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title: "Prüfkalender fürs Mehrfamilienhaus: Was Sie prüfen lassen müssen und wofür Sie haften"
url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/vermieterpflichten-mehrfamilienhaus"
description: "Pflichten als Vermieter im Mehrfamilienhaus: Legionellen, Aufzug, Heizungsprüfung, Rauchwarnmelder, Winterdienst. Fristen, Rechtsgrundlagen und wer zahlt."
publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)"
author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers"
published: "2026-09-27"
reviewed: "2026-09-27"
language: "de"
cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Prüfkalender fürs Mehrfamilienhaus: Was Sie prüfen lassen müssen und wofür Sie haften“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/vermieterpflichten-mehrfamilienhaus, Stand 27.09.2026"
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# Prüfkalender fürs Mehrfamilienhaus: Was Sie prüfen lassen müssen und wofür Sie haften

Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Prüfkalender fürs Mehrfamilienhaus: Was Sie prüfen lassen müssen und wofür Sie haften](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/vermieterpflichten-mehrfamilienhaus) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 27.09.2026

**Kurz gesagt:** Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses halten Sie das Haus verkehrssicher und veranlassen Prüfungen: Legionellen bei einer Großanlage mit Duschen mindestens alle drei Jahre, Schornsteinfeger nach Feuerstättenbescheid, Aufzug höchstens alle zwei Jahre und ab sechs Wohnungen die Heizungsprüfung, für Anlagen von vor Oktober 2009 bis 30.09.2027. Zähler und Heizkostenverteiler müssen bis 31.12.2026 fernablesbar sein. Den Gehweg-Winterdienst tragen in Berlin und Leipzig die Eigentümer. Prüfkosten für Heizung, Aufzug und Schornstein legen Sie um, wenn es vereinbart ist, Reparaturen nicht.

Stürzt ein Besucher auf dem vereisten Weg, erkrankt ein Mieter an Legionellen oder löst sich ein Dachziegel, wird zuerst gefragt: Was hat der Eigentümer geprüft, und kann er es belegen? Als Vermieter müssen Sie die Wohnungen in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB), und viele Prüfpflichten richten sich direkt an Sie als Eigentümer oder Betreiber.

Diese Seite zeigt, was wann fällig ist, wo in Berlin und Leipzig unterschiedliche Regeln gelten, wer die Kosten trägt und welche Nachweise Sie aufbewahren sollten. Den Gesamtüberblick über Kosten, Versicherungen und Verwaltung gibt der [Leitfaden für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mehrfamilienhaus-eigentuemer-leitfaden). Stand: 27.09.2026.

## Der Prüfkalender: Was ist wann fällig?

Die Tabelle nennt nur Fristen und Intervalle, die im Gesetz oder in der Satzung stehen. Wo das Gesetz kein Intervall nennt, steht das dabei.

| Anlage oder Thema | Frist oder Intervall | Grundlage |
| --- | --- | --- |
| Trinkwasser­erwärmung (Groß­anlage mit Duschen): Legio­nellen | mindestens alle drei Jahre; neue Anlage erstmals 3 bis 12 Monate nach Inbetrieb­nahme | § 31 TrinkwV |
| Blei­leitungen | entfernen oder still­legen bis 12.01.2026, Frist abgelaufen | § 17 TrinkwV |
| Schornstein und Feuer­stätten | Arbeiten laut Feuer­stätten­bescheid; Feuer­stätten­schau frühestens drei, spätestens (soll) fünf Jahre nach der letzten | §§ 1, 14 SchfHwG |
| Heizung ab sechs Wohnungen (Wasser als Wärme­träger) | Einbau vor 01.10.2009: Prüfung bis 30.09.2027; später eingebaut: innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren | § 60b GModG |
| Wärme­pumpe ab sechs Wohnungen, Einbau ab 2024 | Betriebs­prüfung nach einer Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetrieb­nahme; ohne Fern­kontrolle alle fünf Jahre | § 60a GModG |
| Neue Heizungs­anlage ab sechs Wohnungen | hydraulischer Abgleich nach dem Einbau | § 60c GModG |
| Heizung und Warm­wasser: Wartung | regelmäßig, kein Intervall genannt | § 60 GModG |
| Heizkosten­verteiler, Wärme- und Warm­wasser­zähler | fern­ablesbar bis 31.12.2026 | § 5 Abs. 3 Heiz­kostenV |
| Aufzug | Haupt­prüfung höchstens alle zwei Jahre, Zwischen­prüfung in der Mitte | BetrSichV Anhang 2 Abschnitt 2 Nr. 4 |
| Rauch­warnmelder im Bestand | Berlin bis 31.12.2020, Sachsen bis 31.12.2023 | § 48 Abs. 4 BauO Bln, § 47 Abs. 4 SächsBO |
| Energie­ausweis | bei Vermietung spätestens bei der Besich­tigung | § 80 GModG |
| Winter­dienst auf dem Gehweg | bei Schnee und Glätte, Zeiten nach Orts­recht | StrReinG Berlin, Winter­dienst­satzung Leipzig |
| Elektro­anlage, Spielgeräte, Dachrinnen, Bäume | kein gesetzliches Intervall; Pflicht aus Verkehrs­sicherung | § 823 Abs. 1 BGB |

Für die Heizungsprüfung gelten Ausnahmen, etwa für Anlagen mit standardisierter Gebäudeautomation (§ 60b Abs. 7 GModG); Einzelheiten stehen im Abschnitt zur Heizung.

## Verkehrssicherung: Wofür Sie haften, wenn jemand stürzt

Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit oder das Eigentum eines anderen widerrechtlich verletzt, muss den Schaden ersetzen (§ 823 Abs. 1 BGB). Die Verkehrssicherungspflicht steht so nicht im Gesetz; die Gerichte haben sie daraus entwickelt.

Der Bundesgerichtshof zählt zur Erhaltungspflicht des Vermieters auch Zugänge und Treppen und deren verkehrssicheren Zustand. Dazu gehört grundsätzlich, die Wege auf dem Grundstück vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum im Winter zu räumen und zu streuen, gegenüber Mietern ebenso wie gegenüber Besuchern und Lieferanten (Urteil vom 21.02.2018, VIII ZR 255/16, Rn. 20 f.).

Löst sich ein Gebäudeteil wegen fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung, haftet der Besitzer des Grundstücks für den Schaden, außer er hat die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet (§ 836 Abs. 1 BGB). Besitzer ist der Eigenbesitzer (§ 836 Abs. 3), als Eigentümer also in der Regel Sie. Nach einem Verkauf kann der frühere Besitzer noch ein Jahr haften, außer er hat selbst sorgfältig gehandelt oder der Käufer hätte die Gefahr abwenden können (§ 836 Abs. 2).

Behalten Sie Beleuchtung, Treppen und Geländer, lose Ziegel, Dachlawinen und Bäume im Blick; ein gesetzliches Prüfintervall gibt es dafür nicht. Welche Haftpflichtversicherung dieses Risiko abdeckt, zeigt der Beitrag [Versicherungen fürs Mehrfamilienhaus](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/versicherungen-mehrfamilienhaus).

## Winterdienst in Berlin und Leipzig: beauftragt, aber nicht entlastet

Den öffentlichen Gehweg vor dem Grundstück muss ein Vermieter in der Regel nur räumen, wenn die Gemeinde diese Pflicht auf die Anlieger übertragen hat (BGH, VIII ZR 255/16, Leitsatz). In Berlin und Leipzig ist das geschehen: Anlieger sind die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke.

| Regel | Berlin | Leipzig |
| --- | --- | --- |
| Wann | unverzüg­lich nach Ende des Schnee­falls, bei Glätte unverzüg­lich streuen; Schneefall oder Glätte nach 20 Uhr: bis 7 Uhr des Folgetags, sonn- und feiertags bis 9 Uhr | werktags 7 bis 20 Uhr, sonn- und feiertags 8 bis 20 Uhr |
| Breite | 1,5 m in Reinigungs­klassen 1 und 2, sonst 1 m | mindes­tens 1,20 m, ganze Grundstücks­länge |
| Streu­mittel | Auftau­mittel verboten, abstump­fende Mittel | Salz grund­sätzlich nicht erlaubt |
| Dienst beauf­tragen | erlaubt, Verant­wortung bleibt | erlaubt |
| Folge | Ersatz­vornahme auf Kosten des Pflich­tigen | Bußgeld bis 500 € |

Grundlagen: §§ 3 bis 6 Straßenreinigungsgesetz Berlin, §§ 2, 4 bis 6 Winterdienstsatzung Leipzig. Ob Sie in Berlin auch die Straße reinigen müssen, hängt vom Straßenreinigungsverzeichnis ab.

Das Berliner Gesetz ist deutlich: Wer nicht selbst räumt, muss unverzüglich eine geeignete Person beauftragen, und die Verantwortlichkeit „entfällt durch die Beauftragung Dritter nicht“ (§ 6 Abs. 1 StrReinG Berlin). Die Stadt Leipzig weist darauf hin, dass Verletzte nach einem Sturz Anzeige wegen Körperverletzung erstatten und zivilrechtlich Forderungen gegen den Grundstückseigentümer stellen können.

Unsere Empfehlung: Zeiten und Breiten nach Ortsrecht schriftlich mit dem Dienst vereinbaren und die Einsätze belegen lassen. Ob und wie sich der Winterdienst per Mietvertrag auf Mieter übertragen lässt, behandelt diese Seite nicht; lassen Sie eine solche Klausel vor der Verwendung prüfen. Weitere Regeln je Stadt zeigen die Leitfäden für [Eigentümer in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden) und [Eigentümer in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/immobilieneigentuemer-leipzig-leitfaden).

## Rauchwarnmelder: Einbau, Wartung, Kosten

Berlin und Sachsen regeln Rauchwarnmelder unterschiedlich:

| Frage | Berlin (§ 48 Abs. 4 BauO Bln) | Sachsen (§ 47 Abs. 4 SächsBO) |
| --- | --- | --- |
| Welche Räume | Aufenthalts­räume außer Küchen, Flure mit Rettungsweg | Schlafräume und Flure dorthin |
| Bestand nachrüsten | bis 31.12.2020 | bis 31.12.2023 |
| Wer ausstattet | Gesetz nennt keinen Adressaten | ausdrücklich der Eigentümer |
| Betriebs­bereitschaft | Mieter, außer der Eigentümer übernimmt sie | unmittelbarer Besitzer, außer der Eigentümer übernimmt sie |

In Sachsen entfällt die Pflicht, soweit eine automatische Rauchdetektion mit angemessener Alarmierung sichergestellt ist. Übernehmen Sie die Betriebsbereitschaft selbst, liegt diese Pflicht nach dem Wortlaut beider Gesetze bei Ihnen.

Ihre Mieter müssen den Einbau vorgeschriebener Rauchwarnmelder durch den Vermieter dulden, auch wenn sie selbst schon Melder angebracht haben. Das hat der Bundesgerichtshof zur Bauordnung Sachsen-Anhalt entschieden (Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 290/14). So können Sie einheitliche Geräte im ganzen Haus einsetzen.

Bei den Kosten gilt: Die Miete von Rauchwarnmeldern dürfen Sie nicht als Betriebskosten umlegen; der Bundesgerichtshof setzt sie mit den Kosten für den Kauf der Geräte gleich (Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Anders die Wartung: Die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft dürfen Sie als sonstige Betriebskosten umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Dass die Berliner Bauordnung die Betriebsbereitschaft den Mietern zuweist, steht dem nicht entgegen (BGH, Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21).

## Trinkwasser: Legionellen und Bleirohre

**Legionellen:** Untersuchen lassen müssen Sie, wenn drei Bedingungen zusammenkommen (§ 31 Abs. 1 TrinkwV):

1. Speicher- oder zentraler Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern oder mehr als 3 Liter Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle, ohne Zirkulationsleitung gerechnet,
2. Duschen oder andere Einrichtungen, in denen das Trinkwasser vernebelt wird,
3. kein Ein- oder Zweifamilienhaus.

Weil Vermietung als gewerbliche Tätigkeit gilt (§ 2 Nr. 8 TrinkwV), ist die Untersuchung mindestens alle drei Jahre fällig (§ 31 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. a).

**Bei einem Befund:** Wird der technische Maßnahmenwert von 100 Legionellen je 100 ml erreicht (Anlage 3 Teil II), zeigt das Labor dies dem Gesundheitsamt an (§ 53); liegt Ihnen kein Nachweis darüber vor, zeigen Sie es selbst an. Unverzüglich klären Sie die Ursache mit Ortsbesichtigung, erstellen eine schriftliche Risikoabschätzung, führen Maßnahmen durch und teilen sie dem Gesundheitsamt mit; deren Dokumentation halten Sie zehn Jahre verfügbar (§ 51 TrinkwV).

Eine Pflichtverletzung bei der Trinkwasserversorgung kommt als Verletzung der Verkehrssicherungspflicht auch für die Zeit vor der ausdrücklichen Untersuchungspflicht (seit 01.11.2011) in Betracht; die Ansteckung in der Wohnung muss voll bewiesen werden (BGH, Urteil vom 06.05.2015, VIII ZR 161/14).

**Bleirohre:** Leitungen aus Blei mussten bis 12.01.2026 entfernt oder stillgelegt sein (§ 17 Abs. 1 TrinkwV). Für vermietete Häuser konnte das Gesundheitsamt die Frist nur auf Antrag verlängern, wenn vor dem Stichtag ein Installateur beauftragt war und dieser bescheinigt, dass der Auftrag aus Kapazitätsgründen erst später fertig wird (§ 17 Abs. 2 TrinkwV).

Nach Ablauf der Frist weisen Sie dem Gesundheitsamt die Entfernung oder Stilllegung unaufgefordert nach. Ihre Mieter informieren Sie unverzüglich, sobald Sie von Bleileitungen wissen, und seit 13.01.2026 erklären Sie ihnen in Textform und weisen nach, dass die Leitungen entfernt oder stillgelegt sind oder die Frist verlängert wurde (§ 17 Abs. 4, 5 TrinkwV).

## Heizung: Schornsteinfeger, Heizungsprüfung, Zähler

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die früheren Regeln für alte Heizkessel (§ 72) sind in der aktuellen Fassung weggefallen; die Prüfpflichten bestehen fort. Verantwortlich ist der Bauherr oder Eigentümer (§ 8 Abs. 1 GModG). Was das neue Heizungsrecht für Eigentumswohnungen und ihre Gemeinschaft bedeutet, erklärt der Beitrag zum [Heizungsgesetz in der WEG](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/modernisieren-energie/heizungsgesetz-weg-eigentuemer).

1. **Schornsteinfeger:** Sie veranlassen Reinigung und Überprüfung fristgerecht, gewähren Zutritt und melden neue oder stillgelegte Anlagen. Nach einem Kauf melden Sie Namen und Anschrift unverzüglich dem Bezirksschornsteinfeger (§ 1 SchfHwG). Beauftragen Sie einen anderen Betrieb als den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger, senden Sie das Formblatt spätestens 14 Tage nach den Arbeiten ab; beim Bezirksschornsteinfeger muss es spätestens 14 Tage nach Ablauf der Frist im Feuerstättenbescheid sein (§ 4 Abs. 2 SchfHwG). Die Kehr- und Messtermine stehen im Feuerstättenbescheid.
2. **Heizungsprüfung ab sechs Wohnungen:** für Anlagen mit Wasser als Wärmeträger, Einbau vor 01.10.2009, bis 30.09.2027; jüngere Anlagen (außer Wärmepumpen) innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren. Ergebnis schriftlich, Optimierung binnen eines Jahres, Mietern auf Verlangen vorlegen (§ 60b GModG). Ausnahmen nennt § 60b Abs. 7, etwa standardisierte Gebäudeautomation oder einen Energieleistungsvertrag. Die Prüfung soll zusammen mit ohnehin anstehenden Arbeiten angeboten werden, etwa bei der Heizungswartung, beim Kehren oder bei der Feuerstättenschau (§ 60b Abs. 4 GModG).
3. **Wärmepumpen ab 2024, ab sechs Wohnungen:** Betriebsprüfung, nicht für Warmwasser- und Luft-Luft-Wärmepumpen (§ 60a GModG).
4. **Hydraulischer Abgleich:** nach Einbau einer Heizungsanlage (§ 60c GModG); ohne Heizungstausch nennt das Gesetz keine Pflicht.
5. **Fernablesbare Zähler bis 31.12.2026,** außer das ist technisch nicht möglich oder eine unbillige Härte: sonst dürfen Mieter 3 % kürzen, ebenso bei fehlender monatlicher Verbrauchsinformation (§§ 5, 6a, 12 HeizkostenV). Ablesung beim Auszug: [Zählerstände beim Mieterwechsel](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/zaehlerstaende-beim-mieterwechsel).

## Aufzug: Prüfungen und Notruf

Die Prüfpflichten der Betriebssicherheitsverordnung treffen den Arbeitgeber und jeden, der eine überwachungsbedürftige Anlage wie einen Aufzug „zu gewerblichen oder wirtschaftlichen Zwecken“ verwendet (§ 2 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BetrSichV). Eine Gerichtsentscheidung, die das für private Vermieter ausdrücklich klärt, haben wir nicht gefunden; wer ein Haus mit Aufzug vermietet, sollte die Pflichten einplanen:

1. **Hauptprüfung:** durch eine zugelassene Überwachungsstelle, höchstens alle zwei Jahre, einschließlich der elektrischen Anlage, soweit für die sichere Verwendung nötig.
2. **Zwischenprüfung:** in der Mitte zwischen zwei Hauptprüfungen, ebenfalls durch eine zugelassene Überwachungsstelle (BetrSichV Anhang 2 Abschnitt 2 Nr. 4.1, 4.3).
3. **Fristgerecht** ist eine Prüfung auch, wenn sie spätestens zwei Monate nach Fälligkeit stattfindet (§ 14 Abs. 5 BetrSichV).
4. **Prüfplakette:** In der Kabine muss dauerhaft sichtbar stehen, in welchem Monat und Jahr die nächste Prüfung fällig ist und welche Stelle prüft (§ 17 Abs. 2 BetrSichV).
5. **Notruf:** ein Zweiwege-Kommunikationssystem zu einem ständig erreichbaren Notdienst und ein Notfallplan; die Instandhaltung richtet sich nach Art und Intensität der Nutzung (BetrSichV Anhang 1 Nr. 4.1, 4.2).

Betrieb, Pflege und regelmäßige Prüfung des Aufzugs sind umlegbare Betriebskosten (§ 2 Nr. 7 BetrKV), ebenso die Haftpflichtversicherung für den Aufzug (§ 2 Nr. 13 BetrKV).

## Spielplatz und Energieausweis: Wann ist das Pflicht?

**Kinderspielplatz:** Die Pflicht knüpft an den Neubau an, mit unterschiedlichen Schwellen:

| Frage | Berlin (§ 8 Abs. 2 BauO Bln) | Sachsen (§ 8 Abs. 2 SächsBO) |
| --- | --- | --- |
| Neubau | mehr als sechs Wohnungen; mindestens 4 m² je Wohnung, mindestens 50 m² | mehr als drei Wohnungen, Spielplatz für Kleinkinder |
| Bestand | soll verlangt werden, wenn keine schwerwiegenden Belange des Eigentümers entgegenstehen | kann verlangt werden, wenn Gesundheit und Schutz der Kinder es erfordern |

In Berlin sind Spielplätze so anzulegen und instand zu halten, dass für Kinder keine Gefahren entstehen. Ein gesetzliches Prüfintervall für Spielgeräte nennt die Bauordnung nicht. In Sachsen gibt es eine Ausnahme, wenn in unmittelbarer Nähe ein nutzbarer Spielplatz vorhanden ist. Die Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand ist als Gartenpflege umlegbar (§ 2 Nr. 10 BetrKV).

**Energieausweis:** Liegt für das Haus kein gültiger Energieausweis vor, lassen Sie vor der Vermietung einen ausstellen (§ 80 Abs. 3 GModG). Den Ausweis oder eine Kopie legen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung vor; ein deutlich sichtbarer Aushang genügt. Nach Abschluss des Mietvertrags übergeben Sie ihn dem Mieter (§ 80 Abs. 4, 5 GModG). Was bei der Wiedervermietung sonst zu beachten ist, zeigt der Beitrag zur [rechtssicheren Neuvermietung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/neuvermietung-rechtssicher).

## Kosten: Wer trägt was?

Jede Rechnung zahlen zunächst Sie. Betriebskosten holen Sie von den Mietern nur zurück, wenn der Mietvertrag das vorsieht; abgerechnet wird jährlich, und Sie müssen wirtschaftlich handeln (§ 556 Abs. 1, 3 BGB).

| Kosten | Wer trägt | Grundlage |
| --- | --- | --- |
| Heizung: Betrieb, Pflege, regelmäßige Prüfung, Einstellung durch eine Fachkraft, Reinigung, Immissions­messungen | Mieter, wenn vereinbart | § 2 Nr. 4a BetrKV |
| Miete und Verwendung der Verbrauchs­erfassung | Mieter, wenn vereinbart | § 2 Nr. 4a BetrKV |
| Aufzug: Betrieb, Pflege, regelmäßige Prüfung | Mieter, wenn vereinbart | § 2 Nr. 7 BetrKV |
| Schornstein­reinigung | Mieter, wenn vereinbart | § 2 Nr. 12 BetrKV |
| Spielplatz­pflege | Mieter, wenn vereinbart | § 2 Nr. 10 BetrKV |
| Sach- und Haftpflicht­versicherung | Mieter, wenn vereinbart | § 2 Nr. 13 BetrKV |
| Wartung von Rauch­warnmeldern | Mieter, wenn einzeln vereinbart | § 2 Nr. 17 BetrKV, BGH, VIII ZR 117/21 |
| Wieder­kehrende Prüfung der Elektro­anlage | Mieter, wenn einzeln vereinbart | § 2 Nr. 17 BetrKV, BGH, VIII ZR 123/06 |
| Reparaturen, Instandsetzung | Eigentümer | § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV |
| Verwaltung | Eigentümer | § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV |
| Kauf oder Miete von Rauch­warnmeldern | Eigentümer | BGH, VIII ZR 379/20 |

Sonstige Betriebskosten wie die Wartung der Rauchwarnmelder oder die Prüfung der Elektroanlage legen Sie nur um, wenn der Mietvertrag sie einzeln benennt; der pauschale Verweis auf die Betriebskostenaufstellung mit der Position „sonstige Betriebskosten“ genügt nicht (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Nicht in der Tabelle stehen Legionellenuntersuchung, Heizungsprüfung nach § 60b GModG und ein beauftragter Winterdienst: Die Betriebskostenverordnung nennt sie nicht ausdrücklich, und eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Umlage haben wir nicht gefunden. Klären Sie vor einer Umlage, unter welche Nummer sie fallen und ob Ihr [Mietvertrag](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mietvertrag-inhalt-vermieter) sie erfasst.

Wie Sie die umlegbaren Kosten fristgerecht abrechnen, zeigt die Prüfliste zur [Nebenkostenabrechnung für Vermieter](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/nebenkostenabrechnung-erstellen-vermieter). Wie Sie Wartung und Reparatur in Ihren Verträgen trennen, damit die Kosten umlegbar bleiben, zeigt der Beitrag [Wartungsverträge und umlegbare Betriebskosten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/betriebskosten-umlegen-wartungsvertraege).

## Delegieren an Verwaltung, Hauswart oder Dienstleister

Die Arbeit können Sie abgeben, die gesetzlichen Pflichten sind aber an Sie adressiert: Das Schornsteinfeger-Handwerksgesetz verpflichtet den Eigentümer, die Trinkwasserverordnung den Betreiber, das Gebäudemodernisierungsgesetz den Bauherrn oder Eigentümer. Ausdrücklich geregelt ist das Fortbestehen der Verantwortung beim Winterdienst in Berlin (§ 6 Abs. 1 StrReinG). Für die übrigen Pflichten sagen die Gesetze dazu nichts ausdrücklich.

Unsere Empfehlung, wenn Sie Aufgaben vergeben:

1. **Schriftlich beauftragen** und Leistungen, Termine und Fristen aus dem Prüfkalender benennen.
2. **Nachweise anfordern:** Prüfberichte, Wartungsprotokolle und Einsatzbelege sollten bei Ihnen oder Ihrer Verwaltung ankommen.
3. **Wartung und Reparatur getrennt abrechnen lassen**, weil Reparaturen keine Betriebskosten sind (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

Ihre Mieter wirken mit: Sie müssen Mängel und drohende Gefahren unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB) und Erhaltungsmaßnahmen dulden, die Sie ihnen rechtzeitig ankündigen (§ 555a BGB). Verwaltungskosten tragen Sie selbst; was eine Hausverwaltung kostet, zeigt der Beitrag [Was kostet eine Hausverwaltung?](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-kosten-berlin) Diese Seite behandelt das Mehrfamilienhaus im Alleineigentum; zur Eigentümergemeinschaft siehe [Was ist eine WEG?](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg)

## Dokumentieren: Diese Nachweise sollten Sie griffbereit haben

Im Schadensfall zählt, was Sie belegen können. Halten Sie diese Unterlagen geordnet bereit:

1. **Legionellen:** Befunde, Risikoabschätzung und Dokumentation der Maßnahmen, Letztere zehn Jahre verfügbar (§ 51 Abs. 4 TrinkwV).
2. **Bleileitungen:** Nachweis an das Gesundheitsamt über Entfernung oder Stilllegung und Information der Mieter (§ 17 Abs. 4, 5 TrinkwV).
3. **Heizung:** schriftliches Ergebnis der Heizungsprüfung und Nachweis der Optimierung (§ 60b Abs. 5 GModG), Bestätigung des hydraulischen Abgleichs (§ 60c Abs. 4 GModG), Betriebsprüfung der Wärmepumpe; Mieter können diese Unterlagen verlangen.
4. **Schornsteinfeger:** Feuerstättenbescheid und Formblätter über selbst beauftragte Arbeiten (§ 4 SchfHwG).
5. **Aufzug:** Prüfbescheinigungen und aktuelle Prüfplakette in der Kabine (§ 17 BetrSichV).
6. **Energieausweis:** gültiges Exemplar für Besichtigungen (§ 80 GModG).
7. **Winterdienst:** Vertrag mit dem Dienstleister und Einsatzbelege (unsere Empfehlung, keine gesetzliche Pflicht).
8. **Rauchwarnmelder:** Nachweis des Einbaus und, wenn Sie die Betriebsbereitschaft übernommen haben, der Wartung.

Wer das Haus nicht selbst verwalten möchte, kann Prüffristen und Nachweise einer Mietverwaltung übertragen; die Gesetze nennen als Verpflichteten aber weiterhin den Eigentümer oder Betreiber.

## Häufige Fragen

### Wie oft muss das Trinkwasser im Mehrfamilienhaus auf Legionellen untersucht werden?

Mindestens alle drei Jahre, wenn das Haus eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung hat (Speicher- oder zentraler Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern oder mehr als 3 Liter Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle, ohne Zirkulationsleitung) und Duschen oder andere Einrichtungen vorhanden sind, die das Wasser vernebeln. Vermietung gilt dabei als gewerbliche Tätigkeit (§ 31 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 Buchst. a, § 2 Nr. 8 TrinkwV). Eine neue Anlage wird erstmals drei bis zwölf Monate nach Inbetriebnahme untersucht.

### Bin ich noch verantwortlich, wenn ich einen Winterdienst beauftragt habe?

In Berlin ausdrücklich ja: Die Verantwortlichkeit für die ordnungsgemäße Durchführung des Winterdienstes entfällt durch die Beauftragung Dritter nicht (§ 6 Abs. 1 Satz 3 StrReinG Berlin). Die Leipziger Winterdienstsatzung erlaubt die Beauftragung Dritter (§ 4 Abs. 3), regelt die Folgen für Ihre Verantwortung aber nicht ausdrücklich.

### Wer muss die Rauchwarnmelder warten, Mieter oder Vermieter?

In Berlin liegt die Betriebsbereitschaft bei den Mietern, in Sachsen bei den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Pflicht selbst (§ 48 Abs. 4 BauO Bln, § 47 Abs. 4 SächsBO). Zur Ausstattung verpflichtet das sächsische Gesetz ausdrücklich den Eigentümer; die Berliner Vorschrift sagt nur, dass Wohnungen auszustatten sind. Die Gerätemiete dürfen Sie nicht umlegen (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20), die Wartungskosten schon, wenn der Mietvertrag sie als sonstige Betriebskosten vorsieht (BGH, Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21).

### Ist die Heizungsprüfung Pflicht?

In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen ja, für Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger: Anlagen, die vor dem 01.10.2009 eingebaut wurden, bis zum Ablauf des 30.09.2027, jüngere Anlagen (außer Wärmepumpen) innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren (§ 60b Abs. 1 GModG). Ausgenommen sind unter anderem Anlagen mit standardisierter Gebäudeautomation und Wärmepumpen mit eigener Betriebsprüfung (§ 60b Abs. 7 GModG). Mieter können das Ergebnis verlangen.

### Bis wann müssen Heizkostenverteiler fernablesbar sein?

Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler und Zähler müssen bis 31.12.2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden, außer das ist im Einzelfall technisch nicht möglich oder führt zu einer unbilligen Härte (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Sonst dürfen Mieter ihren Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV).

## Quellen des Beitrags

- [§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html)
- [§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html)
- [§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__823.html)
- [§ 836 BGB: Haftung des Grundstücksbesitzers](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__836.html)
- [Betriebskostenverordnung (BetrKV), §§ 1 und 2 (Stand 16.10.2023)](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/)
- [§ 5 HeizkostenV: Ausstattung zur Verbrauchserfassung (Stand 16.10.2023)](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__5.html)
- [§ 12 HeizkostenV: Kürzungsrecht](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__12.html)
- [Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG), Stand Änderung vom 23.07.2026](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/)
- [§ 60a GModG: Prüfung und Optimierung von Wärmepumpen](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__60a.html)
- [§ 60b GModG: Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__60b.html)
- [§ 60c GModG: Hydraulischer Abgleich](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__60c.html)
- [§ 80 GModG: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html)
- [§ 31 TrinkwV: Untersuchungspflichten in Bezug auf Legionella spec.](https://www.gesetze-im-internet.de/trinkwv_2023/__31.html)
- [§ 17 TrinkwV: Trinkwasserleitungen aus Blei](https://www.gesetze-im-internet.de/trinkwv_2023/__17.html)
- [§ 51 TrinkwV: Maßnahmen bei Erreichen des technischen Maßnahmenwerts für Legionellen](https://www.gesetze-im-internet.de/trinkwv_2023/__51.html)
- [§ 1 SchfHwG: Pflichten des Eigentümers](https://www.gesetze-im-internet.de/schfhwg/__1.html)
- [§ 4 SchfHwG: Nachweis selbst beauftragter Schornsteinfegerarbeiten](https://www.gesetze-im-internet.de/schfhwg/__4.html)
- [§ 14 SchfHwG: Feuerstättenschau](https://www.gesetze-im-internet.de/schfhwg/__14.html)
- [Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV), Stand Änderung vom 18.12.2025](https://www.gesetze-im-internet.de/betrsichv_2015/BJNR004910015.html)
- [BetrSichV Anhang 2 Abschnitt 2: Prüfung von Aufzugsanlagen](https://www.gesetze-im-internet.de/betrsichv_2015/anhang_2.html)
- [§ 3 Straßenreinigungsgesetz Berlin: Umfang des Winterdienstes](https://gesetze.berlin.de/perma?j=StrReinG_BE_!_3)
- [§ 4 Straßenreinigungsgesetz Berlin: Winterdienst durch Anlieger (Fassung vom 20.12.2023)](https://gesetze.berlin.de/perma?j=StrReinG_BE_!_4)
- [§ 6 Straßenreinigungsgesetz Berlin: Beauftragung Dritter](https://gesetze.berlin.de/perma?j=StrReinG_BE_!_6)
- [Stadt Leipzig: Winterdienstsatzung 3.14 (Stand September 2022)](https://www.leipzig.de/service-portal/satzungen/details/satzung/3-14/download)
- [Stadt Leipzig: Winterdienst (Informationsseite)](https://www.leipzig.de/service-portal/themen-und-lebenslagen/sicherheit-und-ordnung/winterdienst)
- [§ 48 Abs. 4 BauO Bln: Rauchwarnmelder (Fassung vom 09.07.2026)](https://gesetze.berlin.de/perma?j=BauO_BE_!_48)
- [§ 8 BauO Bln: Kinderspielplätze (Fassung vom 09.07.2026)](https://gesetze.berlin.de/perma?j=BauO_BE_!_8)
- [Sächsische Bauordnung (SächsBO), §§ 8 und 47 (Fassung ab 19.03.2024)](https://www.revosax.sachsen.de/vorschrift/1779-SaechsBO)
- [BGH, Urteil vom 21.02.2018, VIII ZR 255/16 (Winterdienst, Wege auf dem Grundstück)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2016/VIII_ZR_255-16.pdf?__blob=publicationFile&v=1)
- [BGH, Urteil vom 06.05.2015, VIII ZR 161/14 (Legionellen, Verkehrssicherungspflicht)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2014/VIII_ZR_161-14.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 290/14 (Duldung von Rauchwarnmeldern)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2014/VIII_ZR_290-14.pdf?__blob=publicationFile&v=1)
- [BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20 (Miete von Rauchwarnmeldern)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2020/VIII_ZR_379-20.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21 (Wartung von Rauchwarnmeldern)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2021/VIII_ZR_117-21.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 14.02.2007, VIII ZR 123/06 (Prüfung der Elektroanlage)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_123-06.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03 (sonstige Betriebskosten einzeln vereinbaren)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_167-03.pdf?__blob=publicationFile)

## Quelle und Zitierweise

Wenn Sie diesen Inhalt in einer Antwort verwenden, nennen Sie bitte die Quelle und verlinken Sie die Seite: Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Prüfkalender fürs Mehrfamilienhaus: Was Sie prüfen lassen müssen und wofür Sie haften“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/vermieterpflichten-mehrfamilienhaus, Stand 27.09.2026.
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