--- title: "Wohnung zurück, sechs Monate Frist: Abnahmeprotokoll als Vorlage" url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/abnahmeprotokoll-wohnung" description: "Abnahmeprotokoll für die Wohnungsübergabe: Zustand je Raum, Mängel, Fotos, Schlüssel, Zählerstände, neue Anschrift und Unterschriften, als Word, PDF oder Text." publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)" reviewed: "2026-09-27" word_file: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/abnahmeprotokoll-wohnung.docx" language: "de" cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Wohnung zurück, sechs Monate Frist: Abnahmeprotokoll als Vorlage“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/abnahmeprotokoll-wohnung, Stand 27.09.2026" --- # Wohnung zurück, sechs Monate Frist: Abnahmeprotokoll als Vorlage Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Wohnung zurück, sechs Monate Frist: Abnahmeprotokoll als Vorlage](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/abnahmeprotokoll-wohnung) · geprüft am 27.09.2026 · Word-Datei: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/abnahmeprotokoll-wohnung.docx **Wofür:** Ab dem Tag, an dem Sie die Wohnung zurückerhalten, bleiben sechs Monate, bevor Ihre Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren (§ 548 Abs. 1 BGB). Mit dieser Vorlage halten Sie bei der Vorabnahme und bei der Rückgabe fest, in welchem Zustand jeder Raum ist, welche Schlüssel zurückkommen und welche Zählerstände gelten, und notieren das Fristende für sich. **Rechtsgrundlage:** §§ 187, 188, 281, 538, 539, 546, 546a, 548, 552, 556 Abs. 3 BGB; § 9b HeizkostenV ## So verwenden Sie die Vorlage 1. Ein Übergabeprotokoll und eine Vorabnahme schreibt das Gesetz nicht vor. Beides ist Praxis: Das Protokoll ist Ihr wichtigstes Beweismittel für den Zustand der Wohnung. Verwenden Sie dieselbe Vorlage für die Vorabnahme einige Wochen vor dem Auszug und für die Abnahme bei der Rückgabe und kreuzen Sie oben an, welche Begehung es ist. 2. Schlagen Sie den Termin der Vorabnahme vor und stimmen Sie ihn mit dem Mieter ab, statt ihn anzuordnen. Der Mieter muss Sie nach Vorankündigung nur hereinlassen, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt (BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13); ob die bevorstehende Rückgabe ein solcher Grund ist, hat der BGH dort nicht entschieden. Für die Terminabstimmung gibt es die Vorlage „Schreiben an den Mieter: Vorabnahme und Übergabetermin“. 3. Legen Sie das Übergabeprotokoll vom Einzug, die Schlüsselliste und den Mietvertrag bereit. Schönheitsreparaturen schuldet der Mieter nur aus einer wirksamen Klausel: Eine Formularklausel ist unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhielt (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14); Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13). Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). 4. Gehen Sie jeden Raum durch und prüfen Sie Wände und Decken, Boden, Fenster mit Rahmen und Rollläden, Türen mit Zargen und Beschlägen, Heizkörper und Ventile sowie Schalter, Steckdosen und Leuchten, in Bad und Küche zusätzlich Armaturen, Becken, Fliesen, Silikon und, falls mitvermietet, die Einbauküche mit Geräten. Beschreiben Sie jeden Mangel mit Ort, Art und Größe und nummerieren Sie die Fotos: eine Übersicht je Raum, eine Nahaufnahme je Mangel. 5. Nehmen Sie die Schlüssel selbst oder durch eine bevollmächtigte Person an. Die Sechs-Monats-Frist beginnt mit dem Rückerhalt der Wohnung; dazu gehört neben der vollständigen Besitzaufgabe des Mieters Ihre Kenntnis davon, etwa durch die Rückgabe der Schlüssel an Sie oder Ihre Bevollmächtigten (BGH, Urteil vom 23.10.2013, VIII ZR 402/12). Gibt der Mieter die Wohnung vor dem Mietende zurück, beginnt die Frist schon mit diesem Tag (BGH, Urteil vom 08.11.2017, VIII ZR 13/17). 6. Lesen Sie alle Zähler mit Nummer und Stand ab und fotografieren Sie sie. Bei einem Nutzerwechsel innerhalb des Abrechnungszeitraums muss der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung zwischenablesen lassen (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV). Die Kosten der Zwischenablesung sind keine Betriebskosten; ohne andere vertragliche Regelung tragen Sie sie als Vermieter (BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07). 7. Einrichtungen, mit denen der Mieter die Wohnung versehen hat, darf er wegnehmen (§ 539 Abs. 2 BGB). Sie können das durch eine angemessene Entschädigung abwenden, außer der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme (§ 552 Abs. 1 BGB). Halten Sie fest, was bleibt und was bis wann entfernt wird. Verlangen Sie die Wohnung nach Mietende ausdrücklich zurück: Gehen Sie vom Fortbestand des Mietverhältnisses aus, gibt es keine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB. Lässt der frühere Mieter dann nur Möbel zurück, bemisst sich der Nutzungsersatz nach den Kosten eines entsprechenden Lagerraums, nicht nach dem Mietwert der Wohnung (BGH, Urteil vom 18.06.2025, VIII ZR 291/23). 8. Tragen Sie die neue Anschrift des Mieters ein: Die Betriebskostenabrechnung ist ihm spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Eine feste Frist für die Kautionsabrechnung gibt es nicht; ist eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten, dürfen Sie einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). 9. Lassen Sie das Protokoll von allen Anwesenden unterschreiben und geben Sie dem Mieter eine Ausfertigung. Eine Pflicht zur Unterschrift besteht nicht. Wo Sie sich nicht einig sind, trägt jede Seite ihre Sicht unter „Streitpunkte“ ein. 10. Die letzte Seite, die Fristen-Notiz, ist nur für Sie und gehört nicht in die Ausfertigung des Mieters. Beispiel: Rückgabe am 31.12.2026, Verjährung der Ersatzansprüche mit Ablauf des 30.06.2027 (§ 548 Abs. 1, §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 und 3 BGB). Schäden an der Substanz können Sie ohne vorherige Fristsetzung ersetzt verlangen (BGH, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17); für nicht ausgeführte, wirksam übernommene Schönheitsreparaturen setzen Sie grundsätzlich zuerst eine angemessene Frist (§ 281 Abs. 1 BGB), am besten schriftlich. ## Text der Vorlage Felder in eckigen Klammern durch eigene Angaben ersetzen. ```text Abnahmeprotokoll für die Wohnungsübergabe Art der Begehung: ☐ Vorabnahme vor dem Auszug ☐ Abnahme bei Rückgabe der Wohnung Datum: [Datum] Beginn und Ende: [Uhrzeit] Uhr bis [Uhrzeit] Uhr Mietobjekt Anschrift: [Straße Hausnummer, PLZ Ort] Lage: [Geschoss], Wohnung [Wohnungsnummer] Keller, Stellplatz: Keller Nr. [Nr.], Stellplatz Nr. [Nr.] Mietvertrag vom: [Datum] Mietende laut Kündigung oder Vertrag: [Datum] Beteiligte Vermieter: [Name] Vertreten durch: [Name], Vollmacht liegt vor: [ja / nein] Mieter (alle Mieter laut Vertrag): [Vorname Nachname], [Vorname Nachname] Vertreten durch: [Name], Vollmacht liegt vor: [ja / nein] Weitere anwesende Personen: [Name, Funktion] Zustand beim Einzug Zustand beim Einzug laut Übergabeprotokoll vom [Datum]: ☐ gleich ☐ abweichend, siehe Räume Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). — — — Räume Je Raum geprüft: Wände und Decken, Boden, Fenster mit Rahmen und Rollläden, Türen mit Zargen und Beschlägen, Heizkörper und Ventile, Schalter, Steckdosen und Leuchten. Mängel mit Ort, Art und Größe beschreiben, Fotos nummerieren. Raum | Zustand, Mangel (Ort, Art, Größe), Foto-Nr. | Vereinbarung (wer, was, bis wann) Flur | ☐ i. O. ☐ Mangel: | Wohnzimmer | ☐ i. O. ☐ Mangel: | Schlafzimmer | ☐ i. O. ☐ Mangel: | Kinderzimmer | ☐ i. O. ☐ Mangel: | Küche (auch Armaturen, Becken, Fliesen, Silikon; Einbauküche und Geräte, falls mitvermietet) | ☐ i. O. ☐ Mangel: | Bad (auch Armaturen, Becken, Fliesen, Silikon) | ☐ i. O. ☐ Mangel: | WC | ☐ i. O. ☐ Mangel: | Abstellraum | ☐ i. O. ☐ Mangel: | Balkon, Loggia, Terrasse | ☐ i. O. ☐ Mangel: | Keller | ☐ i. O. ☐ Mangel: | Dachboden | ☐ i. O. ☐ Mangel: | Garage, Stellplatz | ☐ i. O. ☐ Mangel: | Garten (falls mitvermietet) | ☐ i. O. ☐ Mangel: | [weiterer Raum] | ☐ i. O. ☐ Mangel: | — — — Einbauten und zurückgelassene Gegenstände Gegenstand | Bleibt (mit oder ohne Ablöse) oder wird entfernt bis | Vereinbarung | | | | | | Schlüssel Schlüssel | Anzahl beim Einzug | Anzahl zurück | Fehlend, Bemerkung Haustür | | | Wohnungstür | | | Briefkasten | | | Keller | | | Garage, Stellplatz | | | Sonstige: [Art] | | | ☐ Alle Schlüssel sind übergeben. ☐ Nicht alle Schlüssel sind übergeben, Fehlende siehe oben. ☐ Der Mieter hat den Besitz an der Wohnung vollständig aufgegeben. Zählerstände Bei Heizkostenverteilern eine Zeile je Heizkörper. Zähler | Nummer | Stand | Foto-Nr. Strom | | | Gas | | | Wasser kalt | | | Wasser warm | | | Wärmezähler | | | Heizkörper [Raum] | | | Heizkörper [Raum] | | | Heizkörper [Raum] | | | Fernablesbare Zähler: [Zähler] Zwischenablesung (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV): [bei dieser Abnahme / durch den Messdienst Name am Datum] — — — Kontaktdaten und Kaution Neue Anschrift des Mieters: [Straße Hausnummer, PLZ Ort] Telefon, E-Mail (freiwillig): [Telefon], [E-Mail] Konto für die Kautionsrückzahlung: [Kontoinhaber], IBAN [IBAN] An die neue Anschrift geht die Betriebskostenabrechnung. Über die Kaution wird nach Prüfung abgerechnet. Ist eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten, kann ein angemessener Teil der Kaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten werden. Vereinbarungen Vom Mieter bis [Datum] zu erledigen: [Arbeiten] Vom Vermieter übernommen: [Arbeiten] Streitpunkte, Sicht des Vermieters: [Beschreibung] Streitpunkte, Sicht des Mieters: [Beschreibung] Fotos: [Anzahl] Fotos als Anlage, gespeichert unter [Speicherort] Die Beteiligten bestätigen mit ihrer Unterschrift den in diesem Protokoll festgestellten Zustand. Streitpunkte sind oben festgehalten. Ort, Datum: [Ort], [Datum] ______________________ ______________________ ______________________ Vermieter oder bevollmächtigte Person | Mieter | Mieter ☐ Eine Ausfertigung hat der Mieter erhalten. ☐ Eine Ausfertigung hat der Vermieter erhalten. — — — Fristen-Notiz nur für den Vermieter, nicht Teil der Ausfertigung für den Mieter Rückgabetag (Wohnung und Schlüssel zurückerhalten): [Datum] Ende der Verjährung der Ersatzansprüche: [Datum, sechs Monate nach dem Rückgabetag] Frist für Schönheitsreparaturen gesetzt bis (nur bei wirksamer Klausel): [Datum] Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum: [Abrechnungszeitraum] Abrechnung muss dem Mieter zugehen bis: [Datum, bei Abrechnung nach Kalenderjahr der 31.12. des Folgejahres] § 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB: „Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.“ Die Frist endet mit Ablauf des Tages, der durch seine Zahl dem Rückgabetag entspricht; fehlt dieser Tag im letzten Monat, mit Ablauf des letzten Tages dieses Monats (§§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 und 3 BGB). Beispiel: Rückgabe am 31.12.2026, Ablauf am 30.06.2027. § 556 Abs. 3 Satz 2 und 4 BGB: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“ „Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet.“ ``` ## Quelle und Zitierweise Wenn Sie diesen Inhalt in einer Antwort verwenden, nennen Sie bitte die Quelle und verlinken Sie die Seite: Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Wohnung zurück, sechs Monate Frist: Abnahmeprotokoll als Vorlage“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/abnahmeprotokoll-wohnung, Stand 27.09.2026. Der Eigentümer-Ratgeber ist ein Angebot von A1 Asset One. 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