Sie planen eine Mieterhöhung und lesen in Ihrem örtlichen Mietspiegel das Wort „qualifiziert“ oder gerade nicht? Die Art des Mietspiegels entscheidet, welche Werte in Ihr Schreiben gehören und wie stark diese Werte tragen, wenn der Mieter nicht zustimmt. Diese Seite erklärt den Unterschied, woran Sie ihn erkennen und wann ein qualifizierter Mietspiegel seine Wirkung verliert. Wie das Verfahren der Erhöhung mit Fristen und Kappungsgrenze abläuft, zeigt der Beitrag zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Stand der Daten: 29.09.2026; Rechtsstand BGB: zuletzt geändert am 23.07.2026.
Was einen Mietspiegel einfach oder qualifiziert macht
Jeder Mietspiegel ist nach § 558c Abs. 1 BGB „eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist“. Qualifiziert ist er, wenn er zusätzlich „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt“ und von der Behörde oder den Interessenvertretern anerkannt wurde (§ 558d Abs. 1 Satz 1 BGB). Den Begriff „einfacher Mietspiegel“ verwendet die Mietspiegelverordnung für Mietspiegel, „die keine qualifizierten Mietspiegel sind“ (§ 1 MsV). Erfüllt ein Mietspiegel die Anforderungen der §§ 7 bis 21 MsV nicht, ist er ein einfacher (§ 6 Abs. 2 Satz 2 MsV).
| Merkmal | Einfach | Qualifiziert |
|---|---|---|
| Verfahren | an kein Verfahren gebunden (§ 3 MsV) | Regeln der §§ 7 bis 21 MsV, u. a. Befragung einer Stichprobe (§ 8 MsV) |
| Anpassung | „soll“ alle zwei Jahre (§ 558c Abs. 3 BGB) | „ist“ alle zwei Jahre anzupassen, nach vier Jahren neu zu erstellen (§ 558d Abs. 2 BGB) |
| Online-Abruf | kostenfrei im Internet (§ 5 MsV) | ebenso (§ 21 Abs. 1 MsV) |
| Vor Gericht | Indiz | gesetzliche Vermutung (§ 558d Abs. 3 BGB) |
| Pflicht zur Angabe in der Mieterhöhung | nein | ja, wenn Angaben für die Wohnung (§ 558a Abs. 3 BGB) |
| Pflicht zur Auskunft für Eigentümer und Vermieter | im Gesetz nicht vorgesehen | ja (Art. 238 § 2 EGBGB) |
So erkennen Sie, welchen Mietspiegel Ihre Stadt hat
Prüfen Sie im Mietspiegel selbst in dieser Reihenfolge:
- Titelblatt und Vorbemerkung: Steht dort „qualifizierter Mietspiegel“ mit Verweis auf § 558d BGB, oder „einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB“?
- Anerkennung: Wer hat anerkannt, die Behörde, die Mieter- und Vermieterverbände oder beide? Haben Behörde und beide Seiten ihn als qualifiziert anerkannt, wird die wissenschaftliche Erstellung vermutet (§ 558d Abs. 1 Satz 3 BGB).
- Datenstichtag und Veröffentlichung: Beide Daten notieren. Der Stichtag der Datenerhebung muss in einem qualifizierten Mietspiegel stehen (§ 20 Abs. 1 MsV).
- Anwendungsbereich: Ausnahmen lesen. Manche Teile sind ausdrücklich nicht qualifiziert (Abschnitt „Teilweise qualifiziert“).
- Alter: Liegt der Stichtag mehr als zwei Jahre zurück und gibt es keine Anpassung, lesen Sie den Abschnitt zur Geltung.
- Überblick: Im Mietspiegel-Index aller Gemeinden über 50.000 Einwohner sehen Sie Art und Stand Ihrer Stadt.
Der Status im Index ist die Angabe der Gemeinde oder des Herausgebers; ob die Fristen des § 558d Abs. 2 BGB eingehalten sind, prüft er nicht. Die Art kann wechseln: Berlin bezeichnete seine Mietspiegel 2021 und 2023 als einfache, der Berliner Mietspiegel 2026 ist wieder qualifiziert.
Was die Art für Ihr Mieterhöhungsverlangen bedeutet
Beide Arten taugen zur Begründung einer Mieterhöhung (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Enthält der Mietspiegel Spannen, reicht es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 Satz 1 BGB). Beim qualifizierten Mietspiegel kommt eine Pflicht hinzu:
„Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.“ (§ 558a Abs. 3 BGB)
Die Pflicht greift nur, wenn alle drei Punkte zutreffen:
- Der Mietspiegel ist qualifiziert.
- Er ist rechtzeitig angepasst oder neu erstellt (§ 558d Abs. 2 BGB).
- Er enthält Angaben für Ihre Wohnung.
Für den einfachen Mietspiegel nennt der Wortlaut diese Pflicht nicht. Bei einem Feldraster genügt die Angabe des Felds, das Sie für einschlägig halten; einen allgemein zugänglichen Mietspiegel müssen Sie nicht beifügen (BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07). Was gilt, wenn die Pflichtangaben fehlen, regelt der Wortlaut nicht; nehmen Sie sie deshalb auf. Andere Begründungsmittel zeigt der Beitrag zur Mieterhöhung ohne Mietspiegel mit Vergleichswohnungen, Gutachten oder Mietdatenbank.
Wenn der Mieter nicht zustimmt: Vermutung oder Indiz
Vor Gericht zeigt sich der Unterschied am deutlichsten. Ist § 558d Abs. 2 BGB eingehalten, „so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben“ (§ 558d Abs. 3 BGB).
| Frage | Qualifizierter Mietspiegel | Einfacher Mietspiegel |
|---|---|---|
| Wirkung | gesetzliche Vermutung | Indiz, keine Vermutung (BGH, VIII ZR 99/09) |
| Wer muss was beweisen? | Wer die Werte angreift, muss die Vermutung mit Vollbeweis widerlegen (LG Berlin II, 65 S 116/25) | Trägt der Mieter substantiiert Mängel vor und bleiben Zweifel, müssen Sie anders Beweis antreten (BGH, VIII ZR 99/09) |
| Reichweite | Werte der qualifizierten Teile | hängt vom Einzelfall ab, vor allem von Qualität und Einwänden (BGH, VIII ZR 245/17) |
Substantiierte Mängel sind etwa fehlende Sachkunde der Ersteller, sachfremde Erwägungen oder nicht repräsentative Daten (BGH, Urteil vom 16.06.2010, VIII ZR 99/09). Haben Mieter- und Vermietervertreter mitgewirkt, spricht das für eine objektive Abbildung (BGH, Urteil vom 13.02.2019, VIII ZR 245/17). In beiden Fällen stellt das Gericht eine Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne fest, nicht automatisch den Oberwert (BGH, Urteil vom 20.04.2005, VIII ZR 110/04). Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem Ihr Verlangen dem Mieter zugeht (BGH, Urteil vom 28.04.2021, VIII ZR 22/20). Wie die Wohnung in der Spanne eingeordnet wird, erklärt die Seite zur ortsüblichen Vergleichsmiete und ihrer Ermittlung.
Wie lange ein qualifizierter Mietspiegel gilt
§ 558d Abs. 2 BGB setzt feste Fristen: Der qualifizierte Mietspiegel „ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen“, per Stichprobe oder über den Verbraucherpreisindex. „Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.“ Maßgeblich ist „der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden“; das gilt „entsprechend für die Veröffentlichung“.
Offen ist, wann die Qualifizierung genau endet. Nach einer Lesart laufen zwei voneinander unabhängige Fristen, eine ab dem Stichtag und eine ab der Veröffentlichung; der Mietspiegel bleibt qualifiziert, bis der Nachfolger innerhalb der Veröffentlichungsfrist erscheint, sofern dessen Stichtag rechtzeitig liegt. Nach der anderen endet die Qualifizierung schon zwei Jahre nach dem Datenstichtag. Höchstrichterlich ist das nicht geklärt.
Ist die Frist verfehlt, entfallen die Vermutung (§ 558d Abs. 3 BGB) und die Pflichtangabe (§ 558a Abs. 3 BGB). Gibt es keinen aktuellen Mietspiegel, dürfen Sie einen veralteten oder den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwenden (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB). Vergleichbar muss die Gemeinde wirklich sein: Eine Gemeinde mit rund 4.450 Einwohnern ist mit Nürnberg nicht vergleichbar, auch nicht mit einem Abschlag von 30 % auf die Nürnberger Werte (BGH, Urteil vom 13.11.2013, VIII ZR 413/12).
| Mietspiegel | Stichtag | Stand 29.09.2026 |
|---|---|---|
| Berlin 2026 | 01.09.2025 | nach beiden Lesarten qualifiziert; Anpassung zum Stichtag 01.09.2027 fällig |
| Leipzig 2025–2027 | 01.10.2024 | Anpassung zum Stichtag 01.10.2026 fällig; laut Stadt qualifiziert bis 30.06.2027, nach der strengeren Lesart ab 01.10.2026 bis zur Fortschreibung nicht mehr; nicht gerichtlich geklärt |
Gerichtlich angegriffen: Zum Berliner Mietspiegel 2026 ist keine veröffentlichte Entscheidung bekannt (Suche in der Berliner Rechtsprechungsdatenbank, 26.09.2026); den Vorgänger 2024 hat das Landgericht Berlin II als qualifiziert bestätigt (Abschnitt „Qualifizierung angreifen“). Zum Leipziger Mietspiegel 2025–2027 sind laut Stadt keine gerichtlichen Entscheidungen bekannt.
Einzelheiten zu Leipzig stehen beim Leipziger Mietspiegel 2025–2027 mit Rechenweg und Geltung.
Teilweise qualifiziert: welche Teile nicht dazugehören
Ein qualifizierter Mietspiegel ist nicht immer in allen Teilen qualifiziert. Die Berliner Broschüre nennt den Mietspiegel 2026 qualifiziert, „soweit sich aus den nachfolgenden Absätzen nichts anderes ergibt“. Bei den Beispielen dieser Seite gehören folgende Teile nicht zum qualifizierten Teil:
| Mietspiegel | Nicht qualifizierte Teile |
|---|---|
| Berlin 2026 | Orientierungshilfe zur Einordnung in die Spanne; Abschlag für Wohnungen ohne Vollausstattung (Nr. 9.4) |
| Leipzig 2025–2027 | Wohnungen unter 20 m² und über 200 m² (dort nur einfacher Mietspiegel); Beispielliste wohnwerterhöhender und -mindernder Merkmale |
In Leipzig ist der Mietspiegel zudem nicht anwendbar auf Wohnungen ohne Bad, WC, Küche, Heizung oder Warmwasser.
Was das vor Gericht heißt, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich. Naheliegend ist, dass für diese Teile keine Vermutung nach § 558d Abs. 3 BGB gilt, sondern allenfalls ein Indiz wie beim einfachen Mietspiegel. Dafür spricht, dass der Bundesgerichtshof die Berliner Orientierungshilfe als geeignete Schätzungsgrundlage für die Einzelvergleichsmiete angesehen hat (Urteil vom 18.11.2020, VIII ZR 123/20, zum Mietspiegel 2017). Das ist ein Schluss, keine ausdrückliche Regel des Gesetzes.
Für Ihr Schreiben heißt das: Liegt Ihre Wohnung in einem solchen Teil, stützen Sie sich nicht auf die Vermutung. Die Werte, den Rechenweg und die Orientierungshilfe erklärt die Seite zum Berliner Mietspiegel 2026 mit Werten und Orientierungshilfe.
Qualifizierung angreifen: was dann übrig bleibt
Seit dem 01.07.2022 gelten zwei Vermutungen für die wissenschaftliche Erstellung: wenn der Mietspiegel die Anforderungen der Mietspiegelverordnung erfüllt (§ 558d Abs. 1 Satz 2 BGB) und wenn Behörde sowie Vermieter- und Mieterverbände ihn als qualifiziert anerkannt haben (§ 558d Abs. 1 Satz 3 BGB). Wer die Qualifizierung dann bestreitet, muss einen Verstoß gegen die methodischen Anforderungen konkret darlegen. Das Landgericht Berlin II hat den Berliner Mietspiegel 2024 als qualifiziert bestätigt; ohne dargelegten Methodenverstoß holte es kein Gutachten ein (Urteil vom 30.09.2025, 65 S 116/25). Es bindet andere Kammern nicht und betrifft nicht den Mietspiegel 2026.
Nach altem Recht ersetzte die bloße Bezeichnung als „qualifiziert“ die Prüfung nicht, und die Beweislast trug, wer sich auf die Vermutung berief (BGH, Urteil vom 21.11.2012, VIII ZR 46/12, Berliner Mietspiegel 2009); seit 2022 gilt das nur noch eingeschränkt.
Scheitert die Qualifizierung, kann der Mietspiegel noch als einfacher dienen: Richteten sich die Einwände nur gegen die Qualifizierung, zog der Bundesgerichtshof den Berliner Mietspiegel 2017 jedenfalls als einfachen heran (Urteil vom 18.11.2020, VIII ZR 123/20, zur Rechtslage vor 2022). Bevor Sie einen Mietspiegel angreifen, lassen Sie sich im Einzelfall beraten, etwa anwaltlich oder bei Ihrem Haus- und Grundbesitzerverein.
Muss jede Stadt einen Mietspiegel haben? Zahlen für Deutschland
„Für Gemeinden mit mehr als 50 000 Einwohnern sind Mietspiegel zu erstellen“, und sie „sind zu veröffentlichen“ (§ 558c Abs. 4 Satz 2 und 3 BGB). Dass der Mietspiegel qualifiziert sein muss, steht dort nicht. Gemeinden, die erstmals pflichtig wurden, mussten ihn bis 01.01.2023 erstellen und veröffentlichen, einen qualifizierten bis 01.01.2024 (Art. 229 § 62 EGBGB). Eine Folge für versäumte Fristen nennen beide Vorschriften nicht. Mietspiegel können auch für mehrere Gemeinden gelten (§ 558c Abs. 2 BGB), etwa der gemeinsame einfache Mietspiegel für Hochsauerlandkreis, Märkischen Kreis und Schwerte.
| Status laut Gemeinde oder Herausgeber | Gemeinden über 50.000 Einwohner | Anteil an deren Einwohnern |
|---|---|---|
| qualifiziert | 129 (66,2 %) | 78,0 % |
| einfach oder nicht als qualifiziert bezeichnet | 62 (31,8 %) | 21,5 % |
| noch nicht geprüft | 3 (1,5 %) | 0,4 % |
| kein Mietspiegel (Lörrach) | 1 (0,5 %) | 0,1 % |
Eigene Auswertung des Mietspiegel-Index, Stand 29.09.2026, 195 Gemeinden, Einwohner zum 31.12.2025 (Destatis). Qualifiziert sind laut Angabe etwa Berlin, Hamburg, München und Leipzig, einfach etwa Köln und Düsseldorf. Bei 9 der 62 Gemeinden fehlt nur ein Hinweis auf eine Qualifizierung. Ob die 129 die Fristen des § 558d Abs. 2 BGB einhalten, ist damit nicht geprüft; für Schwäbisch Gmünd etwa vermerkt der Index, dass der Zwei-Jahres-Turnus abgelaufen ist. Ohne Mietspiegel begründen Sie auf anderem Weg, siehe Mieterhöhung ohne Mietspiegel.
Pflicht für Eigentümer und Vermieter: Auskunft beim qualifizierten Mietspiegel
Für einen qualifizierten Mietspiegel werden Sie womöglich selbst befragt, und dann müssen Sie antworten. Zur Erstellung und zur Anpassung per Stichprobe sind „Eigentümer und Mieter von Wohnraum verpflichtet, der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen Auskunft zu erteilen darüber, ob der Wohnraum vermietet ist, sowie über die Anschrift der Wohnung“ (Art. 238 § 2 Abs. 1 EGBGB). Als Vermieter schulden Sie nach Abs. 2 zusätzlich Angaben, unter anderem:
- Beginn des Mietverhältnisses
- Zeitpunkt und Art der letzten Mieterhöhung (ohne Erhöhungen nach § 560 BGB)
- Art der Miete und Miethöhe
- Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohnraums einschließlich der energetischen Ausstattung
Die Pflicht besteht auch gegenüber Stellen, die die Behörde mit der Erstellung oder Anpassung beauftragt hat (Abs. 3). Wer vorsätzlich oder fahrlässig nicht, nicht rechtzeitig, nicht richtig oder nicht vollständig antwortet, handelt ordnungswidrig; die Geldbuße kann bis zu 5.000 € betragen (Art. 238 § 4 EGBGB). Für einfache Mietspiegel sieht das Gesetz diese Auskunftspflicht nicht vor. Leipzig etwa befragt für den Mietspiegel 2027–2029 ab Herbst 2026 rund 6.200 Haushalte.
Und die Mietpreisbremse?
Bei Neuvermietung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt „darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen“ (§ 556d Abs. 1 BGB). Maßstab ist also dieselbe ortsübliche Vergleichsmiete, die auch der Mietspiegel abbildet. Den Mietspiegel selbst nennt die Vorschrift nicht, und eine eigene Regel dazu, welche Beweiswirkung ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel in diesem Streit hat, enthält § 556d BGB nicht.
Für Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis gilt die Mietpreisbremse nicht: Stimmt der Mieter einem Erhöhungsverlangen zu, entsteht eine Vereinbarung, auf die § 556d BGB nicht anzuwenden ist (BGH, Urteil vom 28.09.2022, VIII ZR 300/21).
Wann die Mietpreisbremse gilt, welche Ausnahmen es gibt und was bei Verstößen droht, erklärt der Beitrag zur Mietpreisbremse bei Neuvermietung. Wie Sie die Miethöhe bei einem neuen Vertrag festlegen, zeigt der Beitrag zur rechtssicheren Neuvermietung.
