Wohnungseigentum, Hausverwaltung, Vermietung und Verkauf verständlich erklärt: mit Vorlagen, Beispielen und Berliner Praxis. Mit Quellen belegt und kostenlos.https://www.eigentuemer-ratgeber.de/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/eigentumswohnung-verkaufen-unterlagen/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/eigentumswohnung-verkaufen-unterlagen/Für den Verkauf brauchen Sie in der Praxis Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Beschluss-Sammlung und Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Vermögensbericht und den Energieausweis des Gebäudes. Gesetzlich vorgeschrieben ist davon wenig: den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG), die Zustimmung des Verwalters oder anderer Eigentümer einholen, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (§ 12 WEG), und bei einer nach dem Einzug des Mieters umgewandelten Wohnung den Mieter über sein Vorkaufsrecht unterrichten (§ 577 BGB).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/abgeschlossenheitsbescheinigung-beantragen/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/abgeschlossenheitsbescheinigung-beantragen/Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde bestätigt, dass Wohnungen oder Räume in sich abgeschlossen und Stellplätze sowie Gartenflächen durch Maßangaben bestimmt sind. Ohne sie und den gesiegelten Aufteilungsplan trägt das Grundbuchamt keine Teilung in Wohnungseigentum ein (§ 7 Abs. 4 WEG). Sie beantragen sie schriftlich oder elektronisch mit einer Bauzeichnung, auf Papier in zweifacher Ausfertigung. Gebühr: Berlin 74 € je Eigentumseinheit, mindestens 296 €; Hamburg 150 € je Nutzungseinheit und 10 € je Stellplatz, mindestens 150 €; Leipzig laut Stadt mindestens 84 €.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/baulaerm-mietminderung/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/baulaerm-mietminderung/Lärm von einer fremden Baustelle nebenan ist nach dem BGH grundsätzlich kein Mangel, wenn auch Sie ihn nach § 906 BGB ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen müssen; haben Sie solche Ansprüche gegen den Bauherrn, kann ein Mangel vorliegen (VIII ZR 31/18). Bei Bauarbeiten, die Sie selbst veranlassen, bleibt nur bei energetischer Modernisierung eine Beeinträchtigung drei Monate außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB). Gelegentlichen Nachbarlärm muss der Mieter hinnehmen; ein Lärmprotokoll braucht er nicht.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/behoerdengaenge-eigentuemer/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/behoerdengaenge-eigentuemer/Als Eigentümer haben Sie mit drei Stellen zu tun: dem Grundbuchamt beim Amtsgericht (Grundbuchauszug 10 €, beglaubigt 20 €, Berichtigung nach Erbfall binnen zwei Jahren gebührenfrei), der Stadt oder dem Bezirk (Meldewesen, Bauaufsicht, Vorkaufsrecht) und dem Finanzamt (Grundsteuer, Grunderwerb- und Erbschaftsteuer). Kurze Fristen gelten für die Wohnungsgeberbestätigung (zwei Wochen) und den Einspruch beim Finanzamt zur Grundsteuer (ein Monat ab Bekanntgabe). Vieles erledigt beim Kauf der Notar; selbst handeln müssen Sie beim Einzug eines Mieters, im Erbfall und bei Fehlern im Steuerbescheid.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/eigentumswohnung-kaufen-checkliste/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/eigentumswohnung-kaufen-checkliste/Wer eine Eigentumswohnung zum Selbstbewohnen kauft, klärt zuerst das Geld: Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer (Berlin 6 %, Hamburg 5,5 %, Sachsen 5,5 %, Sachsen-Anhalt 5 %), Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls Makler. KfW-Förderung beantragen Sie vor dem Kaufvertrag (Programm 308: alternativ Vertrag mit aufschiebender Bedingung). Dann prüfen Sie Wohnung, Gemeinschaftseigentum, die Unterlagen der Gemeinschaft, Grundbuch und Teilungserklärung. Was zugesagt ist, gehört in den notariellen Vertrag; Absprachen außerhalb der Urkunde sind laut Bundesnotarkammer grundsätzlich unwirksam.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/erben-schenken/grundbuch-berichtigen-erbfall/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/erben-schenken/grundbuch-berichtigen-erbfall/Mit dem Tod geht die Immobilie auf die Erben über (§ 1922 BGB), das Grundbuch wird aber nicht automatisch berichtigt. In der Regel genügt ein schriftlicher, unterschriebener Antrag eines Erben beim zuständigen Grundbuchamt, ohne Notar. Als Nachweis dienen die Ausfertigung des Erbscheins, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder ein notarielles Testament bzw. Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 GBO). Geht der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall ein, wird für die Eintragung der Erben keine Gebühr erhoben (KV Nr. 14110 Anm. Abs. 1 GNotKG).Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/grundbuchauszug-beantragen/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/grundbuchauszug-beantragen/Einen Grundbuchauszug beantragen Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts: als Eigentümer ohne Begründung, als Bevollmächtigter mit Vollmacht, sonst nur mit berechtigtem Interesse (§ 12 GBO). Der einfache Ausdruck kostet 10 €, der amtliche (beglaubigte) Ausdruck 20 € (GNotKG KV Nr. 17000, 17001). Berlin nimmt Anträge per Post, Fax oder vor Ort an, Leipzig nur schriftlich, auch per E-Mail mit handschriftlicher Unterschrift, Hamburg per Brief oder Fax, nicht per E-Mail. Online abrufen können Privatleute den Auszug nicht.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/guten-makler-erkennen/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/guten-makler-erkennen/Einen guten Makler erkennen Sie an prüfbaren Punkten: Er hat eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (Banken und Sparkassen brauchen keine), begründet den Angebotspreis mit nachvollziehbaren Vergleichsdaten und legt einen Maklervertrag in Textform mit klarer Laufzeit, Kündigungsregel und Provision vor. Weiterbildung und Berufshaftpflicht sind für Makler keine gesetzliche Pflicht; die Weiterbildungspflicht ist am 24.07.2026 entfallen. Beides können Sie als freiwilliges Merkmal erfragen.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/haus-verkaufen-unterlagen/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/haus-verkaufen-unterlagen/Gesetzlich vorgeschrieben ist beim Hausverkauf vor allem der Energieausweis (nicht bei Baudenkmälern und kleinen Gebäuden): spätestens bei der Besichtigung vorlegen, unverzüglich nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Üblich und für Käufer, Bank und Notar praktisch nötig sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Unterlagen aus der Bauakte, Baulasten-, Altlasten- und Anliegerauskunft, Versicherungs- und Grundsteuerbelege, bei Vermietung die Mietverträge. Ein einfacher Grundbuchausdruck kostet 10 €; für die Altlastenauskunft gilt in Berlin eine Rahmengebühr von 5 bis 500 €.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/heizungsausfall-mietwohnung-vermieter/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/heizungsausfall-mietwohnung-vermieter/Fällt in der kalten Jahreszeit Heizung oder Warmwasser aus, ist das ein Mangel: Sie müssen ihn beseitigen lassen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), und solange er besteht, mindert sich die Miete kraft Gesetzes, ohne feste Quote, nach Umfang und Dauer (§ 536 Abs. 1 BGB). Eine gesetzliche Mindesttemperatur oder Heizperiode gibt es nicht. Ein Heizungsausfall im Winter kann eine Notmaßnahme rechtfertigen, bei der der Mieter selbst einen Fachbetrieb beauftragt und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangt (§ 536a Abs. 2 BGB; BGH VIII ZR 222/06). Reagieren Sie sofort, dokumentieren Sie alles.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/immobilie-verkaufen-ohne-makler/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/immobilie-verkaufen-ohne-makler/Sie dürfen Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen. Vorgeschrieben sind vor allem der notarielle Kaufvertrag und ein Energieausweis (nicht bei Baudenkmälern), den Sie spätestens bei der Besichtigung vorlegen; liegt er vor, gehören seine Kennwerte in jede kommerzielle Anzeige. Wert, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, Finanzierungsprüfung und Verhandlung übernehmen Sie selbst und sparen dafür Ihren Anteil an der Provision, deren Höhe kein Gesetz festlegt. Beauftragen Sie doch einen Makler und kauft ein Verbraucher Ihre Wohnung, trägt er höchstens die Hälfte der Provision.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/immobilienkauf-verkauf-ablauf/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/immobilienkauf-verkauf-ablauf/Verbindlich wird ein Immobilienkauf erst mit der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB); Reservierungen und Absprachen vorher verpflichten niemanden. Danach sichert der Notar den Käufer in der Regel mit einer Vormerkung, holt Genehmigungen und Löschungsunterlagen ein und teilt mit, wann der Kaufpreis fällig ist; Besitz, Nutzen und Lasten gehen meist mit der Zahlung über. Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch. Sie setzt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts voraus, die es in der Regel nach Zahlung der Grunderwerbsteuer gibt (§ 873 BGB, § 22 GrEStG).Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/maengelanzeige-mieter-vermieter/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/maengelanzeige-mieter-vermieter/Mit der Mängelanzeige erfahren Sie offiziell vom Mangel; ab dann können Sie abhelfen, und spätestens ab dann darf der Mieter neben der Minderung, die ohnehin kraft Gesetzes eintritt, einen Teil der Miete zurückbehalten (BGH VIII ZR 330/09). Eine feste gesetzliche Frist für Ihre Reaktion gibt es nicht; kommen Sie mit der Beseitigung in Verzug, drohen Schadensersatz und Selbstvornahme auf Ihre Kosten (§ 536a BGB). Bestätigen Sie den Eingang, kündigen Sie Besichtigung und Reparatur mit Termin an und dokumentieren Sie alles.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mietminderung/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mietminderung/Hat die Wohnung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit mindert, zahlt der Mieter für diese Zeit nur eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 BGB). Die Minderung tritt nach dem BGH kraft Gesetzes ein, Ihre Zustimmung braucht sie nicht, und bei Wohnraum lässt sie sich vertraglich nicht ausschließen. Der Mieter muss den Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Sie prüfen die Anzeige, beseitigen den Mangel und weisen eine unberechtigte oder überhöhte Kürzung schriftlich zurück; die Höhe hängt fast immer vom Einzelfall ab.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mietminderung-berechnen/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mietminderung-berechnen/Gemindert wird von der Bruttomiete, also einschließlich aller Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung (BGH XII ZR 225/03, für Wohnraum VIII ZR 347/04). Der Minderungsbetrag ist Bruttomiete mal Quote, anteilig für die Zeit, in der der Mangel bestand; eine feste Quote gibt das Gesetz nicht vor, sie hängt vom Einzelfall ab, nur bei einer um mehr als 10 % zu kleinen Wohnfläche entspricht sie der prozentualen Abweichung. In der Nebenkostenabrechnung stellen Sie alle Zahlungen des Jahres der geschuldeten Gesamtjahresmiete gegenüber (BGH VIII ZR 223/10).Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/negativzeugnis-vorkaufsrecht/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/negativzeugnis-vorkaufsrecht/Wer ein Haus oder Grundstück kauft, wird erst als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, wenn dem Grundbuchamt nachgewiesen ist, dass die Gemeinde kein Vorkaufsrecht hat oder es nicht ausübt (§ 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Diesen Nachweis liefert das Negativzeugnis. Beantragt wird es in der Regel vom beurkundenden Notariat: in Berlin beim Bezirksamt (100 €), in Leipzig beim Stadtplanungsamt (90 € für ein Flurstück), in Hamburg beim LIG (10 bis 250 €). Ausüben kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/notar-immobilienkauf/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/notar-immobilienkauf/Ein Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Haus braucht die notarielle Beurkundung. Der Notar vertritt keine Seite, belehrt beide und gestaltet den Ablauf in der Regel so, dass der Käufer erst zahlt, wenn sein Erwerb durch eine Vormerkung gesichert ist, und der Verkäufer das Eigentum nicht ohne den Kaufpreis verliert. Schließen ein Unternehmer und ein Verbraucher den Vertrag, soll der Verbraucher den Text im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin erhalten; zwischen Privatleuten gilt diese Frist nicht. Die Gebühren sind bundesweit gleich.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/restnutzungsdauergutachten/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/restnutzungsdauergutachten/Ist Ihr vermietetes Gebäude kürzer nutzbar als 33, 50 oder 40 Jahre (je nach Fertigstellung), dürfen Sie nach der tatsächlichen Nutzungsdauer abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Den Nachweis führt in der Praxis ein Gutachten, das das konkrete Gebäude würdigt; Modellwerte allein genügen nach dem BFH nicht. Das BMF-Schreiben von 2023 ist seit 01.12.2025 aufgehoben. Insgesamt wird nicht mehr abgeschrieben, nur früher; bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren erhöht die zusätzliche AfA den Gewinn.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/schimmel-mietwohnung-vermieter/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/schimmel-mietwohnung-vermieter/Schimmel ist ein Mangel, wenn seine Ursache in Ihrem Bereich liegt, etwa in eindringender Feuchtigkeit. Wärmebrücken eines Altbaus sind ohne besondere Vereinbarung kein Mangel, wenn das Gebäude bei seiner Errichtung den damaligen Bauvorschriften entsprach (BGH VIII ZR 271/17). Ist die Ursache streitig, verteilt der BGH die Beweislast nach Verantwortungsbereichen; wie die Stufen bei Schimmel in Wohnungen genau laufen, hat er nicht entschieden. Welches Heizen und Lüften zumutbar ist und wie hoch eine Minderung ausfällt, hängt vom Einzelfall ab.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/unberechtigte-mietminderung/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/unberechtigte-mietminderung/Eine Mietminderung braucht Ihre Zustimmung nicht, besteht aber nur bei einem nicht unerheblichen Mangel, den der Mieter nicht selbst verursacht hat, und nur in angemessener Höhe (§§ 536, 536c BGB); den Rest schuldet er weiter. Mindert er zu viel, kann der Rückstand eine fristlose Kündigung tragen, wenn er bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die Minderung nicht berechtigt ist (BGH, VIII ZR 138/11). War sie doch berechtigt, scheitert die Kündigung: Fordern Sie erst nach, lassen Sie sich vorher beraten und rechnen Sie nicht mit der Kaution auf.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/vermietete-wohnung-kaufen/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/vermietete-wohnung-kaufen/Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt den Mietvertrag so, wie er ist, mit Miethöhe, Kaution und allen Vereinbarungen (§ 566 BGB). Vermieter werden Sie aber erst mit der Eintragung im Grundbuch; was bis dahin zwischen Verkäufer und Ihnen gilt, regelt der Kaufvertrag. Selbst einziehen können Sie gegen den Willen des Mieters nur nach einer wirksamen Kündigung, etwa wegen Eigenbedarfs; wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt ab der Veräußerung eine Sperrfrist: in Berlin und Hamburg zehn Jahre, in Leipzig drei (§ 577a BGB).Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/vermoegensaufbau-immobilien/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/vermoegensaufbau-immobilien/Eine vermietete Immobilie kann Vermögen über Tilgung, Mietüberschuss und Wertsteigerung aufbauen; Abschreibung und Schuldzinsen mindern die steuerpflichtigen Einkünfte, ersetzen die Rechnung aber nicht. Der Kredit erhöht die Rendite auf Ihr Eigenkapital nur, solange die Immobilie mehr abwirft, als er kostet. Bei 4,04 % Durchschnittszins (Bundesbank, August 2026, vorläufig) und rund 3,1 bis 3,6 % Bruttomietrendite wie in Leipzig gelingt das nur mit Wertsteigerung, und die ist nicht sicher: 2023 fielen die Preise für Wohnimmobilien um 8,5 % (Destatis).Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/wasserschaden-mietwohnung-vermieter/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/wasserschaden-mietwohnung-vermieter/Ein Wasserschaden ist ein Mangel: Solange er oder die Trocknung die Nutzung beeinträchtigt, zahlt der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete; wie viel, hängt vom Einzelfall ab (§ 536 Abs. 1 BGB). Sie müssen den Schaden beseitigen, ihn dem Gebäudeversicherer unverzüglich anzeigen und ihn gering halten (§§ 30, 82 VVG); ob die Versicherung den Mietausfall durch eine berechtigte Minderung ersetzt, steht in Ihrem Vertrag. Hat der Mieter einen versicherten Schaden nur leicht fahrlässig verursacht, müssen Sie sich in der Regel an die Versicherung halten statt an ihn (BGH VIII ZR 28/04).Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/wohnflaeche-abweichung-mietminderung/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/wohnflaeche-abweichung-mietminderung/Liegt die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen, ist die Wohnung mangelhaft, und die Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung mindert sich im Verhältnis der Abweichung, ohne dass der Mieter eine Beeinträchtigung nachweisen muss; ein „ca.“ ändert daran nichts (BGH VIII ZR 295/03, VIII ZR 347/04, VIII ZR 144/09). Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurückverlangen, unter Umständen für mehrere Jahre (BGH VIII ZR 61/23). Für Betriebskosten und Mieterhöhungen zählt stets die tatsächliche Fläche (BGH VIII ZR 220/17, VIII ZR 266/14).Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/wohnung-wert-ermitteln/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/wohnung-wert-ermitteln/Der Wert Ihrer Wohnung ist der Verkehrswert: der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB). Eine erste Orientierung geben die Marktberichte der Gutachterausschüsse, die alle notariellen Kaufverträge auswerten, und die Bodenrichtwerte. Einen belastbaren Wert für Erbe, Scheidung oder Finanzamt liefert in der Regel erst ein Gutachten; beim Gutachterausschuss kostet es nach Tarif in Leipzig ab 1.300 €, in Hamburg ab 6.000 €, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/wohnungsgeberbestaetigung-vermieter/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/wohnungsgeberbestaetigung-vermieter/Zieht ein Mieter ein, müssen Sie als Wohnungsgeber oder eine von Ihnen beauftragte Person, etwa die Hausverwaltung, ihm den Einzug innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug schriftlich bestätigen (§ 19 Abs. 1, § 17 Abs. 1 BMG). Die Bestätigung nennt den Wohnungsgeber, wenn nötig den Namen des Eigentümers, das Einzugsdatum, die Anschrift der Wohnung und alle einziehenden meldepflichtigen Personen (§ 19 Abs. 3 BMG). Ein bestimmtes Formular ist nicht vorgeschrieben, der Mietvertrag ersetzt die Bestätigung nicht, und für den Auszug gibt es seit dem 01.11.2016 keine Bestätigung mehr.Sat, 03 Oct 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/einfacher-qualifizierter-mietspiegel/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/einfacher-qualifizierter-mietspiegel/Ein einfacher Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, erstellt oder anerkannt von der Behörde oder von Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam (§ 558c Abs. 1 BGB); ein qualifizierter ist zudem nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt (§ 558d Abs. 1 BGB). Beim qualifizierten wird vor Gericht vermutet, dass seine Werte die Vergleichsmiete wiedergeben, und seine Angaben zur Wohnung gehören stets ins Erhöhungsverlangen. Beides gilt nur, solange er alle zwei Jahre angepasst und nach vier Jahren neu erstellt wird (§ 558d Abs. 2 und 3, § 558a Abs. 3 BGB).Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/grundsteuer-hamburg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/grundsteuer-hamburg/Hamburg berechnet die Grundsteuer seit 2025 nach einem eigenen Flächen- und Wohnlagenmodell: Grundstücksfläche × 0,04 € und Wohn- oder Nutzfläche × 0,50 €, darauf die Messzahl (Grund und Boden 100 %, Wohnfläche 70 %, Nutzfläche 87 %) und der Hebesatz von 975 % für die Grundsteuer B. Liegt die Wohnung in normaler Wohnlage, sinkt die Messzahl der Wohnfläche um weitere 25 %. Alle Bescheide erlässt das Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz; Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe möglich.Tue, 29 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/immobilieneigentuemer-hamburg-leitfaden/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/immobilieneigentuemer-hamburg-leitfaden/Wer in Hamburg vermietet, darf bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (Mietpreisbremse bis 31.12.2029) und die Miete im laufenden Vertrag in drei Jahren um höchstens 15 % erhöhen (bis 31.08.2028); Maßstab ist der qualifizierte Mietenspiegel 2025. Die Aufteilung in Eigentumswohnungen braucht bei mehr als fünf Wohnungen bis 31.12.2030 eine Genehmigung, in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung auch bei kleineren Häusern. Dazu kommen das Wohnraumschutzgesetz und die Grundsteuer im Wohnlagemodell.Tue, 29 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/kappungsgrenze-hamburg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/kappungsgrenze-hamburg/In Hamburg darf eine Bestandsmiete bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen statt um 20 % wie im Bundesrecht. Das legt die Hamburger Kappungsgrenzenverordnung vom 8. August 2023 für das ganze Stadtgebiet fest; sie gilt vom 1. September 2023 bis 31. August 2028 und setzt eine Regel fort, die seit September 2013 ohne Unterbrechung gilt. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen nicht mit, und über die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete auch innerhalb der 15 % nicht steigen (Stand 29.09.2026).Tue, 29 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mieterhoehung-hamburg-praxis/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mieterhoehung-hamburg-praxis/In Hamburg dürfen Vermieter die Miete im laufenden Vertrag bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, innerhalb von drei Jahren aber um höchstens 15 %; Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen Betriebskosten zählen nicht mit. Das Verlangen braucht Textform und eine Begründung, in der Regel mit dem Hamburger Mietenspiegel 2025, dessen Tabelle qualifiziert ist und dessen Angaben für die Wohnung immer mitzuteilen sind. Stimmt der Mieter zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang; die Mietpreisbremse gilt für solche Erhöhungen nicht.Tue, 29 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mietpreisbremse-hamburg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mietpreisbremse-hamburg/In ganz Hamburg darf die Miete bei einer Neuvermietung grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Grundlage ist die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25.11.2025 (HmbGVBl. 2025 S. 684); sie gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 und schließt ohne Lücke an die Vorgängerin an. Maßstab ist in der Regel der Hamburger Mietenspiegel 2025. Ausnahmen wie Neubau nach dem 01.10.2014 oder eine höhere Vormiete greifen nur, wenn Sie sie dem Mieter vor Vertragsschluss in Textform mitteilen.Tue, 29 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mietspiegel-hamburg-2025/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/mietspiegel-hamburg-2025/Der Hamburger Mietenspiegel 2025 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB: Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen und die Interessenvertretungen von Vermietern und Mietern haben ihn im Dezember 2025 anerkannt, er gilt seit seiner Veröffentlichung am 9. Dezember 2025. Qualifiziert ist nur die Mietenspiegeltabelle, und auch dort nicht die sechs mit Sternchen markierten Felder; Erläuterungen und Anwendungshinweise der Broschüre sind Orientierung. Vermieter lesen das Feld nach Baualter, Wohnfläche und Wohnlage ab und ordnen die Wohnung anhand ihrer Merkmale in die Spanne ein.Tue, 29 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/soziale-erhaltungsverordnung-hamburg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/soziale-erhaltungsverordnung-hamburg/In 16 Hamburger Gebieten mit rund 320.000 Bewohnern gilt eine Soziale Erhaltungsverordnung (Stand 29.09.2026): Rückbau, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen brauchen vorher eine Genehmigung des Bezirksamts, auch ohne Baugenehmigung und auch für leer stehende oder selbst genutzte Wohnungen. In der Regel genehmigt wird, was einen zeitgemäßen Durchschnittsstandard herstellt oder die energetischen Mindestanforderungen erfüllt; Grundrissänderungen, Zusammenlegen oder Teilen von Wohnungen, ein zweites Bad und hochwertige Ausstattung werden in der Regel abgelehnt.Tue, 29 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/umwandlung-eigentumswohnung-hamburg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/umwandlung-eigentumswohnung-hamburg/In ganz Hamburg braucht die Aufteilung eines Wohngebäudes mit mehr als fünf Wohnungen in Eigentumswohnungen eine Genehmigung des Bezirksamts, wenn das Haus schon am 13.11.2021 bestand (Verordnung nach § 250 BauGB, gültig vom 01.01.2026 bis 31.12.2030). In Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung gilt die Genehmigungspflicht auch für kleine Häuser. Wurde eine vermietete Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters umgewandelt, hat der Mieter beim Verkauf ein Vorkaufsrecht, und der Käufer kann sich erst zehn Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf berufen.Tue, 29 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/zweckentfremdungsverbot-hamburg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/hamburg/zweckentfremdungsverbot-hamburg/In Hamburg darf Wohnraum nur mit Genehmigung des Bezirksamts anders als zum Wohnen genutzt werden, etwa als Büro oder Praxis, für wechselnde Gäste, durch Abriss oder durch Leerstand von mehr als vier Monaten (§ 9 HmbWoSchG). Ihre Hauptwohnung dürfen Sie ohne Genehmigung höchstens acht Wochen im Kalenderjahr an Gäste vermieten; die Ausnahme für weniger als die Hälfte der Wohnfläche gilt ab 01.01.2027 nicht mehr für Gäste. Jede Kurzzeitvermietung braucht eine Wohnraumschutznummer, die keine Genehmigung ersetzt. Verstöße können mit bis zu 500.000 Euro geahndet werden.Tue, 29 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/ablauf-eigentuemerversammlung/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/ablauf-eigentuemerversammlung/Die Eigentümerversammlung leitet die Verwaltung, wenn die Versammlung nichts anderes beschließt (§ 24 Abs. 5 WEG); nach dem Gesetz ist sie seit Dezember 2020 immer beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer kommen. Gültig beschließen kann sie nur über Punkte, die in der Einladung bezeichnet sind (§ 23 Abs. 2 WEG), und es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Beschlossen ist ein Punkt nach der Rechtsprechung des BGH erst, wenn die Leitung das Ergebnis in der Versammlung verkündet (V ZB 10/01); ab dann läuft die Anfechtungsfrist von einem Monat (§ 45 WEG).Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/modernisieren-energie/bauliche-veraenderungen-weg-rechte/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/modernisieren-energie/bauliche-veraenderungen-weg-rechte/Seit dem 17.10.2024 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft ihm ein angemessenes Balkonkraftwerk gestattet; dasselbe gilt für Wallbox, barrierefreien Umbau, Einbruchsschutz und den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität, etwa Glasfaser (§ 20 Abs. 2 WEG). Der Anspruch ersetzt nicht den Beschluss: Über das Wie entscheidet die Eigentümerversammlung, und wer vorher baut, riskiert Unterlassung und Rückbau (BGH, V ZR 140/22 und V ZR 1/24). Die Kosten trägt, wer die Maßnahme verlangt; ihm gebühren auch die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG).Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/belegpruefung-beirat/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/belegpruefung-beirat/Der Verwaltungsbeirat soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, bevor die Eigentümer über Vorschüsse und Nachschüsse beschließen (§ 29 Abs. 2 WEG). Wie er prüft, schreibt das Gesetz nicht vor. Sinnvoll: Kontostände abgleichen, Rücklage, Vermögensbericht, Verteilerschlüssel und Hausgeld-Soll prüfen, Rechnungen stichprobenartig mit Kontoauszügen vergleichen. Die Unterlagen kann jedes Beiratsmitglied wie jeder Eigentümer einsehen (§ 18 Abs. 4 WEG). Unentgeltlich tätige Beiräte haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG).Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/beschluss-anfechten-weg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/beschluss-anfechten-weg/Einen Beschluss der Eigentümerversammlung fechten Sie mit einer Klage beim Amtsgericht am Ort der Wohnanlage an, gerichtet gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen die anderen Eigentümer (§ 43 Abs. 2 Nr. 4, § 44 Abs. 2 WEG). Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden; maßgeblich ist bei einer Versammlung der Versammlungstag, nicht der Eingang des Protokolls (§ 45 WEG). Bis zum rechtskräftigen Urteil gilt der Beschluss; nur nichtige Beschlüsse sind von Anfang an unwirksam (§ 23 Abs. 4 WEG).Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/beschlussantrag-formulieren-weg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/beschlussantrag-formulieren-weg/Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ein Tagesordnungspunkt aufgenommen wird, wenn seine Behandlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (BGH, Urteil vom 23.02.2018, V ZR 101/16, zum alten Recht; heute § 18 Abs. 2 WEG). Beschlossen werden kann nur, was bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Reichen Sie den Antrag vor dem Versand der Einladung ein und sagen Sie klar, was es kostet und woraus es bezahlt wird. Bleibt ein notwendiger Beschluss aus, kann das Gericht ihn auf Klage fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG); vorher müssen Sie sich in der Regel selbst um den Beschluss bemühen.Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/einladung-eigentuemerversammlung-fristen/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/einladung-eigentuemerversammlung-fristen/Zur Eigentümerversammlung lädt die Verwaltung in Textform ein, also etwa per Brief oder E-Mail; die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer in Fällen besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG). In die Einladung gehören Ort, Zeit und die Tagesordnung mit jedem Gegenstand, über den beschlossen werden soll (§ 23 Abs. 2 WEG); ein Schlagwort genügt in der Regel. Einladungsfehler machen Beschlüsse regelmäßig nur anfechtbar, nicht nichtig: Wer sich wehren will, muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Anfechtungsklage erheben (§ 45 WEG).Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/erhaltungsruecklage-weg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/erhaltungsruecklage-weg/Jede WEG muss eine angemessene Erhaltungsrücklage ansammeln (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), eine feste Euro-Höhe schreibt das Gesetz aber nicht vor: Die Eigentümer beschließen die Zuführung mit den Vorschüssen zum Wirtschaftsplan und haben bei der Höhe ein weites Ermessen (BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 108/24). Prüfen Sie jedes Jahr zwei Zahlen: das Soll (die beschlossene Zuführung) und den Ist-Stand im Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG), der nur tatsächlich vorhandenes Geld zeigen soll. Reicht die Rücklage nicht, kommen eine Sonderumlage oder ein Kredit der Gemeinschaft in Betracht.Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/gemeinschaftseigentum-sondereigentum/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/gemeinschaftseigentum-sondereigentum/Sondereigentum sind die Räume Ihrer Wohnung und die Bauteile darin, die sich ändern lassen, ohne andere über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen oder das Haus von außen zu verändern (§ 5 Abs. 1 WEG); der Rest von Grundstück und Gebäude ist Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen nach dem BGH (zum früheren Recht, § 5 WEG unverändert) Fenster, Wohnungseingangstür und Wasserleitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der Wohnung. Darüber entscheidet die Gemeinschaft; die Kosten tragen alle nach Miteigentumsanteilen, wenn Gemeinschaftsordnung oder Beschluss nichts anderes regeln.Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/hausgeld-rueckstand-miteigentuemer/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/hausgeld-rueckstand-miteigentuemer/Das Hausgeld steht allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu; eintreiben muss es die Gemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung (§ 9a Abs. 1, § 9b Abs. 1 WEG). Der Weg: Mahnung und Verzugszinsen (derzeit 6,52 % im Jahr), Mahnbescheid beim zentralen Mahngericht oder Klage beim Amtsgericht am Ort der Anlage, notfalls Zwangsversteigerung mit Vorrang bis 5 % des Verkehrswerts. Bis das Geld da ist, fehlt es in der Kasse; reicht die Liquidität nicht, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen, die alle nach dem geltenden Schlüssel tragen.Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/hausgeld-weg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/hausgeld-weg/Hausgeld ist Ihr Vorschuss an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Die Eigentümer beschließen die Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, den die Verwaltung für jedes Kalenderjahr aufstellt (§ 28 Abs. 1 WEG). Darin stecken laufende Kosten, Verwaltervergütung, Erhaltung und die Zuführung zur Rücklage, verteilt nach Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes gilt (§ 16 Abs. 2 WEG). Fällig ist es, wann die Eigentümer es beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG); zurückhalten dürfen Sie es nicht (BGH, V ZR 190/24).Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/kostenverteilung-aendern-weg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/kostenverteilung-aendern-weg/Ohne besondere Regel zahlt jeder Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil laut Grundbuch (§ 16 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 WEG). Für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit einen anderen Schlüssel beschließen, auch abweichend von der Gemeinschaftsordnung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG); den gesamten Schlüssel auf einmal ändern darf sie nicht. Der neue Schlüssel muss angemessen sein und darf niemanden ungerechtfertigt benachteiligen (BGH, V ZR 81/23 und V ZR 50/25).Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/mehrheiten-stimmrecht-weg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/mehrheiten-stimmrecht-weg/In der Eigentümerversammlung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG): Es braucht mehr Ja- als Nein-Stimmen, Enthaltungen und Abwesende zählen nicht mit. Eine Mindestzahl an Anwesenden gibt es seit dem 01.12.2020 nicht mehr. Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, auch mit mehreren Wohnungen (§ 25 Abs. 2 WEG); die Gemeinschaftsordnung kann das anders regeln. Wird eine bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, zahlen grundsätzlich alle (§ 21 Abs. 2 WEG).Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mieterhoehung-berlin/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mieterhoehung-berlin/In Berlin dürfen Vermieter die Miete im laufenden Vertrag bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, innerhalb von drei Jahren aber um höchstens 15 %; Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen Betriebskosten zählen nicht mit. Die Berliner Kappungsgrenzenverordnung gilt für die ganze Stadt bis zum 10.05.2028. Das Verlangen braucht Textform und eine Begründung, in der Regel mit dem qualifizierten Mietspiegel 2026; stimmt der Mieter zu, gilt die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang. Die Mietpreisbremse gilt für solche Erhöhungen nicht.Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mieterhoehung-ohne-mietspiegel/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mieterhoehung-ohne-mietspiegel/Ohne passenden Mietspiegel begründen Sie die Mieterhöhung mit einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, dem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei vergleichbaren Wohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 2 bis 4 BGB); fehlt ein aktueller Mietspiegel, auch mit einem veralteten oder dem einer vergleichbaren Gemeinde. Diese Wege machen das Verlangen wirksam, beweisen die Vergleichsmiete vor Gericht aber nicht. Enthält ein aktueller qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, gehören sie trotzdem ins Schreiben (§ 558a Abs. 3 BGB).Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/neue-hausverwaltung-finden/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/neue-hausverwaltung-finden/Holen Sie mit einer schriftlichen Anfrage Angebote mehrerer Verwaltungen ein: Nach dem BGH setzt die Bestellung einer neuen Verwaltung regelmäßig Vergleichsangebote voraus, schon ein weiteres Angebot kann ausreichen (Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25). Prüfen Sie Erlaubnis nach § 34c GewO, Berufshaftpflicht, Zertifizierung und Leistungsverzeichnis. Die Versammlung bestellt mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen, für höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums für höchstens drei (§ 25 Abs. 1, § 26 Abs. 2 WEG).Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/online-eigentuemerversammlung/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/online-eigentuemerversammlung/Eine Eigentümerversammlung darf nur online stattfinden, wenn die Gemeinschaft das beschlossen oder alle Eigentümer es vereinbart haben. Für eine hybride Versammlung (Präsenz vor Ort, einzelne Eigentümer online zugeschaltet) genügt ein Beschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG, möglich seit dem 01.12.2020. Eine rein virtuelle Versammlung erlaubt § 23 Abs. 1a WEG seit dem 17.10.2024, aber nur mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen und für höchstens drei Jahre. Bei der hybriden Versammlung müssen Sie die Online-Teilnahme selbst verlangen (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 123/23).Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/protokoll-eigentuemerversammlung/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/protokoll-eigentuemerversammlung/Über die Beschlüsse jeder Eigentümerversammlung muss unverzüglich eine Niederschrift aufgenommen werden; unterschreiben müssen der Versammlungsvorsitz, ein Wohnungseigentümer und, wenn ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, dessen Vorsitz oder Vertretung (§ 24 Abs. 6 WEG). Zusätzlich führt der Verwalter die Beschluss-Sammlung, die jeder Eigentümer einsehen kann (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Warten Sie mit einer Anfechtung nicht auf das Protokoll: Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG).Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/sondereigentumsverwaltung/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/sondereigentumsverwaltung/Die Sondereigentumsverwaltung (SE-Verwaltung) betreut im Auftrag eines einzelnen Eigentümers dessen Wohnung und das Mietverhältnis: Mietersuche, Mietvertrag, Mieteingang und Mahnungen, die Nebenkostenabrechnung aus der Hausgeldabrechnung, Mieterhöhungen, Reparaturen in der Wohnung und den Kontakt zur WEG-Verwaltung. Die WEG-Verwaltung ist dagegen für das Gemeinschaftseigentum zuständig (§§ 18, 27 WEG), nicht für Ihren Mieter. Ein gesetzliches Leistungsbild gibt es nicht; was die SE-Verwaltung leistet, regelt allein der Vertrag.Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/teilungserklaerung-gemeinschaftsordnung/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/teilungserklaerung-gemeinschaftsordnung/Die Teilungserklärung teilt ein Grundstück in Wohnungseigentum auf: Sie legt fest, welche Räume jemandem allein gehören (Sondereigentum) und mit welchem Miteigentumsanteil; der Aufteilungsplan zeigt die Räume mit Nummern (§§ 3, 7, 8 WEG). Die Gemeinschaftsordnung enthält die Vereinbarungen der Eigentümer, etwa zu Kosten, Stimmrecht und Nutzung. Sie geht dem Gesetz vor, soweit das WEG Abweichungen erlaubt, und bindet Käufer nur mit Eintragung im Grundbuch (§ 10 WEG). Beide liegen in der Grundakte beim Grundbuchamt (§ 12 GBO).Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/umlagefaehige-betriebskosten/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/umlagefaehige-betriebskosten/Umlegen dürfen Sie nur Betriebskosten aus dem Katalog des § 2 BetrKV, und nur, wenn der Mietvertrag es vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Der Satz, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt, erfasst die Positionen des Katalogs (BGH, VIII ZR 137/15); sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 müssen einzeln vereinbart sein (BGH, VIII ZR 167/03). Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung sind nie umlegbar (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung bleiben daher Verwaltervergütung und Reparaturen aus dem Hausgeld bei Ihnen.Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/umlaufbeschluss-weg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/umlaufbeschluss-weg/Ein Umlaufbeschluss ist eine Entscheidung der Eigentümer ohne Versammlung. Er gilt, wenn alle Wohnungseigentümer in Textform zustimmen, etwa per E-Mail (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG); eine Mehrheit genügt nur, wenn die Eigentümer das vorher für diesen einzelnen Gegenstand beschlossen haben (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Wird ein Umlaufbeschluss ohne wirksamen Absenkungsbeschluss mit Mehrheit gefasst und verkündet, ist er nach dem BGH nur anfechtbar, nicht nichtig (Urteil vom 17.07.2026, V ZR 190/25); die Klage muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG).Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/zweckentfremdungsverbot-berlin/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/zweckentfremdungsverbot-berlin/In Berlin darf Wohnraum nur mit Genehmigung des Bezirksamts anders als zum Wohnen genutzt werden: als Ferienwohnung, für Gewerbe oder Büro, durch Umbau, Abriss oder Leerstand von mehr als drei Monaten (§§ 1, 2 ZwVbG). Die eigene Hauptwohnung kann während der Abwesenheit, eine Nebenwohnung an höchstens 90 Tagen im Jahr mit Genehmigung an Gäste vermietet werden; zügige Sanierung erlaubt bis zu zwölf Monate Leerstand, ein geplanter Verkauf keinen Leerstand über drei Monate. Verstöße können mit bis zu 500.000 Euro Bußgeld geahndet werden (§ 7 Abs. 4 ZwVbG).Mon, 28 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/afa-immobilie-vermieter/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/afa-immobilie-vermieter/Vermieter schreiben nur den Gebäudeanteil ab, nie das Grundstück: jährlich 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 2 % von 1925 bis 2022 und 3 % ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG, Rechtsstand 26.09.2026). Für neue Wohngebäude mit Baubeginn oder Kaufvertrag vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 ist stattdessen eine degressive AfA von 5 % vom Restwert möglich; neue Mietwohnungen (Bauantrag 01.01.2023 bis 30.09.2029, Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Baukosten bis 5.200 €/m²) bekommen vier Jahre lang bis zu 5 % Sonderabschreibung dazu (§ 7b EStG). Den Einzelfall sollte ein Steuerberater prüfen.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/anschaffungsnahe-herstellungskosten-15-prozent/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/anschaffungsnahe-herstellungskosten-15-prozent/Geben Vermieter in den drei Jahren nach dem Kauf für Instandsetzung und Modernisierung ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes aus, sind diese Kosten nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a, § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG). Schönheitsreparaturen zählen mit, Erweiterungen und jährlich übliche Wartung nicht (BMF-Schreiben vom 26.01.2026, Rn. 55, 60). Wird die Grenze erst im zweiten oder dritten Jahr überschritten, ändert das Finanzamt auch die Bescheide der Vorjahre (Rn. 68).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/betriebskosten-umlegen-wartungsvertraege/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/betriebskosten-umlegen-wartungsvertraege/Regelmäßige Prüfung, Pflege und Wartung von Heizung, Aufzug, Rauchwarnmeldern oder Elektroanlage dürfen Sie auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag es vorsieht; Reparaturen gehören als Instandhaltung nie dazu (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Nach dem BGH ist die Vergütung aus Wartungsverträgen „nicht ohne weiteres vollständig umlagefähig“, Reparaturanteile müssen Sie herausrechnen (Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19). Lassen Sie deshalb Wartung und Reparatur getrennt ausweisen und benennen Sie sonstige Betriebskosten im Mietvertrag einzeln.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/eigenbedarfskuendigung/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/eigenbedarfskuendigung/Wegen Eigenbedarfs dürfen Sie kündigen, wenn Sie die Wohnung ernsthaft für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts als Wohnung benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Kündigung muss schriftlich sein und Person und Interesse nennen; die Frist beträgt je nach Zeit seit Überlassung der Wohnung drei, sechs oder neun Monate (§ 573c BGB). Der Mieter kann wegen einer Härte widersprechen. Wer eine nach dem Einzug des Mieters umgewandelte Wohnung kauft, kann sich in Berlin erst zehn, in Leipzig drei Jahre nach dem Erwerb auf Eigenbedarf berufen (§ 577a BGB).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-charlottenburg-wilmersdorf/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-charlottenburg-wilmersdorf/In Charlottenburg-Wilmersdorf liegen 31,1 % der Wohnungen in Häusern von Eigentümergemeinschaften, mehr als in jedem anderen Berliner Bezirk (Zensus 2022). Im Bezirk gelten neun soziale Erhaltungsgebiete; dort brauchen Umbau, Modernisierung und Aufteilung eine Genehmigung. Bauberatung und Anträge laufen über das Stadtentwicklungsamt am Hohenzollerndamm 174–177, bei Baugenehmigungspflicht entscheidet die Bauaufsicht. Ferienwohnung oder Leerstand genehmigt das Wohnungsamt in der Otto-Suhr-Allee 100. Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und qualifizierter Mietspiegel 2026 gelten wie in ganz Berlin.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-friedrichshain-kreuzberg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-friedrichshain-kreuzberg/Friedrichshain-Kreuzberg ist ein Altbau- und WEG-Bezirk: Zum Zensus 2022 lagen gut die Hälfte der rund 157.600 Wohnungen in Häusern von vor 1919 und rund ein Viertel in Häusern von Eigentümergemeinschaften. Im Bezirk gelten elf soziale Erhaltungsgebiete; dort brauchen Änderung, Rückbau und Nutzungsänderung von Gebäuden eine Genehmigung, ebenso die Aufteilung in Eigentumswohnungen, auch bei kleineren Häusern. Zuständig ist die Gruppe Erhaltungsgebiete im Stadtentwicklungsamt, Yorckstraße 4–11. Für Leerstand und Ferienwohnungen ist das Wohnungsamt, Frankfurter Allee 35/37, zuständig.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-lichtenberg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-lichtenberg/In Lichtenberg liegen nur 7,9 % der 163.237 Wohnungen in Häusern von Eigentümergemeinschaften (Berlin 18,4 %, Zensus 2022). Es gelten drei soziale Erhaltungsgebiete, Kaskelstraße, Weitlingstraße und Fanningerstraße, dazu das Sanierungsgebiet Frankfurter Allee Nord (seit 2011). Umbau dort genehmigt der Fachbereich Stadtplanung im Stadtentwicklungsamt, Alt-Friedrichsfelde 60, bei einem Bauantrag die Bauaufsicht; Ferienwohnung, Leerstand und Abriss laufen schriftlich über das Wohnungsamt. Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und qualifizierter Mietspiegel 2026 gelten wie in ganz Berlin.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-marzahn-hellersdorf/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-marzahn-hellersdorf/In Marzahn-Hellersdorf lagen zum Zensus 2022 nur rund 4 % der rund 141.000 Wohnungen in Häusern von Eigentümergemeinschaften (Berlin 18,4 %); knapp zwei Drittel stammen aus den Baujahren 1979 bis 1990. Als einziger Berliner Bezirk hat er kein Milieuschutzgebiet (Stand 27.09.2026). Wer ein bestehendes Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen aufteilen will, braucht trotzdem eine Genehmigung nach § 250 BauGB, beantragt beim Stadtentwicklungsamt, Premnitzer Straße 4. Für Leerstand und Ferienwohnungen ist das Wohnungsamt zuständig.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-mitte/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-mitte/In Mitte gab es zum Zensus 2022 rund 211.700 Wohnungen; rund 21 % lagen in Häusern von Eigentümergemeinschaften, nur 7,6 % bewohnte der Eigentümer selbst. Im Bezirk gelten 14 soziale Erhaltungsgebiete, zwölf davon in Wedding, Gesundbrunnen und Moabit. Dort brauchen Änderung, Rückbau und Nutzungsänderung eine Genehmigung des Fachbereichs Stadtplanung, Müllerstraße 146, auch wenn das Vorhaben verfahrensfrei ist. Für Leerstand und Ferienwohnungen ist die Stelle Zweckentfremdung am Mathilde-Jacob-Platz 1 zuständig.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-neukoelln/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-neukoelln/In Neukölln liegen 23.613 von 167.358 Wohnungen in Häusern von Eigentümergemeinschaften (14,1 %, Berlin 18,4 %, Zensus 2022). Es gelten zehn soziale Erhaltungsgebiete vom Reuterplatz bis zur Gropiusstadt, dazu das Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee, dessen Aufhebung für Anfang 2029 vorgesehen ist. Umbau, Modernisierung und Aufteilung genehmigt das Stadtentwicklungsamt, Karl-Marx-Straße 83; Ferienwohnung und Leerstand laufen schriftlich über das Wohnungsamt, Blaschkoallee 32.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-pankow/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-pankow/Pankow hat mit 224.214 Wohnungen den größten Wohnungsbestand Berlins; 21,7 % liegen in Häusern von Eigentümergemeinschaften, 54,6 % in Gebäuden von vor 1950 (Zensus 2022). Es gelten 14 soziale Erhaltungsgebiete, zehn davon in Prenzlauer Berg, dazu das Sanierungsgebiet Langhansstraße in Weißensee. Umbau im Milieuschutzgebiet und die Aufteilung in Eigentumswohnungen genehmigt der Fachbereich Stadterneuerung, Storkower Straße 97; Genehmigungen im Sanierungsgebiet laut Senat der Fachbereich Stadtplanung im selben Haus.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-reinickendorf/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-reinickendorf/In Reinickendorf liegen 18.860 von 132.677 Wohnungen in Häusern von Eigentümergemeinschaften (14,2 %, Berlin 18,4 %); 22,3 % aller Wohnungen bewohnen ihre Eigentümer selbst, der zweithöchste Wert Berlins (Zensus 2022). Im Ortsteil Reinickendorf gelten die Milieuschutzgebiete Letteplatz und Scharnweberstraße/Klixstraße; für Schäfersee, Teichstraße, Breitkopfbecken und Hausotterplatz gilt seit dem 10.04.2026 ein Aufstellungsbeschluss. Umbauten im Erhaltungsgebiet, Aufteilung und Vorkaufsrecht bearbeitet der Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz im Rathaus, Eichborndamm 215.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-spandau/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-spandau/Spandau hat mit 126.800 Wohnungen den kleinsten Bestand der zwölf Berliner Bezirke; 13,1 % liegen in Häusern von Eigentümergemeinschaften, Berlin 18,4 % (Zensus 2022). Es gelten drei Milieuschutzgebiete: Wilhelmstadt und Spandauer Neustadt seit Juli 2020, Stresow seit August 2025. Die Wilhelmstadt ist zudem Sanierungsgebiet; nach der laut Senat für Anfang 2027 vorgesehenen Aufhebung wird im umfassenden Verfahren ein Ausgleichsbetrag fällig. Zuständig ist das Stadtentwicklungsamt im Rathaus Spandau, Carl-Schurz-Straße 2/6.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-steglitz-zehlendorf/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-steglitz-zehlendorf/In Steglitz-Zehlendorf liegen 25,6 % der Wohnungen in Häusern von Eigentümergemeinschaften (Berlin 18,4 %), und 26,6 % bewohnen ihre Eigentümer selbst, mehr als in jedem anderen Bezirk (Zensus 2022). Milieuschutz gilt nur im Ortsteil Steglitz, seit dem 10.02.2024 in den Gebieten Feuerbachstraße, Mittelstraße und Gritznerstraße Nord. Anträge dazu (sofern kein Bauantrag nötig ist), zur Aufteilung nach § 250 BauGB und zum Negativzeugnis beim Grundstücksverkauf bearbeitet der Fachbereich Stadtplanung im Rathaus Zehlendorf, Kirchstraße 1/3.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-tempelhof-schoeneberg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-tempelhof-schoeneberg/In Tempelhof-Schöneberg liegen 40.143 von 186.619 Wohnungen in Häusern von Eigentümergemeinschaften, das sind 21,5 % (Berlin 18,4 %, Zensus 2022). Im Bezirk gelten zehn soziale Erhaltungsgebiete, acht im Ortsteil Schöneberg und je eines in Tempelhof und Mariendorf, dazu sechs städtebauliche Erhaltungsgebiete. Dort brauchen Umbau und Modernisierung eine Genehmigung, im Milieuschutz auch die Aufteilung; Anträge laufen über den Fachbereich Stadtplanung im Rathaus Schöneberg. Mietpreisbremse und qualifizierter Mietspiegel 2026 (ohne Orientierungshilfe) gelten wie in ganz Berlin.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-treptow-koepenick/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/eigentuemer-treptow-koepenick/In Treptow-Köpenick liegen 19.080 von 151.361 Wohnungen in Häusern von Eigentümergemeinschaften (12,6 %, Berlin 18,4 %); 18,7 % der Wohnungen bewohnen ihre Eigentümer selbst (Berlin 15,4 %, Zensus 2022). Es gelten drei soziale Erhaltungsgebiete: Alt-Treptow, Oberschöneweide und Niederschöneweide. Umbau dort und die Aufteilung in Eigentumswohnungen laufen über den Fachbereich Stadtplanung, Alt-Köpenick 21, bei einem Bauantrag über die Bauaufsicht; Ferienwohnung, Leerstand und Abriss über das Wohnungsamt, Hans-Schmidt-Straße 10.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/eigentumswohnung-kapitalanlage-rendite/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/eigentumswohnung-kapitalanlage-rendite/Ob sich eine vermietete Eigentumswohnung rechnet, zeigt erst die Nettorechnung: Jahreskaltmiete minus der Kosten, die der Vermieter selbst trägt, geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten; in Berlin allein 6 % Grunderwerbsteuer, in Sachsen 5,5 %. In Leipzig kosteten Eigentumswohnungen 2025 im Mittel das 27,4- bis 32,5-Fache der Jahresnettokaltmiete, rechnerisch rund 3,1 bis 3,6 % brutto; Wohnungsbaukredite mit über 5 Jahren Zinsbindung kosteten im Juli 2026 im Schnitt 3,78 bis 3,92 % (Bundesbank, vorläufig). Rechnen Sie mit eigenen Zahlen, Steuer und Finanzierung lassen Sie beraten.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/einsicht-verwaltungsunterlagen/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/einsicht-verwaltungsunterlagen/Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Dazu gehören laut Gesetzesbegründung alle Dokumente, die für die Verwaltung relevant sind, etwa Verträge, Kontoauszüge und Pläne, auf Papier und digital. Eine Voraussetzung nennt das Gesetz nicht; erfüllt wird der Anspruch durch die Verwaltung. Verlangen Sie die Einsicht per E-Mail mit Terminvorschlägen und Frist. Mauert die Verwaltung, helfen Beirat, Versammlung und zuletzt eine Klage gegen die Gemeinschaft. Das Hausgeld dürfen Sie nicht zurückhalten.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/erben-schenken/geerbte-wohnung-weg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/erben-schenken/geerbte-wohnung-weg/Mit dem Tod geht die Wohnung auf die Erben über (§ 1922 BGB). Das Grundbuch berichtigen Sie mit Erbschein oder notariellem Testament samt Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO), bei Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall gebührenfrei (KV Nr. 14110 GNotKG). Für Hausgeld, das nach dem Erbfall fällig oder beschlossen wird, haften Erben in der Regel spätestens nach Annahme oder Ablauf der Ausschlagungsfrist, wenn sie die Wohnung nutzen können, auch mit eigenem Vermögen (BGH, V ZR 81/12). Mehrere Erben stimmen in der Eigentümerversammlung nur einheitlich ab (§ 25 Abs. 2 WEG).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/grundsteuer-berlin/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/grundsteuer-berlin/In Berlin ergibt sich die Grundsteuer aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Der Wert wird nach dem Bundesmodell ermittelt, die Messzahlen legt Berlin selbst fest: 0,31 Promille für Wohngrundstücke und Eigentumswohnungen, 0,45 Promille für Nichtwohngrundstücke (etwa Gewerbe und Teileigentum) und unbebaute Grundstücke. Der Hebesatz von 470 % gilt seit 2025 und ist für 2026 und 2027 bestätigt. Alle drei Bescheide kommen vom Finanzamt; gegen jeden ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch möglich, Einwände gegen den Wert aber nur gegen den Grundsteuerwertbescheid.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-abwaehlen/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-abwaehlen/Eine WEG kann ihre Verwaltung jederzeit mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung abberufen; einen wichtigen Grund braucht es seit dem 1. Dezember 2020 nicht mehr. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach. Vor der Wahl einer neuen Verwaltung müssen den Eigentümern in der Regel Vergleichsangebote vorliegen; schon ein weiteres Angebot kann genügen (BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25).Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-reagiert-nicht/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-reagiert-nicht/Eine gesetzliche Antwortfrist für die WEG-Verwaltung gibt es nicht. Ihr Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 2 WEG), die der Verwalter vertritt (§ 9b Abs. 1 WEG). Wiederholen Sie Ihr Anliegen per E-Mail mit einer Frist, halten Sie alles fest und schalten Sie den Beirat ein. Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann eine Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG), die den Verwalter jederzeit abberufen kann (§ 26 Abs. 3 WEG). Das Hausgeld dürfen Sie nicht zurückhalten (BGH, V ZR 190/24).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/heizkostenabrechnung-messdienstleister-pruefen/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/heizkostenabrechnung-messdienstleister-pruefen/Nein, Abrechnungen der Messdienste sind nicht automatisch richtig, und verteilen muss rechtlich der Gebäudeeigentümer, gegenüber dem Mieter also der Vermieter (§ 6 Abs. 1 HeizkostenV). Prüfen Sie vor allem Verteilerschlüssel (50 bis 70 % nach Verbrauch), Schätzungen (bei mehr als 25 % der Fläche nur noch nach Fläche), tatsächliche Wohnflächen, Kostenpositionen, CO2-Aufteilung und Pflichtinformationen. Fehler können Mieter zu Kürzungen um 15 oder 3 % berechtigen; zwischen Wohnungseigentümer und Gemeinschaft gelten diese Kürzungsrechte nicht.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/modernisieren-energie/heizungsgesetz-weg-eigentuemer/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/modernisieren-energie/heizungsgesetz-weg-eigentuemer/Seit dem 29.07.2026 heißt das Heizungsgesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Die 65-Prozent-Pflicht und die Fristen nach der kommunalen Wärmeplanung sind gestrichen. Wer danach eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss sicherstellen, dass ab 2029 mindestens 10 % und ab 2040 mindestens 60 % der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen. In Häusern ab sechs Wohnungen sind vor Oktober 2009 eingebaute Warmwasser-Heizungen bis 30.09.2027 zu prüfen und zu optimieren; über Tausch und Kosten beschließt die Eigentümerversammlung.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/immobilie-verkaufen-steuerfrei/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/immobilie-verkaufen-steuerfrei/Der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Vor Ablauf der zehn Jahre bleibt er frei, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Sonst gilt Ihr persönlicher Steuersatz, und die abgezogene Abschreibung erhöht den Gewinn. Liegt der Gesamtgewinn eines Jahres unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Bei Erbe oder Schenkung läuft die Frist des Vorbesitzers weiter.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden/Wer in Berlin eine Immobilie besitzt, bewegt sich auf einem angespannten Wohnungsmarkt mit eigenen Regeln: Mietpreisbremse (bis 31.12.2029) und 15-%-Kappungsgrenze (bis 10.05.2028) in der ganzen Stadt, ein qualifizierter Mietspiegel 2026, Genehmigungspflicht für Umwandlungen, 82 Milieuschutzgebiete und ein Zweckentfremdungsverbot. Dieser Leitfaden zeigt, welche Regel wann greift und was Vermieter, Eigentümergemeinschaften, Käufer und Verkäufer beachten müssen.Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/indexmiete-staffelmiete-modernisierungsumlage/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/indexmiete-staffelmiete-modernisierungsumlage/Bei der Staffelmiete stehen die künftigen Mieten als Geldbeträge im Vertrag, bei der Indexmiete folgt die Miete dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte des Statistischen Bundesamts. Beide brauchen eine schriftliche Vereinbarung und schließen die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus (§§ 557a, 557b BGB). Nach einer Modernisierung darf die Jahresmiete um 8 % der Kosten steigen, die Monatsmiete in sechs Jahren um höchstens 3 € je m² (§ 559 BGB); bei der Staffelmiete ist das ausgeschlossen, bei der Indexmiete nur eingeschränkt möglich.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/jahresabrechnung-kommt-nicht/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/jahresabrechnung-kommt-nicht/Die Verwaltung muss nach Ablauf jedes Kalenderjahres eine Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht aufstellen (§ 28 Abs. 2 und 4 WEG); eine Frist in Monaten nennt das Gesetz nicht. Jeder Eigentümer kann die Erstellung von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen und notfalls einklagen (BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24). Beschlossenes Hausgeld dürfen Sie nicht zurückhalten. Als Vermieter läuft Ihre Zwölfmonatsfrist für die Nebenkostenabrechnung grundsätzlich trotzdem.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/jahresabrechnung-pruefen-weg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/jahresabrechnung-pruefen-weg/Beschlossen wird nicht über die Jahresabrechnung als Ganzes, sondern über Nachzahlungen oder die Anpassung der Vorschüsse je Wohnung, die Abrechnungsspitze (§ 28 Abs. 2 WEG). Prüfen Sie zuerst Ihre Einzelabrechnung: Hausgeld-Soll aus dem Wirtschaftsplan, Verteilerschlüssel, keine Rücklagenentnahmen in der Umlage, Heizkosten nach der Heizkostenverordnung, und gleichen Sie die Rücklagen mit dem Vermögensbericht ab. Eine Anfechtung hat nur Erfolg, wenn der Fehler Ihre Zahlung ändert (BGH, V ZR 195/23), und die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mehrfamilienhaus-eigentuemer-leitfaden/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mehrfamilienhaus-eigentuemer-leitfaden/Als Eigentümer eines vermieteten Mehrfamilienhauses halten Sie das Haus in vertragsgemäßem Zustand (§ 535 BGB) und veranlassen gesetzliche Prüfungen, etwa durch den Schornsteinfeger und in Häusern ab sechs Wohnungen die Heizungsprüfung, für Anlagen von vor Oktober 2009 bis 30.09.2027. Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung sowie Pflege und regelmäßige Prüfung von Heizung und Aufzug legen Sie um, wenn der Mietvertrag es vorsieht; Verwaltung und Reparaturen tragen Sie selbst (§ 1 Abs. 2 BetrKV).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/mieten-oder-kaufen/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/mieten-oder-kaufen/Ob Kaufen günstiger ist als Mieten, hängt vor allem von Kaufpreis, Zins, Eigenkapital, Haltedauer und Ihrer Vergleichsmiete ab; eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Sicher ist: Zum Kaufpreis kommen Kaufnebenkosten, die Sie nicht zurückbekommen, bei 300.000 € ohne Makler und Grundschuld im Beispiel rund 21.200 € in Berlin (6 % Grunderwerbsteuer) und 19.700 € in Leipzig (5,5 %). Monatlich zahlen Sie neben Zins und Tilgung das Hausgeld, das anders als die Betriebskosten eines Mieters auch Verwaltung, Erhaltung und Erhaltungsrücklage enthält.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mieter-kuendigt-was-tun/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mieter-kuendigt-was-tun/Der Mieter braucht für die Kündigung keinen Grund, muss aber schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift kündigen (§ 568 Abs. 1, § 126 BGB). Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Prüfen Sie die Wohnung bei der Rückgabe sofort: Ihre Ersatzansprüche verjähren sechs Monate nach Rückerhalt (§ 548 Abs. 1 BGB). Für die Kaution gibt es keine feste Rückzahlungsfrist, sondern eine angemessene Prüfungsfrist.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/mieterhoehung-leipzig-praxis/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/mieterhoehung-leipzig-praxis/In Leipzig dürfen Vermieter die Nettokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, meist ermittelt mit dem qualifizierten Mietspiegel 2025–2027, in drei Jahren aber um höchstens 15 % (Verordnung bis 30.06.2027). Die Miete muss bei Wirkung seit 15 Monaten unverändert sein, das Verlangen braucht Textform, Begründung und die Mietspiegelwerte der Wohnung. Die Stadt führt den Mietspiegel bis 30.06.2027 als qualifiziert, Gerichtsentscheidungen zu ihm sind ihr nicht bekannt; ob er für Verlangen ab 01.10.2026 qualifiziert bleibt, ist offen.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mieterhoehung-vergleichsmiete/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mieterhoehung-vergleichsmiete/Nach § 558 BGB können Sie die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung und nur, wenn die Miete zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist; in drei Jahren darf sie höchstens um 20 %, in Gebieten mit Verordnung wie Berlin und Leipzig um 15 % steigen. Das Verlangen braucht Textform und eine Begründung, etwa mit Mietspiegel, Gutachten, Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen. Enthält ein rechtzeitig angepasster qualifizierter Mietspiegel Werte für die Wohnung, müssen diese immer im Schreiben stehen.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mietkaution-regeln-vermieter/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mietkaution-regeln-vermieter/Sie dürfen höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten-Vorauszahlung oder -Pauschale als Kaution verlangen; eine Geldkaution darf der Mieter in drei Monatsraten zahlen, und Sie müssen sie getrennt von Ihrem Vermögen bei einer Bank anlegen, die Zinsen gehören dem Mieter (§ 551 BGB). Nach dem Auszug gibt es keine feste Rückzahlungsfrist, sondern eine angemessene Überlegungsfrist, die auch länger als sechs Monate sein kann; für eine zu erwartende Nebenkostennachzahlung dürfen Sie einen angemessenen Teil bis zum Ablauf Ihrer Abrechnungsfrist einbehalten (BGH, VIII ZR 71/05).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietpreisbremse-berlin/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietpreisbremse-berlin/In ganz Berlin darf die Miete bei einer Neuvermietung grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung gilt vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung; eine höhere Vormiete darf weiter verlangt werden, soweit sie selbst zulässig war. Wer sich auf eine Ausnahme stützt, muss das dem Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform mitteilen.Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mietpreisbremse-erklaert/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mietpreisbremse-erklaert/Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete zu Beginn eines neuen Wohnungsmietvertrags auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, aber nur in Gebieten mit Landesverordnung; solche Verordnungen dürfen längstens bis 31.12.2029 gelten (§ 556d BGB). Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung; eine höhere, selbst zulässige Vormiete bleibt erlaubt (§§ 556e, 556f BGB). Wer sich darauf stützt, muss den Mieter vorher in Textform informieren (§ 556g BGB).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mietrueckstand-kuendigung-zahlungsverzug/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/mietrueckstand-kuendigung-zahlungsverzug/Fristlos kündigen dürfen Sie, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem Teil in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt, oder über mehr als zwei Termine mit zwei Monatsmieten; eine Abmahnung ist nicht nötig (§ 543 Abs. 2 und 3, § 569 Abs. 3 BGB). Zahlt der Mieter bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage nach oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle dazu, wird die fristlose Kündigung unwirksam, höchstens einmal in zwei Jahren. Eine hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt nach geltendem Recht bestehen (BGH, VIII ZR 91/20).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietspiegel-berlin-2026/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/mietspiegel-berlin-2026/Der Berliner Mietspiegel 2026 gilt seit dem 28. Mai 2026 und ist qualifiziert: Für die Werte der Mietspiegeltabellen wird vor Gericht vermutet, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben; die Orientierungshilfe zur Einordnung in der Spanne gehört nicht zum qualifizierten Teil. Je nach Wohnlage, Bezugsfertigkeit und Wohnfläche nennt er eine Spanne mit Mittelwert. Vermieter nutzen ihn für Mieterhöhungen und als Maßstab der Mietpreisbremse bei Neuvermietung.Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mietvertrag-inhalt-vermieter/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/mietvertrag-inhalt-vermieter/Ein Mietvertrag, der länger als ein Jahr laufen soll, gilt ohne Schriftform als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB); Staffel- und Indexmiete müssen schriftlich vereinbart sein. Hinein gehören Parteien, Wohnung, Beginn und Dauer, Miete und die Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, denn nur dann trägt er sie (§ 556 BGB). Vorgedruckte Klauseln wie starre Renovierungsfristen oder ein generelles Hunde- und Katzenverbot sind unwirksam (§ 307 BGB); dann fällt nur die Klausel weg, und es gilt das Gesetz (§ 306 BGB).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/milieuschutz-berlin-erhaltungsgebiete/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/milieuschutz-berlin-erhaltungsgebiete/In Berlins 82 sozialen Erhaltungsgebieten brauchen Eigentümer für Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung von Gebäuden eine Genehmigung des Bezirks, auch für selbst genutzte und leer stehende Wohnungen; reine Instandsetzung ist frei. Genehmigt wird, was einen zeitgemäßen Standard herstellt oder die energetischen Mindestanforderungen des Gebäude­modernisierungs­gesetzes erfüllt, etwa der erste kleine Balkon oder ein Heizungstausch bei mindestens 15 Jahre alter Anlage. Hochwertige Ausstattung, nicht erforderliche Grundrissänderungen und ein zweites Bad werden in der Regel abgelehnt.Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/nebenkostenabrechnung-erstellen-vermieter/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/nebenkostenabrechnung-erstellen-vermieter/Über die Nebenkostenvorauszahlungen müssen Vermieter jährlich abrechnen; die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst ist eine Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB). Umlegen dürfen Sie nur Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, die der Mietvertrag auf den Mieter überträgt; Verwaltung und Instandhaltung gehören nie dazu. Bei einer Eigentumswohnung ist die Hausgeldabrechnung nur die Grundlage, keine fertige Abrechnung für den Mieter.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/neuvermietung-rechtssicher/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/neuvermietung-rechtssicher/Eine Neuvermietung läuft in acht Schritten von der Miethöhe bis zur Wohnungsgeberbestätigung. In Gebieten mit Mietpreisbremse wie Berlin (Verordnung bis 31.12.2029) und Leipzig (bis 30.06.2027) darf die neue Miete grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB); wer sich auf eine höhere Vormiete, eine Modernisierung oder eine Ausnahme stützt, muss den Mieter vorher unaufgefordert in Textform informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Die Kaution ist auf drei Monatsmieten ohne Betriebskosten begrenzt (§ 551 BGB).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/ortsuebliche-vergleichsmiete/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vermieten/ortsuebliche-vergleichsmiete/Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in derselben oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung in den letzten sechs Jahren üblicherweise vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie ist die Obergrenze jeder Mieterhöhung nach § 558 BGB und der Maßstab der Mietpreisbremse. Ermittelt wird sie meist über den Mietspiegel, sonst über Mietdatenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen; sie ist regelmäßig eine Spanne, kein punktgenauer Wert.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/reparaturen-verwaltung-untaetig/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/reparaturen-verwaltung-untaetig/Für Schäden am Gemeinschaftseigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig; jeder Eigentümer kann die Erhaltung von ihr verlangen (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Ohne Beschluss muss der Verwalter handeln, wenn die Maßnahme zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist oder untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt (§ 27 Abs. 1 WEG). Melden Sie den Schaden schriftlich mit Fotos und Frist: Die Gemeinschaft kann erst ab dem Zeitpunkt haften, zu dem pflichtgemäß beschlossen und durchgeführt worden wäre (BGH, V ZR 18/25).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/schoenheitsreparaturen-vermieter/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/schoenheitsreparaturen-vermieter/Nach dem Gesetz trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Formularklausel überträgt sie nur, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde oder der Mieter einen angemessenen Ausgleich bekam, und nur ohne starre Fristen und ohne Endrenovierung unabhängig vom letzten Anstrich; eine Quotenabgeltungsklausel ist stets unwirksam. Ist die Klausel wirksam, brauchen Sie für Schadensersatz in der Regel eine Frist und müssen den Anspruch binnen sechs Monaten ab Rückerhalt der Wohnung verfolgen (§§ 281, 548 BGB).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/sonderumlage-weg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/sonderumlage-weg/Eine Sonderumlage ist eine meist einmalige Zahlung, die die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss zusätzlich zum Hausgeld erheben, wenn der Wirtschaftsplan nicht reicht, etwa für eine dringende Sanierung. Verteilt wird sie nach dem geltenden Kostenschlüssel, gesetzlich nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG); wer einen anderen Schlüssel will, muss das vor der Abstimmung beantragen (BGH, 19.07.2024, V ZR 139/23). Der Beschluss gilt, bis ein Gericht ihn für ungültig erklärt; anfechten lässt er sich nur binnen eines Monats nach der Beschlussfassung (§ 45 WEG).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/steuern-vermieter-leitfaden/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/recht-steuern/steuern-vermieter-leitfaden/Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG); versteuert wird nur der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten (§ 9 EStG), etwa Schuldzinsen, Grundsteuer, Gebäudeversicherungen, Verwaltungskosten, Reparaturen und die Abschreibung des Gebäudes. Legal sparen heißt vor allem: Kosten vollständig belegen, Reparaturen richtig einordnen (sofort abziehbar oder nur über die AfA, 15-%-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Kauf) und größere Erhaltungsaufwendungen auf zwei bis fünf Jahre verteilen, wo § 82b EStDV das erlaubt. Den Einzelfall klärt eine Steuerberatung.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/umwandlung-eigentumswohnung-berlin/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/umwandlung-eigentumswohnung-berlin/Sie wollen ein Berliner Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen? Bei mehr als fünf Wohnungen brauchen Sie eine Genehmigung des Bezirks (§ 250 BauGB, Berliner Verordnung gültig vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2030). In sozialen Erhaltungsgebieten gilt das auch für kleinere Häuser. Wurde eine vermietete Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters umgewandelt, hat der Mieter beim Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht, und der Erwerber kann sich erst zehn Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen.Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/unzufrieden-mit-weg-verwaltung/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/unzufrieden-mit-weg-verwaltung/Arbeitet die WEG-Verwaltung schlecht, gehen Sie am besten stufenweise vor: Probleme festhalten, die Verwaltung in Textform mit Frist auffordern, den Verwaltungsbeirat einschalten und mit mehr als einem Viertel der Eigentümer eine Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Dort kann die Mehrheit die Verwaltung jederzeit abberufen, ein wichtiger Grund ist seit dem 1. Dezember 2020 nicht nötig (§ 26 Abs. 3 WEG). Das Hausgeld dürfen Sie auch bei fehlender Abrechnung nicht zurückhalten (BGH V ZR 190/24).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/vermieterpflichten-mehrfamilienhaus/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/vermieterpflichten-mehrfamilienhaus/Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses halten Sie das Haus verkehrssicher und veranlassen Prüfungen: Legionellen bei einer Großanlage mit Duschen mindestens alle drei Jahre, Schornsteinfeger nach Feuerstättenbescheid, Aufzug höchstens alle zwei Jahre und ab sechs Wohnungen die Heizungsprüfung, für Anlagen von vor Oktober 2009 bis 30.09.2027. Zähler und Heizkostenverteiler müssen bis 31.12.2026 fernablesbar sein. Den Gehweg-Winterdienst tragen in Berlin und Leipzig die Eigentümer. Prüfkosten für Heizung, Aufzug und Schornstein legen Sie um, wenn es vereinbart ist, Reparaturen nicht.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/versicherungen-mehrfamilienhaus/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/versicherungen-mehrfamilienhaus/Kern der Vorsorge für ein Mehrfamilienhaus sind die Wohngebäudeversicherung gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel, nach Empfehlung der Verbraucherzentrale mit Elementarschutz, und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht; mit Öltank kommt die Gewässerschadenhaftpflicht dazu. Diese Prämien dürfen Sie nach § 2 Nr. 13 BetrKV auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Der größte Kostenblock ist Leitungswasser, die teuerste Falle eine zu niedrige Versicherungssumme: Dann zahlt der Versicherer nur anteilig (§ 75 VVG).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/verwaltung-setzt-beschluesse-nicht-um/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/verwaltung-setzt-beschluesse-nicht-um/Ein Beschluss ist, sofern er nicht nichtig ist, gültig, solange ihn kein Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 WEG). Die Umsetzung schuldet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ausführen muss sie der Verwalter als ihr Organ (BGH, V ZR 241/23); jeder Eigentümer kann sie verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Eine gesetzliche Umsetzungsfrist gibt es nicht. Fragen Sie per E-Mail mit Frist nach, schalten Sie den Beirat ein und bringen Sie das Thema notfalls in die Versammlung (§ 24 Abs. 2 WEG).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg/Eine WEG (Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft) ist die Gemeinschaft aller Eigentümer eines aufgeteilten Hauses. Sie entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, ist rechtsfähig und verwaltet das Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade und Heizung. Entschieden wird in der Eigentümerversammlung. Ist eine Verwaltung bestellt, führt sie die Beschlüsse aus; ein Verwaltungsbeirat kann bestellt werden, der sie unterstützt und überwacht.Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/wirtschaftsplan-fehlt/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/wirtschaftsplan-fehlt/Die Verwaltung muss für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufstellen; auf seiner Grundlage beschließen die Eigentümer die Vorschüsse, also das Hausgeld (§ 28 Abs. 1 WEG). Ohne neuen Beschluss fehlt die Grundlage für neue Beträge. Enthält der letzte Beschluss eine Fortgeltungsklausel, gilt nach seinem Wortlaut die bisherige Höhe weiter; ob eine solche Klausel wirksam ist, hat der BGH nicht geprüft. Beschlossenes Hausgeld dürfen Sie nicht zurückhalten (BGH, V ZR 190/24). Den Plan können Sie von der Gemeinschaft verlangen.Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/wirtschaftsplan-hausgeldabrechnung-unterschied/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/wirtschaftsplan-hausgeldabrechnung-unterschied/Der Wirtschaftsplan schätzt Einnahmen und Ausgaben für ein Kalenderjahr, in der Regel das kommende; beschlossen werden daraus die Vorschüsse, also das Hausgeld. Die Hausgeldabrechnung (Jahresabrechnung) rechnet nach Ablauf des Jahres die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ab; beschlossen werden Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Für Sie ergibt sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben.Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/wohnungsabnahme-checkliste/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/wohnungsabnahme-checkliste/In der Kündigungsbestätigung nennen Sie das Mietende, widersprechen einer stillschweigenden Verlängerung, schlagen eine Vorabnahme vor und weisen darauf hin, dass Sie bei verspäteter Rückgabe für die Dauer der Verspätung eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete verlangen können (§ 546a BGB). Bei der Abnahme halten Sie jeden Raum, alle Schlüssel und die Zählerstände in einem Protokoll fest, das beide Seiten unterschreiben. Ab dem Tag, an dem Sie die Wohnung zurückerhalten, bleiben sechs Monate, bevor Ihre Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren (§ 548 BGB).Sun, 27 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/zaehlerstaende-beim-mieterwechsel/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/mietverwaltung/zaehlerstaende-beim-mieterwechsel/Fotografieren Sie beim Auszug und beim Einzug jeden Zähler mit gut lesbarer Zählernummer und Stand, und tragen Sie beides ins Übergabeprotokoll ein. Wechselt der Mieter innerhalb des Abrechnungszeitraums, muss der Gebäudeeigentümer die Geräte für Heizung und Warmwasser zwischenablesen lassen, soweit der Mietvertrag nichts anderes regelt (§ 9b Abs. 1 und 4 HeizkostenV). Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, sind Sie gegenüber dem Mieter selbst dafür zuständig (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV).Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/eigentuemerversammlung-selbst-organisieren/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/eigentuemerversammlung-selbst-organisieren/Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, dürfen nach § 24 Abs. 3 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer einladen, ein einzelner Eigentümer ohne Ermächtigung dagegen nicht. Eingeladen werden alle Eigentümer in Textform mit Tagesordnung; die Frist soll mindestens drei Wochen betragen. Muss eine dort beschlossene Verwalterbestellung dem Grundbuchamt nachgewiesen werden, lassen die Unterzeichner der Niederschrift ihre Unterschriften notariell beglaubigen (§ 26 Abs. 4 WEG).Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/grundsteuer-leipzig-sachsen/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/grundsteuer-leipzig-sachsen/In Leipzig ergibt sich die Grundsteuer aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Sachsen rechnet mit eigenen Messzahlen: 0,36 Promille für Wohngrundstücke, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke, 0,72 Promille für Teileigentum, Gewerbe und gemischt genutzte Grundstücke; der Leipziger Hebesatz für die Grundsteuer B beträgt seit 2025 450 %. Für 2026 hat die Stadt keine neuen Bescheide verschickt, sondern die unveränderte Steuer am 10.01.2026 öffentlich bekannt gemacht; es gelten Betrag und Fälligkeiten aus dem letzten Bescheid.Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-kosten-berlin/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-kosten-berlin/Eine WEG-Verwaltung kostet im Bestand bundesweit im Schnitt 29,12 € netto je Einheit und Monat (VDIV-Branchenbarometer 2026, Werte für 2025), bei Neuverträgen liegen die durchschnittlichen Basissätze je nach Größe der Anlage zwischen 29,75 € und 47,60 € brutto (CRES-Verwalterentgeltstudie 2026). In Anlagen mit mehr als 99 Einheiten liegen die Basissätze rund 38 % unter denen von Anlagen bis zehn Einheiten. Eigene Zahlen nur für Berlin veröffentlichen die Verbände nicht; entscheidend ist, was die Grundvergütung abdeckt und welche Sonderhonorare dazukommen.Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/immobilieneigentuemer-leipzig-leitfaden/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/immobilieneigentuemer-leipzig-leitfaden/Wer in Leipzig eine Wohnung vermietet, muss bei Neuvermietungen die Mietpreisbremse und bei Mieterhöhungen die 15-%-Kappungsgrenze beachten; beide gelten nach sächsischen Verordnungen bis 30.06.2027, Maßstab ist der qualifizierte Mietspiegel 2025–2027. Dazu kommen ein Zweckentfremdungsverbot seit 01.09.2024 und 9 soziale Erhaltungsgebiete. Anders als in Berlin braucht die Umwandlung in Eigentumswohnungen in Sachsen keine Genehmigung, und es gibt keine verlängerte Kündigungssperre nach Umwandlung.Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/mietpreisbremse-kappungsgrenze-leipzig/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/mietpreisbremse-kappungsgrenze-leipzig/In Leipzig gelten bis 30.06.2027 zwei sächsische Verordnungen: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Leipziger Mietspiegel liegen (Mietpreisbremse). Bei einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % statt sonst 20 % steigen (Kappungsgrenze, in Leipzig seit Februar 2018). Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind unter anderem Neubauten mit erster Nutzung nach dem 01.10.2014 und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung; eine höhere Vormiete darf weiter verlangt werden.Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/mietspiegel-leipzig-2025-2027/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/mietspiegel-leipzig-2025-2027/Der Leipziger Mietspiegel 2025–2027 gilt laut Stadt vom 1. Juli 2025 bis 30. Juni 2027 und ist qualifiziert: Stadtrat, Mieter- und erstmals auch Vermieterseite haben ihn anerkannt. Ob er ab dem Stichtag 01.10.2026 bis zur Fortschreibung qualifiziert bleibt, ist gerichtlich nicht geklärt. Die Vergleichsmiete ergibt sich aus einem Grundbetrag nach Wohnfläche, Faktoren für Baujahr, Ausstattung und Lage sowie einem Spannbereich. Vermieter müssen seine Werte bei einer Mieterhöhung angeben und brauchen ihn für die Grenze der Mietpreisbremse bei Neuvermietung.Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/soziale-erhaltungssatzung-leipzig/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/soziale-erhaltungssatzung-leipzig/In 9 Leipziger Gebieten, darunter Lindenau, Connewitz, Eisenbahnstraße und seit 23.02.2025 Schönefeld (westlicher Bereich), brauchen Rückbau, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen vor Baubeginn eine Genehmigung der Stadt, auch ohne Baugenehmigung und auch für leere oder selbst bewohnte Wohnungen. Genehmigt wird ein durchschnittlicher Leipziger Standard; Luxusausstattung, Zweitbalkone und die Umnutzung zur Ferienwohnung werden in der Regel abgelehnt. Anders als in Berlin braucht die Aufteilung in Eigentumswohnungen in Leipzig keine erhaltungsrechtliche Genehmigung (Stand 26.09.2026).Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/verwaltungsbeirat-aufgaben-rechte/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/verwaltungsbeirat-aufgaben-rechte/Der Verwaltungsbeirat ist ein freiwilliges Gremium aus Wohnungseigentümern, das die Eigentümerversammlung per Beschluss wählt. Er unterstützt und überwacht den Verwalter, soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, und sein Vorsitzender vertritt die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter (§ 29 und § 9b Abs. 2 WEG). Eigene Entscheidungsbefugnisse gibt ihm das Gesetz nicht; unentgeltlich tätige Mitglieder haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMThttps://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/zweckentfremdungsverbot-leipzig/https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/zweckentfremdungsverbot-leipzig/Seit dem 1. September 2024 gilt im ganzen Leipziger Stadtgebiet ein Zweckentfremdungsverbot: Wer eine Wohnung mehr als 12 Wochen (84 Tage) im Kalenderjahr an Feriengäste oder Monteure vermietet oder sie ohne anerkannten Grund länger als 12 Monate leer stehen lässt, braucht eine Genehmigung der Stadt. Der Übergangsschutz für gemeldete Ferienwohnungen ist am 1. September 2026 ausgelaufen; ohne Genehmigung drohen ein Wohnnutzungsgebot und ein Bußgeld bis 100.000 Euro. Genehmigt wird im Regelfall etwa die Vermietung der eigenen Hauptwohnung während der Abwesenheit.Sat, 26 Sep 2026 00:00:00 GMT