Wer mehr Miete will, hat nicht die freie Wahl: Ein Staffel- oder Indexmietvertrag sperrt die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete, und eine Staffelmiete sperrt auch die Umlage einer Modernisierung. Wer das erst nach der Sanierung merkt, kann die Kosten nicht über die Miete zurückholen. Diese Seite stellt die vier gesetzlichen Wege nebeneinander: Voraussetzungen, Form, Fristen, Grenzen und was sich gegenseitig ausschließt. Stand: 27.09.2026, BGB zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.07.2026.
Vier Wege zu mehr Miete im Überblick
Das Gesetz kennt zwei Arten, künftige Mieterhöhungen schon im Vertrag festzulegen: die Staffelmiete und die Indexmiete (§ 557 Abs. 2 BGB). Ist nichts davon vereinbart, kann der Vermieter Erhöhungen nur nach den §§ 558 bis 560 BGB verlangen, soweit der Vertrag sie nicht ausschließt (§ 557 Abs. 3 BGB). Daneben können Sie sich mit dem Mieter jederzeit auf eine höhere Miete einigen (§ 557 Abs. 1 BGB).
| Weg | Grundlage und was daneben ausgeschlossen ist |
|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558) | Zustimmung des Mieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; schließt nichts aus |
| Staffelmiete (§ 557a) | feste Geldbeträge im Vertrag; schließt Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b aus |
| Indexmiete (§ 557b) | Preisindex des Statistischen Bundesamts; schließt § 558 aus, § 559 und § 559e nur eingeschränkt möglich |
| Modernisierung (§ 559) | 8 % der Kosten je Jahr, einseitige Erklärung; schließt nichts aus |
Die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen nach einer Abrechnung (§ 560 Abs. 4 BGB) bleibt bei allen Wegen möglich. Für die Indexmiete sagt das § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB ausdrücklich; für die Staffelmiete folgt es daraus, dass § 557a Abs. 2 BGB nur die §§ 558 bis 559b ausschließt.
Vergleichsmiete: qualifizierter oder einfacher Mietspiegel?
Ohne Staffel- oder Indexvereinbarung können Sie die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete beim Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 Abs. 1 BGB). Das Verlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB), insbesondere mit:
- einem Mietspiegel,
- einer Auskunft aus einer Mietdatenbank,
- einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
- Entgelten vergleichbarer Wohnungen; drei Wohnungen genügen (§ 558a Abs. 2 BGB).
| Mietspiegel | Erstellung, Anpassung, Wirkung vor Gericht |
|---|---|
| Einfach (§ 558c) | von der Behörde oder von Mieter- und Vermieterverbänden gemeinsam erstellt oder anerkannt; soll alle zwei Jahre angepasst werden; vor Gericht ein Indiz für die Vergleichsmiete (BGH, Urteil vom 16.06.2010, VIII ZR 99/09) |
| Qualifiziert (§ 558d) | zusätzlich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt; ist alle zwei Jahre anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen; ist das eingehalten, wird vor Gericht vermutet, dass seine Werte die Vergleichsmiete wiedergeben |
Enthält ein qualifizierter Mietspiegel, der fristgerecht angepasst ist, Angaben für die Wohnung, müssen Sie diese auch dann mitteilen, wenn Sie mit Vergleichswohnungen begründen (§ 558a Abs. 3 BGB). Gibt es keinen solchen Mietspiegel, darf auch ein veralteter oder der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde dienen (§ 558a Abs. 4 BGB). Die Begründung muss dem Mieter nur ermöglichen, das Verlangen ansatzweise zu überprüfen (BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 236/18).
Staffelmiete: feste Beträge im Vertrag
Bei der Staffelmiete vereinbaren Sie schon im Mietvertrag, wie die Miete in bestimmten Zeiträumen steigt. Das Gesetz stellt dafür klare Bedingungen (§ 557a BGB):
- Schriftlich: Die Vereinbarung braucht die Schriftform.
- Geldbetrag: Jede Staffel nennt die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag.
- Ein Jahr: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
- Sperre: Während der Laufzeit sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen, also die Erhöhung auf die Vergleichsmiete und die Modernisierungsumlage.
- Kündigungsverzicht: Das Kündigungsrecht des Mieters kann höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelvereinbarung ausgeschlossen werden.
Die Mietpreisbremse gilt für jede einzelne Staffel. Maßgeblich für die zweite und jede weitere Staffel ist der Zeitpunkt, zu dem ihre erste Miete fällig wird; die in einer früheren Staffel wirksam begründete Miete bleibt erhalten (§ 557a Abs. 4 BGB). Wo die Bremse gilt und wie hoch sie ist, zeigen die Seiten zur Mietpreisbremse in Berlin und zur Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Leipzig.
Indexmiete: Miete folgt dem Preisindex
Bei der Indexmiete vereinbaren Sie schriftlich, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (§ 557b Abs. 1 BGB). Für Wertsicherungsklauseln nennt das Statistische Bundesamt den Verbraucherpreisindex für Deutschland, seit Februar 2023 auf Basis 2020 = 100.
- Mindestabstand: Die Miete bleibt jeweils mindestens ein Jahr unverändert; Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB zählen nicht mit.
- Erklärung: Sie machen die Änderung in Textform geltend und nennen die eingetretene Indexänderung sowie die neue Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag.
- Wirksam: Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen (§ 557b Abs. 3 BGB).
Rechenweg (abgeleitet aus § 557b Abs. 1 und 3 BGB): bisherige Miete × neuer Indexstand ÷ Indexstand der letzten Anpassung. Beispiel mit angenommenen Werten: 800 € × 113,3 ÷ 110,0 = 824 €. Die Inflationsrate lag im August 2026 bei 2,9 % gegenüber dem Vorjahresmonat (Statistisches Bundesamt).
Die Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB). Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB); bei einer Überzahlung wird die zulässige Miete mit den späteren Indexerhöhungen fortgeschrieben (BGH, Urteil vom 05.07.2023, VIII ZR 94/21).
Modernisierungsumlage: 8 % der Kosten
Nach bestimmten Modernisierungen dürfen Sie die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Der Ablauf:
- Maßnahme einordnen: Umlagefähig sind Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 und 6 BGB, etwa Energieeinsparung oder höherer Gebrauchswert; Glasfaser (Nr. 4a) nur unter Bedingungen, Heizungsanlagen (Nr. 1a) über § 559e BGB.
- Ankündigen: spätestens drei Monate vor Beginn in Textform, mit erwarteter Mieterhöhung und künftigen Betriebskosten (§ 555c BGB).
- Härteeinwand abwarten: Der Mieter muss Härtegründe bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB).
- Kosten bereinigen: ersparte Erhaltungskosten abziehen, auch bei alten, noch funktionsfähigen Bauteilen (§ 559 Abs. 2 BGB; BGH, Urteil vom 17.06.2020, VIII ZR 81/19); öffentliche Zuschüsse abziehen (§ 559a BGB).
- Kappung prüfen: Die Monatsmiete darf in sechs Jahren um höchstens 3 € je m² steigen, bei einer Miete unter 7 € je m² um höchstens 2 € (§ 559 Abs. 3a BGB).
- Erklären: in Textform mit Berechnung; die höhere Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang, sechs Monate später bei fehlerhafter Ankündigung oder mehr als 10 % über der angekündigten Erhöhung (§ 559b BGB).
Beispiel mit angenommenen Werten: 10.000 € umlagefähige Kosten × 8 % = 800 € im Jahr, also 66,67 € im Monat. Bei 60 m² liegt die Kappung bei 180 € (3 € je m²) oder 120 € (2 € je m²); beide werden nicht erreicht.
Sonderfälle der Modernisierung: vereinfachtes Verfahren, Heizung, Wärmepumpe
Für kleinere Maßnahmen und neue Heizungen gelten eigene Regeln, jeweils in einem eigenen Paragrafen.
| Fall | Was gilt |
|---|---|
| Vereinfachtes Verfahren (§ 559c) | Kosten bis 10.000 € je Wohnung; pauschal 30 % Erhaltungsanteil abgezogen; keine Härteprüfung (außer bei Heizungseinbau); danach fünf Jahre keine Erhöhung nach § 559 oder § 559e, mit zwei Ausnahmen |
| Heizungsanlage (§ 559e) | 10 % der Kosten abzüglich Drittmittel, nur wenn die Maßnahme förderfähig ist und Förderung in Anspruch genommen wurde; sonst § 559; höchstens 0,50 € je m² in sechs Jahren |
| Wärmepumpe (§ 559f) | volle Umlage nur mit Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, sonst nur die Hälfte der Kosten; kein Nachweis nötig etwa bei Gebäuden, die nach 1996 errichtet wurden |
Beim vereinfachten Verfahren müssen Ankündigung und Erklärung darauf hinweisen (§ 559c BGB). Beim Heizungseinbau gilt eine Pauschale von 15 % für Erhaltungskosten, nicht aber für Kosten einer Heizungsanlage im Sinne des § 43 Gebäudemodernisierungsgesetz (§ 559e Abs. 2 BGB). Kündigen Sie eine Erhöhung an, die die Monatsmiete mindestens verdoppeln würde, wird eine Pflichtverletzung vermutet (§ 559d BGB). In Berliner Milieuschutzgebieten und in Leipziger Gebieten mit sozialer Erhaltungssatzung brauchen Modernisierungen zusätzlich eine Genehmigung; Einzelheiten stehen dort.
Was sich ausschließt und was sich kombinieren lässt
Welche Erhöhungen nebeneinander möglich sind, hängt davon ab, was im Vertrag steht:
| Kombination | Möglich? |
|---|---|
| Staffelmiete und Vergleichsmiete | nein (§ 557a Abs. 2) |
| Staffelmiete und Modernisierung nach § 559 | nein (§ 557a Abs. 2) |
| Indexmiete und Vergleichsmiete | nein (§ 557b Abs. 2 Satz 3) |
| Indexmiete und Modernisierung | nur bei Maßnahmen aus nicht zu vertretenden Umständen oder beim Einbau einer Heizungsanlage (§ 557b Abs. 2 Satz 2) |
| Vergleichsmiete und Modernisierung | ja, getrennt berechnet |
| Vorauszahlung für Betriebskosten anpassen | bei allen Wegen |
Vergleichsmiete und Modernisierungsumlage stören sich nicht: Erhöhungen nach § 559 zählen weder bei der 15-Monats-Frist noch bei der Kappungsgrenze des § 558 mit (§ 558 Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 Satz 1 BGB). Umgekehrt bleiben Erhöhungen nach §§ 558 und 560 bei der Kappung der Modernisierungsumlage außer Betracht (§ 559 Abs. 3a BGB).
Ob die Sperre der Staffelmiete auch das vereinfachte Verfahren (§ 559c) und die Heizungsumlage (§ 559e) erfasst, sagt der Wortlaut nicht ausdrücklich; § 557a Abs. 2 BGB nennt nur die §§ 558 bis 559b. Unabhängig davon können Sie sich mit dem Mieter auf eine Erhöhung einigen (§ 557 Abs. 1 BGB).
Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und Sonderkündigung
Drei Schutzregeln greifen je nach Weg unterschiedlich:
| Weg | Kappungsgrenze, Mietpreisbremse, Sonderkündigung (§ 561) |
|---|---|
| Vergleichsmiete | Kappung 20 % in drei Jahren, in bestimmten Gebieten 15 %; Mietpreisbremse gilt nicht; Sonderkündigung ja |
| Staffelmiete | Mietpreisbremse für jede Staffel; Sonderkündigung im Gesetz nicht genannt |
| Indexmiete | Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete; Sonderkündigung im Gesetz nicht genannt |
| Modernisierung | eigene Kappung 3 oder 2 € je m² in sechs Jahren; Sonderkündigung ja |
Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB gilt nur für die Erhöhung auf die Vergleichsmiete. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Mietbeginn höchstens auf 10 % über der Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB). Stimmt der Mieter im laufenden Vertrag einer Erhöhung zu, entsteht eine Erhöhungsvereinbarung, für die die Mietpreisbremse nicht gilt (BGH, Urteil vom 28.09.2022, VIII ZR 300/21). Wer in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert hat, darf bei der Neuvermietung den Betrag aufschlagen, der sich aus einer Modernisierungserhöhung ergäbe (§ 556e Abs. 2 BGB).
Nach einer Erhöhung nach § 558 oder § 559 kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen; dann tritt die Erhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB).
Was gilt in Berlin und Leipzig?
Staffelmiete, Indexmiete und Modernisierungsumlage folgen in beiden Städten dem Bundesrecht. Die Länder bestimmen per Verordnung nur Kappungsgrenze und Mietpreisbremse.
Berlin
| Punkt | Was gilt |
|---|---|
| Kappungsgrenze | 15 %, ganz Berlin, Verordnung bis 10.05.2028 |
| Mietpreisbremse | ganz Berlin, 01.01.2026 bis 31.12.2029 |
| Mietspiegel | Mietspiegel 2026, qualifiziert (§ 558d BGB), in Kraft seit 28.05.2026, Stichtag 01.09.2025 |
| Nicht qualifiziert | Orientierungshilfe zur Einordnung in der Spanne und Abschlag für Minderausstattung |
| Gilt noch? | ja; die Anpassung ist zwei Jahre nach dem Stichtag fällig (§ 558d Abs. 2 BGB) |
| Gerichtlich angegriffen? | zum Mietspiegel 2026 ist keine Gerichtsentscheidung bekannt (Stand 26.09.2026); den Mietspiegel 2017 zog der BGH bei Einwänden nur gegen die Qualifizierung jedenfalls als einfachen Mietspiegel heran (Urteil vom 18.11.2020, VIII ZR 123/20) |
Leipzig
| Punkt | Was gilt |
|---|---|
| Kappungsgrenze | 15 %, Verordnung vom 10.06.2025, gilt 01.07.2025 bis 30.06.2027 |
| Mietpreisbremse | Verordnung vom 02.12.2025, gilt 01.01.2026 bis 30.06.2027 |
| Mietspiegel | Mietspiegel 2025–2027, qualifiziert (§ 558d BGB), laut Stadt gültig 01.07.2025 bis 30.06.2027, Stichtag 01.10.2024 |
| Nicht qualifiziert | für Wohnungen unter 20 m² oder über 200 m² nur einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB); Beispielmerkmale zur Einordnung in der Spanne |
| Gilt noch? | laut Stadt bis 30.06.2027; die Anpassung ist zum Stichtag 01.10.2026 fällig, ob er danach bis zur Fortschreibung qualifiziert bleibt, ist gerichtlich nicht geklärt |
| Gerichtlich angegriffen? | laut Stadt keine Gerichtsentscheidungen bekannt |
Der Berliner Mietspiegel gilt nur für Mehrfamilienhäuser mit Bezugsfertigkeit bis 31.12.2024. Einzelheiten: Berliner Mietspiegel 2026, Leipziger Mietspiegel 2025–2027 und die Leitfäden für Eigentümer in Berlin und Eigentümer in Leipzig.
Welcher Weg passt zu welcher Lage?
Eine Empfehlung hängt vom Einzelfall ab. Die gesetzlichen Folgen lassen sich aber nebeneinanderstellen:
| Lage | Was das Gesetz dafür bedeutet |
|---|---|
| Neuvermietung, Sanierung geplant | Eine Staffelmiete sperrt die Umlage nach § 559; eine Indexmiete lässt sie nur bei nicht zu vertretenden Umständen oder beim Einbau einer Heizung zu. |
| Neuvermietung, keine Sanierung geplant | Die Staffelmiete legt die Beträge fest, prüft aber jede Staffel an der Mietpreisbremse; die Indexmiete folgt der Preisentwicklung, die Bremse gilt nur zu Beginn. |
| Bestand ohne Staffel oder Index | Erhöhung auf die Vergleichsmiete mit Begründung und Kappungsgrenze; nach Modernisierung zusätzlich die Umlage. |
Planbar sind feste Staffelbeträge; bei der Indexmiete hängt die Höhe der Anpassungen von der Preisentwicklung ab. In allen Fällen gilt: Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam, soweit die jeweilige Vorschrift das anordnet, etwa § 557a Abs. 5 und § 557b Abs. 5 BGB.
Ob eine konkrete Staffel- oder Indexklausel wirksam ist, bleibt eine Frage des Einzelfalls. Diese Seite erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Vor Abschluss oder bei Streit mit dem Mieter lassen Sie sich beraten, etwa durch einen Anwalt für Mietrecht oder einen Eigentümerverband.
