Wer in Berlin die Miete im laufenden Vertrag erhöhen will, kommt am Mietspiegel kaum vorbei: Er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete, und die ist die Obergrenze jeder Mieterhöhung nach § 558 BGB. Setzen Sie die Wohnung in der falschen Wohnlage oder Zeile an, stimmt die Begründung nicht, und der Mieter muss einer Erhöhung über der Vergleichsmiete nicht zustimmen. Diese Seite zeigt, wie Sie den Wert Ihrer Wohnung finden und welche Regeln für die Erhöhung gelten.
Was der Mietspiegel 2026 ist
Der Mietspiegel zeigt, welche Mieten in Berlin für vergleichbare Wohnungen üblich sind, die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Mietspiegel 2026 gilt seit dem 28.05.2026 und löst den Mietspiegel 2024 ab. Stichtag der Daten ist der 01.09.2025. Er beruht auf rund 17.000 Datensätzen und gilt für rund 1,6 Millionen Wohnungen. Der Median aller erhobenen Nettokaltmieten liegt bei 7,71 €/m²; für die einzelne Wohnung sagt dieser Wert nichts.
Er ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB: neu erstellt auf Basis einer Befragung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und anerkannt von der Senatsverwaltung und allen sechs beteiligten Mieter- und Vermieterverbänden. Für die Werte der Mietspiegeltabellen wird vor Gericht vermutet, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Die Zuordnung der Wohnlage gehört zum qualifizierten Teil. Nicht qualifiziert sind die Orientierungshilfe zur Einordnung in der Spanne und der Abschlag für Wohnungen ohne Vollausstattung.
Qualifiziert, angegriffen, noch gültig: der Stand
| Frage | Stand 26.09.2026 |
|---|---|
| Art | qualifiziert (§ 558d BGB), neu erstellt; Orientierungshilfe und Minderausstattungsabschlag nicht qualifiziert |
| Gerichtlich angegriffen? | Zum Mietspiegel 2026 ist keine Gerichtsentscheidung bekannt. Den Vorgänger 2024 hat das Landgericht Berlin II gegen den Angriff einer Vermieterin als qualifiziert bestätigt (Urteil vom 30.09.2025, 65 S 116/25). |
| Datenstichtag | 01.09.2025 |
| Anpassung fällig | zum Stichtag 01.09.2027, zwei Jahre nach dem Datenstichtag (§ 558d Abs. 2 BGB) |
| Neuerstellung spätestens | nach vier Jahren, also zum Stichtag 01.09.2029 (§ 558d Abs. 2 BGB) |
Ein Termin für den nächsten Berliner Mietspiegel ist nicht bekannt. Wer die Qualifizierung angreift, muss die gesetzliche Vermutung widerlegen, weil Behörde, Mieter- und Vermieterseite den Mietspiegel anerkannt haben (§ 558d Abs. 1 Satz 3 BGB).
Frühere Berliner Mietspiegel (2013, 2015, 2017) wurden vor Gericht angegriffen; die Gerichte haben sie überwiegend jedenfalls als einfachen Mietspiegel verwendet, so der Bundesgerichtshof zum Mietspiegel 2017 (Urteil vom 18.11.2020, VIII ZR 123/20). Die Mietspiegel 2021 und 2023 waren einfache Mietspiegel nach § 558c BGB.
Für welche Wohnungen er nicht gilt
Der Mietspiegel 2026 gilt nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (mindestens drei Wohnungen), die bis zum 31.12.2024 bezugsfertig geworden sind. Nicht erfasst sind Neubauten ab 01.01.2025, Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, selbst genutztes Eigentum, preisgebundene Wohnungen und Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung.
In Leipzig gilt ein eigener Mietspiegel mit anderem Aufbau und anderen Stichtagen. Er ist ebenfalls qualifiziert, eine Gerichtsentscheidung zu ihm ist nicht bekannt (Stand 26.09.2026), und seine Anpassung ist zum Stichtag 01.10.2026 fällig. Einzelheiten und Einschränkungen zeigt die Seite zum Leipziger Mietspiegel 2025–2027.
Wofür Eigentümer ihn brauchen
| Situation | Rolle des Mietspiegels |
|---|---|
| Mieterhöhung im laufenden Vertrag | Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete; der Mietspiegel ist die übliche Begründung |
| Neuvermietung | Die Mietpreisbremse in Berlin erlaubt grundsätzlich höchstens 10 % über der Vergleichsmiete. Ausnahmen: höhere Vormiete und Modernisierung in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn (§ 556e BGB), Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Bei Mietbeginn kann jeder Wert der Spanne im maßgeblichen Mietspiegelfeld die Vergleichsmiete sein. |
| Kauf einer vermieteten Wohnung | Zeigt die Obergrenze für spätere Erhöhungen; erreichbar ist sie nur im Rahmen von Kappungsgrenze und Wartezeit |
| Streit mit dem Mieter | Für die Werte der Mietspiegeltabellen gilt vor Gericht die Vermutung, dass sie die Vergleichsmiete wiedergeben; für die Einordnung in der Spanne nicht |
Welche weiteren Regeln für Vermieter in Berlin gelten, zeigt der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin. Steht eine Neuvermietung an, halten Sie bei der Übergabe die Zählerstände beim Mieterwechsel fest.
So finden Sie den Wert für Ihre Wohnung
- Merkmale sammeln: Adresse, Wohnfläche, Jahr der Bezugsfertigkeit und die Ausstattung von Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld. Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag genannte (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14).
- Wohnlage bestimmen: einfach, mittel oder gut. Die Einstufung einer Adresse beruht auf Indikatoren wie Bodenrichtwert, Grünversorgung, Verkehrslärm und der Lage in einem Milieuschutzgebiet. Die genaue Zuordnung ergibt sich nur aus dem Straßenverzeichnis oder der Online-Abfrage; die Wohnlagenkarte gibt nur eine grobe Orientierung.
- Zeile ablesen: In der Tabelle der Wohnlage führen Bezugsfertigkeit und Wohnfläche zu einer Zeile mit unterer Spanne, Mittelwert und oberer Spanne. Die Werte gelten für Wohnungen mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung. Für bis 1949 bezugsfertige Wohnungen ohne Sammelheizung und/oder ohne Bad, aber mit WC in der Wohnung, liegt die Vergleichsmiete 0,33 €/m² monatlich unter der Zeile; dieser Abschlag ist nicht qualifiziert.
- In der Spanne einordnen: Die Orientierungshilfe nennt wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale in fünf Gruppen (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld). Jede der fünf Gruppen zählt mit 20 % des Abstands zwischen Mittelwert und oberem beziehungsweise unterem Spannenwert; Zu- und Abschläge der Gruppen werden gegeneinander aufgerechnet. Eine Wohnung mit üblicher Ausstattung liegt vorwiegend um den Mittelwert. Die Orientierungshilfe gehört nicht zum qualifizierten Teil; der Bundesgerichtshof hat sie aber als geeignete Schätzungsgrundlage anerkannt (VIII ZR 123/20).
- Ergebnis sichern: Die Einordnung mit Zeile und Merkmalen schriftlich festhalten, damit Sie ein Erhöhungsverlangen begründen können.
Mieterhöhung mit dem Mietspiegel: die Regeln
Eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist nur unter diesen Bedingungen wirksam:
| Regel | Was gilt |
|---|---|
| Wartezeit | Die Miete muss bei Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein; das Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung. Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) zählen nicht mit. |
| Obergrenze | ortsübliche Vergleichsmiete |
| Kappungsgrenze Berlin | höchstens 15 % in drei Jahren (sonst 20 %), Verordnung bis 10.05.2028; Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB zählen nicht mit |
| Form | Textform mit Begründung; enthält der qualifizierte Mietspiegel Angaben für die Wohnung, sind sie stets mitzuteilen, auch bei anderer Begründung (§ 558a Abs. 3 BGB) |
| Zustimmung | Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit; danach kann der Vermieter binnen drei weiteren Monaten klagen (§ 558b Abs. 2 BGB) |
| Ab wann gilt die neue Miete? | Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 1 BGB) |
Typische Fehler
- Falsche Wohnlage: Die Wohnlage richtet sich nach der Adresse, nicht nach dem Eindruck. Maßgeblich ist das Straßenverzeichnis zum Mietspiegel.
- Kappungsgrenze übersehen: Auch wenn der Mietspiegel mehr hergibt, sind mit Erhöhungen nach § 558 BGB in drei Jahren höchstens 15 % möglich; Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
- Modernisierung vermischt: Eine Erhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) folgt eigenen Regeln und wird getrennt berechnet.
- Median als Wert der Wohnung: Die 7,71 €/m² sind der Median aller Datensätze, kein Wert für eine bestimmte Wohnung.
