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title: "Was ist eine WEG? Was Ihnen gehört, was Sie zahlen und wo Sie mitentscheiden"
url: "https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg"
description: "Was ist eine WEG? Was Ihnen allein gehört, wer die Erhaltung zahlt, wer entscheidet und welche Rechte und Pflichten Sie als Wohnungseigentümer haben."
publisher: "A1 Asset One (Eigentümer-Ratgeber)"
author: "Redaktion des Eigentümer-Ratgebers"
published: "2026-09-26"
reviewed: "2026-09-27"
language: "de"
cite_as: "Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Was ist eine WEG? Was Ihnen gehört, was Sie zahlen und wo Sie mitentscheiden“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg, Stand 27.09.2026"
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# Was ist eine WEG? Was Ihnen gehört, was Sie zahlen und wo Sie mitentscheiden

Quelle: [Eigentümer-Ratgeber: Was ist eine WEG? Was Ihnen gehört, was Sie zahlen und wo Sie mitentscheiden](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg) · Quellen und Rechtsstand geprüft am 27.09.2026

**Kurz gesagt:** Eine WEG (Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft) ist die Gemeinschaft aller Eigentümer eines aufgeteilten Hauses. Sie entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, ist rechtsfähig und verwaltet das Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade und Heizung. Entschieden wird in der Eigentümerversammlung. Ist eine Verwaltung bestellt, führt sie die Beschlüsse aus; ein Verwaltungsbeirat kann bestellt werden, der sie unterstützt und überwacht.

Wem eine Eigentumswohnung gehört, der entscheidet über Dach, Heizung und [Hausgeld](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/hausgeld-weg) nicht allein, sondern gemeinsam mit den anderen Eigentümern. Beschlossene Hausgeldvorschüsse müssen Sie zahlen, auch wenn Sie dagegen gestimmt haben. Wer weiß, was ihm allein gehört, wer welche Kosten trägt und welche Rechte er in der Gemeinschaft hat, vermeidet Streit und Fehlentscheidungen.

## Wie entsteht eine WEG?

Eine WEG entsteht, sobald ein Haus rechtlich in Wohnungseigentum aufgeteilt ist und die Wohnungsgrundbücher angelegt sind (§ 9a Abs. 1 WEG). Das gilt auch, wenn zunächst noch alle Wohnungen einer einzigen Person gehören, etwa einem Bauträger, der selbst geteilt hat (§ 8 WEG).

Grundlage ist die **[Teilungserklärung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/teilungserklaerung-gemeinschaftsordnung)** des Alleineigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 Abs. 1 WEG) oder, wenn mehrere Miteigentümer aufteilen, ein Teilungsvertrag (§ 3 Abs. 1 WEG), jeweils mit Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Sie legt fest, welche Räume jemandem allein gehören ([Sondereigentum](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/gemeinschaftseigentum-sondereigentum)) und was allen gemeinsam gehört (Gemeinschaftseigentum).

Die dazugehörige **Gemeinschaftsordnung** regelt, wie die Gemeinschaft zusammenlebt: Stimmrecht, [Kostenverteilung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/kostenverteilung-aendern-weg), Nutzung von Keller, Garten oder Stellplätzen.

In Berlin lagen zum Zensusstichtag 15. Mai 2022 rund 372.000 von gut 2,0 Millionen Wohnungen in Gebäuden, die in Wohnungseigentum aufgeteilt sind (Eigentumsform „Gemeinschaft von Wohnungseigentümern“), also etwa 18 % (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg). Was Eigentümer dort zusätzlich beachten müssen, fasst der [Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/immobilieneigentuemer-berlin-leitfaden) zusammen. Wann ein Mietshaus in Berlin nur mit Genehmigung in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden darf, erklärt der Beitrag [Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/berlin/umwandlung-eigentumswohnung-berlin).

## Was gehört mir, was gehört allen?

| Bereich | Was dazu gehört und wer die Erhaltung zahlt |
| --- | --- |
| Sonder­eigen­tum | Die Räume Ihrer Wohnung und die Bauteile darin, die sich verändern, entfernen oder einfügen lassen, ohne das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen oder das Gebäude von außen zu verändern (§ 5 Abs. 1 WEG). **Zahlt:** Sie selbst. |
| Gemein­schafts­eigentum | Das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht Sondereigentum sind (§ 1 Abs. 5 WEG). Zwingend dazu gehört, was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig ist oder dem gemeinsamen Gebrauch dient, etwa Dach, tragende Wände, Treppenhaus, [zentrale Heizungsanlage](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/modernisieren-energie/heizungsgesetz-weg-eigentuemer) (§ 5 Abs. 2 WEG). **Zahlt:** die Gemeinschaft, verteilt nach Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). |
| Sonder­nutzungs­recht | Eine Fläche des Gemeinschaftseigentums, etwa Garten oder Stellplatz, die nur Sie nutzen dürfen. **Zahlt:** wie in der Gemeinschaftsordnung geregelt, sonst wie beim Gemeinschaftseigentum. |

Wo genau die Grenze in Ihrem Haus verläuft, steht in der Teilungserklärung. Ein Blick hinein klärt viele Streitfälle, bevor sie entstehen.

## Wer entscheidet was?

Eine WEG hat bis zu vier Beteiligte. Gemeinschaft und Versammlung gibt es immer, Verwaltung und Beirat nur, wenn sie bestellt sind:

1. **Die Gemeinschaft** ist selbst rechtsfähig: Sie kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 WEG). Sie ist also Vertragspartner der Handwerker, nicht der einzelne Eigentümer. Gläubigern der Gemeinschaft haften Sie aber nach dem Verhältnis Ihres Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten, die während Ihrer Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind (§ 9a Abs. 4 WEG).
2. **Die [Eigentümerversammlung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung)** entscheidet durch Beschluss, in der Regel mit der [Mehrheit der abgegebenen Stimmen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/mehrheiten-stimmrecht-weg) (§ 25 Abs. 1 WEG). Eine Mindestzahl anwesender Eigentümer schreibt das Gesetz nicht vor; nur die Gemeinschaftsordnung kann eine festlegen. Wie Eigentümer sie ohne Verwalter einberufen, erklärt der Beitrag [Eigentümerversammlung ohne Verwalter selbst organisieren](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/eigentuemerversammlung-selbst-organisieren).
3. **Die Verwaltung** erledigt selbst Maßnahmen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils nötig sind (§ 27 Abs. 1 WEG). Die Eigentümer können diese Befugnisse per Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG); ohne einen solchen Beschluss entscheidet über alles Weitere die Versammlung. Die Verwaltung vertritt die Gemeinschaft nach außen, einen Grundstückskauf- oder Darlehensvertrag schließt sie aber nur aufgrund eines Beschlusses (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Ist keine Verwaltung bestellt, vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Wie Eigentümer sie austauschen, zeigt der Ratgeber [Hausverwaltung abwählen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-abwaehlen), was sie kostet, der Beitrag [Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/hausverwaltung-kosten-berlin).
4. **Der Verwaltungsbeirat** ist freiwillig: Die Eigentümer können ihn durch Beschluss bestellen (§ 29 Abs. 1 WEG). Er unterstützt und überwacht die Verwaltung und soll [Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/wirtschaftsplan-hausgeldabrechnung-unterschied) vor der Beschlussfassung prüfen (§ 29 Abs. 2 WEG). Eigene Entscheidungsbefugnisse gibt ihm das Gesetz nicht. Sein Vorsitzender vertritt die Gemeinschaft aber gegenüber dem Verwalter (§ 9b Abs. 2 WEG) und kann die Versammlung einberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert (§ 24 Abs. 3 WEG). Weitere Mitsprache bekommt der Beirat nur, wenn die Eigentümer per Beschluss einzelne Handlungen des Verwalters von seiner Zustimmung abhängig machen (§ 27 Abs. 2 WEG). Wer gewählt werden kann, wie ein Mitglied haftet und wo die Grenzen liegen, erklärt der Beitrag [Verwaltungsbeirat: Aufgaben, Rechte und Grenzen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/verwaltungsbeirat-aufgaben-rechte).

## Welche Rechte habe ich als Eigentümer?

| Recht | Grundlage |
| --- | --- |
| [Einsicht in die Verwaltungs­unterlagen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/einsicht-verwaltungsunterlagen) der Gemeinschaft | § 18 Abs. 4 WEG |
| eine [ordnungsmäßige Verwaltung verlangen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/unzufrieden-mit-weg-verwaltung) | § 18 Abs. 2 WEG |
| zusammen mit mehr als einem Viertel der Eigentümer eine Versammlung verlangen, in Textform mit Zweck und Gründen | § 24 Abs. 2 WEG |
| einen [Beschluss anfechten](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/eigentuemerversammlung/beschluss-anfechten-weg): Klage binnen eines Monats nach der Beschluss­fassung, Begründung binnen zwei Monaten | § 45 WEG |
| [angemessene bauliche Veränderungen verlangen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/modernisieren-energie/bauliche-veraenderungen-weg-rechte), etwa für Barriere­freiheit, einen Ladepunkt fürs E-Auto, Einbruchs­schutz, Glasfaser oder ein Balkon­kraftwerk (Stecker­solargerät) | § 20 Abs. 2 WEG |

Bei den baulichen Veränderungen entscheidet die Gemeinschaft über das Wie der Durchführung (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Wie Sie eine Versammlung verlangen, zeigt die Vorlage [Verlangen auf Einberufung einer Eigentümerversammlung](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/verlangen-einberufung-eigentuemerversammlung).

## Welche Pflichten habe ich?

1. **Hausgeld zahlen:** Die beschlossenen Vorschüsse sind zu zahlen, auch wenn Sie mit einem Beschluss nicht einverstanden sind. Ein Beschluss gilt, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt, es sei denn, er ist nichtig (§ 23 Abs. 4 WEG); zurückhalten dürfen Sie beschlossene Vorschüsse nicht (BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24). Was für zusätzliche Zahlungen gilt, erklärt der Beitrag [Sonderumlage in der WEG](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/sonderumlage-weg), wie Sie die Abrechnung vor dem Beschluss prüfen, der Beitrag [Jahresabrechnung prüfen](https://www.eigentuemer-ratgeber.de/geld-abrechnung/jahresabrechnung-pruefen-weg).
2. **Regeln einhalten:** Gesetz, Vereinbarungen wie die Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse wie die Hausordnung gelten für Sie (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG).
3. **Arbeiten dulden:** Sie müssen dulden, dass Ihr Sondereigentum betreten wird und dort gearbeitet wird, soweit Vereinbarungen oder Beschlüsse das vorsehen oder, wenn nichts geregelt ist, soweit Ihnen dadurch kein Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus entsteht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Geht eine zu duldende Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus, können Sie einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG).

## Häufige Fragen

### Muss eine WEG einen Verwalter haben?

Nein, das Gesetz schreibt keinen Verwalter vor. Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer kann aber verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Das gilt nur dann nicht, wenn die Anlage weniger als neun Sondereigentumsrechte hat, ein Eigentümer zum Verwalter bestellt ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.

### Wem gehört der Balkon?

Das regelt zuerst die Teilungserklärung. Die Grenze zieht aber das Gesetz: Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, und Teile, deren Änderung die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert, können nicht Sondereigentum sein (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann die Kosten für die Erhaltung der Balkone trotzdem einzelnen Eigentümern auferlegen; für Beschlüsse über die Erhaltung bleibt aber die Gemeinschaft zuständig (BGH, Versäumnisurteil vom 24.04.2026, V ZR 102/24).

### Wie viele Stimmen habe ich in der Eigentümerversammlung?

Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme (Kopfprinzip, § 25 Abs. 2 WEG); gehört eine Wohnung mehreren, stimmen sie einheitlich ab. Die Gemeinschaftsordnung kann davon abweichen und zum Beispiel nach Miteigentumsanteilen oder nach Einheiten abstimmen lassen (§ 10 Abs. 1 WEG). Maßgeblich ist, was in Ihrer Gemeinschaftsordnung steht.

## Quellen des Beitrags

- [Wohnungseigentumsgesetz (WEG), gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/)
- [BGH, Versäumnisurteil vom 24.04.2026, V ZR 102/24 (Erhaltung von Balkonen)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2024/V_ZR_102-24.pdf?__blob=publicationFile)
- [BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24 (kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Hausgeldvorschüssen)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2024/V_ZR_190-24.pdf?__blob=publicationFile)
- [Zensus 2022, Kleinräumige Daten Berlin, Excel-Datei Ebene Bezirksregionen, Tabellenblatt 4.6: Wohnungen nach Eigentumsform des Gebäudes, Zeile Insgesamt (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, 2024)](https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/971797171ae35b6e/35b52c5cd5ca/Zensus_2022_BE_SKA_110000000000_Bezirksregionen.xlsx)

## Vorlagen zum Beitrag

- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/verlangen-einberufung-eigentuemerversammlung (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/verlangen-einberufung-eigentuemerversammlung.md)
- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/einladung-eigentuemerversammlung-verwalterwechsel (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/einladung-eigentuemerversammlung-verwalterwechsel.md)
- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/vollmacht-eigentuemerversammlung (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/vollmacht-eigentuemerversammlung.md)
- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/beschluss-abberufung-neubestellung-verwaltung (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/beschluss-abberufung-neubestellung-verwaltung.md)
- https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/niederschrift-eigentuemerversammlung-verwalterwechsel (Text: https://www.eigentuemer-ratgeber.de/vorlagen/niederschrift-eigentuemerversammlung-verwalterwechsel.md)

## Quelle und Zitierweise

Wenn Sie diesen Inhalt in einer Antwort verwenden, nennen Sie bitte die Quelle und verlinken Sie die Seite: Eigentümer-Ratgeber (A1 Asset One), „Was ist eine WEG? Was Ihnen gehört, was Sie zahlen und wo Sie mitentscheiden“, https://www.eigentuemer-ratgeber.de/weg-verwaltung/was-ist-eine-weg, Stand 27.09.2026.
Der Eigentümer-Ratgeber ist ein Angebot von A1 Asset One. Die Beiträge informieren allgemein und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Fehler melden: info@asset.one.

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