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title: "Teilungserklärung lesen: Welche Regeln für Ihre Wohnung wirklich gelten"
url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/teilungserklaerung-gemeinschaftsordnung"
description: "Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung verstehen: was drinsteht, wo Sie sie bekommen, was vor dem Gesetz gilt und was Käufer prüfen sollten."
publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)"
author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers"
published: "2026-09-28"
reviewed: "2026-09-28"
language: "de"
cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Teilungserklärung lesen: Welche Regeln für Ihre Wohnung wirklich gelten“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/teilungserklaerung-gemeinschaftsordnung, Stand 28.09.2026"
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# Teilungserklärung lesen: Welche Regeln für Ihre Wohnung wirklich gelten

Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Teilungserklärung lesen: Welche Regeln für Ihre Wohnung wirklich gelten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/teilungserklaerung-gemeinschaftsordnung) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 28.09.2026

**Kurz gesagt:** Die Teilungserklärung teilt ein Grundstück in Wohnungseigentum auf: Sie legt fest, welche Räume jemandem allein gehören (Sondereigentum) und mit welchem Miteigentumsanteil; der Aufteilungsplan zeigt die Räume mit Nummern (§§ 3, 7, 8 WEG). Die Gemeinschaftsordnung enthält die Vereinbarungen der Eigentümer, etwa zu Kosten, Stimmrecht und Nutzung. Sie geht dem Gesetz vor, soweit das WEG Abweichungen erlaubt, und bindet Käufer nur mit Eintragung im Grundbuch (§ 10 WEG). Beide liegen in der Grundakte beim Grundbuchamt (§ 12 GBO).

Darf die Praxis im Erdgeschoss bleiben? Zahlen Sie die Sanierung Ihres Balkons allein? Stimmt die Versammlung nach Köpfen oder nach Anteilen ab? Die Antwort steht meist in zwei Dokumenten, die kaum jemand ganz liest: der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Diese Seite zeigt, wie Sie beide lesen, wo Sie sie bekommen, welche Klauseln trotz Unterschrift nicht gelten und was Sie vor einem Wohnungskauf prüfen sollten. Stand: 28.09.2026.

## Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung: was ist was?

Die Teilungserklärung macht aus einem Grundstück einzelne Einheiten, die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Beide Begriffe stehen so nicht im Wohnungseigentumsgesetz. Es spricht von der „Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt“, mit der ein Alleineigentümer teilt (§ 8 Abs. 1 WEG), vom „Vertrag der Miteigentümer“ (§ 3 Abs. 1 WEG) und von „Vereinbarungen“ der Eigentümer (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Wie eine Eigentümergemeinschaft insgesamt funktioniert, erklärt der Beitrag [Was ist eine WEG?](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg).

| Dokument | Was es regelt (Grundlage) |
| --- | --- |
| Teilungs­erklärung (oder Teilungs­vertrag) | Aufteilung in Mit­eigentums­anteile, jeweils verbunden mit Sonder­eigentum (§ 8 Abs. 1, § 3 Abs. 1 WEG) |
| Aufteilungs­plan | Bau­zeichnung mit Lage und Größe der Räume; gleiche Nummer für alle Räume einer Einheit (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG) |
| Abge­schlossen­heits­bescheinigung | Baubehörde bestätigt, dass die Räume in sich abge­schlossen sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 2, § 3 Abs. 3 WEG) |
| Gemein­schafts­ordnung | Verein­barungen der Eigentümer, etwa zu Kosten, Stimmrecht und Nutzung (§ 10 Abs. 1 Satz 2, § 5 Abs. 4 WEG) |
| Nachträge | spätere Verein­barungen; gegen Käufer wirksam nur mit Eintragung (§ 10 Abs. 3 WEG) |

Häufig stehen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung in derselben Urkunde.

## Was in der Teilungserklärung steht

Die Teilungserklärung ordnet jeder Einheit zu, was ihr allein gehört und welchen Anteil sie am Rest hat. Diese Punkte finden Sie darin:

1. **Miteigentumsanteil:** Nach ihm richtet sich Ihr Anteil an den Nutzungen und, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist, an den Kosten der Gemeinschaft (§ 16 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 WEG).
2. **Sondereigentum mit Nummer:** Wohnungseigentum ist Sondereigentum an einer Wohnung plus Miteigentumsanteil, Teileigentum dasselbe für Räume, die nicht Wohnzwecken dienen, etwa Gewerbe (§ 1 Abs. 2, 3 WEG).
3. **Stellplätze und Außenflächen:** Stellplätze gelten als Räume. Sondereigentum kann sich auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstrecken, etwa eine Terrasse, wenn die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt; solche Flächen sollen im Aufteilungsplan mit Maßangaben bestimmt sein (§ 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, 3 WEG).
4. **Sondernutzungsrechte:** das alleinige Nutzungsrecht an einer Fläche des Gemeinschaftseigentums, etwa Garten oder Stellplatz (§ 5 Abs. 4 WEG).
5. **Zweckbestimmung:** ob eine Einheit Wohnung oder Teileigentum ist. Sie bestimmt mit, wie Sie die Räume nutzen dürfen.

Welche Bauteile wie Fenster, Balkone oder Leitungen wem gehören, erklärt der Beitrag [Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum: was gehört wem?](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/gemeinschaftseigentum-sondereigentum). Hier geht es nur darum, wo die Zuordnung im Dokument steht.

## So lesen Sie den Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die die Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehen hat. Alle Räume und Grundstücksteile derselben Einheit tragen dieselbe Nummer (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). So gehen Sie vor:

1. **Eigene Nummer suchen:** Die Nummer Ihrer Einheit steht im Bestandsverzeichnis Ihres Wohnungsgrundbuchs und in der Teilungserklärung.
2. **Alle Räume markieren:** Suchen Sie im Plan jeden Raum mit dieser Nummer, auch Keller, Dachboden oder Stellplatz.
3. **Nummern abgleichen:** Die Nummern in der Teilungserklärung „sollen“ mit denen des Plans übereinstimmen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 WEG). Weichen sie ab, fragen Sie nach.
4. **Kennzeichnung lesen:** Im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf tragen Räume einer Einheit eine arabische Nummer im Kreis, Gemeinschaftsräume ein „G“ ohne Kreis. Treppenhaus, Heizungsraum, Hausanschlussraum, Fahrradkeller, Trockenraum und Spielplatz sind dort „zwingend Gemeinschaftseigentum“ (Hinweisblatt des Bezirksamts, Stand 08.06.2026). Andere Behörden können anders kennzeichnen.
5. **Räume ohne Kennzeichnung nicht vorschnell einordnen:** Nach demselben Hinweisblatt sind sie keiner Einheit zugeordnet; „Das Notariat kann die Zuordnung in der Teilungserklärung eintragen.“ Lesen Sie also in der Urkunde nach.
6. **Heutigen Zustand vergleichen:** Notieren Sie Abweichungen zwischen Plan und Wirklichkeit und klären Sie sie mit der Verwaltung.

## Was die Gemeinschaftsordnung typischerweise regelt

Die Gemeinschaftsordnung darf vom Gesetz abweichen, soweit das WEG nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die wichtigsten Bereiche und ihre Grenzen:

| Bereich | Regelbar | Grenze |
| --- | --- | --- |
| Kosten | anderen Schlüssel als die Mit­eigentums­anteile; Erhaltungs­kosten etwa für Balkone Einzelnen zuweisen | Mehrheit kann für einzelne Kosten oder Kosten­arten neu beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) |
| Stimm­recht | Abstimmung nach Anteilen oder Einheiten statt nach Köpfen (gesetzliche Regel: § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG) | kein Stimm­rechts­entzug wegen Hausgeld­verzug (BGH, V ZR 60/10, altes Recht) |
| Nutzung | Zweck­bestimmung, etwa Wohnung, Laden, Büro | öffent­liches Recht gilt daneben |
| Verkauf | Zustimmung der Verwaltung oder anderer Eigentümer (§ 12 Abs. 1 WEG) | nur aus wichtigem Grund versagbar (§ 12 Abs. 2 WEG) |
| Verwal­tung | nichts, was die Abberufung erschwert | Abwei­chungen unzulässig (§ 26 Abs. 5 WEG) |

Wie viel an der Gemeinschaftsordnung hängt, zeigen zwei neue Entscheidungen. Weist sie die Erhaltung der Balkone einzelnen Eigentümern zu, bleibt die Gemeinschaft für Erhaltungsbeschlüsse zuständig, die Einzelnen tragen aber die vereinbarten Kosten (BGH, Urteil vom 24.04.2026, V ZR 102/24). Und Mietausfall wegen einer verschleppten Sanierung ersetzt die Gemeinschaft nur, wenn die entgangene Nutzung der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte (BGH, Urteil vom 27.02.2026, V ZR 18/25).

Gegen zweckwidrige Nutzung, etwa Gewerbe in einer Wohnung, geht die Gemeinschaft vor, nicht der Einzelne (BGH, Urteil vom 28.01.2022, V ZR 86/21). Eine Klausel, die Ferienvermietung erlaubt, ersetzt keine Genehmigung nach dem [Zweckentfremdungsverbot in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/zweckentfremdungsverbot-berlin). Mehr zur Abstimmung: [Mehrheiten und Stimmrecht in der WEG](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/mehrheiten-stimmrecht-weg).

## Wo Sie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bekommen

Am schnellsten über Ihre eigenen Unterlagen, sonst über Verwaltung oder Grundbuchamt:

1. **Eigene Unterlagen:** Aus Ihrem Kauf haben Sie oft eine Kopie, etwa vom Notar.
2. **Verwaltung:** Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG); einen Anspruch auf eine Kopie nennt die Vorschrift nicht. Wie das geht, zeigt der Beitrag [Einsicht in die Verwaltungsunterlagen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/einsicht-verwaltungsunterlagen), mit der Vorlage [E-Mail: Einsicht in die Unterlagen verlangen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-einsicht-unterlagen).
3. **Grundbuchamt:** Die Gemeinschaftsordnung steht meist nicht wörtlich im Grundbuch, sondern in der Urkunde, auf die es Bezug nimmt (§ 7 Abs. 3 WEG), also in der Grundakte. Die Einsicht gilt auch für diese Urkunden, und Sie können eine Abschrift verlangen, auf Wunsch beglaubigt (§ 12 Abs. 1, 2 GBO). Eigentümer sind stets einsichtsberechtigt; Kaufinteressenten weisen ihr Interesse nach, in Sachsen mit einer Vollmacht des Eigentümers, in Berlin etwa mit Kaufvertrag oder Entwurf.
4. **Nachträge mitbestellen:** Das Amtsgericht Leipzig nennt Kopien der Teilungserklärung, von Nachträgen und der Abgeschlossenheitsbescheinigung als eigene Antragsgegenstände.

| Leistung | Kosten |
| --- | --- |
| Einsicht beim Grundbuch­amt (Berlin, Sachsen) | kostenfrei |
| Ausdruck aus dem Grundbuch | 10 €, amtlich oder beglaubigt 20 € |
| Datei aus dem Grundbuch | 5 €, beglaubigt 10 € |
| Kopien aus der Grundakte | Auslagen nach Seitenzahl laut Kosten­rechnung |

## Gilt die Gemeinschaftsordnung vor dem Gesetz?

Ja, soweit das Gesetz es zulässt. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG lautet: „Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.“ Daraus folgen drei Regeln:

1. **Vorrang mit Ausnahmen:** Die Gemeinschaftsordnung gilt vor dem Gesetz, außer das WEG verbietet Abweichungen ausdrücklich, etwa bei der Abberufung des Verwalters: „Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig“ (§ 26 Abs. 5 WEG). Klauseln, die sie erschweren, sind seit dem 01.12.2020 unwirksam (BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21).
2. **Alte Klauseln weichen meist dem neuen Recht:** Vereinbarungen aus der Zeit vor dem 01.12.2020, die von bei der Reform geänderten Vorschriften abweichen, stehen dem neuen Recht nicht entgegen, soweit sich kein anderer Wille ergibt. „Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen“ (§ 47 WEG).
3. **Verweise meinen das aktuelle Gesetz:** Verweist die Gemeinschaftsordnung nur auf „das Gesetz“, ist im Zweifel das jeweils geltende WEG gemeint (BGH, Urteil vom 17.03.2023, V ZR 140/22).

Nach einer Entscheidung zum alten Recht darf eine Teilungserklärung Eigentümer, die mit dem [Hausgeld](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/hausgeld-weg) im Verzug sind, weder von der Versammlung noch vom Stimmrecht ausschließen (BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10). Was die Gemeinschaft stattdessen tun kann, zeigt der Beitrag [Hausgeldrückstand eines Miteigentümers](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/hausgeld-rueckstand-miteigentuemer).

## Kann man Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ändern?

Ja, aber meist nicht mit einfacher Mehrheit. Es gibt vier Wege:

| Weg | Voraus­setzung |
| --- | --- |
| Verein­barung aller Eigentümer | gegen Käufer wirksam nur mit Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 WEG) |
| Beschluss aufgrund einer Öffnungs­klausel | Die Gemeinschafts­ordnung erlaubt den Beschluss (§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG); gegen Käufer nur mit Eintragung (§ 10 Abs. 3 WEG) |
| Beschluss nach Gesetz | etwa neuer Kosten­schlüssel für einzelne Kosten oder Kostenarten (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) oder Aufhebung der Veräußerungs­zustimmung (§ 12 Abs. 4 WEG) |
| Anspruch auf Anpassung | Festhalten an der Regel erscheint „aus schwer­wiegenden Gründen“ unbillig (§ 10 Abs. 2 WEG), notfalls vor Gericht |

Ein neuer Kostenschlüssel muss angemessen sein (BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 81/23). Die Kosten einer Heizungserneuerung bei unterschiedlich großen Einheiten nach Köpfen statt nach vereinbartem Flächen- oder Anteilsschlüssel zu verteilen, widerspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, Urteil vom 24.04.2026, V ZR 50/25). Mehr im Beitrag [Kostenverteilung in der WEG ändern](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/kostenverteilung-aendern-weg).

Ein Sondernutzungsrecht lässt sich ohne Öffnungsklausel nicht per Mehrheit begründen; ein Beschluss ohne Kompetenz ist nichtig (BGH, Beschluss vom 20.09.2000, V ZB 58/99, zum alten Recht). Bei Sondernutzungsrechten kann zudem die Zustimmung der Bank nötig sein, die eine Grundschuld auf einer Wohnung hat (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG). Wie Sie eine Änderung auf die Tagesordnung bringen, zeigt der Beitrag [Beschlussantrag formulieren](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/beschlussantrag-formulieren-weg); wann ein Beschluss angreifbar ist, erklärt [Beschluss anfechten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/beschluss-anfechten-weg).

## Checkliste: Teilungserklärung vor dem Kauf prüfen

Diese zehn Punkte prüfen Sie inhaltlich, bevor Sie eine Wohnung kaufen:

1. Stimmt die Nummer der Wohnung im Grundbuch mit der im Aufteilungsplan überein (§ 7 Abs. 4 WEG)?
2. Gehören Keller, Stellplatz oder Dachboden mit gleicher Nummer dazu, oder gibt es nur ein Sondernutzungsrecht?
3. Ist die Einheit Wohnung oder Teileigentum (§ 1 Abs. 2, 3 WEG), und passt die geplante Nutzung zur Zweckbestimmung?
4. Wie hoch ist der Miteigentumsanteil (§ 16 WEG)?
5. Gibt es abweichende Kostenregeln, etwa für Balkone, und spätere Beschlüsse zum Kostenschlüssel in der Beschluss-Sammlung?
6. Wird nach Köpfen, Anteilen oder Einheiten abgestimmt?
7. Ist eine Veräußerungszustimmung ausdrücklich eingetragen (§ 7 Abs. 3 Satz 2, § 12 WEG)?
8. Ist eine Haftung von Käufern für Geldschulden ausdrücklich eingetragen (§ 7 Abs. 3 Satz 2, § 48 Abs. 3 WEG)?
9. Gibt es eine Öffnungsklausel, und sind darauf gestützte Beschlüsse im Grundbuch eingetragen (§ 10 Abs. 3 WEG)? Bei einem Eigentumswechsel ab 2026 gilt § 10 Abs. 3 WEG auch für Beschlüsse von vor dem 01.12.2020 (§ 48 Abs. 1 WEG).
10. Liegen alle Nachträge vor, und sind sie eingetragen?

Welche Unterlagen Verkäufer dafür bereitstellen, zeigt der Beitrag [Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kaufen-verkaufen/eigentumswohnung-verkaufen-unterlagen). Ob sich der Kauf überhaupt rechnet, prüft [Mieten oder kaufen?](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/mieten-oder-kaufen).

## Was gilt in Berlin und Leipzig?

Wo Sie die Grundakte einsehen und was bei einer Aufteilung zu beachten ist:

| Thema | Berlin und Leipzig |
| --- | --- |
| Grundbuch­amt Berlin | acht Standorte: Amts­gerichte Charlotten­burg, Köpenick, Kreuzberg, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Schöneberg, Spandau; zuständig nach Grundbuch­bezirk |
| Grundbuch­amt Leipzig | Amtsgericht Leipzig, Schongauer Straße 5, 04328 Leipzig |
| Einsicht Berlin | kostenfrei, nur vor Ort, in jedem Berliner Grundbuch­amt |
| Einsicht Leipzig | Grundakten nur nach Termin (0341/255 8016, Stand 29.09.2026); Kopien schriftlich per Post, Fax oder E-Mail |
| Aufteilung Berlin | Genehmigung nach § 250 BauGB bei mehr als fünf Wohnungen (01.01.2026 bis 31.12.2030); im sozialen Erhaltungs­gebiet zusätzlich jede Begründung von Wohnungs­eigentum |
| Aufteilung Leipzig | nach unserer Recherche (Stand 27.09.2026) keine Verordnung nach § 250 oder § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB |

In Leipzig beantragen Sie Kopien der Teilungserklärung, von Nachträgen und der Abgeschlossenheitsbescheinigung schriftlich beim Grundbuchamt, per E-Mail an grundbucheinsicht@agl.justiz.sachsen.de (Stand 29.09.2026).

Wer in Berlin trotz vorläufiger Untersagung aufteilt, riskiert, dass die eingetragene Teilung gegenüber dem Land unwirksam ist und gelöscht werden kann (BGH, Urteil vom 20.12.2024, V ZR 277/23). Käufer einer umgewandelten Wohnung prüfen deshalb Genehmigungsvermerke in Abteilung II des Grundbuchs. Mehr in den Beiträgen [Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/umwandlung-eigentumswohnung-berlin), [Milieuschutz in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/milieuschutz-berlin-erhaltungsgebiete) und im [Leitfaden für Eigentümer in Leipzig](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/leipzig/immobilieneigentuemer-leipzig-leitfaden).

Diese Seite hilft beim Lesen, ersetzt aber keine Rechtsberatung. Wie eine einzelne Klausel auszulegen ist, etwa ob ein „Laden“ auch ein Café sein darf, klären Sie im Einzelfall mit einer rechtlichen Beratung.

## Häufige Fragen

### Wo bekomme ich die Teilungserklärung meiner Wohnung?

Beim zuständigen Grundbuchamt, wo sie in der Grundakte liegt, oder durch Einsicht in die Unterlagen Ihrer Verwaltung (§ 18 Abs. 4 WEG). Die Grundbucheinsicht gilt auch für Urkunden, auf die das Grundbuch Bezug nimmt, und Sie können eine Abschrift verlangen (§ 12 Abs. 1, 2 GBO). Als Eigentümer sind Sie dort stets einsichtsberechtigt; die Einsicht selbst ist in Berlin und Sachsen kostenfrei.

### Was kostet eine Kopie der Teilungserklärung?

Ein Ausdruck aus dem Grundbuch kostet 10 €, ein amtlicher Ausdruck oder eine beglaubigte Kopie 20 € (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 17000, 17001). Die Teilungserklärung liegt aber in der Grundakte; für Kopien daraus berechnet das Grundbuchamt Auslagen nach Seitenzahl. Den Betrag nennt die Kostenrechnung des Grundbuchamts.

### Ist die Teilungserklärung dasselbe wie die Gemeinschaftsordnung?

Nein. Die Teilungserklärung teilt das Grundstück in Wohnungseigentum auf (§ 8 WEG), die Gemeinschaftsordnung enthält die Vereinbarungen der Eigentümer über ihr Verhältnis untereinander (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Häufig stehen beide in einer Urkunde.

### Kann die Mehrheit die Gemeinschaftsordnung ändern?

Grundsätzlich braucht eine Änderung eine Vereinbarung aller Eigentümer. Ausnahmen: Die Gemeinschaftsordnung erlaubt Beschlüsse (Öffnungsklausel), oder das Gesetz gibt die Kompetenz, etwa für eine abweichende Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Arten von Kosten (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) oder für die Aufhebung einer Veräußerungszustimmung (§ 12 Abs. 4 WEG).

### Gilt eine Regel für mich als Käufer, die nicht im Grundbuch steht?

Vereinbarungen und Beschlüsse aufgrund einer Öffnungsklausel wirken gegen Sie als Käufer nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind; sonstige Beschlüsse gelten auch ohne Eintragung (§ 10 Abs. 3 WEG). Prüfen Sie deshalb Grundbuch, Gemeinschaftsordnung und Beschluss-Sammlung zusammen.

## Quellen des Beitrags

- [§ 1 WEG: Begriffsbestimmungen (Wohnungseigentum, Teileigentum)](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__1.html)
- [§ 3 WEG: Vertragliche Einräumung von Sondereigentum](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__3.html)
- [§ 5 WEG: Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__5.html)
- [§ 7 WEG: Grundbuchvorschriften (Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung)](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__7.html)
- [§ 8 WEG: Teilung durch den Eigentümer](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__8.html)
- [§ 10 WEG: Allgemeine Grundsätze (Vereinbarungen, Anpassung, Wirkung gegen Käufer)](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__10.html)
- [§ 12 WEG: Veräußerungsbeschränkung](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html)
- [§ 16 WEG: Nutzungen und Kosten](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html)
- [§ 18 WEG: Verwaltung und Benutzung (Einsicht in die Verwaltungsunterlagen)](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__18.html)
- [§ 23 WEG: Wohnungseigentümerversammlung (Beschlusskompetenz, Nichtigkeit)](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__23.html)
- [§ 25 WEG: Beschlussfassung (Stimmrecht)](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__25.html)
- [§ 26 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html)
- [§ 47 WEG: Auslegung von Altvereinbarungen](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__47.html)
- [§ 48 WEG: Übergangsvorschriften](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__48.html)
- [§ 12 GBO: Grundbucheinsicht und Abschriften](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__12.html)
- [GNotKG, Anlage 1 (Kostenverzeichnis), Nr. 17000 bis 17003 und 31000](https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/anlage_1.html)
- [§ 250 BauGB: Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html)
- [Service Berlin: Grundbuch – Einsichtnahme (abgerufen 28.09.2026)](https://service.berlin.de/dienstleistung/326740/)
- [Service Berlin: Grundbuch – Abschrift (abgerufen 28.09.2026)](https://service.berlin.de/dienstleistung/327196/)
- [Präsident des Kammergerichts: Zuständigkeiten in Grundbuchsachen in Berlin (Stand Februar 2024)](https://www.berlin.de/gerichte/_assets/was-moechten-sie-erledigen/zustaendigkeit-in-grundbuchsachen.pdf)
- [Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf: Hinweisblatt Abgeschlossenheitsbescheinigung (Stand 08.06.2026)](https://www.berlin.de/ba-charlottenburg-wilmersdorf/verwaltung/aemter/stadtentwicklung/bauaufsicht/hinweisblatt-abgeschlossenheit-charlottenburg-wilmersdorf-2026.pdf)
- [Amtsblatt für Berlin Nr. 48 vom 21.11.2025: Verordnung nach § 250 BauGB](https://www.berlin.de/sen/wohnen/_assets/rechtliches/251121_amtsblatt_begruendung__250baugb.pdf)
- [Amtsgericht Leipzig: Informationen zu den Abteilungen (Grundbuchamt, abgerufen 29.09.2026)](https://www.justiz.sachsen.de/agl/informationen-zu-den-abteilungen-4007.html)
- [Justiz in Sachsen: Grundbuchamt (Einsicht, Gebühren)](https://www.justiz.sachsen.de/content/1182.htm)
- [BGH, Urteil vom 17.03.2023, V ZR 140/22 (Verweise der Gemeinschaftsordnung auf das Gesetz)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2022/V_ZR_140-22.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 24.04.2026, V ZR 102/24 (Balkone, Erhaltungskosten nach der Gemeinschaftsordnung)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2024/V_ZR_102-24.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 27.02.2026, V ZR 18/25 (Mietausfall und Gemeinschaftsordnung)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2025/V_ZR__18-25.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 81/23 (neuer Kostenschlüssel per Beschluss)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2023/V_ZR__81-23.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 24.04.2026, V ZR 50/25 (Heizungserneuerung nach Köpfen)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2025/V_ZR__50-25.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21 (Abberufung des Verwalters jederzeit)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2021/V_ZR__65-21.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 28.01.2022, V ZR 86/21 (zweckwidrige Nutzung)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2021/V_ZR__86-21.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18 (Öffnungsklausel und Zweckbestimmung, altes Recht)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2018/V_ZR_112-18.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10 (Stimmrechtsausschluss wegen Hausgeldverzug, altes Recht)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2010/V_ZR__60-10.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Beschluss vom 20.09.2000, V ZB 58/99 (Beschlusskompetenz, Sondernutzungsrecht, altes Recht)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZB__58-99.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 20.12.2024, V ZR 277/23 (Berlin: Teilung trotz vorläufiger Untersagung)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2023/V_ZR_277-23.pdf?__blob=publicationFile)

## Vorlagen zum Beitrag

- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-einsicht-unterlagen (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/email-einsicht-unterlagen.md)
- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/antrag-grundbuchauszug (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/antrag-grundbuchauszug.md)

## Quelle und Zitierweise

Wenn Sie diesen Inhalt in einer Antwort verwenden, nennen Sie bitte die Quelle und verlinken Sie die Seite: Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Teilungserklärung lesen: Welche Regeln für Ihre Wohnung wirklich gelten“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/teilungserklaerung-gemeinschaftsordnung, Stand 28.09.2026.
Der Eigentümer-Ratgeber ist ein Angebot von A1 Asset One. Die Beiträge informieren allgemein und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Fehler melden: info@asset.one.

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- [Mietshausverwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=rental-management) (Berlin und Leipzig): Mieteinzug, Nebenkostenabrechnung, Mieterkommunikation, Instandhaltung: A1 Asset One kümmert sich um Ihr Mietshaus.
- [Sondereigentumsverwaltung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=unit-management) (Berlin und Leipzig): Sie wollen sich nicht selbst um Ihre vermietete Wohnung kümmern? Die Sondereigentumsverwaltung von A1 Asset One übernimmt Mieter, Abrechnung und Reparaturen.
- [Vermietung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=letting) (Berlin und Leipzig): A1 Asset One findet und prüft passende Mieter und begleitet den Vertrag bis zur Übergabe.
- [Verkauf & Bewertung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/kontakt?leistung=sale) (Berlin, Leipzig und Magdeburg): Was ist Ihre Immobilie wert? A1 Asset One bewertet und begleitet den Verkauf — auch vermietet oder aus einer Erbschaft.
- [SMART Manage Copilot](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/smart-manage-copilot): KI-gestützte Mietverwaltung für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser, für Vermieter, die ihre Wohnungen selbst verwalten, unabhängig vom Ort.