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title: "Rohrbruch statt Brand: Welche Versicherungen Ihr Mehrfamilienhaus wirklich braucht"
url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/versicherungen-mehrfamilienhaus"
description: "Versicherung fürs Mehrfamilienhaus: Wohngebäude, Elementar, Haftpflicht, Öltank. Was Sie nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlegen und wie Sie Unterversicherung meiden."
publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)"
author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers"
published: "2026-09-27"
reviewed: "2026-09-27"
language: "de"
cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Rohrbruch statt Brand: Welche Versicherungen Ihr Mehrfamilienhaus wirklich braucht“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/versicherungen-mehrfamilienhaus, Stand 27.09.2026"
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# Rohrbruch statt Brand: Welche Versicherungen Ihr Mehrfamilienhaus wirklich braucht

Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Rohrbruch statt Brand: Welche Versicherungen Ihr Mehrfamilienhaus wirklich braucht](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/versicherungen-mehrfamilienhaus) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 27.09.2026

**Kurz gesagt:** Kern der Vorsorge für ein Mehrfamilienhaus sind die Wohngebäudeversicherung gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel, nach Empfehlung der Verbraucherzentrale mit Elementarschutz, und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht; mit Öltank kommt die Gewässerschadenhaftpflicht dazu. Diese Prämien dürfen Sie nach § 2 Nr. 13 BetrKV auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Der größte Kostenblock ist Leitungswasser, die teuerste Falle eine zu niedrige Versicherungssumme: Dann zahlt der Versicherer nur anteilig (§ 75 VVG).

Der größte Kostenblock in der Wohngebäudeversicherung ist nicht der Brand, sondern das Wasser aus der Leitung: Auf Leitungswasser entfällt laut dem Gesamtverband der Versicherer (GDV) knapp die Hälfte des gesamten Schadenaufwands. Wer dann falsch oder zu niedrig versichert ist, zahlt einen Teil des Schadens selbst. Diese Seite zeigt, welche Versicherungen ein vermietetes Haus schützen, welche Prämien Ihre Mieter übernehmen können und an welchen Stellen der Schutz verloren geht, obwohl Sie zahlen. Preise nennt sie nicht, weil sich dafür keine neutrale, frei zugängliche Quelle findet; Anbieter empfiehlt sie nicht.

Alle weiteren Pflichten und Kosten als Eigentümer zeigt der [Leitfaden für Ihr Mehrfamilienhaus](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mehrfamilienhaus-eigentuemer-leitfaden).

## Welche Versicherungen braucht ein Mehrfamilienhaus?

Den Kern bilden zwei Verträge: die Wohngebäudeversicherung für Schäden am Haus und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Schäden, die andere durch Ihr Haus erleiden. Den Elementarschutz sollte nach der Verbraucherzentrale jede Wohngebäudeversicherung enthalten, weil Starkregen jedes Gebäude treffen kann. Die übrigen Bausteine hängen vom Haus ab.

| Versicherung | Schützt vor | Umlegbar nach § 2 Nr. 13 BetrKV? |
| --- | --- | --- |
| Wohngebäude­versicherung | Feuer, Leitungs­wasser, Sturm und Hagel | ja |
| Elementar­schutz | Über­schwemmung, Rückstau, Erdsenkung, Schnee­druck und weitere Natur­gefahren | ja |
| Haus- und Grundbesitzer­haftpflicht | Ansprüche Dritter, etwa nach einem Sturz vor dem Haus | ja |
| Gewässer­schaden­haftpflicht | Ansprüche, wenn Öl aus dem Tank in ein Gewässer gelangt | ja (Öltank) |
| Haftpflicht für den Aufzug | Ansprüche Dritter aus dem Aufzug | ja |
| Glas­versicherung | Glasbruch | ja |
| Mietausfall als Baustein der Wohngebäude­versicherung | Mietausfall, wenn eine Wohnung nach einem versicherten Schaden unbe­nutzbar ist | nicht geklärt |
| Eigenständige Mietausfall­versicherung | Zahlungs­ausfall eines Mieters | nicht genannt |
| Vermieter-Rechts­schutz | Kosten eines Rechts­streits | nicht genannt |

„Nicht genannt“ heißt: Die Betriebskostenverordnung führt diese Versicherung nicht auf. Ob Sie die Prämie trotzdem umlegen können, ist hier nicht belegt; lassen Sie das vor einer Umlage rechtlich prüfen. „Nicht geklärt“ heißt: Ob der Mietausfall-Baustein als Teil der Gebäudeversicherung umgelegt werden kann oder aus der Prämie herausgerechnet werden muss, ist nicht belegt. Wer die Prämien trägt, zeigt der Abschnitt zu den Kosten.

## Was zahlt die Wohngebäudeversicherung, und was nicht?

Die Wohngebäudeversicherung deckt in der Grundform Feuer, Leitungswasser und Naturgefahren wie Sturm und Hagel. Was das im Einzelnen heißt, beschreibt die Verbraucherzentrale so:

| Gefahr | Was üblicherweise versichert ist |
| --- | --- |
| Feuer | Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion sowie Folgeschäden durch Rauch, Ruß und Löschen |
| Leitungswasser | Schäden durch bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser, auch Frost-Rohrbrüche innerhalb und außerhalb von Gebäuden |
| Sturm und Hagel | Sturm ab Windstärke 8, Hagel unabhängig von der Windstärke |

Nicht versichert ist Niederschlag, der durch offene Fenster und Türen eindringt. Schäden durch Starkregen, Grund- oder Hochwasser zahlen viele Gebäudeversicherungen ebenfalls nicht; dafür braucht es den Elementarschutz.

Für Vermieter wichtig: Wird eine Wohnung durch einen versicherten Schaden unbenutzbar, ist der Mietausfall in der Wohngebäudeversicherung versichert, in der Regel aber nur für zwölf Monate. Die genaue Dauer steht im Vertrag.

Die Musterbedingungen des GDV (VGB 2022) sind laut GDV eine unverbindliche Musterkomposition zur freiwilligen Verwendung. Jeder Versicherer kann also abweichen. Maßgeblich sind allein Ihr Versicherungsschein und die Bedingungen, die dazu gehören.

## Leitungswasser: der unterschätzte Schaden

Leitungswasser ist laut GDV der Schaden mit dem höchsten Aufwand in der Wohngebäudeversicherung: Auf ihn entfällt knapp die Hälfte des gesamten Schadenaufwands. Naturgefahren machten 2024 zusammen 26 % des Schadenaufwands aus, davon 11 % Sturm und Hagel und 15 % Elementarschäden; die übrigen 74 % entfielen auf Feuer, Leitungswasser und Sonstiges (GDV, Werte 2024 vorläufig).

In einem Mehrfamilienhaus mit vielen Bädern, Küchen und Steigleitungen lohnt deshalb der Blick auf die Leitungen. Ob Ihr Haus gut vorbereitet ist, prüfen Sie mit diesen Fragen:

1. Wie alt sind die Wasserleitungen, und wann wurden sie zuletzt geprüft oder erneuert?
2. Wissen Hausmeister und Mieter, wo die Absperrventile sitzen, und sind sie frei zugänglich?
3. Stehen Wohnungen länger leer? Dann klären Sie mit dem Versicherer, ob er das wissen muss (siehe Gefahrerhöhung unten).
4. Sind Leitungen in unbeheizten Räumen und im Außenbereich gegen Frost geschützt?

Im Schadenfall gilt: sofort handeln, den Schaden so gering wie möglich halten und dem Versicherer melden. Was dabei gesetzlich gilt, steht im Abschnitt zu den Fehlern.

## Elementarschutz: fast jedes zweite Wohngebäude in Berlin ohne

Bundesweit haben laut GDV 57 % der Wohngebäude eine Elementarschadenversicherung, 2017 waren es 41 %. In Berlin sind es 52 %, in Sachsen 54 % (Schätzung Mai 2025 für 2024, vorläufig). In Berlin sind damit 48 % der Wohngebäude ohne diesen Schutz.

| Gebiet | Elementarschutz 2024 | Sturm und Hagel |
| --- | --- | --- |
| Deutschland | 57 % | 96 % |
| Berlin | 52 % | 98 % |
| Sachsen | 54 % | 99 % |

Werte für Sturm und Hagel: Schätzung für 2023. Für Leipzig allein gibt es keinen belegten Wert; die Zahlen für Sachsen sind Landeswerte.

Der Elementarschutz ist ein Zusatz zur Wohngebäudeversicherung. Er umfasst laut Verbraucherzentrale Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. Starkregen kann nach Angaben des GDV grundsätzlich überall auftreten. Im Jahr 2025 lag der durchschnittliche versicherte Elementarschaden laut GDV bei rund 4.700 €.

Eine gesetzliche Pflicht zur Elementarschadenversicherung gibt es nicht. Das Bundesjustizministerium will laut GDV Eckpunkte vorlegen; die Versicherer schlagen ein Opt-out-Modell vor (Stand der GDV-Angaben: 23.07.2026). Prüfen Sie deshalb selbst im Versicherungsschein, ob der Elementarschutz vereinbart ist.

## Unterversicherung: Wann die Versicherung nur die Hälfte zahlt

Die teuerste Falle ist eine zu niedrige Versicherungssumme. Ist sie erheblich niedriger als der Wert des Hauses zum Zeitpunkt des Schadens, zahlt der Versicherer nur im Verhältnis der Versicherungssumme zu diesem Wert (§ 75 VVG).

| Beispiel der Verbraucherzentrale | Betrag |
| --- | --- |
| Versicherungssumme | 500.000 € |
| Tatsächlicher Wert | 1.000.000 € |
| Schaden | 100.000 € |
| Zahlung des Versicherers | 50.000 € |

Das Beispiel zeigt die Rechenlogik; das Gesetz verlangt, dass die Summe „erheblich“ niedriger ist.

Ohne besondere Vereinbarung gilt als Versicherungswert nicht der Neuwert: Vom Betrag für die Wiederherstellung in neuwertigem Zustand wird der Unterschied zwischen alt und neu abgezogen (§ 88 VVG). Heute wird die Wohngebäudeversicherung laut Verbraucherzentrale in der Regel als gleitende Neuwertversicherung abgeschlossen; die Beiträge sind über Anpassungsklauseln an die Entwicklung der Baupreise und an die Schäden der Vorjahre gekoppelt. Von der Berechnung über den „Wert 1914“ rät die Verbraucherzentrale ab, weil sie oft zur Unterversicherung führt, und empfiehlt die Berechnung nach Wohnfläche.

Prüfen Sie:

1. Ist der gleitende Neuwert vereinbart?
2. Stimmt die gemeldete Wohnfläche noch, auch nach Dachausbau, Anbau oder neuen Balkonen?
3. Enthält Ihr Vertrag einen Verzicht auf den Abzug wegen Unterversicherung? Das ist vertragsabhängig.

## Haftpflicht: Wofür Sie als Eigentümer persönlich haften

Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit oder das Eigentum eines anderen widerrechtlich verletzt, muss den Schaden ersetzen (§ 823 Abs. 1 BGB). Für das Haus gilt eine besondere Regel: Löst sich ein Teil des Gebäudes, etwa ein Dachziegel, und verletzt jemanden, haftet der Besitzer des Grundstücks, wenn die Ablösung auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruht. Er entgeht der Haftung nur, wenn er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat (§ 836 Abs. 1 BGB).

Die Privathaftpflicht hilft hier meist nicht: Vermietete Gebäude, die Sie nicht selbst bewohnen, sind laut Bund der Versicherten meist nicht in ihrem Umfang enthalten. Der Verband nennt als Beispiel die [Räum- und Streupflicht](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/vermieterpflichten-mehrfamilienhaus). Dafür gibt es die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Sie stellt Sie von berechtigten Ansprüchen frei und wehrt unbegründete Ansprüche ab (§ 100 VVG).

**Öltank:** Gelangt Öl aus einer Anlage, in der es gelagert wird, in ein Gewässer und verändert dessen Beschaffenheit nachteilig, haftet der Betreiber der Anlage für den Schaden, ohne dass es auf ein Verschulden ankommt; nur bei höherer Gewalt nicht (§ 89 Abs. 2 WHG). Deshalb gibt es dafür eine eigene Gewässerschadenhaftpflicht.

**Melden:** Tatsachen, aus denen Sie gegenüber einem Dritten haften könnten, zeigen Sie dem Versicherer innerhalb einer Woche an (§ 104 Abs. 1 VVG).

## Kosten: Wer trägt was?

Die Prämien für Sach- und Haftpflichtversicherungen sind Betriebskosten. Ihre Mieter tragen sie aber nur, wenn der Mietvertrag das vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB); ohne Vereinbarung tragen Sie als Vermieter die Lasten der Mietsache (§ 535 Abs. 1 BGB). Wie die Vereinbarung aussieht, zeigt der Beitrag [Mietvertrag: Was Vermieter regeln müssen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mietvertrag-inhalt-vermieter).

| Kostenposition | Wer zahlt | Grundlage |
| --- | --- | --- |
| Wohngebäude­versicherung mit Elementar­schutz, Glas | Mieter, wenn verein­bart | § 2 Nr. 13 BetrKV |
| Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug | Mieter, wenn verein­bart | § 2 Nr. 13 BetrKV |
| Rechtsschutz, eigenständige Mietausfall­versicherung | in der BetrKV nicht genannt, Umlage vorher prüfen lassen | – |
| Reparatur nach einem Schaden, soweit die Versicherung nicht zahlt (etwa Selbst­behalt) | Eigentümer | § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV |
| Verwaltung, auch die Bearbeitung von Versicherungs­fällen | Eigentümer | § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV |

Schließen Sie eine Versicherung erst während eines laufenden Mietverhältnisses ab, können Sie die Prämie anteilig umlegen, wenn der Mietvertrag Versicherungskosten als umlagefähige Betriebskosten nennt und Ihnen das Recht gibt, auch neu entstehende Betriebskosten umzulegen (BGH, Urteil vom 27.09.2006, VIII ZR 80/06). Einen Fall ohne eine solche Klausel hat der BGH damit nicht entschieden. Wie Sie neue und laufende Kosten umlegbar halten, zeigt [Betriebskosten umlegen: Wartungsverträge und neue Kosten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/betriebskosten-umlegen-wartungsvertraege).

Ist nichts anderes vereinbart, verteilen Sie die Kosten nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne andere Vereinbarung der Verteilungsschlüssel der Gemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB).

Bei der Abrechnung und bei Erhöhungen ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1, § 560 Abs. 5 BGB). Vergleichen Sie deshalb Angebote und bewahren Sie den Vergleich auf. Wie die Prämien in die Abrechnung kommen, zeigt [Nebenkostenabrechnung erstellen: die Prüfliste](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/nebenkostenabrechnung-erstellen-vermieter); was eine Verwaltung kostet, [Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-kosten-berlin).

## Fünf Fehler, die den Versicherungsschutz kosten

Auch wer seine Prämie zahlt, kann im Schadenfall weniger oder nichts bekommen. Die Gründe stehen im Versicherungsvertragsgesetz (VVG):

1. **Grob fahrlässig gehandelt:** Der Versicherer darf seine Leistung nach der Schwere des Verschuldens kürzen; bei Vorsatz zahlt er nichts (§ 81 VVG).
2. **Gefahrerhöhung nicht gemeldet:** Ohne Einwilligung des Versicherers dürfen Sie die Gefahr nicht erhöhen; tritt sie ohne Ihr Zutun ein, zeigen Sie sie unverzüglich an (§ 23 VVG). Ob etwa längerer Leerstand oder ein Umbau dazu zählt, klären Sie mit dem Versicherer.
3. **Obliegenheiten verletzt:** Sieht der Vertrag das vor, ist der Versicherer bei vorsätzlicher Verletzung leistungsfrei und kürzt bei grober Fahrlässigkeit; war die Verletzung für den Schaden nicht ursächlich, zahlt er (§ 28 Abs. 2 und 3 VVG).
4. **Prämie nicht gezahlt:** Zahlen Sie eine Folgeprämie nicht rechtzeitig, kann der Versicherer Ihnen in Textform eine Zahlungsfrist von mindestens zwei Wochen setzen. Tritt der Schaden danach ein und sind Sie noch im Verzug, ist er leistungsfrei (§ 38 VVG). Für die erste Prämie gilt § 37 VVG.
5. **Schaden nicht gemeldet oder nicht gemindert:** Melden Sie den Versicherungsfall unverzüglich (§ 30 Abs. 1 VVG) und mindern Sie den Schaden nach Möglichkeit (§ 82 Abs. 1 VVG). Sonst kann der Versicherer je nach Vertrag und Verschulden kürzen oder leistungsfrei sein. Wusste er rechtzeitig auf anderem Weg vom Schaden, kann er sich auf die fehlende Anzeige nicht berufen (§ 30 Abs. 2 VVG).

Die Kosten gebotener Maßnahmen zur Schadenminderung erstattet der Versicherer, auch wenn sie erfolglos bleiben (§ 83 Abs. 1 VVG).

## Haus gekauft: Was mit der Gebäudeversicherung passiert

Kaufen Sie ein Mehrfamilienhaus, übernehmen Sie die Gebäudeversicherung des Verkäufers: Sie treten in seine Rechte und Pflichten aus dem Vertrag ein (§ 95 Abs. 1 VVG). Für die Prämie der laufenden Versicherungsperiode haften Verkäufer und Käufer als Gesamtschuldner (§ 95 Abs. 2 VVG).

| Regel | Frist |
| --- | --- |
| Kündigung durch den Käufer | innerhalb eines Monats nach dem Erwerb, bei Unkenntnis vom Vertrag ab Kenntnis (§ 96 Abs. 2 VVG) |
| Kündigung durch den Versicherer | mit einer Frist von einem Monat (§ 96 Abs. 1 VVG) |
| Anzeige des Verkaufs | unverzüglich, durch Verkäufer oder Käufer (§ 97 Abs. 1 VVG) |

Bleibt die Anzeige aus, kann der Versicherer leistungsfrei werden: wenn der Schaden später als einen Monat nach dem Zeitpunkt eintritt, zu dem die Anzeige hätte zugehen müssen, und er den Vertrag mit dem Käufer nicht geschlossen hätte (§ 97 Abs. 1 Satz 2 VVG).

Lassen Sie sich vor dem Kauf zeigen:

1. alle Versicherungsscheine mit Bedingungen,
2. die Schäden der letzten Jahre,
3. wie die Versicherungssumme berechnet ist und ob Elementarschutz enthalten ist.

Diese Regeln gelten für den Verkauf, nicht für den Erbfall. Wer ein Haus erbt, klärt mit dem Versicherer, wie es mit den Verträgen weitergeht.

## Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus: Die Gemeinschaft versichert

Besitzen Sie nicht das ganze Haus, sondern eine Wohnung darin, ist die Versicherung des Gebäudes Sache der Gemeinschaft. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung „die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht“ (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Über die ordnungsmäßige Verwaltung beschließen die Wohnungseigentümer (§ 19 Abs. 1 WEG); eine Pflicht des einzelnen Eigentümers, selbst eine Versicherung abzuschließen, begründet die Vorschrift nicht.

Ob die Gemeinschaft die Versicherungen tatsächlich abgeschlossen hat, fragen Sie beim Verwalter nach und lassen sich die Versicherungsscheine zeigen. Wie eine Gemeinschaft funktioniert, erklärt [Was ist eine WEG?](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg).

Die Prämien zahlen Sie über das Hausgeld; im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung stehen sie als Kosten der Gemeinschaft, siehe [Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/wirtschaftsplan-hausgeldabrechnung-unterschied). Wie Sie die Abrechnung kontrollieren, zeigt [Jahresabrechnung der WEG prüfen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/jahresabrechnung-pruefen-weg).

Vermieten Sie die Wohnung, geben Sie die umlegbaren Prämien über die Nebenkostenabrechnung weiter, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Ohne andere Vereinbarung gilt dafür der Verteilungsschlüssel der Gemeinschaft; widerspricht er billigem Ermessen, wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 3 BGB).

## Was gilt in Berlin und Leipzig?

Die Regeln zu Versicherung, Umlage und Haftung sind Bundesrecht und gelten in beiden Städten gleich: Versicherungsvertragsgesetz, BGB, Betriebskostenverordnung und Wasserhaushaltsgesetz. Unterschiede zeigen die Schadenzahlen des GDV für 2024, gerechnet für die gesamte Sachversicherung, nicht nur für Wohngebäude:

| Schäden 2024 | Berlin | Sachsen |
| --- | --- | --- |
| Sturm und Hagel | rund 9.000 Schäden, 14 Mio. €, Schnitt 1.600 € | rund 43.000 Schäden, 83 Mio. €, Schnitt 2.000 € |
| Elementar | rund 2.000 Schäden, 7 Mio. €, Schnitt 3.600 € | rund 20.000 Schäden, 51 Mio. €, Schnitt 2.500 € |

Beim Elementarschutz liegen beide unter dem Bundesschnitt von 57 %: Berlin 52 %, Sachsen 54 %. Die Werte für Berlin und Sachsen enthalten laut GDV Altverträge der ehemaligen Deutschen Versicherungs-AG. Eigene Werte für Leipzig liegen nicht vor.

Regionale Prämien für Mehrfamilienhäuser veröffentlichen weder GDV noch Verbraucherzentrale; der Standort ist nur einer von mehreren Beitragsfaktoren. Weitere Regeln für Eigentümer vor Ort zeigen der [Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden) und der [Leitfaden für Immobilieneigentümer in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/immobilieneigentuemer-leipzig-leitfaden).

## Versicherungs-Check: 10 Prüffragen

1. Deckt die Wohngebäudeversicherung Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel?
2. Ist Elementarschutz im Versicherungsschein vereinbart?
3. Ist der gleitende Neuwert vereinbart?
4. Stimmt die gemeldete Wohnfläche nach allen Umbauten?
5. Enthält der Vertrag einen Verzicht auf den Abzug wegen Unterversicherung?
6. Besteht eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, nicht nur eine Privathaftpflicht?
7. Gibt es einen Öltank, und ist er über eine Gewässerschadenhaftpflicht versichert?
8. Wie lange ist der Mietausfall nach einem versicherten Schaden versichert?
9. Sieht jeder Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vor?
10. Haben Sie Leerstand und Umbauten mit dem Versicherer geklärt?

Diese Seite ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Welche Summen und Bausteine zu Ihrem Haus passen, klären Sie anhand Ihrer Verträge mit dem Versicherer oder einer unabhängigen Beratung.

## Häufige Fragen

### Welche Versicherungen braucht ein Mehrfamilienhaus?

Aus Eigentümersicht zentral sind eine Wohngebäudeversicherung gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Elementarschutz sollte nach Empfehlung der Verbraucherzentrale in jeder Wohngebäudeversicherung enthalten sein. Mit Öltank kommt die Gewässerschadenhaftpflicht hinzu, weil der Betreiber der Anlage nach § 89 Abs. 2 WHG auch ohne Verschulden haftet.

### Darf ich die Gebäudeversicherung auf die Mieter umlegen?

Ja, wenn der Mietvertrag vorsieht, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 BGB). § 2 Nr. 13 BetrKV nennt ausdrücklich die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Dabei gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).

### Was passiert bei Unterversicherung?

Ist die Versicherungssumme erheblich niedriger als der Wert des Hauses beim Schaden, zahlt der Versicherer nur im Verhältnis der Versicherungssumme zu diesem Wert (§ 75 VVG). Beispiel der Verbraucherzentrale: Bei 500.000 € Versicherungssumme und 1.000.000 € Wert werden von 100.000 € Schaden nur 50.000 € ersetzt.

### Reicht meine Privathaftpflicht für das vermietete Haus?

Meist nicht. Vermietete Gebäude, die Sie nicht selbst bewohnen, sind laut Bund der Versicherten meist nicht im Umfang einer Privathaftpflicht enthalten. Dafür gibt es die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

### Ich habe ein Mehrfamilienhaus gekauft. Gilt die Versicherung des Verkäufers weiter?

Ja, Sie treten als Käufer in den Vertrag ein (§ 95 Abs. 1 VVG). Sie können ihn innerhalb eines Monats nach dem Erwerb kündigen (§ 96 Abs. 2 VVG); auch der Versicherer darf Ihnen mit einer Frist von einem Monat kündigen (§ 96 Abs. 1 VVG). Der Verkauf ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen (§ 97 Abs. 1 VVG).

## Quellen des Beitrags

- [Verbraucherzentrale: Wohngebäudeversicherung für Hausbesitzer:innen (Stand 10.08.2026)](https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/weitere-versicherungen/wohngebaeudeversicherung-fuer-hausbesitzerinnen-ein-absolutes-muss-40830)
- [GDV: Leitungswasser verursacht den höchsten Schadenaufwand in der Wohngebäudeversicherung (aktualisiert 10.10.2025)](https://www.gdv.de/gdv/statistik/datenservice-zum-naturgefahrenreport/sachversicherung-naturgefahren/leitungswasser-verursacht-den-hoechsten-schadenaufwand-in-der-wohngebaeudeversicherung--139128)
- [GDV: Datenservice zum Naturgefahrenreport 2025 (PDF, Werte 2024, vorläufig)](https://www.gdv.de/resource/blob/193410/e09858f310a1f7b4d3c2135df59369ce/naturgefahrenreport-2025-datenservice-data.pdf)
- [GDV: Versicherungsquote bei der Elementarschadenversicherung (aktualisiert 10.10.2025)](https://www.gdv.de/gdv/statistik/datenservice-zum-naturgefahrenreport/sachversicherung-elementar/versicherungsquote-bei-elementarschadenversicherung-steigt-kontinuierlich--147644)
- [GDV-Medieninformation: Naturgefahren-Schäden weiter hoch (aktualisiert 05.06.2026)](https://www.gdv.de/gdv/medien/medieninformationen/naturgefahren-schaeden-weiter-hoch-folgen-des-klimawandels-201070)
- [GDV: Fragen und Antworten zur Debatte um eine Elementarschaden-Pflichtversicherung (aktualisiert 23.07.2026)](https://www.gdv.de/gdv/themen/klima/fragen-und-antworten-zur-debatte-um-eine-elementarschaden-pflichtversicherung--202354)
- [Bund der Versicherten: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (abgerufen 26.09.2026)](https://www.bundderversicherten.de/de/gut-versichert/haus-und-grundbesitzerhaftpflicht)
- [§ 2 BetrKV: Aufstellung der Betriebskosten (Stand: Änderung vom 16.10.2023)](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html)
- [§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten (Stand: Änderung vom 23.07.2026)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html)
- [§ 556a BGB: Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html)
- [BGH, Urteil vom 27.09.2006, VIII ZR 80/06 (neu abgeschlossene Sach- und Haftpflichtversicherung)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR__80-06.pdf?__blob=publicationFile)
- [§ 1 BetrKV: Betriebskosten](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html)
- [§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html)
- [§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__560.html)
- [§ 75 VVG: Unterversicherung](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__75.html)
- [§ 88 VVG: Versicherungswert](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__88.html)
- [§ 81 VVG: Herbeiführung des Versicherungsfalles](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__81.html)
- [§ 23 VVG: Gefahrerhöhung](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__23.html)
- [§ 28 VVG: Verletzung einer vertraglichen Obliegenheit](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__28.html)
- [§ 30 VVG: Anzeige des Versicherungsfalles](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__30.html)
- [§ 37 VVG: Zahlungsverzug bei Erstprämie](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__37.html)
- [§ 38 VVG: Zahlungsverzug bei Folgeprämie](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__38.html)
- [§ 82 VVG: Abwendung und Minderung des Schadens](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__82.html)
- [§ 83 VVG: Aufwendungsersatz](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__83.html)
- [§ 95 VVG: Veräußerung der versicherten Sache](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__95.html)
- [§ 96 VVG: Kündigung nach Veräußerung](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__96.html)
- [§ 97 VVG: Anzeige der Veräußerung](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__97.html)
- [§ 100 VVG: Leistung des Versicherers (Haftpflicht)](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__100.html)
- [§ 104 VVG: Anzeigepflicht des Versicherungsnehmers (Haftpflicht)](https://www.gesetze-im-internet.de/vvg_2008/__104.html)
- [§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__823.html)
- [§ 836 BGB: Haftung des Grundstücksbesitzers](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__836.html)
- [§ 89 WHG: Haftung für Änderungen der Wasserbeschaffenheit](https://www.gesetze-im-internet.de/whg_2009/__89.html)
- [§ 19 WEG: Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss (Stand: Änderung vom 10.10.2024)](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html)

## Quelle und Zitierweise

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- [Sondereigentumsverwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=unit-management) (Berlin und Leipzig): Sie wollen sich nicht selbst um Ihre vermietete Wohnung kümmern? Die Sondereigentumsverwaltung von A1 Asset One übernimmt Mieter, Abrechnung und Reparaturen.
- [Vermietung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=letting) (Berlin und Leipzig): A1 Asset One findet und prüft passende Mieter und begleitet den Vertrag bis zur Übergabe.
- [Verkauf & Bewertung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=sale) (Berlin, Leipzig und Magdeburg): Was ist Ihre Immobilie wert? A1 Asset One bewertet und begleitet den Verkauf — auch vermietet oder aus einer Erbschaft.
- [SMART Manage Copilot](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/smart-manage-copilot): KI-gestützte Mietverwaltung für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser, für Vermieter, die ihre Wohnungen selbst verwalten, unabhängig vom Ort.