Planen Sie in Hamburg eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete, zählt neben dem Mietenspiegel eine zweite Grenze: Mehr als 15 % in drei Jahren sind nicht erlaubt. Liegt eine Miete deutlich unter der Vergleichsmiete, erreichen Sie diese deshalb nur in mehreren Schritten über Jahre.
Diese Seite erklärt die Regel selbst: Wortlaut der Verordnung, Geltung seit 2013, Rechenweg, Ausnahmen und die Lage nach dem 31.08.2028. Wie Sie das Erhöhungsverlangen mit Fristen und Begründung schreiben, zeigt der Beitrag Schritt für Schritt: Mieterhöhung in Hamburg mit Fristen und Begründung. Alle weiteren Hamburger Regeln stehen im Leitfaden für Immobilieneigentümer in Hamburg.
Das Wichtigste auf einen Blick
| Frage | Kappungsgrenze in Hamburg |
|---|---|
| Grenze | höchstens 15 % in drei Jahren statt 20 % |
| Gilt für | Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete im laufenden Mietverhältnis (§ 558 BGB) |
| Gilt nicht für | Neuvermietung, Staffel- und Indexmiete; Erhöhungen wegen Modernisierung und Betriebskosten zählen nicht mit |
| Rechtsgrundlage | § 558 Abs. 3 BGB und Kappungsgrenzenverordnung vom 08.08.2023 |
| Gebiet | ganz Hamburg |
| Gilt seit | 01.09.2013 ohne Unterbrechung, aktuelle Verordnung seit 01.09.2023 |
| Gilt bis | 31.08.2028 |
Die Kappungsgrenze ist eine von zwei Obergrenzen. Die andere ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die in Hamburg meist mit dem Mietenspiegel 2025 bestimmt wird. Verlangen dürfen Sie immer nur den niedrigeren der beiden Werte. Wie die Mieterhöhung nach § 558 BGB bundesweit funktioniert, erklärt der Beitrag zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Warum in Hamburg 15 statt 20 Prozent gelten
Das Bundesrecht setzt die Kappungsgrenze auf 20 %. § 558 Abs. 3 BGB erlaubt 15 %, „wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist“. Diese Gebiete bestimmen die Landesregierungen per Rechtsverordnung „für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren“. Die Hamburger Verordnung vom 8. August 2023 lautet (HmbGVBl. 2023, S. 267):
„§ 1 Die Freie und Hansestadt Hamburg ist eine Gemeinde im Sinne des § 558 Absatz 3 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessen [sic] Bedingungen besonders gefährdet ist.
§ 2 Diese Verordnung tritt am 1. September 2023 in Kraft und mit Ablauf des 31. August 2028 außer Kraft.“
Der Schreibfehler „angemessen“ steht so im Verordnungsblatt. Die Begründung des Senats sagt, die Lage gelte „für ganz Hamburg, nicht nur für Teilgebiete“. Für Ihre Wohnung spielt der Stadtteil deshalb keine Rolle.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Ermächtigung zur Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 % verfassungsgemäß ist; geprüft hat er dabei die Berliner Verordnung von 2013 (BGH, Urteil vom 04.11.2015, VIII ZR 217/14). Eine Gerichtsentscheidung zur Wirksamkeit der Hamburger Verordnung von 2023 wurde nicht gefunden (Stand 29.09.2026).
Seit 2013 ohne Unterbrechung: die drei Hamburger Verordnungen
Hamburg hat die Kappungsgrenze am 1. September 2013 eingeführt und seitdem zweimal lückenlos verlängert, 2018 und 2023. Jede Verordnung gilt fünf Jahre; § 1 ist in allen drei Fassungen wortgleich.
| Verordnung | Geltung |
|---|---|
| vom 30.07.2013, HmbGVBl. 2013, S. 350 | 01.09.2013 bis 31.08.2018 |
| vom 26.06.2018, HmbGVBl. 2018, S. 215 | 01.09.2018 bis 31.08.2023 |
| vom 08.08.2023, HmbGVBl. 2023, S. 267 | 01.09.2023 bis 31.08.2028 |
Die aktuelle Verordnung hat der Senat am 08.08.2023 beschlossen. Laut Vorblatt der Senatsdrucksache sollte die Kappungsgrenze „weiterhin auf maximal 15 % in drei Jahren“ begrenzt werden, „mit der maximal möglichen Geltungsdauer von fünf Jahren“. Laut Begründung soll sie „lückenlos an die bis zum 31. August 2023 geltende Kappungsgrenzenverordnung anknüpfen“.
Im selben Senatsbeschluss hat Hamburg auch die Kündigungsschutzfrist nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen auf zehn Jahre festgelegt, gültig bis 31.08.2033. Was das für Käufer und Verkäufer bedeutet, erklärt der Beitrag zur Umwandlung in Eigentumswohnungen in Hamburg.
Andere Länder haben eigene Verordnungen mit anderen Laufzeiten; Hamburger Termine lassen sich nicht übertragen. Wie es in anderen Städten aussieht, zeigen die Beiträge zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Leipzig und zur Mieterhöhung in Berlin.
So rechnen Sie die Kappungsgrenze aus
Bei einer Erhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB darf sich die Miete „innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen,“ nicht um mehr als den Prozentsatz erhöhen. Wo genau der Dreijahreszeitraum beginnt und welche Miete als Ausgangsmiete zählt, sagt das Gesetz nicht. Üblich ist, vom Zeitpunkt, zu dem die neue Erhöhung wirksam werden soll, drei Jahre zurückzurechnen. Das ist Auslegung, nicht Gesetzeswortlaut; eine Gerichtsentscheidung dazu enthält unsere Sammlung geprüfter Entscheidungen nicht.
- Ausgangsmiete bestimmen: die Miete drei Jahre vor dem geplanten Wirksamwerden (übliche Auslegung).
- Modernisierung und Betriebskosten herausrechnen: Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben außer Betracht.
- Kappungsgrenze berechnen: Ausgangsmiete × 1,15. Das ist die Obergrenze für die neue Miete. Erhöhungen nach § 558 BGB aus diesen drei Jahren stecken schon darin und werden nicht noch einmal abgezogen.
- Spielraum bestimmen: Kappungsgrenze minus heutige Miete (ohne Erhöhungen nach §§ 559 bis 560).
- Vergleichsmiete ermitteln: mit dem Hamburger Mietenspiegel 2025.
- Niedrigeren Wert nehmen: Kappungsgrenze oder Vergleichsmiete.
Die Wohnfläche ist die tatsächliche, nicht die im Vertrag genannte. Stellt sich eine größere Fläche heraus, gilt die Kappungsgrenze trotzdem (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14).
Rechenbeispiel: 75-m²-Wohnung
Ein fiktives Beispiel; alle Werte sind angenommen. Die Nettokaltmiete betrug drei Jahre vor dem geplanten Wirksamwerden 8,00 €/m², die Vergleichsmiete laut Tabellenfeld des Mietenspiegels liegt bei 9,60 €/m².
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Ausgangsmiete (8,00 €/m² × 75 m²) | 600,00 € |
| Kappungsgrenze (600,00 € × 1,15) | 690,00 € (9,20 €/m²) |
| Vergleichsmiete (9,60 €/m² × 75 m²) | 720,00 € |
| Höchstens verlangbar | 690,00 € (Kappung greift) |
Variante: Die Miete wurde vor 18 Monaten nach § 558 BGB auf 8,60 €/m² (645,00 €) erhöht. Die Kappungsgrenze bleibt 9,20 €/m², denn sie rechnet von der Ausgangsmiete aus. Der verbleibende Spielraum beträgt nur noch 0,60 €/m², also 45,00 € im Monat.
Eine Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB im selben Zeitraum verbraucht nichts von den 15 %; sie bleibt bei der Rechnung außer Betracht. Wie Modernisierungsumlage, Staffel- und Indexmiete funktionieren, erklärt der Beitrag zu Indexmiete, Staffelmiete und Modernisierungsumlage.
Der Senat selbst rechnete 2023 in der Begründung mit der damaligen Durchschnittsmiete des Mietenspiegels 2021: 15 % von 9,29 €/m² ergeben eine Erhöhung um 1,39 €/m² innerhalb von drei Jahren. Diese Werte sind veraltet und dienen nur der Veranschaulichung. Wann die Miete zuletzt unverändert sein muss und wie Sie runden, steht im Beitrag zur Mieterhöhung in Hamburg.
Was nicht mitzählt und wann die Grenze keine Rolle spielt
| Fall | Was gilt |
|---|---|
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | zählt nicht mit; eigene Grenze: 3 €/m² in sechs Jahren, bei weniger als 7 €/m² Ausgangsmiete 2 €/m² (§ 559 Abs. 3a BGB) |
| Betriebskostenerhöhung (§ 560 BGB) | zählt nicht mit |
| Staffelmiete | Erhöhung nach § 558 BGB während der Laufzeit ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB) |
| Indexmiete | „Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.“ (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB) |
| Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, bestimmte Wohnheime | Vorschriften über die Mieterhöhung gelten nicht (§ 549 Abs. 2 und 3 BGB) |
| Sozialwohnung oder geförderte Wohnung während der Bindung | es gelten die Mietregeln der Förderung; Mietenspiegel laut Broschüre nicht anwendbar; solche Mieten fließen nicht in die Vergleichsmiete ein (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB) |
| Ausgleichszahlung nach Ende der öffentlichen Bindung erloschen | Kappungsgrenze gilt nicht, soweit die Erhöhung die zuletzt gezahlte Ausgleichszahlung nicht übersteigt (§ 558 Abs. 4 BGB) |
Welche Kosten als Betriebskosten gelten, erklärt der Beitrag zu den umlagefähigen Betriebskosten. Endet die Bindung einer geförderten Wohnung, gilt für spätere Erhöhungen auf die Vergleichsmiete die Kappungsgrenze; der Senat erwartet, dass sie gerade dort unmittelbar wirkt (Begründung 2023, Nr. 3.1 b).
Kappungsgrenze und Mietenspiegel 2025
Die Kappungsgrenze sagt nur, wie stark die Miete in drei Jahren höchstens steigen darf. Die Vergleichsmiete für Ihre Wohnung ergibt sich in Hamburg in der Regel aus dem Mietenspiegel 2025 der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (Erhebungsstichtag 01.04.2025). Er ist laut Broschüre ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB; qualifiziert ist aber nur die Mietenspiegeltabelle, die Erläuterungen und die Hinweise zur Anwendung gehören nicht dazu.
Sechs mit * markierte Tabellenfelder haben laut Methodenbericht nur den Charakter eines einfachen Mietspiegels. Rechtsgültig ist er laut Methodenbericht seit seiner Veröffentlichung am 09.12.2025; ein Enddatum nennt die Stadt nicht. Eine Gerichtsentscheidung, die seine Qualifizierung bestätigt oder verneint, wurde nicht gefunden (Stand 29.09.2026). Was das bedeutet, erklärt der Beitrag zum einfachen und qualifizierten Mietspiegel.
Die Broschüre nennt die Kappungsgrenze selbst als Voraussetzung einer Erhöhung: „Die verlangte Miete hat sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent erhöht (ausgenommen Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder gestiegener Betriebskosten)“. Dieser Satz steht im Erläuterungsteil.
Enthält der qualifizierte Mietenspiegel Angaben für Ihre Wohnung, müssen Sie diese im Erhöhungsverlangen mitteilen, auch wenn Sie anders begründen (§ 558a Abs. 3 BGB). Wie Sie Tabellenfeld und Spanne lesen und ob der Mietenspiegel noch gilt, zeigt der Beitrag zum Hamburger Mietenspiegel 2025; die amtlichen Quellen verlinkt der Mietspiegel-Index für Hamburg. Textform, Begründung und Fristen erklärt der Beitrag Schritt für Schritt: Mieterhöhung in Hamburg. Ein Muster finden Sie in der Vorlage Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Kappungsgrenze oder Mietpreisbremse?
Beide Regeln gelten in ganz Hamburg, betreffen aber verschiedene Situationen und laufen zu verschiedenen Terminen aus.
| Kappungsgrenze | Mietpreisbremse | |
|---|---|---|
| Gilt für | Erhöhung im laufenden Mietverhältnis | Miete zu Beginn eines neuen Mietvertrags |
| Grenze | 15 % in drei Jahren, nie über die Vergleichsmiete | Vergleichsmiete plus 10 % |
| Rechtsgrundlage | § 558 Abs. 3 BGB, Kappungsgrenzenverordnung 2023 | § 556d BGB, Mietpreisbegrenzungsverordnung 2026 |
| Gilt bis | 31.08.2028 | 31.12.2029 |
Die Termine liegen mehr als ein Jahr auseinander. Läuft die Kappungsgrenzenverordnung aus, ohne dass eine neue folgt, bleibt die Mietpreisbremse bei Neuvermietung bis Ende 2029 bestehen, während Bestandsmieten wieder um bis zu 20 % in drei Jahren steigen dürften.
Was bei einem neuen Mietvertrag in Hamburg gilt, erklärt der Beitrag zur Mietpreisbremse in Hamburg; wie die Mietpreisbremse bundesweit funktioniert, der Beitrag Mietpreisbremse erklärt.
Was die Stadt mit der Grenze bezweckt
Die Begründung der Verordnung von 2023 (HmbGVBl. 2023, S. 268 bis 274) stützt sich auf Zahlen, die sich auf den Mietenspiegel 2021 beziehen; sie sind historisch und nicht aktuell.
| Angabe des Senats (Begründung 2023) | Wert |
|---|---|
| Anteil der Mieterhöhungen, für die die Kappungsgrenze relevant ist | rund 67 % |
| Sozialwohnungen, die 2023 bis 2030 aus der Bindung fallen | rund 30.000 |
| davon mit Miete mehr als 15 % unter der Vergleichsmiete (Schätzung) | rund 80 % |
| Anstieg der Bestandsmieten 2009 bis 2013, vor der Kappungsgrenze | rund 14 % |
| Anstieg der Bestandsmieten laut Mietenspiegelerhebungen 2017 bis 2021 | rund 8 % |
Die beiden Zeiträume sind unterschiedlich lang; eine ursächliche Wirkung belegt der Vergleich nicht. Zur Investitionsbereitschaft sagt der Senat beides: Die Absenkung habe seit 2013 nicht zu einem Rückgang geführt, ihre Beibehaltung könne sich aber auf die für die Klimaziele nötige Investitionsbereitschaft „negativ auswirken“.
Für Eigentümer, die eine geförderte Wohnung nach Ende der Bindung an die Vergleichsmiete heranführen wollen, heißt das: Bei großem Abstand geht es nur in mehreren Schritten über Jahre.
Was nach dem 31. August 2028 gilt
Mit Ablauf des 31.08.2028 tritt die Hamburger Kappungsgrenzenverordnung außer Kraft (§ 2). Bestimmt der Senat Hamburg danach nicht erneut per Verordnung, gilt wieder die bundesrechtliche Grenze: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB).
| Frage | Stand 29.09.2026 |
|---|---|
| Ist eine Anschlussverordnung erlassen oder angekündigt? | keine gefunden |
| Wie lange dürfte eine neue Verordnung gelten? | höchstens fünf Jahre (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB) |
| Wie ist Hamburg bisher verfahren? | 2018 und 2023 jeweils lückenlos verlängert |
| Was gilt ohne neue Verordnung? | 20 % in drei Jahren, Vergleichsmiete bleibt Obergrenze |
Die bisherige Praxis ist keine Prognose; ob der Senat eine vierte Verordnung erlässt, ist offen. Diese Seite wird aktualisiert, sobald sich etwas ändert. Planen Sie eine Erhöhung, die um den 31.08.2028 wirksam werden soll, prüfen Sie vorher den aktuellen Stand auf landesrecht-hamburg.de und lassen Sie sich im Zweifel beraten. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall, etwa wenn Sie die Ausgangsmiete aus früheren Erhöhungen nicht sicher bestimmen können.
Weitere Regeln für Hamburger Eigentümer
Neben der Kappungsgrenze gelten für Eigentümer in Hamburg weitere Landesregeln, jeweils mit eigenem Beitrag:
- Umwandlung in Eigentumswohnungen in Hamburg: Kündigungsschutzfrist von zehn Jahren, beschlossen zusammen mit der Kappungsgrenze.
- Soziale Erhaltungsverordnung in Hamburg
- Zweckentfremdungsverbot in Hamburg
- Grundsteuer in Hamburg
