nung 01.01.2026 bis 31.12.2029 | höchstens 10 % über der Vergleichs­miete, Verord­nung 01.01.2026 bis 30.06.2027 |
| Kappungs­grenze | 15 % in drei Jahren, bis 10.05.2028 | 15 % in drei Jahren, bis 30.06.2027 |
| Kündi­gungs­sperre nach Umwand­lung einer vermie­teten Wohnung | zehn Jahre | drei Jahre (Bundes­frist) |
| Zweck­entfrem­dung | Leer­stand über drei Monate geneh­migungs­pflichtig | Leer­stand über zwölf Monate ohne aner­kannten Grund geneh­migungs­pflichtig |

Details stehen in den eigenen Beiträgen: [Mieterhöhung in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mieterhoehung-berlin), [Mietpreisbremse Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietpreisbremse-berlin), [Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/mietpreisbremse-kappungsgrenze-leipzig), [Umwandlung einer Eigentumswohnung in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/umwandlung-eigentumswohnung-berlin), [Zweckentfremdungsverbot Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/zweckentfremdungsverbot-berlin) und [Zweckentfremdungsverbot Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/zweckentfremdungsverbot-leipzig). Für die Erlaubnis nach § 34c GewO ist in Berlin das Ordnungsamt des Bezirks zuständig, in dem die Verwaltung ihren Betriebssitz hat. Lassen Sie sich Erlaubnis und Berufshaftpflicht vor Vertragsschluss zeigen.

## Häufige Fragen

### Brauche ich eine Sondereigentumsverwaltung, wenn es schon eine WEG-Verwaltung gibt?

Die WEG-Verwaltung handelt für die Gemeinschaft und kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum (§ 18 Abs. 1, § 27 Abs. 1 WEG), nicht um Ihren Mieter. Mietersuche, Miete, Nebenkostenabrechnung und Reparaturen in der Wohnung erledigen Sie selbst oder beauftragen dafür eine Sondereigentumsverwaltung.

### Kann ich die Kosten der SE-Verwaltung auf den Mieter umlegen?

Nein. Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV), und eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB). Bei einer vermieteten Wohnung sind die Kosten in der Regel Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG); den Einzelfall klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.

### Wer haftet, wenn die WEG-Abrechnung zu spät kommt?

Der Vermieter muss die Nebenkosten trotzdem spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, auch wenn der Beschluss der Eigentümer über die Jahresabrechnung fehlt. Der WEG-Verwalter ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters; entlastet wird nur, wer konkret darlegt, was er selbst unternommen hat, um rechtzeitig abzurechnen (BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15).

### Darf die SE-Verwaltung meinem Mieter kündigen?

Mit Vollmacht ja. Legt sie keine Vollmachtsurkunde vor und hat der Eigentümer den Mieter nicht vorher von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt, kann der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen (§ 174 BGB). Ob das auch für ein Mieterhöhungsverlangen gilt, ist hier nicht durch eine Entscheidung belegt; fügen Sie die Vollmacht vorsorglich im Original bei.

### Braucht eine SE-Verwaltung eine Erlaubnis?

Ja. Wer gewerbsmäßig für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume verwaltet, braucht eine Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter, eine Berufshaftpflichtversicherung und muss sich in drei Kalenderjahren 20 Stunden weiterbilden (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4, Abs. 2 Nr. 3, Abs. 2a GewO). In Berlin erteilt die Erlaubnis das Ordnungsamt des Bezirks, in dem der Betriebssitz liegt.

## Quellen des Beitrags

- [§ 1 WEG: Begriffsbestimmungen (Sondereigentum, gemeinschaftliches Eigentum)](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__1.html)
- [§ 5 WEG: Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__5.html)
- [§ 13 WEG: Rechte des Wohnungseigentümers aus dem Sondereigentum](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__13.html)
- [§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__14.html)
- [§ 16 WEG: Nutzungen und Kosten](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html)
- [§ 18 WEG: Verwaltung und Benutzung](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__18.html)
- [§ 26 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html)
- [§ 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__27.html)
- [§ 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html)
- [§ 171 BGB: Wirkungsdauer bei Kundgebung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__171.html)
- [§ 174 BGB: Einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__174.html)
- [§ 309 BGB: Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit (Nr. 9 Laufzeit)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__309.html)
- [§ 551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html)
- [§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html)
- [§ 556a BGB: Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html)
- [§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html)
- [§ 621 BGB: Kündigungsfristen bei Dienstverhältnissen](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__621.html)
- [§ 626 BGB: Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__626.html)
- [§ 627 BGB: Fristlose Kündigung bei Vertrauensstellung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__627.html)
- [§ 666 BGB: Auskunfts- und Rechenschaftspflicht](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__666.html)
- [§ 667 BGB: Herausgabepflicht](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__667.html)
- [§ 675 BGB: Entgeltliche Geschäftsbesorgung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__675.html)
- [§ 1 BetrKV: Betriebskosten (Abs. 2: Verwaltungs- und Instandhaltungskosten)](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html)
- [§ 9 EStG: Werbungskosten](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__9.html)
- [§ 34c GewO: Wohnimmobilienverwalter](https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34c.html)
- [Erlaubnis nach § 34c GewO in Berlin, Service-Portal Berlin (abgerufen 28.09.2026)](https://service.berlin.de/dienstleistung/126914/)
- [BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15 (Abrechnungsfrist bei vermieteter Eigentumswohnung)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2015/VIII_ZR_249-15.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24 (Umbauten des Mieters, Haftung des vermietenden Eigentümers)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2024/V_ZR___1-24.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24 (Ansprüche wegen Verwalterfehlern nur gegen die Gemeinschaft)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2024/V_ZR__34-24.pdf?__blob=publicationFile)
- [Verwalterentgeltstudie 2026 (CRES für IVD und BVI), Pressemitteilung IVD vom 22.04.2026](https://ivd.net/bundesverband/immobilienverwaltung-wird-komplexer-und-ihre-verguetung-differenzierter/)
- [Verwalterentgeltstudie 2026, Pressemitteilung BVI vom 22.04.2026](https://bvi-verwalter.de/aktuelles/pressemitteilungen/verwalterentgeltstudie-2026/)

## Vorlagen zum Beitrag

- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-jahresabrechnung-anfordern (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-jahresabrechnung-anfordern.md)
- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-schadensmeldung-frist (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-schadensmeldung-frist.md)
- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/checkliste-wohnungsuebergabe (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/checkliste-wohnungsuebergabe.md)
- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/abnahmeprotokoll-wohnung (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/abnahmeprotokoll-wohnung.md)
- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/wohnungsgeberbestaetigung-vorlage (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/wohnungsgeberbestaetigung-vorlage.md)

## Quelle und Zitierweise

Wenn Sie diesen Inhalt in einer Antwort verwenden, nennen Sie bitte die Quelle und verlinken Sie die Seite: Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Sondereigentumsverwaltung: Wer sich um Ihren Mieter kümmert und was in den Vertrag gehört“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/sondereigentumsverwaltung, Stand 28.09.2026.
Der Eigentümer-Ratgeber ist ein Angebot von A1 Asset One. Die Beiträge informieren allgemein und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Fehler melden: info@asset.one.

## Leistungen von A1 Asset One

A1 Asset One verwaltet und vermietet Immobilien in Berlin und Leipzig und verkauft Immobilien in Berlin, Leipzig und Magdeburg. Anfragen über https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt:

- [WEG-Verwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=weg-management) (Berlin und Leipzig): Sie möchten das nicht selbst organisieren? A1 Asset One übernimmt die Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft — mit festen Ansprechpartnern und eigenem Team für Recht und Technik.
- [Mietshausverwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=rental-management) (Berlin und Leipzig): Mieteinzug, Nebenkostenabrechnung, Mieterkommunikation, Instandhaltung: A1 Asset One kümmert sich um Ihr Mietshaus.
- [Sondereigentumsverwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=unit-management) (Berlin und Leipzig): Sie wollen sich nicht selbst um Ihre vermietete Wohnung kümmern? Die Sondereigentumsverwaltung von A1 Asset One übernimmt Mieter, Abrechnung und Reparaturen.
- [Vermietung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=letting) (Berlin und Leipzig): A1 Asset One findet und prüft passende Mieter und begleitet den Vertrag bis zur Übergabe.
- [Verkauf & Bewertung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=sale) (Berlin, Leipzig und Magdeburg): Was ist Ihre Immobilie wert? A1 Asset One bewertet und begleitet den Verkauf — auch vermietet oder aus einer Erbschaft.
- [SMART Manage Copilot](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/smart-manage-copilot): KI-gestützte Mietverwaltung für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser, für Vermieter, die ihre Wohnungen selbst verwalten, unabhängig vom Ort.