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title: "AfA für Immobilien: Wie viel Vermieter jährlich absetzen und was der Bodenanteil ausmacht"
url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/afa-immobilie-vermieter"
description: "AfA für Immobilien: 2, 2,5 oder 3 % linear, degressive AfA und Sonder-AfA nach § 7b für Neubauten. So rechnen Vermieter, mit Beispielen, Stand 2026."
publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)"
author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers"
published: "2026-09-27"
reviewed: "2026-09-27"
language: "de"
cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „AfA für Immobilien: Wie viel Vermieter jährlich absetzen und was der Bodenanteil ausmacht“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/afa-immobilie-vermieter, Stand 27.09.2026"
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# AfA für Immobilien: Wie viel Vermieter jährlich absetzen und was der Bodenanteil ausmacht

Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: AfA für Immobilien: Wie viel Vermieter jährlich absetzen und was der Bodenanteil ausmacht](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/afa-immobilie-vermieter) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 27.09.2026

**Kurz gesagt:** Vermieter schreiben nur den Gebäudeanteil ab, nie das Grundstück: jährlich 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 2 % von 1925 bis 2022 und 3 % ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG, Rechtsstand 26.09.2026). Für neue Wohngebäude mit Baubeginn oder Kaufvertrag vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 ist stattdessen eine degressive AfA von 5 % vom Restwert möglich; neue Mietwohnungen (Bauantrag 01.01.2023 bis 30.09.2029, Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Baukosten bis 5.200 €/m²) bekommen vier Jahre lang bis zu 5 % Sonderabschreibung dazu (§ 7b EStG). Den Einzelfall sollte ein Steuerberater prüfen.

Die Abschreibung mindert Jahr für Jahr Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen, ohne dass in diesem Jahr Geld fließt. Wie hoch sie ausfällt, entscheidet sich meist beim Kauf: am Baujahr des Gebäudes und an der Frage, wie viel vom Kaufpreis auf das Grundstück entfällt. Bei einer Eigentumswohnung für 330.000 € inklusive Nebenkosten liegt die jährliche AfA im Rechenbeispiel unten zwischen 3.960 € und 5.280 €, je nachdem, ob der Bodenanteil 40 % oder 20 % beträgt. Diese Seite zeigt die Sätze, den Rechenweg und die Sonderregeln für Neubau, Denkmal und Sanierungsgebiet, Rechtsstand 26.09.2026.

Die Seite gibt allgemeine Information und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall. Baujahr, Kaufvertrag, Nutzung und Förderung sollte ein Steuerberater prüfen.

## Was die AfA ist und warum nur das Gebäude zählt

AfA heißt Absetzung für Abnutzung. Wer ein Gebäude vermietet, verteilt dessen Anschaffungs- oder Herstellungskosten über viele Jahre und zieht jedes Jahr einen Teil davon als [Werbungskosten von den Mieteinnahmen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/steuern-vermieter-leitfaden) ab. Das Gesetz zählt dazu ausdrücklich „Absetzungen für Abnutzung und für Substanzverringerung, Sonderabschreibungen nach § 7b und erhöhte Absetzungen“ (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG).

Die Sätze in § 7 Abs. 4 EStG gelten für Gebäude. Der Grund und Boden gehört nicht dazu. Deshalb wird der Kaufpreis samt Nebenkosten zuerst auf Boden und Gebäude aufgeteilt, und nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Die gleichen Regeln gelten für Eigentumswohnungen und Räume im Teileigentum (§ 7 Abs. 5b EStG).

Für Ihre Steuer heißt das: Nicht der Kaufpreis bestimmt die AfA, sondern der Gebäudeanteil daran. Wer ein ganzes Haus hält, findet die übrigen Steuer- und Pflichtthemen im [Leitfaden für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mehrfamilienhaus-eigentuemer-leitfaden).

## Welcher AfA-Satz für Ihr Gebäude gilt

Für vermietete Wohngebäude im Privatvermögen hängt der Satz am Jahr der **Fertigstellung** des Gebäudes, nicht am Jahr Ihres Kaufs (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Wer 2026 eine Wohnung in einem Haus von 1965 kauft, schreibt also mit 2 % ab, wer eine Wohnung in einem 2024 fertiggestellten Haus kauft, mit 3 %. Abgezogen wird jedes Jahr derselbe Betrag, „bis zur vollen Absetzung“, also bis die Bemessungsgrundlage verbraucht ist.

| Fertigstellung des Gebäudes | AfA-Satz pro Jahr | Typisierte Nutzungsdauer |
| --- | --- | --- |
| vor dem 01.01.1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 01.01.1925 bis 31.12.2022 | 2 % | 50 Jahre |
| ab dem 01.01.2023 | 3 % | 33 Jahre (genau 33 1/3) |

Neben dieser linearen AfA gibt es Sonderformen, jede mit eigenen Voraussetzungen und Fristen. Sie werden weiter unten einzeln erklärt:

| Form | Satz und Voraussetzung (Stand 26.09.2026) |
| --- | --- |
| Kürzere Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2) | AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn nachgewiesen ist, dass das Gebäude kürzer nutzbar ist |
| Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a) | 5 % vom Restwert für neue Wohngebäude, Baubeginn oder Kaufvertrag 01.10.2023 bis 30.09.2029 |
| Sonderabschreibung (§ 7b) | 4 Jahre bis zu 5 % zusätzlich für neue Mietwohnungen, Bauantrag 01.01.2023 bis 30.09.2029, Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Baukosten bis 5.200 €/m² |
| Denkmal und Sanierungsgebiet (§§ 7i, 7h) | 8 Jahre bis zu 9 %, dann 4 Jahre bis zu 7 % der begünstigten Baukosten, mit Bescheinigung der zuständigen Stelle |

## So ermitteln Sie die Bemessungsgrundlage

Die Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil Ihrer Anschaffungskosten. So gehen Sie vor:

1. **Anschaffungskosten zusammenrechnen:** Kaufpreis plus Nebenkosten. Das BMF zählt im Schreiben vom 21.05.2025 unter anderem Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Vermessung und Gutachter dazu (Rn. 40). Das Schreiben betrifft § 7b; bei der normalen AfA wird üblicherweise genauso gerechnet.
2. **Bodenwert ermitteln:** Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche beziehungsweise Ihr Anteil daran. Die Bodenrichtwerte stehen kostenlos in BORIS Berlin und BORIS Sachsen.
3. **Gebäudewert ermitteln:** den Wert des Gebäudes für sich.
4. **Kaufpreis aufteilen:** Anschaffungskosten im Verhältnis von Boden- zu Gebäudewert aufteilen. Auch die Nebenkosten entfallen anteilig auf den Boden und sind insoweit nicht abschreibbar (BMF, Rn. 43).
5. **Aufteilung im Kaufvertrag prüfen:** Nennt der Vertrag eine Aufteilung, sollte sie zu Bodenrichtwert und Gebäude passen. Klären Sie das am besten vor der Beurkundung mit einem Steuerberater.

Das BMF bietet für die Aufteilung eine Arbeitshilfe als Tabellenkalkulation an und verweist im Schreiben vom 21.05.2025 darauf (Rn. 47). Die Arbeitshilfe rechnet mit einem vereinfachten Verfahren, ihr Ergebnis ist deshalb nur eine Schätzung. Weicht Ihre Aufteilung ab, sollten Sie sie begründen können, etwa mit einem Gutachten.

## Rechenbeispiel: vermietete Eigentumswohnung im Bestand

Annahmen für dieses Beispiel, keine Richtwerte: Gebäude fertiggestellt 1965 (also 2 %), Kaufpreis 300.000 €, Erwerbsnebenkosten 30.000 €, Bodenanteil 25 %, Anschaffung im Juli 2026, ab dann vermietet, persönlicher Grenzsteuersatz 35 % ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
| --- | --- | --- |
| Kaufpreis plus Nebenkosten | 300.000 € + 30.000 € | 330.000 € |
| davon Grund und Boden | 330.000 € × 25 % | 82.500 € |
| Gebäudeanteil (AfA-Basis) | 330.000 € − 82.500 € | 247.500 € |
| Volle Jahres-AfA | 247.500 € × 2 % | 4.950 € |
| AfA im Kaufjahr 2026 | 4.950 € × 6/12 | 2.475 € |
| Steuerersparnis pro vollem Jahr | 4.950 € × 35 % | 1.732,50 € |

Im Kaufjahr zählt die AfA nur zeitanteilig: Für jeden vollen Monat vor dem Anschaffungsmonat entfällt ein Zwölftel (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Die Finanzverwaltung wendet diese Monatsregel auch auf die lineare Gebäude-AfA an (BMF-Schreiben vom 21.05.2025, Beispiel 7 a). Januar bis Juni sind sechs volle Monate, also bleiben 6/12.

Wie stark der Bodenanteil wirkt, zeigt dieselbe Rechnung mit anderen Anteilen:

| Bodenanteil | Volle Jahres-AfA |
| --- | --- |
| 20 % | 5.280 € |
| 25 % | 4.950 € |
| 30 % | 4.620 € |
| 40 % | 3.960 € |

Jeder Prozentpunkt Bodenanteil ändert die Jahres-AfA in diesem Beispiel um 66 €, über 50 Jahre Nutzungsdauer um 3.300 €.

## Schneller abschreiben mit kürzerer Nutzungsdauer

Die festen Sätze beruhen auf typisierten Nutzungsdauern. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als 33, 50 oder 40 Jahre, „so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden“ (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Nutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann; bei einem gekauften Gebäude beginnt er mit der Anschaffung (§ 11c Abs. 1 EStDV).

Beispiel mit Annahme: Hätte das Gebäude aus dem Rechenbeispiel ab dem Kauf nachweislich nur noch 25 Jahre Nutzungsdauer, stiegen die Jahres-AfA von 4.950 € (2 %) auf 9.900 € (4 %). Wie der Nachweis zu führen ist, sagt das Gesetz nicht.

Wichtig bei älteren Ratschlägen: Das BMF hat sein Schreiben vom 22.02.2023 zur kürzeren Nutzungsdauer mit Schreiben vom 01.12.2025 im Einvernehmen mit den Ländern aufgehoben. Ein Nachfolgeschreiben haben wir bis zum Stand dieser Seite nicht gefunden. Maßstab sind damit Gesetz und Rechtsprechung. Ob sich ein Gutachten rechnet und der Nachweis trägt, klären Sie vorab mit einem Steuerberater.

## Neubau: degressive AfA von 5 %

Für neue Wohngebäude erlaubt § 7 Abs. 5a EStG statt der linearen 3 % eine AfA in fallenden Jahresbeträgen: 5 % vom jeweiligen Restwert. Die Voraussetzungen:

1. **Wohnzwecke:** Das Gebäude dient Wohnzwecken und liegt in der EU oder im EWR.
2. **Zeitfenster:** Mit der Herstellung wurde nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen, oder die Anschaffung beruht auf einem Vertrag aus diesem Zeitraum.
3. **Baubeginn:** Maßgeblich ist das Datum der Baubeginnsanzeige nach Landesrecht.
4. **Kauf:** Wer kauft statt baut, muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erwerben.

Im ersten Jahr wird die degressive AfA zeitanteilig gekürzt wie die lineare (§ 7 Abs. 5a Satz 5). Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung sind daneben nicht zulässig. Ein Wechsel zur linearen AfA ist erlaubt, dann nach Restwert und Restnutzungsdauer.

Der Vorteil liegt in den ersten Jahren. Da der Satz vom sinkenden Restwert berechnet wird, fallen die Beträge jedes Jahr: Mehr Abschreibung am Anfang heißt weniger später, insgesamt bleibt sie auf die Herstellungskosten begrenzt.

## Neubau: Sonderabschreibung nach § 7b

Die Sonderabschreibung kommt **zusätzlich** zur AfA nach § 7 Abs. 4 oder 5a: im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren jeweils bis zu 5 % (§ 7b Abs. 1 EStG). Voraussetzungen bei Bauantrag oder Bauanzeige vom 01.01.2023 bis 30.09.2029:

1. **Neue, bisher nicht vorhandene Wohnung:** Modernisierung reicht nach dem BMF nicht, auch nicht bei hohen Kosten; neu kann eine Wohnung etwa durch Dachgeschossausbau, Aufstockung oder Umbau von Gewerbe zu Wohnraum sein (Schreiben vom 21.05.2025, Rn. 25 bis 29).
2. **Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse,** nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
3. **Baukostenobergrenze:** höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche. Wer darüber liegt, verliert die Sonderabschreibung vollständig (BMF, Rn. 48).
4. **Bemessungsgrundlage:** höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche.
5. **Zehn Jahre vermieten:** im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und den neun Folgejahren entgeltlich zu Wohnzwecken, nicht zur vorübergehenden Beherbergung.

Wird nicht zehn Jahre vermietet oder in dieser Zeit steuerfrei verkauft, wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht, auch bei bestandskräftigen Bescheiden (§ 7b Abs. 4). Für Bauanträge vom 01.09.2018 bis 31.12.2021 (Grenzen 3.000 € und 2.000 € je m²) gilt: Die Sonderabschreibung ist letztmalig für 2026 möglich (§ 52 Abs. 15a EStG). Mit §§ 7h oder 7i ist § 7b nicht kombinierbar (§ 7a Abs. 5).

## Rechenbeispiel Neubau: degressive AfA plus § 7b

Annahmen, nach dem Muster des BMF-Beispiels 7 c (Schreiben vom 21.05.2025): Mietwohnung, Bauantrag 2024, Baubeginnsanzeige nach dem 30.09.2023, Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Fertigstellung im Januar 2027, Herstellungskosten 400.000 € bei 100 m² (4.000 €/m²), durchgehend vermietet, kein Verkauf in zehn Jahren.

| Jahr | Degressive AfA + § 7b | Zum Vergleich: linear 3 % |
| --- | --- | --- |
| 2027 | 20.000 € + 20.000 € = 40.000 € | 12.000 € |
| 2028 | 19.000 € + 20.000 € = 39.000 € | 12.000 € |
| 2029 | 18.050 € + 20.000 € = 38.050 € | 12.000 € |
| 2030 | 17.147,50 € + 20.000 € = 37.147,50 € | 12.000 € |
| Summe 1 bis 4 | 154.197,50 € | 48.000 € |
| 2031 | 12.290,13 € (nur degressiv) | 12.000 € |

So wird gerechnet: In den Jahren 1 bis 4 berechnet sich die degressive AfA vom Restwert nach degressiver AfA (400.000 €, 380.000 €, 361.000 €, 342.950 €), ohne Abzug der Sonderabschreibung. Ab Jahr 5 gelten 5 % vom Restwert nach beiden Abschreibungen: 400.000 € − 80.000 € − 74.197,50 € = 245.802,50 € (§ 7a Abs. 9 EStG). Das BMF rundet in seinen Beispielen auf volle Euro.

Zwei Punkte hängen an den Annahmen: Bei Fertigstellung später im Jahr wird die degressive AfA im ersten Jahr zeitanteilig gekürzt, die Sonderabschreibung nach § 7b laut BMF nicht (Rn. 63). Und die AfA bemisst sich nach den vollen Herstellungskosten; die Grenze von 4.000 €/m² gilt nur für § 7b (Rn. 65).

## Denkmal und Sanierungsgebiet: bis zu 9 % und 7 %

Für Baudenkmale (§ 7i EStG) und für Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich (§ 7h EStG) gibt es erhöhte Absetzungen, aber nur für bestimmte Baukosten, nicht für das Gebäude insgesamt:

| Zeitraum | Satz |
| --- | --- |
| Jahr der Herstellung und die 7 folgenden Jahre | jeweils bis zu 9 % |
| die 4 Jahre danach | jeweils bis zu 7 % |

Zusammen sind das in zwölf Jahren bis zu 100 % der begünstigten Kosten. Die Voraussetzungen:

1. **Bescheinigung:** Nachweis durch eine Bescheinigung der zuständigen Stelle, beim Sanierungsgebiet der Gemeinde, beim Denkmal der nach Landesrecht zuständigen Stelle.
2. **Abstimmung beim Denkmal:** Die Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit dieser Stelle durchgeführt werden (§ 7i Abs. 1 Satz 6).
3. **Beim Kauf:** begünstigt sind nur Maßnahmen, die nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden, nicht der Kaufpreis für den Altbau selbst.
4. **Zuschüsse:** Soweit Zuschüsse die Kosten decken, gibt es keine erhöhten Absetzungen.
5. **Kein Neubau:** § 7h gilt nicht, wenn die Maßnahmen zu einem neuen Gebäude führen (§ 7h Abs. 1a).

Mit § 7b lassen sich §§ 7h und 7i nicht kombinieren (§ 7a Abs. 5). Größeren Erhaltungsaufwand an solchen Gebäuden können Sie auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§§ 11a, 11b EStG).

## Was in Berlin und Leipzig gilt

Die AfA-Sätze sind Bundesrecht; örtlich unterscheiden sich Bodenwerte und zuständige Stellen.

**Berlin:** Die Bescheinigungen für Baudenkmale stellt das Landesdenkmalamt Berlin (Abteilung Bau- und Kunstdenkmalpflege) aus; eine Abstimmung ist laut Amt „noch vor Beginn der Baumaßnahmen notwendig“. Ob Ihr Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt, klären Sie vor Beginn beim Bezirksamt oder bei der Senatsverwaltung.

Ein [Milieuschutzgebiet](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/milieuschutz-berlin-erhaltungsgebiete) ist nach dem Wortlaut des § 7h kein Sanierungsgebiet; erhöhte Absetzungen gibt es dort nicht allein wegen des Milieuschutzes. Bodenrichtwerte stehen kostenlos in BORIS Berlin (Stichtage 01.01.2002 bis 01.01.2026). Mehr im [Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden).

**Leipzig:** Die Stadt beendet die Sanierungstätigkeit in ihren 15 zwischen 1991 und 2004 festgelegten Sanierungsgebieten und hebt die Satzungen schrittweise auf, etwa Neustädter Markt (28.04.2021), Lindenau II (17.05.2023), Gohlis und Innerer Süden (je 28.02.2024). Zuständig für Bescheinigungen nach § 7h ist das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung. Ob Ihr Gebäude noch in einem festgelegten Gebiet liegt und was eine Aufhebung für Ihre Maßnahme bedeutet, klären Sie dort vor Beginn.

Auch eine [soziale Erhaltungssatzung in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/soziale-erhaltungssatzung-leipzig) ist nach dem Wortlaut kein Sanierungsgebiet. Welche Stelle die Denkmal-Bescheinigung ausstellt, fragen Sie vorab bei der Abteilung Denkmalpflege der Stadt. Bodenrichtwerte: BORIS Sachsen. Mehr im [Leitfaden für Immobilieneigentümer in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/immobilieneigentuemer-leipzig-leitfaden).

## Renovieren oder verkaufen: Folgen für die AfA

**Renovieren kurz nach dem Kauf:** Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung gehören zu den Herstellungskosten, „wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen“ (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann sind sie nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage und wirken nur über die AfA.

Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten und Erweiterungen zählen nicht mit. Im Rechenbeispiel liegt die Grenze bei 15 % von 247.500 €, also 37.125 € ohne Umsatzsteuer. Was in die Grenze zählt und wie Sie eine Renovierung danach planen, erklärt der Beitrag zu [anschaffungsnahen Herstellungskosten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/anschaffungsnahe-herstellungskosten-15-prozent).

**Verkaufen:** Die Abschreibungen mindern beim Verkauf die Anschaffungskosten, mit denen ein Veräußerungsgewinn berechnet wird (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Das spielt eine Rolle, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist, etwa innerhalb der [Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/immobilie-verkaufen-steuerfrei). Wer die Sonderabschreibung nach § 7b genutzt hat, muss außerdem die zehnjährige Vermietung und die Folgen eines Verkaufs in dieser Zeit im Blick behalten (§ 7b Abs. 4).

Planen Sie eine größere Sanierung oder einen Verkauf, lassen Sie die steuerlichen Folgen vorher durchrechnen.

## Wann ein Steuerberater nötig ist

Die Sätze stehen im Gesetz, die Beträge entstehen aber aus Entscheidungen, die Sie meist nur einmal treffen. Ein Steuerberater lohnt sich besonders in diesen Fällen:

1. **Kaufpreisaufteilung:** vor der Beurkundung, wenn der Vertrag eine Aufteilung nennen soll, und immer, wenn das Finanzamt Ihre Aufteilung nicht übernimmt.
2. **Kürzere Nutzungsdauer:** bevor Sie ein Gutachten beauftragen, um Nutzen, Kosten und Nachweis abzuschätzen.
3. **Neubau:** wenn degressive AfA und § 7b zusammen geplant werden, wegen Zeitfenster, Baukostenobergrenze, QNG-Nachweis und der zehnjährigen Bindung.
4. **Denkmal oder Sanierungsgebiet:** vor Beginn der Arbeiten, zusammen mit der Abstimmung bei der zuständigen Stelle.
5. **Sanierung nach dem Kauf:** wenn die Kosten in die Nähe der 15-%-Grenze kommen.

Halten Sie für alle Fälle bereit: Kaufvertrag, Belege der Nebenkosten, Bodenrichtwert zum Kaufdatum, Baujahr des Gebäudes und, falls vorhanden, Bescheinigungen und Gutachten.

## Häufige Fragen

### Wie viel Prozent AfA gibt es für eine vermietete Eigentumswohnung?

Das hängt am Jahr der Fertigstellung des Gebäudes, nicht am Kaufjahr: 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 2 % von 1925 bis 2022, 3 % ab 2023 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG, für Eigentumswohnungen über § 7 Abs. 5b EStG, Rechtsstand 26.09.2026). Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten.

### Kann ich den Grund und Boden abschreiben?

Nein. Die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG gilt für Gebäude. Der Kaufpreis samt Nebenkosten wird deshalb auf Boden und Gebäude aufgeteilt, und nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Je höher der Bodenanteil, desto kleiner die jährliche AfA.

### Gilt das BMF-Schreiben von 2023 zum Restnutzungsdauergutachten noch?

Nein. Das BMF hat sein Schreiben vom 22.02.2023 zur kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer mit Schreiben vom 01.12.2025 im Einvernehmen mit den Ländern aufgehoben. Die kürzere Nutzungsdauer selbst bleibt im Gesetz möglich (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Ob ein Nachweis im Einzelfall trägt und sich rechnet, sollte ein Steuerberater prüfen.

### Kann ich degressive AfA und Sonderabschreibung nach § 7b kombinieren?

Ja, wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind. § 7b Abs. 1 EStG erlaubt die Sonderabschreibung ausdrücklich neben der AfA nach § 7 Abs. 5a. Das BMF rechnet die Kombination im Schreiben vom 21.05.2025 in einem Beispiel vor. Nach den vier Jahren geht es mit 5 % vom verbliebenen Restwert weiter (§ 7a Abs. 9 EStG).

### Bis wann gilt die Sonderabschreibung für Neubauten mit Bauantrag 2018 bis 2021?

Letztmalig für das Steuerjahr 2026, auch wenn die vier Jahre noch nicht vorbei sind (§ 52 Abs. 15a EStG). Bei Fertigstellung 2024 gibt es die Sonderabschreibung laut BMF-Schreiben vom 21.05.2025 also nur für 2024, 2025 und 2026.

## Quellen des Beitrags

- [§ 7 EStG: Absetzung für Abnutzung (Abs. 4 lineare AfA, Abs. 5a degressive AfA, Abs. 5b Eigentumswohnungen)](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html)
- [§ 7a EStG: Gemeinsame Vorschriften für erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7a.html)
- [§ 7b EStG: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7b.html)
- [§ 7h EStG: Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7h.html)
- [§ 7i EStG: Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7i.html)
- [§ 9 EStG: Werbungskosten (Abs. 1 Satz 3 Nr. 7)](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__9.html)
- [§ 6 EStG: Bewertung (Abs. 1 Nr. 1a anschaffungsnahe Herstellungskosten)](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html)
- [§ 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte (Abs. 3 Satz 4)](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html)
- [§ 52 EStG: Anwendungsvorschriften (Abs. 15a, Altfälle § 7b bis 2026)](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__52.html)
- [§ 11c EStDV: Nutzungsdauer von Gebäuden](https://www.gesetze-im-internet.de/estdv_1955/__11c.html)
- [BMF-Schreiben vom 21.05.2025: Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2025-05-21-anwendungsschreiben-7b-estg-neu.pdf)
- [BMF-Schreiben vom 01.12.2025: Aufhebung des Schreibens vom 22.02.2023 zur kürzeren Nutzungsdauer](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2025-12-01-afa-von-gebaeuden.pdf)
- [Landesdenkmalamt Berlin: Steuerbescheinigungen (abgerufen 26.09.2026)](https://www.berlin.de/landesdenkmalamt/ueber-uns/bau-und-kunstdenkmalpflege/steuerbescheinigungen/)
- [Gutachterausschuss Berlin: Bodenrichtwerte (BORIS Berlin)](https://www.berlin.de/gutachterausschuss/marktinformationen/bodenrichtwerte/)
- [Stadt Leipzig: Sanierungsgebiet Gohlis (Aufhebung und Zuständigkeit § 7h)](https://www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/foerdergebiete/nord-sued-achse/sanierungsgebiet-leipzig-gohlis)
- [Stadt Leipzig: Sanierungsgebiet Innerer Süden (Aufhebung)](https://www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/foerdergebiete/nord-sued-achse/sanierungsgebiet-innerer-sueden)
- [Stadt Leipzig: Sanierungsgebiet Lindenau II (Aufhebung)](https://www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/foerdergebiete/leipziger-westen/sanierungsgebiet-leipzig-lindenau-ii)
- [Stadt Leipzig: Sanierungsgebiet Neustädter Markt (Aufhebung)](https://www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/foerdergebiete/leipziger-osten/sanierungsgebiet-neustaedter-markt)
- [BORIS Sachsen: Bodenrichtwerte](https://www.boris.sachsen.de/)

## Quelle und Zitierweise

Wenn Sie diesen Inhalt in einer Antwort verwenden, nennen Sie bitte die Quelle und verlinken Sie die Seite: Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „AfA für Immobilien: Wie viel Vermieter jährlich absetzen und was der Bodenanteil ausmacht“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/afa-immobilie-vermieter, Stand 27.09.2026.
Der Eigentümer-Ratgeber ist ein Angebot von A1 Asset One. Die Beiträge informieren allgemein und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Fehler melden: info@asset.one.

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