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title: "Restnutzungsdauergutachten: Wann es die AfA erhöht und wann nicht"
url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/restnutzungsdauergutachten"
description: "Restnutzungsdauergutachten für die AfA: was der BFH verlangt, was seit der Aufhebung des BMF-Schreibens gilt, was der Bundesrat vorschlägt, mit Rechenbeispiel."
publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)"
author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers"
published: "2026-10-03"
reviewed: "2026-10-03"
language: "de"
cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Restnutzungsdauergutachten: Wann es die AfA erhöht und wann nicht“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/restnutzungsdauergutachten, Stand 03.10.2026"
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# Restnutzungsdauergutachten: Wann es die AfA erhöht und wann nicht

Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Restnutzungsdauergutachten: Wann es die AfA erhöht und wann nicht](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/restnutzungsdauergutachten) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 03.10.2026

**Kurz gesagt:** Ist Ihr vermietetes Gebäude kürzer nutzbar als 33, 50 oder 40 Jahre (je nach Fertigstellung), dürfen Sie nach der tatsächlichen Nutzungsdauer abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Den Nachweis führt in der Praxis ein Gutachten, das das konkrete Gebäude würdigt; Modellwerte allein genügen nach dem BFH nicht. Das BMF-Schreiben von 2023 ist seit 01.12.2025 aufgehoben. Insgesamt wird nicht mehr abgeschrieben, nur früher; bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren erhöht die zusätzliche AfA den Gewinn.

Ein Restnutzungsdauergutachten soll belegen, dass Ihr vermietetes Gebäude kürzer nutzbar ist, als der feste AfA-Satz unterstellt. Gelingt der Nachweis, steigt die jährliche Abschreibung, im Rechenbeispiel unten von 4.950 € auf 8.250 €. Was dabei oft fehlt: Mehr wird insgesamt nicht abgeschrieben, nur früher, und bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren kommt die zusätzliche AfA über den Veräußerungsgewinn zurück. Dazu ist die Rechtslage in Bewegung: Das BMF hat seine strengen Vorgaben von 2023 aufgehoben, und der Bundesrat hat am 25.09.2026 eine Beschränkung vorgeschlagen. Diese Seite zeigt Rechtsstand, Anforderungen an das Gutachten und die Rechnung, Stand 03.10.2026.

Die Seite gibt allgemeine Information und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall. Ob sich ein Gutachten für Ihr Gebäude rechnet und der Nachweis trägt, klären Sie vor der Beauftragung mit einem Steuerberater.

## Das Wichtigste auf einen Blick

| Frage | Antwort |
| --- | --- |
| Was erlaubt das Gesetz? | AfA nach der tatsächlichen, kürzeren Nutzungsdauer statt der festen Sätze (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) |
| Ab wann kommt das in Frage? | Tatsächliche Nutzungsdauer unter 33, 50 oder 40 Jahren, je nach Fertigstellung des Gebäudes |
| Was muss das Gutachten leisten? | Das konkrete Gebäude sachverständig würdigen; ein bloßer Verweis auf Modellwerte genügt nicht (BFH, IX R 14/23) |
| Gilt das BMF-Schreiben von 2023? | Nein, aufgehoben mit Schreiben vom 01.12.2025 |
| Ändert sich das Gesetz? | Der Bundesrat schlägt eine Beschränkung vor (25.09.2026), die Bundesregierung prüft; beschlossen ist nichts (Stand 03.10.2026) |
| Mehr Abschreibung insgesamt? | Nein, nur früher; die Summe bleibt der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten |
| Verkauf innerhalb von zehn Jahren? | Die zusätzliche AfA erhöht den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG) |

## Was das Gesetz erlaubt: fester Satz oder tatsächliche Nutzungsdauer

Gebäude werden normalerweise mit festen Sätzen abgeschrieben, „bis zur vollen Absetzung“ (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG). Welcher Satz gilt und wie sich die Bemessungsgrundlage aus dem Kaufpreis ergibt, erklärt der Beitrag zu [AfA-Sätzen, Bemessungsgrundlage und Kaufpreisaufteilung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/afa-immobilie-vermieter). Hinter jedem Satz steht eine unterstellte Nutzungsdauer. Ist das Gebäude tatsächlich kürzer nutzbar, erlaubt das Gesetz eine Ausnahme:

> „Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes in den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 und 2 Buchstabe a weniger als 33 Jahre, in den Fällen des Satzes 1 Nummer 2 Buchstabe b weniger als 50 Jahre, in den Fällen des Satzes 1 Nummer 2 Buchstabe c weniger als 40 Jahre, so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden.“ (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG)

Für vermietete Gebäude im Privatvermögen heißt das:

| Fertigstellung des Gebäudes | Fester Satz | Ausnahme nur, wenn tatsächlich nutzbar |
| --- | --- | --- |
| vor dem 01.01.1925 | 2,5 % | weniger als 40 Jahre |
| 01.01.1925 bis 31.12.2022 | 2 % | weniger als 50 Jahre |
| ab dem 01.01.2023 | 3 % | weniger als 33 Jahre |

Für Gebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen und deren Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde, gelten 3 % und ebenfalls die Grenze von 33 Jahren (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG). Für Eigentumswohnungen und Räume im Teileigentum gilt die Regel entsprechend (§ 7 Abs. 5b EStG).

Nutzungsdauer ist nach § 11c Abs. 1 EStDV „der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann“. Bei einem gekauften Gebäude beginnt dieser Zeitraum mit der Anschaffung. Ob Sie die kürzere Nutzungsdauer ansetzen, ist Ihre Wahl: Der Bundesfinanzhof spricht von einem Wahlrecht (BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19, Rz. 20).

## Rechtsstand Schritt für Schritt

Die Regel steht seit Jahren unverändert im Gesetz, aber wie streng der Nachweis zu führen ist, hat sich mehrfach geändert:

1. **28.07.2021:** Der BFH entscheidet, dass Sie sich zur Darlegung „jeder Darlegungsmethode bedienen“ können, „die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint“; ein Bausubstanzgutachten ist nicht Voraussetzung (IX R 25/19, Rz. 19, 21).
2. **16.09.2022:** Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2022 sieht vor, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG aufzuheben (BR-Drs. 457/22). Die Regel steht bis heute im Gesetz.
3. **22.02.2023:** Das BMF verlangt in einem Schreiben unter anderem ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen und hält den Verweis auf Modellwerte der Immobilienwertermittlung nicht für ausreichend.
4. **23.01.2024:** Der BFH lässt jede sachverständige Methode zu, die im Einzelfall geeignet erscheint, teilweise entgegen dem BMF-Schreiben; ein schlichter Verweis auf Modellwerte genügt aber nicht (IX R 14/23, Leitsätze 1 und 2).
5. **07.10.2025:** Der BFH legt in einem Fall zur Kaufpreisaufteilung eine gerichtlich ermittelte Restnutzungsdauer von 30 Jahren zugrunde: AfA-Satz 3,3 % statt 2,5 % (IX R 26/24, Rz. 45 bis 47).
6. **01.12.2025:** Das BMF hebt das Schreiben vom 22.02.2023 im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder auf. Neue Vorgaben enthält das einseitige Aufhebungsschreiben nicht.
7. **19.12.2025:** Der Bundesrat stimmt einer Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen zu, ohne die von seinem Finanzausschuss empfohlene Regel, nach der nur ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger „nach persönlicher Vorortbesichtigung“ den Nachweis hätte führen dürfen (BR-Drs. 626/1/25, Ziffer 2; 626/25 (Beschluss)).
8. **25.09.2026:** Der Bundesrat verlangt in seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026, in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nach „Nutzungsdauer eines Gebäudes“ die Angabe „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ einzufügen (BR-Drs. 447/26 (Beschluss), Ziffer 6).
9. **30.09.2026:** Die Bundesregierung antwortet: „Die Bundesregierung wird den Vorschlag prüfen.“ Der Gesetzentwurf liegt dem Bundestag vor (BT-Drs. 21/8283); laut Dokumentations- und Informationssystem des Bundestags ist er am 03.10.2026 „noch nicht beraten“.

Stand 03.10.2026 gilt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG unverändert. Der Vorschlag des Bundesrats ist kein Gesetz, und ob und ab wann er gelten würde, ist offen; eine eigene Anwendungsregel enthält er nicht. Nach der Begründung des Finanzausschusses soll die Regel künftig nur noch Gebäude erfassen, die von vornherein kürzer angelegt sind, etwa Leichtbauhallen (BR-Drs. 447/1/26, Ziffer 6). Prüfen Sie vor einer Entscheidung den aktuellen Stand.

## Was das Gutachten nachweisen muss

Die Last liegt bei Ihnen: Es ist Sache des Steuerpflichtigen, die kürzere Nutzungsdauer darzulegen und nachzuweisen (BFH, IX R 25/19, Rz. 18; BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23, Rz. 21). Das Gesetz schreibt kein Gutachten vor. Nach dem BFH vom 07.10.2025 ist die kürzere Nutzungsdauer aber „durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen“ (IX R 26/24, Rz. 46). Aus den Entscheidungen ergeben sich diese Anforderungen:

- **Die maßgeblichen Gründe:** Die Darlegung muss Aufschluss geben über technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen (IX R 25/19, Rz. 19).
- **Nicht alle Gründe zugleich:** Wird die kürzere Nutzungsdauer mit wirtschaftlicher Abnutzung oder rechtlichen Gegebenheiten begründet, braucht es keine Feststellungen zum technischen Verschleiß (IX R 14/23, Rz. 26).
- **Methode der Immobilienbewertung erlaubt:** Die Ermittlung der Restnutzungsdauer nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist eine anerkannte Schätzungsmethode (IX R 14/23, Rz. 24, 25).
- **Aber kein bloßer Modellwert:** „Der schlichte Verweis durch den Steuerpflichtigen auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung genügt nicht“ (IX R 14/23, Leitsatz 2).
- **Das konkrete Gebäude:** Nötig ist eine sachverständige Begutachtung, „die sich insbesondere zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts (zum Beispiel durchgeführte oder unterlassene Instandsetzungen oder Modernisierungen …) verhält“ (IX R 14/23, Rz. 27).

Die ImmoWertV geht in dieselbe Richtung: Die Restnutzungsdauer ergibt sich in der Regel aus Gesamtnutzungsdauer minus Alter, und individuelle Gegebenheiten wie Instandsetzungen, Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen können sie „verlängern oder verkürzen“ (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Zum Modell für modernisierte Gebäude heißt es: „Die Verwendung des nachfolgenden Modells ersetzt nicht die erforderliche sachverständige Würdigung des Einzelfalls.“ (Anlage 2 ImmoWertV)

Ein Verkehrswertgutachten zum Kauf oder Verkauf ist nicht dasselbe wie dieser steuerliche Nachweis; wie der Wert einer Wohnung ermittelt wird, erklärt der Beitrag [Wohnung bewerten: Verkehrswert und Wertgutachten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/wohnung-wert-ermitteln).

Daran erkennen Sie ein Gutachten, das diese Anforderungen ernst nimmt. Die Liste ist unsere Empfehlung, abgeleitet aus IX R 14/23, Rz. 27, und FG Münster, Rn. 46, keine gesetzliche Vorgabe:

1. **Besichtigung:** Der Gutachter hat das Gebäude vor Ort angesehen.
2. **Zustand dokumentiert:** Baujahr, durchgeführte Modernisierungen, Instandsetzungen und Mängel sind beschrieben.
3. **Begründung:** Die Restnutzungsdauer wird aus dem Zustand des Gebäudes hergeleitet, nicht nur aus einer Tabelle übernommen.
4. **Stichtag:** Das Gutachten bezieht sich auf den Zeitpunkt Ihrer Anschaffung.
5. **Zweck:** Das Gutachten nennt den Nachweis der Nutzungsdauer für die AfA als Zweck.

## Wer das Gutachten erstellen darf

Das Gesetz sagt dazu nichts. Die Vorgaben des BMF von 2023 (öffentlich bestellt und vereidigt oder zertifiziert) sind aufgehoben, und den Versuch, eine solche Pflicht 2025 in die Verordnung aufzunehmen, hat der Bundesrat nicht übernommen.

Ein Finanzgericht hat dazu entschieden, Einzelfall und keine Entscheidung des BFH: Weder dem Gesetz noch der Rechtsprechung des BFH sei zu entnehmen, dass eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zwingend ist. Die Qualifikation des Gutachters hat das Gericht im konkreten Fall geprüft und bejaht; ein Gutachten nach dem Modell der Anlage 2 ImmoWertV genügte als Nachweis von 23 Jahren. Ob der Gutachter das Gebäude besichtigt haben muss, ließ das Gericht offen, es neigt aber dazu; im Fall war der Ortstermin im Klageverfahren nachgeholt worden (FG Münster, Urteil vom 02.04.2025, 14 K 654/23 E, Rn. 40, 41, 44 bis 46). Die Revision hat das Gericht nicht zugelassen; ob das Urteil rechtskräftig ist, konnten wir nicht feststellen.

In den Fällen IX R 25/19 und IX R 14/23 haben die Finanzgerichte jeweils selbst ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eingeholt, das der BFH bestätigt hat. Der Finanzausschuss des Bundesrats kritisiert in seiner Begründung von 2026 Gutachten, die „Nicht-Sachverständige“ Personen erstellt haben, und „Internetgutachten“.

Für Sie heißt das: Eine bestimmte Qualifikation ist nicht vorgeschrieben. Kommt es zum Streit, hängt die Überzeugungskraft eines Gutachtens aber auch an der Sachkunde seines Verfassers und daran, ob er das Gebäude gesehen hat.

## Ab wann es wirkt und ob es rückwirkend geht

Bei einem gekauften Gebäude beginnt die Nutzungsdauer mit der Anschaffung (§ 11c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStDV). Für zurückliegende Jahre kommt es darauf an, ob der Steuerbescheid noch geändert werden kann:

| Lage des Bescheids | Möglichkeit |
| --- | --- |
| Innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe | Einspruch (§ 355 Abs. 1 AO) |
| Unter Vorbehalt der Nachprüfung | Änderung „jederzeit beantragen“, solange der Vorbehalt wirksam ist (§ 164 Abs. 2 AO); er entfällt mit Ablauf der Festsetzungsfrist (§ 164 Abs. 4 AO) |
| Einspruch oder Klage laufen | Nachweis im laufenden Verfahren vorlegen |
| Bestandskräftig | Nur in engen Grenzen, Steuerberatung |

Dass der Nachweis im laufenden Verfahren nachgeschoben werden kann, zeigen die Fälle: In IX R 25/19 wurde das Gutachten im Einspruchsverfahren vorgelegt (Rz. 4), im Fall des FG Münster wurde die kürzere Nutzungsdauer „erstmals im Klageverfahren geltend gemacht“ (Rn. 47).

Für bestandskräftige Bescheide kennt die Abgabenordnung eine Änderung zu Ihren Gunsten nur, soweit Tatsachen oder Beweismittel nachträglich bekannt werden und Sie kein grobes Verschulden daran trifft (§ 173 Abs. 1 Nr. 2 AO). Ob ein später erstelltes Gutachten dafür genügt, ist nicht geklärt. Das prüft ein Steuerberater im Einzelfall.

Offen bleibt auch, wie zu rechnen ist, wenn Sie erst nach einigen Jahren mit festem Satz zur kürzeren Nutzungsdauer wechseln wollen. Auch das gehört in die Steuerberatung.

## Rechenbeispiel: Lohnt sich das?

Ein Beispiel mit Annahmen, keine Prognose für Ihr Gebäude. Angenommen sind: vermietete Eigentumswohnung, Gebäude fertiggestellt zwischen 1925 und 2022 (fester Satz 2 %), Gebäudeanteil der Anschaffungskosten 247.500 € wie im Rechenbeispiel zur [AfA für Vermieter](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/afa-immobilie-vermieter), nachgewiesene Nutzungsdauer ab Kauf 30 Jahre, volle Kalenderjahre (das Kaufjahr ist vernachlässigt), gleichbleibender persönlicher Grenzsteuersatz von 35 % ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Einen festen Satz von 35 % kennt der Tarif nicht (§ 32a EStG); er steht hier für einen Grenzsteuersatz im Progressionsbereich.

| Größe | Rechnung | Ergebnis |
| --- | --- | --- |
| AfA nach festem Satz | 247.500 € × 2 % | 4.950 € je Jahr, 50 Jahre lang |
| AfA nach 30 Jahren | 247.500 € ÷ 30 | 8.250 € je Jahr, 30 Jahre lang |
| Zusätzliche AfA | 8.250 € − 4.950 € | 3.300 € je Jahr |
| Geringere Einkommensteuer | 3.300 € × 35 % | 1.155 € je Jahr |
| Zusätzliche AfA nach 10 Jahren | 3.300 € × 10 | 33.000 € |
| Summe der AfA am Ende | beide Wege | je 247.500 € |
| Jahre 31 bis 50 | 0 € statt 4.950 € | höhere Steuer als ohne Gutachten |

Die Gutachterkosten rechnen Sie selbst gegen: Kosten des Gutachtens geteilt durch 1.155 € ergibt, nach wie vielen Jahren die geringere Steuer sie im Beispiel ausgleicht. Eine amtliche Gebühr gibt es nicht, der Preis wird frei vereinbart; vergleichen Sie Angebote und fragen Sie, ob eine Besichtigung enthalten ist. Ob die Kosten sofort als Werbungskosten abziehbar sind oder zu den Anschaffungskosten gehören, ist nicht eindeutig belegt; das klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Wer bis zum Ende der Abschreibung hält, zieht in der Summe also dieselbe AfA ab, nur früher. Der Unterschied liegt dann im Zeitpunkt der Steuerwirkung und in möglichen Unterschieden des Steuersatzes zwischen den Jahren, die in beide Richtungen wirken können. Wie die AfA in die Nachsteuerrechnung einer Kapitalanlage eingeht, zeigt der Beitrag [Rendite einer vermieteten Wohnung berechnen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/eigentumswohnung-kapitalanlage-rendite).

## Verkauf innerhalb von zehn Jahren: Die zusätzliche AfA kommt zurück

Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG; Ausnahme bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken). Für den Gewinn mindern sich die Anschaffungskosten „um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen“, soweit sie abgezogen wurden (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Das Beispiel fortgeführt, Verkauf nach acht vollen Jahren:

| Größe | Rechnung | Ergebnis |
| --- | --- | --- |
| Abgezogene AfA mit Gutachten | 8 × 8.250 € | 66.000 € |
| Abgezogene AfA ohne Gutachten | 8 × 4.950 € | 39.600 € |
| Höherer Veräußerungsgewinn | 66.000 € − 39.600 € | 26.400 € |
| Mehr Steuer im Verkaufsjahr | 26.400 € × 35 % | 9.240 € |
| Ersparnis der acht Jahre | 8 × 1.155 € | 9.240 € |

Bei gleichem Steuersatz bleibt im Wesentlichen ein Zeitvorteil, dem die Gutachterkosten gegenüberstehen. Die Annahme eines gleichen Steuersatzes ist dabei wichtig: Der Gewinn fällt in einem Jahr an und kann dort höher besteuert werden.

Liegen mehr als zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf, ist der Verkauf kein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG, und die bis dahin gezogene zusätzliche AfA wird nicht über § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG nachversteuert. Das ist ein Schluss aus dem Wortlaut und gilt für Wohnungen im Privatvermögen; was in Ihrem Fall gilt, klärt der Steuerberater. Wann ein Verkauf steuerfrei ist, erklärt der Beitrag [Immobilie steuerfrei verkaufen: die Zehnjahresfrist](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/immobilie-verkaufen-steuerfrei).

## Was das Finanzamt prüft und was Sie tun können, wenn es ablehnt

Das Finanzamt ermittelt den Sachverhalt von Amts wegen und berücksichtigt dabei „auch die für die Beteiligten günstigen Umstände“ (§ 88 Abs. 1 AO). Den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer müssen trotzdem Sie führen.

Der BFH setzt dem Finanzamt dabei eine Grenze: Es geht von Ihrer Schätzung aus, solange sie vernünftig ist; verlangt wird nur „größtmögliche Wahrscheinlichkeit“, und verworfen wird die Schätzung nur, wenn sie „eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt“ (IX R 25/19, Rz. 20). Ein Ergebnis garantiert das nicht.

Lehnt das Finanzamt ab, ist das der Weg:

1. **Bescheid prüfen:** Wurde die kürzere Nutzungsdauer nicht übernommen, steht das in den Erläuterungen.
2. **Einspruch einlegen:** innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 355 Abs. 1 AO), mit Begründung und Gutachten.
3. **Klage erwägen:** Bleibt der Einspruch erfolglos, entscheidet das Finanzgericht. In den drei BFH-Fällen hat das Finanzgericht im Klageverfahren ein eigenes Gutachten eingeholt (IX R 25/19, Rz. 7; IX R 14/23, Rz. 7; IX R 26/24, Rz. 8); im Fall des FG Münster genügte das Gutachten des Klägers. Ein Klageverfahren hat ein Kostenrisiko.

Angaben von Gutachten-Anbietern zu Anerkennungsquoten sind Werbeaussagen, keine amtlichen Zahlen.

## Für wen es sich eher eignet und für wen nicht

Eine Abwägung nach den Regeln oben, kein Versprechen für Ihren Fall:

| Spricht eher dafür | Spricht eher dagegen |
| --- | --- |
| Hoher Gebäudeanteil am Kaufpreis | Verkauf innerhalb von zehn Jahren geplant |
| Kurze Restnutzungsdauer nachvollziehbar wegen Zustand, unterlassener Instandhaltung oder wirtschaftlicher Entwertung | Gebäude frisch saniert oder modernisiert |
| Lange Haltedauer über zehn Jahre | Niedriger persönlicher Grenzsteuersatz |
| Bescheide noch änderbar | Unsicherer Gesetzgebungsstand vor einer langfristigen Entscheidung |

Planen Sie nach dem Kauf größere Arbeiten, beachten Sie, dass Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern können (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV) und Kosten in den ersten drei Jahren zu [anschaffungsnahen Herstellungskosten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/anschaffungsnahe-herstellungskosten-15-prozent) werden können. Wer eine [vermietete Wohnung kauft](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/vermietete-wohnung-kaufen), sollte die Frage schon vor dem Kauf durchrechnen lassen; den Ablauf von Kauf und Verkauf zeigt der Beitrag [Immobilienkauf und -verkauf: der Ablauf](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/immobilienkauf-verkauf-ablauf). Welche Rolle Steuern beim langfristigen [Vermögensaufbau mit Immobilien](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/vermoegensaufbau-immobilien) spielen, erklärt ein eigener Beitrag.

## Was in Berlin, Leipzig und Hamburg gilt

AfA, kürzere Nutzungsdauer und das Verfahren beim Finanzamt sind Bundesrecht. In Berlin, Leipzig und Hamburg gelten sie gleich; eigene Regeln der Länder zum Thema haben wir nicht gefunden. Das Aufhebungsschreiben vom 01.12.2025 ist im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder ergangen und gilt bundesweit.

## Wann Sie einen Steuerberater brauchen

Die Entscheidung für ein Gutachten wirkt über Jahrzehnte und hängt an Ihren Zahlen. Ein Steuerberater ist besonders in diesen Fällen der richtige Ansprechpartner:

1. **Vor der Beauftragung:** Lohnt sich das Gutachten für Ihr Gebäude, Ihren Steuersatz und Ihre Haltedauer?
2. **Bei Verkaufsplänen:** Wie wirkt die zusätzliche AfA bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren?
3. **Bei bestandskräftigen Bescheiden:** Lässt sich für zurückliegende Jahre noch etwas ändern?
4. **Bei Ablehnung:** Einspruch, Begründung und Aussichten einer Klage.
5. **Bei Gesetzesänderung:** Wird der Vorschlag des Bundesrats Gesetz, was bedeutet das für Ihren Fall?

Weitere Steuerthemen als Vermieter, von Werbungskosten bis Verkauf, bündelt der Leitfaden [Steuern als Vermieter im Überblick](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/steuern-vermieter-leitfaden).

## Häufige Fragen

### Gilt das BMF-Schreiben von 2023 zum Restnutzungsdauergutachten noch?

Nein. Das BMF hat sein Schreiben vom 22.02.2023 mit Schreiben vom 01.12.2025 im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder aufgehoben. Ein Nachfolgeschreiben haben wir bis zum 03.10.2026 nicht gefunden. Maßstab sind damit Gesetz und Rechtsprechung.

### Muss der Gutachter öffentlich bestellt und vereidigt oder zertifiziert sein?

Vorgeschrieben ist das nicht: Das Gesetz enthält keine Anforderung an den Gutachter, die Vorgaben des BMF von 2023 sind aufgehoben, und eine entsprechende Verordnungsregel hat der Bundesrat 2025 nicht übernommen. Das FG Münster hat ein Zertifikat in einem Einzelfall für nicht zwingend gehalten. Entscheidend ist, ob das Gutachten das konkrete Gebäude sachverständig würdigt.

### Reicht ein Gutachten ohne Besichtigung?

Das ist nicht geklärt. Der BFH verlangt eine Würdigung der individuellen Gegebenheiten des Objekts; das FG Münster neigt in einem Einzelfall dazu, einen Ortstermin zu verlangen, hat die Frage aber offen gelassen. Ein Gutachten ohne Besichtigung ist deshalb angreifbar.

### Kann ich die kürzere Nutzungsdauer rückwirkend geltend machen?

Für Jahre, deren Bescheide noch änderbar sind (Einspruchsfrist von einem Monat, Vorbehalt der Nachprüfung, laufendes Einspruchs- oder Klageverfahren), können Sie sie geltend machen; ob das Finanzamt folgt, hängt am Nachweis. Bei einem gekauften Gebäude beginnt die Nutzungsdauer mit der Anschaffung. Für bestandskräftige Bescheide geht es nur in engen Grenzen; das klären Sie mit einem Steuerberater.

### Bekomme ich mit dem Gutachten insgesamt mehr Abschreibung?

Nein. Abgeschrieben wird höchstens der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, „bis zur vollen Absetzung“ (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG). Das Gutachten zieht die AfA nur nach vorn.

### Was passiert, wenn ich innerhalb von zehn Jahren verkaufe?

Die abgezogene AfA mindert beim privaten Veräußerungsgeschäft die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Die zusätzliche AfA erhöht also den steuerpflichtigen Gewinn.

### Wird die kürzere Nutzungsdauer abgeschafft?

Der Bundesrat hat am 25.09.2026 vorgeschlagen, sie auf Gebäude zu beschränken, deren Nutzungsdauer schon im Zeitpunkt der Fertigstellung kürzer war; die Bundesregierung will den Vorschlag prüfen (30.09.2026). Das ist ein Vorschlag, kein Gesetz: Der Gesetzentwurf ist dem Bundestag zugeleitet und noch nicht beraten (Stand 03.10.2026).

### Gilt das auch für eine Eigentumswohnung?

Ja. § 7 Abs. 4 EStG ist auf Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden (§ 7 Abs. 5b EStG).

### Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten?

Eine amtliche Gebühr gibt es nicht; der Preis wird frei vereinbart. Vergleichen Sie Angebote und klären Sie vorher, ob eine Besichtigung enthalten ist. Ob die Kosten sofort absetzbar sind oder zu den Anschaffungskosten zählen, klären Sie mit einem Steuerberater.

## Quellen des Beitrags

- [§ 7 EStG: Absetzung für Abnutzung (Abs. 4 Satz 1 und 2, Abs. 5b)](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html)
- [§ 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte (Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 4)](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html)
- [§ 11c EStDV: Nutzungsdauer von Gebäuden](https://www.gesetze-im-internet.de/estdv_1955/__11c.html)
- [§ 88 AO: Untersuchungsgrundsatz](https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__88.html)
- [§ 164 AO: Steuerfestsetzung unter Vorbehalt der Nachprüfung](https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__164.html)
- [§ 173 AO: Aufhebung oder Änderung wegen neuer Tatsachen oder Beweismittel](https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__173.html)
- [§ 355 AO: Einspruchsfrist](https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__355.html)
- [§ 4 ImmoWertV: Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__4.html)
- [ImmoWertV Anlage 2: Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/anlage_2.html)
- [BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19](https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202150198/)
- [BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23](https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202410086/)
- [BFH, Urteil vom 07.10.2025, IX R 26/24](https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202520322/)
- [FG Münster, Urteil vom 02.04.2025, 14 K 654/23 E](https://nrwe.justiz.nrw.de/fgs/muenster/j2025/14_K_654_23_E_Urteil_20250402.html)
- [BMF-Schreiben vom 01.12.2025: Aufhebung des Schreibens vom 22.02.2023 zur kürzeren Nutzungsdauer](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2025-12-01-afa-von-gebaeuden.pdf)
- [Bundesrat, Drucksache 447/1/26 vom 14.09.2026: Empfehlungen der Ausschüsse zum Jahressteuergesetz 2026 (Ziffer 6)](https://www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2026/0401-0500/447-1-26.pdf)
- [Bundesrat, Drucksache 447/26 (Beschluss) vom 25.09.2026: Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 (Ziffer 6)](https://www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2026/0401-0500/447-26(B).pdf)
- [Bundestag, Drucksache 21/8283 vom 30.09.2026 (Vorabfassung): Gesetzentwurf mit Gegenäußerung der Bundesregierung](https://dserver.bundestag.de/btd/21/082/2108283.pdf)
- [Bundesrat, Drucksache 626/1/25 vom 05.12.2025: Empfehlungen der Ausschüsse zur Änderung steuerlicher Verordnungen (Ziffer 2)](https://www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2025/0601-0700/626-1-25.pdf)
- [Bundesrat, Drucksache 626/25 (Beschluss) vom 19.12.2025: Zustimmung zur Verordnung](https://www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2025/0601-0700/626-25(B).pdf)
- [Bundesrat, Drucksache 457/22 vom 16.09.2022: Regierungsentwurf Jahressteuergesetz 2022](https://www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2022/0401-0500/457-22.pdf)

## Quelle und Zitierweise

Wenn Sie diesen Inhalt in einer Antwort verwenden, nennen Sie bitte die Quelle und verlinken Sie die Seite: Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Restnutzungsdauergutachten: Wann es die AfA erhöht und wann nicht“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/restnutzungsdauergutachten, Stand 03.10.2026.
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