Mietpreisbremse
- Wo
- ganz Hamburg, bei neuen Mietverträgen
- Gilt bis
- 31.12.2029
- Grundlage
- §§ 556d bis 556g BGB, Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25.11.2025
Stadtseite · Stand 29. September 2026
Eigentum in Hamburg: Wissen, was gilt
Hamburg ist ein angespannter Wohnungsmarkt mit eigenen Regeln: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in der ganzen Stadt, Umwandlung nur mit Genehmigung, 16 Gebiete mit Sozialer Erhaltungsverordnung und Wohnraumschutz gegen Zweckentfremdung. Hier steht, was davon für Ihre Immobilie gilt.
Hamburg in Zahlen
9,94 €/m²
Median im Mietenspiegel 2025
Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, 09.12.2025 · Stichtag 01.04.2025
16
Gebiete mit Sozialer Erhaltungsverordnung
Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen; landesrecht-hamburg.de · Stand 29.09.2026
975 %
Hebesatz Grundsteuer B
Hamburgisches Grundsteuergesetz § 5 · Stand 29.09.2026
Die wichtigsten Antworten für Ihre Immobilie in Hamburg
Auf einen Blick: Diese Sonderregeln gelten in Hamburg
Regeln, die über das bundesweite Recht hinausgehen oder gelten, weil Hamburg als angespannter Wohnungsmarkt bestimmt ist. ‚Gilt bis‘ nennt das Ende der aktuellen Verordnung; eine Verlängerung ist möglich. Stand: 29.09.2026.
Kappungsgrenze 15 % in drei Jahren
- Wo
- ganz Hamburg, laufende Mietverhältnisse
- Gilt bis
- 31.08.2028
- Grundlage
- § 558 Abs. 3 BGB, Kappungsgrenzenverordnung vom 08.08.2023
Kappungsgrenze in Hamburg lesenQuelle: 8
Qualifizierter Mietenspiegel 2025
- Wo
- ganz Hamburg; die Erläuterungen gehören nicht zum qualifizierten Teil
- Geltung
- bis zum nächsten Mietenspiegel (Anpassung zum Stichtag 01.04.2027 fällig)
- Grundlage
- §§ 558c, 558d BGB
Mietenspiegel Hamburg 2025 lesenQuellen: 1, 14
Umwandlung in Eigentumswohnungen nur mit Genehmigung
- Wo
- ganz Hamburg, Wohngebäude mit mehr als 5 Wohnungen, die am 13.11.2021 bestanden; nicht für neu geschaffenen Wohnraum
- Gilt bis
- 31.12.2030
- Grundlage
- § 250 BauGB, Verordnung vom 16.12.2025
Umwandlung in Hamburg lesenQuelle: 9
Umwandlung in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung nur mit Genehmigung
- Wo
- alle Wohngebäude in den 16 Gebieten; bei mehr als 5 Wohnungen gilt vorrangig § 250 BauGB
- Gilt bis
- 31.12.2029
- Grundlage
- § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB, Umwandlungsverordnung vom 08.10.2024
Umwandlung in Hamburg lesenQuelle: 10
Kündigungssperre nach Umwandlung: 10 Jahre
- Wo
- ganz Hamburg, vermietete Wohnungen, die nach der Überlassung umgewandelt und verkauft wurden
- Gilt bis
- 31.08.2033
- Grundlage
- § 577a BGB, Kündigungsschutzfristverordnung vom 08.08.2023
Umwandlung in Hamburg lesenQuelle: 11
Soziale Erhaltungsverordnungen
- Wo
- 16 Gebiete (Stand 29.09.2026)
- Geltung
- zeitlich nicht befristet
- Grundlage
- § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, Verordnungen des Senats
Wohnraumschutz (Zweckentfremdung)
- Wo
- ganz Hamburg: Leerstand über 4 Monate, Kurzzeitvermietung nur mit Wohnraumschutznummer
- Geltung
- Fassung bis 31.12.2026; zum 01.01.2027 enger laut Behörde
- Grundlage
- Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz (§§ 9 bis 15)
Laut Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen entfällt zum 01.01.2027 die Ausnahme für die Kurzzeitvermietung von weniger als der Hälfte der eigenen Hauptwohnung. Verstöße können mit bis zu 500.000 € geahndet werden.
Wohnraumschutz in Hamburg lesenQuellen: 12, 13
Grundsteuer im Wohnlagemodell, Hebesatz 975 %
- Wo
- ganz Hamburg, Grundsteuer B; Berechnung nach Flächen und Wohnlage
- Geltung
- seit 01.01.2025
- Grundlage
- Hamburgisches Grundsteuergesetz §§ 3 bis 5
Grundsteuer in Hamburg lesenQuelle: 6
Als Tabelle anzeigen
| Regel | Wo | Geltung | Rechtsgrundlage | Status |
|---|---|---|---|---|
| Mietpreisbremse | ganz Hamburg, bei neuen Mietverträgen | bis 31.12.2029 | §§ 556d bis 556g BGB, Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25.11.2025 | gilt bis 31.12.2029 |
| Kappungsgrenze 15 % in drei Jahren | ganz Hamburg, laufende Mietverhältnisse | bis 31.08.2028 | § 558 Abs. 3 BGB, Kappungsgrenzenverordnung vom 08.08.2023 | gilt bis 31.08.2028 |
| Qualifizierter Mietenspiegel 2025 | ganz Hamburg; die Erläuterungen gehören nicht zum qualifizierten Teil | bis zum nächsten Mietenspiegel (Anpassung zum Stichtag 01.04.2027 fällig) | §§ 558c, 558d BGB | gilt, Datenstichtag 01.04.2025 |
| Umwandlung in Eigentumswohnungen nur mit Genehmigung | ganz Hamburg, Wohngebäude mit mehr als 5 Wohnungen, die am 13.11.2021 bestanden; nicht für neu geschaffenen Wohnraum | bis 31.12.2030 | § 250 BauGB, Verordnung vom 16.12.2025 | gilt bis 31.12.2030 |
| Umwandlung in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung nur mit Genehmigung | alle Wohngebäude in den 16 Gebieten; bei mehr als 5 Wohnungen gilt vorrangig § 250 BauGB | bis 31.12.2029 | § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB, Umwandlungsverordnung vom 08.10.2024 | gilt bis 31.12.2029 |
| Kündigungssperre nach Umwandlung: 10 Jahre | ganz Hamburg, vermietete Wohnungen, die nach der Überlassung umgewandelt und verkauft wurden | bis 31.08.2033 | § 577a BGB, Kündigungsschutzfristverordnung vom 08.08.2023 | gilt bis 31.08.2033 |
| Soziale Erhaltungsverordnungen | 16 Gebiete (Stand 29.09.2026) | zeitlich nicht befristet | § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, Verordnungen des Senats | gilt, ohne Ablaufdatum |
| Wohnraumschutz (Zweckentfremdung) | ganz Hamburg: Leerstand über 4 Monate, Kurzzeitvermietung nur mit Wohnraumschutznummer | Fassung bis 31.12.2026; zum 01.01.2027 enger laut Behörde | Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz (§§ 9 bis 15) | gilt, Änderung zum 01.01.2027 |
| Grundsteuer im Wohnlagemodell, Hebesatz 975 % | ganz Hamburg, Grundsteuer B; Berechnung nach Flächen und Wohnlage | seit 01.01.2025 | Hamburgisches Grundsteuergesetz §§ 3 bis 5 | gilt seit 01.01.2025 |
Die 16 Gebiete mit Sozialer Erhaltungsverordnung
Nach Bezirk geordnet. Nicht jedes Haus in einem genannten Stadtteil liegt im Gebiet.
Hamburg-Mitte (4)
Südliche Neustadt
St. Georg
St. Pauli einschließlich Karolinenviertel
Nördliche Neustadt
Altona (6)
Sternschanze
Osterkirchenviertel in Ottensen
Altona-Altstadt
Ottensen
Bahrenfeld-Süd
Altona-Nord
Eimsbüttel (2)
Eimsbüttel-Süd
Eimsbüttel/Hoheluft-West/Stellingen-Süd
Wandsbek (1)
Eilbek, Teile von Eilbek und Wandsbek
Hamburg-Nord (3)
Barmbek-Nord
Barmbek-Süd
Jarrestadt in Winterhude
Quelle: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Flyer Soziale Erhaltungsverordnungen (Juli 2025); Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt; Stand 29.09.2026
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Alle Beiträge zu Hamburg
9 Beiträge
Miete und Mieterhöhung (4)
Hamburger Mietenspiegel 2025: So ermitteln Vermieter die Vergleichsmiete ihrer Wohnung
Mietspiegel Hamburg: Der Mietenspiegel 2025 ist nur in der Tabelle qualifiziert. So bestimmen Vermieter Feld, Wohnlage und Spanne ihrer Wohnung richtig.
Quellen und Rechtsstand geprüft am 29. September 2026Mietpreisbremse in Hamburg bis 2029: Wie viel Miete Sie bei Neuvermietung verlangen dürfen
Mietpreisbremse Hamburg ausgelaufen? Nein, sie gilt bis 31.12.2029 in der ganzen Stadt. Zulässige Miete nach Mietenspiegel 2025, Ausnahmen und Auskunftspflicht.
Quellen und Rechtsstand geprüft am 29. September 2026Kappungsgrenze in Hamburg: 15 Prozent in drei Jahren bis August 2028
In Hamburg darf die Miete bei einer Erhöhung in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Rechenweg, Ausnahmen und was nach dem 31.08.2028 gilt.
Quellen und Rechtsstand geprüft am 29. September 2026Mieterhöhung in Hamburg: 15 % Kappungsgrenze, Mietenspiegel 2025 und die Fristen
Mieterhöhung in Hamburg: 15 % Kappungsgrenze, Mietenspiegel 2025 als Begründung, Rechenbeispiel mit Tabellenwerten und Fristen für Vermieter.
Quellen und Rechtsstand geprüft am 29. September 2026
Umbau, Umwandlung und Erhaltungsgebiete (2)
Soziale Erhaltungsverordnung in Hamburg: Was Eigentümer in 16 Gebieten genehmigen lassen
16 Hamburger Gebiete mit Sozialer Erhaltungsverordnung: welche Umbauten Eigentümer beim Bezirksamt beantragen müssen, was genehmigt wird. Stand 09/2026.
Quellen und Rechtsstand geprüft am 29. September 2026Umwandlung in Eigentumswohnungen in Hamburg: Wann Sie bis 2030 eine Genehmigung brauchen
Mietshaus in Hamburg aufteilen: Genehmigung ab sechs Wohnungen bis 2030, im Erhaltungsgebiet auch für kleine Häuser. Ausnahmen, Bezirksamt, Sperrfrist.
Quellen und Rechtsstand geprüft am 29. September 2026
Vermietung und Wohnraumschutz (1)
Quellen
- 1Hamburger Mietenspiegel 2025, Broschüre der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (Stand Dezember 2025)hamburg.de
- 2Mietenspiegel 2025: Kaum Veränderung der Durchschnittsmiete, Pressemeldung der Behörde (09.12.2025)hamburg.de
- 3Soziale Erhaltungsverordnungen, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnenhamburg.de
- 4Flyer Soziale Erhaltungsverordnungen, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, 6. Auflage (Juli 2025)hamburg.de
- 5Datensatz Soziale Erhaltungsverordnungen, Transparenzportal Hamburg (10.09.2026)suche.transparenz.hamburg.de
- 6Hamburgisches Grundsteuergesetz (HmbGrStG), landesrecht-hamburg.delandesrecht-hamburg.de
- 7Mietpreisbegrenzungsverordnung Hamburg vom 25.11.2025, landesrecht-hamburg.delandesrecht-hamburg.de
- 8Kappungsgrenzenverordnung Hamburg vom 08.08.2023, landesrecht-hamburg.delandesrecht-hamburg.de
- 9Verordnung nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB vom 16.12.2025, landesrecht-hamburg.delandesrecht-hamburg.de
- 10Umwandlungsverordnung vom 08.10.2024, landesrecht-hamburg.delandesrecht-hamburg.de
- 11Kündigungsschutzfristverordnung vom 08.08.2023, landesrecht-hamburg.delandesrecht-hamburg.de
- 12Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz (HmbWoSchG), landesrecht-hamburg.delandesrecht-hamburg.de
- 13FAQs Kurzzeitvermietung und Wohnraumschutz, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnenhamburg.de
- 14§ 558d BGB: Qualifizierter Mietspiegelgesetze-im-internet.de
Stand 29.09.2026. Diese Seite informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Skyline: eigene Zeichnung, A1 Asset One, 29.09.2026, nach öffentlich sichtbaren Bauwerken (Speicherstadt, Hamburger Rathaus, Hauptkirche St. Michaelis, Hafenkräne).