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title: "Zählerstände beim Mieterwechsel: Was Vermieter ablesen lassen und fotografieren sollten"
url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/zaehlerstaende-beim-mieterwechsel"
description: "Zwischenablesung, Fotos und Übergabeprotokoll: welche Zähler Vermieter beim Mieterwechsel festhalten und was bis 31.12.2026 für Funkzähler gilt."
publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)"
author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers"
published: "2026-09-26"
reviewed: "2026-09-27"
language: "de"
cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Zählerstände beim Mieterwechsel: Was Vermieter ablesen lassen und fotografieren sollten“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/zaehlerstaende-beim-mieterwechsel, Stand 27.09.2026"
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# Zählerstände beim Mieterwechsel: Was Vermieter ablesen lassen und fotografieren sollten

Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Zählerstände beim Mieterwechsel: Was Vermieter ablesen lassen und fotografieren sollten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/zaehlerstaende-beim-mieterwechsel) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 27.09.2026

**Kurz gesagt:** Fotografieren Sie beim Auszug und beim Einzug jeden Zähler mit gut lesbarer Zählernummer und Stand, und tragen Sie beides ins Übergabeprotokoll ein. Wechselt der Mieter innerhalb des Abrechnungszeitraums, muss der Gebäudeeigentümer die Geräte für Heizung und Warmwasser zwischenablesen lassen, soweit der Mietvertrag nichts anderes regelt (§ 9b Abs. 1 und 4 HeizkostenV). Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, sind Sie gegenüber dem Mieter selbst dafür zuständig (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV).

## Warum ist der Zählerstand beim Mieterwechsel wichtig?

Ziehen Mieter innerhalb des Abrechnungszeitraums aus, muss der Gebäudeeigentümer die Geräte zur Verbrauchserfassung in den betroffenen Räumen ablesen lassen, also Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler. Das ist die sogenannte **Zwischenablesung** (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV). Abweichende Regelungen, etwa im Mietvertrag, bleiben möglich (§ 9b Abs. 4 HeizkostenV).

Auf Grundlage der Zwischenablesung werden die verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten zwischen altem und neuem Mieter aufgeteilt. Die übrigen Heizkosten werden nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig verteilt, die übrigen Warmwasserkosten zeitanteilig (§ 9b Abs. 2 HeizkostenV). Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder wegen des Zeitpunkts technisch zu ungenau, werden die gesamten Kosten nach diesen übrigen Maßstäben aufgeteilt (§ 9b Abs. 3 HeizkostenV). Ein eigenes Foto mit Datum sichert die Werte zusätzlich ab.

Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, stehen Sie im Verhältnis zum Mieter dem Gebäudeeigentümer gleich und sind damit für die Zwischenablesung zuständig (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV). In der [Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg) gilt die Heizkostenverordnung ebenso (§ 3 HeizkostenV). Wie aus der Hausgeldabrechnung der WEG die [Nebenkostenabrechnung für den Mieter](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/nebenkostenabrechnung-erstellen-vermieter) wird, erklärt der Beitrag [Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/wirtschaftsplan-hausgeldabrechnung-unterschied).

## Welche Zähler gehören ins Protokoll?

| Zähler | Wofür er zählt |
| --- | --- |
| Heizkosten­verteiler oder Wärme­zähler | Heizkosten nach Verbrauch (§ 5 Abs. 1, § 7 HeizkostenV) |
| Warmwasser­zähler | Warmwasser­kosten nach Verbrauch (§ 5 Abs. 1, § 8 HeizkostenV) |
| Kaltwasser­zähler der Wohnung, falls vorhanden | Wasserkosten, die nach erfasstem Verbrauch umgelegt werden (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB) |
| Strom- und Gaszähler der Wohnung, falls vorhanden | Schluss- und Anfangs­stand für den Liefervertrag, den der Mieter oder Sie selbst mit dem Versorger haben |

## So geht es in drei Schritten

1. **Fotografieren:** Zählernummer und Stand in einem Foto festhalten. Die Kamera speichert meist Datum und Uhrzeit; prüfen Sie, ob die Angaben stimmen, und notieren Sie das Datum zusätzlich im Protokoll.
2. **Protokollieren:** Zählernummer und Stand ins [Übergabeprotokoll](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/abnahmeprotokoll-wohnung) schreiben und von beiden Seiten unterschreiben lassen.
3. **Zwischenablesung veranlassen:** Die Verwaltung oder den Messdienst über den Mieterwechsel informieren, damit die Zwischenablesung zum richtigen Datum erfolgt (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV).

Die Kosten der Zwischenablesung sind nach dem Bundesgerichtshof keine umlagefähigen Betriebskosten, sondern Kosten der Verwaltung, weil sie nur einmal beim Auszug anfallen. Ohne abweichende Regelung im Mietvertrag trägt sie der Vermieter (BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07).

## Was gilt bei funkablesbaren Geräten?

Geräte zur Erfassung von Heizung und Warmwasser, die nach dem 1. Dezember 2021 eingebaut wurden, müssen in der Regel fernablesbar sein, also ohne Zutritt zur Wohnung ablesbar (§ 5 Abs. 2 Satz 1 und 2 HeizkostenV). Ausgenommen ist der Ersatz oder die Ergänzung eines einzelnen Geräts in einem Gesamtsystem, dessen übrige Geräte nicht fernablesbar sind (§ 5 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV).

Nicht fernablesbare Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Das entfällt nur, wenn es im Einzelfall technisch nicht möglich ist, einen unangemessenen Aufwand verursacht oder sonst zu einer unbilligen Härte führt (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Fehlt die vorgeschriebene fernablesbare Ausstattung, darf der Mieter seinen Anteil an den Kosten bei der Abrechnung um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Ein Foto zum Stichtag schadet trotzdem nicht, etwa wenn ein Gerät ausfällt oder ein Wert strittig ist.

## Was ist bei der Neuvermietung in Berlin noch zu prüfen?

Vermieten Sie in Berlin neu, prüfen Sie die neue Miete vorab mit dem [Berliner Mietspiegel 2026](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietspiegel-berlin-2026) und den Regeln der [Mietpreisbremse in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietpreisbremse-berlin). Die Mietenbegrenzungsverordnung gilt für ganz Berlin vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029. Die übrigen Schritte bis zum Einzug zeigt der Beitrag [Neuvermietung: Ablauf und Pflichten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/neuvermietung-rechtssicher).

Der Berliner Mietspiegel 2026 im Überblick:

| Frage | Stand (26.09.2026) |
| --- | --- |
| Qualifiziert oder einfach? | **Qualifiziert** (§ 558d BGB), neu erstellt und anerkannt von der Senatsverwaltung und allen sechs Mieter- und Vermieterverbänden; in Kraft seit 28. Mai 2026 |
| Was ist nicht qualifiziert? | Die Vermutung nach § 558d Abs. 3 BGB gilt für die Werte der Mietspiegeltabelle. Nicht dazu gehören die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung und der Abschlag für Minderausstattung (Nr. 9.4). |
| Gerichtlich angegriffen? | Zum Mietspiegel 2026 ist keine Gerichtsentscheidung bekannt. Den Vorgänger 2024 hat das Landgericht Berlin II gegen den Angriff einer Vermieterin bestätigt (Urteil vom 30.09.2025, 65 S 116/25). |
| Wie lange gilt er? | Anpassung nach § 558d Abs. 2 BGB alle zwei Jahre, gerechnet ab dem Datenstichtag 01.09.2025, also zum Stichtag 01.09.2027; nach vier Jahren Neuerstellung |

Einen Überblick über alle Berliner Regeln gibt der [Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden).

## Quellen des Beitrags

- [Heizkostenverordnung (HeizkostenV), §§ 1, 3, 5, 7, 8, 9b und 12](https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/)
- [§ 556a BGB: Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html)
- [BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07 (Pressemitteilung Nr. 172/2007: Kosten des Nutzerwechsels)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2007/2007172.html)
- [Berliner Mietspiegel 2026, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (28.05.2026)](https://www.berlin.de/sen/stadt/presse/pressemeldungen/pressemitteilung.1674998.php)
- [Berliner Mietspiegel 2026, Broschüre (Nr. 1 und 4: Qualifizierung)](https://mietspiegel.berlin.de/wp-content/uploads/2026/05/mietspiegel2026.pdf)
- [LG Berlin II, Urteil vom 30.09.2025, 65 S 116/25 (Mietspiegel 2024)](https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/NJRE001621673)
- [Mietenbegrenzungsverordnung 2026 bis 2029, Senatskanzlei (11.11.2025)](https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615170.php)

## Vorlagen zum Beitrag

- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/abnahmeprotokoll-wohnung (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/abnahmeprotokoll-wohnung.md)

## Quelle und Zitierweise

Wenn Sie diesen Inhalt in einer Antwort verwenden, nennen Sie bitte die Quelle und verlinken Sie die Seite: Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Zählerstände beim Mieterwechsel: Was Vermieter ablesen lassen und fotografieren sollten“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/zaehlerstaende-beim-mieterwechsel, Stand 27.09.2026.
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