Beschluss gefasst, nichts passiert? E-Mail an die Verwaltung als Vorlage
Die Eigentümerversammlung hat etwas beschlossen, aber nichts passiert? Ein Beschluss ist, sofern er nicht nichtig ist, gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 WEG). Die Umsetzung schuldet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; ausführen muss sie der Verwalter als ihr Organ (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 241/23). Mit dieser E-Mail fragen Sie bei der Verwaltung nach, was bisher geschehen ist und bis wann der Beschluss umgesetzt wird, und bitten bis zu einem Datum Ihrer Wahl um Antwort.
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Guten Tag [Ansprechpartner], ich bin Eigentümer/in der Einheit [Einheit] in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [Anschrift der WEG], die von [Name der Verwaltung] verwaltet wird. In der Eigentümerversammlung vom [Datum der Versammlung] wurde unter TOP [TOP-Nummer] beschlossen: [Inhalt des Beschlusses in einem Satz]. [Termin laut Beschluss, falls vorhanden] Soweit ich sehe, ist der Beschluss bisher nicht umgesetzt. Zuletzt habe ich am [Datum Ihrer letzten Nachfrage] nachgefragt. Ein Beschluss ist, sofern er nicht nichtig ist, gültig, „solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist“ (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Nach § 18 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die „den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen“ entspricht. Die Umsetzung von Beschlüssen obliegt der Gemeinschaft; ausgeführt wird sie durch den Verwalter als ihr Organ (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 241/23, Rn. 16). Ich bitte Sie daher, mir bis zum [Frist] mitzuteilen, 1. welche Schritte zur Umsetzung bereits erfolgt sind (zum Beispiel eingeholte Angebote oder erteilte Aufträge), 2. bis wann die Umsetzung voraussichtlich abgeschlossen ist und 3. falls es Hindernisse gibt, welche das sind. Die Frist soll Ihnen genug Zeit für eine sorgfältige Antwort lassen; zugleich möchte ich rechtzeitig wissen, ob das Thema in der nächsten Eigentümerversammlung erneut behandelt werden sollte. Eine kurze Zwischennachricht mit Zeitplan genügt mir, falls die abschließende Antwort länger dauert. Bitte bestätigen Sie mir kurz den Eingang dieser E-Mail. Mit freundlichen Grüßen [Ihr Name] Einheit [Einheit], [Anschrift der WEG]
So verwenden Sie die Vorlage
Füllen Sie oben die Felder aus: E-Mail-Adresse und Name der Verwaltung, Ansprechpartner, Anschrift der WEG, Ihre Einheit, Datum der Versammlung, TOP-Nummer, den Beschluss in einem Satz und die Frist.
Die Vorschau zeigt die fertige E-Mail. Mit „In E-Mail-Programm öffnen“ oder „Text kopieren“ übernehmen Sie sie. Ihre Angaben bleiben in Ihrem Browser; gespeichert wird nichts.
Die E-Mail-Adresse und den Ansprechpartner finden Sie im Verwaltervertrag, in der letzten Einladung, der Niederschrift der Versammlung, der Jahresabrechnung oder der letzten Rechnung bzw. Hausgeld-Mitteilung der Verwaltung, außerdem im Impressum ihrer Website: Anbieter geschäftsmäßiger, in der Regel gegen Entgelt angebotener digitaler Dienste müssen Angaben zur schnellen elektronischen Kontaktaufnahme „einschließlich der Adresse für die elektronische Post“ ständig verfügbar halten (§ 5 Abs. 1 Nr. 2 DDG).
Den zuständigen Ansprechpartner nennen meist die letzten Schreiben. Den Verwaltervertrag hat nicht jeder Eigentümer; er gehört zu den Verwaltungsunterlagen, in die jeder Eigentümer Einsicht verlangen kann (§ 18 Abs. 4 WEG).
Tragen Sie den Ansprechpartner so ein, wie er in der Anrede stehen soll, zum Beispiel „Frau Muster“.
Kennen Sie keinen Namen, ändern Sie die Anrede vor dem Senden in „Sehr geehrte Damen und Herren,“.
Bezeichnen Sie den Beschluss genau.
Datum der Versammlung und TOP stehen in der Niederschrift oder in der Beschluss-Sammlung, in die jeder Eigentümer auf Verlangen Einsicht bekommt (§ 24 Abs. 7 WEG).
Nennt der Beschluss einen Termin für die Umsetzung, tragen Sie in das Feld „Termin laut Beschluss, falls vorhanden“ einen Satz ein, zum Beispiel: „Laut Beschluss sollte die Maßnahme bis [Datum] umgesetzt sein.“ Nennt er keinen, löschen Sie den Platzhalter vor dem Senden.
Haben Sie noch nicht nachgefragt, löschen Sie den Satz „Zuletzt habe ich am … nachgefragt.“.
Die Frist ist eine Antwortfrist für Auskunft und Zeitplan, keine Frist zur Umsetzung und keine gesetzliche Frist.
Das Wohnungseigentumsgesetz nennt keine allgemeine Frist, innerhalb derer ein Beschluss umzusetzen ist; maßgeblich ist, was der Beschluss selbst vorgibt. Unser Vorschlag für die Antwortfrist: rund zwei Wochen.
Gibt es in Ihrer Gemeinschaft einen Verwaltungsbeirat, können Sie dessen Vorsitz in Kopie (Cc) nehmen: „Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.“ (§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG).
Nicht jede Gemeinschaft hat einen Beirat.
Für diese Anfrage schreibt das Gesetz keine Form vor.
Eine E-Mail mit Ihrem vollen Namen ist nachweisbar und erfüllt zugleich die Merkmale der Textform nach § 126b BGB (lesbar, Person genannt, dauerhafter Datenträger), die etwa das Verlangen nach einer Eigentümerversammlung braucht (§ 24 Abs. 2 WEG).
Behalten Sie eine Kopie: gesendete E-Mail mit Datum speichern oder als PDF sichern, um eine Eingangsbestätigung bitten und Anrufe mit Datum notieren.
Klagt ein Eigentümer später auf Abberufung der Verwaltung, würdigt das Gericht alle gegen die Verwaltung erhobenen Vorwürfe; allgemeingültige zeitliche Grenzen für ältere Pflichtverletzungen gibt es nicht (BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21).
Ist der Beschluss angefochten und hat die Verwaltung das mitgeteilt, passt diese Vorlage nur eingeschränkt; lassen Sie sich in diesem Fall beraten.
Die E-Mail enthält bewusst keinen Satz zu Klage, Schadensersatz, Abberufung oder Hausgeld.
Welche Schritte folgen, wenn trotzdem nichts passiert, zeigt der Ratgeber „Verwaltung setzt Beschlüsse nicht um“.
Vorlage
Gelb markierte Felder ersetzen Sie durch Ihre Angaben. In der Word-Datei sind sie ebenfalls markiert.
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [Anschrift der WEG]: Umsetzung des Beschlusses vom [Datum der Versammlung], TOP [TOP-Nummer]
Guten Tag [Ansprechpartner],
ich bin Eigentümer/in der Einheit [Einheit] in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [Anschrift der WEG], die von [Name der Verwaltung] verwaltet wird.
In der Eigentümerversammlung vom [Datum der Versammlung] wurde unter TOP [TOP-Nummer] beschlossen: [Inhalt des Beschlusses in einem Satz]. [Termin laut Beschluss, falls vorhanden] Soweit ich sehe, ist der Beschluss bisher nicht umgesetzt. Zuletzt habe ich am [Datum Ihrer letzten Nachfrage] nachgefragt.
Ein Beschluss ist, sofern er nicht nichtig ist, gültig, „solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist“ (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Nach § 18 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die „den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen“ entspricht. Die Umsetzung von Beschlüssen obliegt der Gemeinschaft; ausgeführt wird sie durch den Verwalter als ihr Organ (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 241/23, Rn. 16).
Ich bitte Sie daher, mir bis zum [Frist] mitzuteilen,
1. welche Schritte zur Umsetzung bereits erfolgt sind (zum Beispiel eingeholte Angebote oder erteilte Aufträge),
2. bis wann die Umsetzung voraussichtlich abgeschlossen ist und
3. falls es Hindernisse gibt, welche das sind.
Die Frist soll Ihnen genug Zeit für eine sorgfältige Antwort lassen; zugleich möchte ich rechtzeitig wissen, ob das Thema in der nächsten Eigentümerversammlung erneut behandelt werden sollte. Eine kurze Zwischennachricht mit Zeitplan genügt mir, falls die abschließende Antwort länger dauert.
Bitte bestätigen Sie mir kurz den Eingang dieser E-Mail.
Mit freundlichen Grüßen
[Ihr Name]
Einheit [Einheit], [Anschrift der WEG]
Diese Vorlage ist ein allgemeines Muster und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Prüfen Sie Ihre Teilungserklärung auf abweichende Regeln.
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