Wer die Miete im laufenden Vertrag anheben will, braucht die Zustimmung des Mieters, und die bekommt nur ein Verlangen, das Fristen, Obergrenzen und Form einhält. Ein Formfehler macht eine spätere Klage auf Zustimmung unzulässig. Diese Seite führt durch das Verfahren nach § 558 BGB: wann Sie erhöhen dürfen, um wie viel, womit Sie begründen und was ein qualifizierter von einem einfachen Mietspiegel unterscheidet.
Das Wichtigste in Kürze
| Punkt | Regel |
|---|---|
| Wartezeit | Verlangen frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung; Wirksamkeit erst nach 15 Monaten unveränderter Miete |
| Obergrenze | ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze 20 % in drei Jahren, mit Verordnung 15 % |
| Form | Textform mit Begründung; Werte eines aktuellen qualifizierten Mietspiegels für die Wohnung stets angeben |
| Fristen danach | Zustimmung bis Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang, dann Klage binnen drei weiterer Monate |
Wann dürfen Sie die Miete erhöhen?
Sie können die Zustimmung verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen selbst dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung stellen (§ 558 Abs. 1 BGB). Das sind zwei getrennte Fristen, die oft zu einer vermischt werden.
| Voraussetzung | Was gilt |
|---|---|
| 15 Monate | Miete beim Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert |
| 1 Jahr | Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung |
| Nicht mitgezählt | Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) |
| Kein Ausschluss | Erhöhung nicht im Vertrag oder nach den Umständen ausgeschlossen (§ 557 Abs. 3 BGB) |
| Keine Staffel- oder Indexmiete | Während einer Staffel- oder Indexmiete ist die Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2, § 557b Abs. 2 BGB) |
Neben diesem Weg können Sie mit dem Mieter jederzeit eine Erhöhung vereinbaren (§ 557 Abs. 1 BGB). Vereinbarungen, die von den Regeln der §§ 557 bis 558b zum Nachteil des Mieters abweichen, sind unwirksam.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Erhöhungen wegen Betriebskosten zählen dabei nicht. Wohnungen, deren Miete durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt ist, gehören nicht zur Vergleichsgruppe.
Bis Ende 2019 betrug der Zeitraum vier Jahre; ältere Urteile nennen deshalb noch diesen Wert (Übergang in Art. 229 § 50 EGBGB).
Welche Vergleichsmiete für eine Wohnung gilt, zeigt meist der örtliche Mietspiegel, in Berlin etwa der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2026, der einzelne nicht qualifizierte Teile hat (Einzelheiten im Abschnitt zu Berlin und Leipzig). Für die Rechnung zählt die tatsächliche Wohnfläche, nicht die Angabe im Mietvertrag, auch wenn sie um bis zu 10 % abweicht. Stellt sich eine größere Fläche heraus, gilt trotzdem die Kappungsgrenze (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Messen Sie deshalb vor dem Verlangen nach, wenn Sie Zweifel an der Fläche haben.
Um wie viel darf die Miete steigen?
Zwei Grenzen gelten nebeneinander, und die niedrigere entscheidet:
- Vergleichsmiete: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
- Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete durch Erhöhungen nach § 558 um höchstens 20 % steigen. In Gemeinden, die eine Landesverordnung als Gebiet mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung bestimmt, sind es 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB), jeweils für höchstens fünf Jahre. Berlin und Leipzig haben solche Verordnungen; für Leipzig erläutert sie die Seite Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Leipzig, Einzelheiten zu beiden Städten stehen im letzten Abschnitt.
Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen Betriebskosten bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht. Drittmittel wie Förderzuschüsse ziehen Sie vom Jahresbetrag der Erhöhung ab, Zuschüsse mit 8 % (§ 558 Abs. 5 BGB).
Rechenbeispiel (erfundene Zahlen): Die Kaltmiete beträgt seit drei Jahren unverändert 600 €. Bei einer Kappungsgrenze von 15 % darf sie auf höchstens 690 € steigen, bei 20 % auf höchstens 720 €, jeweils nur, soweit die Vergleichsmiete für die Wohnung so hoch liegt. Liegt die Vergleichsmiete bei 650 €, ist bei 650 € Schluss.
Gab es in den drei Jahren schon eine Erhöhung nach § 558, lassen Sie den Rechenweg im Einzelfall prüfen.
Welche Form braucht das Mieterhöhungsverlangen?
Das Verlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Textform heißt: eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB). Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig; den Zugang sollten Sie nachweisen können, weil die Fristen ab Zugang laufen.
Was ins Schreiben gehört (gesetzlich vorgegeben sind Textform, Begründung und die Mietspiegelwerte nach Nr. 4, der Rest ist übliche Praxis):
- Absender und Mieter mit Anschrift der Wohnung.
- Die bisherige und die neue Miete sowie den Zeitpunkt, ab dem die Erhöhung gelten soll.
- Die Begründung mit einem Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB (nächster Abschnitt).
- Die Werte eines qualifizierten Mietspiegels, wenn er Angaben für die Wohnung enthält und rechtzeitig angepasst oder neu erstellt ist, auch wenn Sie anders begründen (§ 558a Abs. 3 BGB).
- Die Bitte um Zustimmung. In der Praxis üblich ist ein Hinweis auf die Zustimmungsfrist; gesetzlich vorgeschrieben ist er nicht.
Die Begründung muss so viele Tatsachen nennen, dass der Mieter die Berechtigung zumindest ansatzweise prüfen kann. Überhöhte Anforderungen dürfen daran nicht gestellt werden (BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 236/18). Fehlt eine ordnungsgemäße Begründung, ist eine Klage auf Zustimmung unzulässig (BGH, Urteil vom 13.11.2013, VIII ZR 413/12).
Die Begründungsmittel im Vergleich
§ 558a Abs. 2 BGB nennt vier Wege „insbesondere“, die Aufzählung ist also nicht abschließend (BGH, VIII ZR 413/12).
| Begründungsmittel | Inhalt und Wirkung im Streit |
|---|---|
| Mietspiegel (§§ 558c, 558d) | Inhalt: Feld oder Zeile, die Sie für einschlägig halten; es reicht, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 Satz 1). Im Streit: qualifiziert gesetzliche Vermutung, einfach Indiz |
| Mietdatenbank (§ 558e) | Inhalt: Auskunft für die Wohnung. Im Streit: eine gesetzliche Vermutung wie beim qualifizierten Mietspiegel sieht das Gesetz nicht vor |
| Gutachten | Inhalt: Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit Gründen. Im Streit: Das Gericht prüft die Miete im Prozess selbst |
| Drei Vergleichswohnungen | Inhalt: auffindbar bezeichnete Wohnungen mit ihrer Miete. Im Streit: machen das Verlangen nachvollziehbar, beweisen die Vergleichsmiete aber nicht |
Das Gutachten muss eine Aussage zur tatsächlichen Vergleichsmiete treffen und die Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen; kleinere Mängel machen das Verlangen nicht formell unwirksam (BGH, Urteil vom 03.02.2016, VIII ZR 69/15). Formell genügt auch ein Typengutachten ohne Besichtigung der Wohnung (BGH, Urteil vom 19.05.2010, VIII ZR 122/09).
Bei Vergleichswohnungen gilt ein großzügiger Maßstab, sie müssen nicht in allen Merkmalen übereinstimmen (BGH, Beschluss vom 08.04.2014, VIII ZR 216/13). Der Mieter muss sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten finden: Bei mehreren Wohnungen auf einem Geschoss nennen Sie zusätzlich Lage im Geschoss, Wohnungsnummer oder Mietername (BGH, Urteil vom 18.12.2002, VIII ZR 72/02). Preisgebundene Vergleichswohnungen machen das Verlangen nicht schon formell unwirksam (VIII ZR 236/18).
Qualifizierter oder einfacher Mietspiegel: der Unterschied
| Einfacher Mietspiegel (§ 558c) | Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d) |
|---|---|
| Erstellung: von der Behörde oder von Vertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt | Erstellung: zusätzlich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und anerkannt |
| Anpassung: soll alle zwei Jahre angepasst werden | Anpassung: muss nach zwei Jahren angepasst, nach vier Jahren neu erstellt werden, gerechnet ab dem Stichtag der Daten |
| Im Streit: Indiz für die Vergleichsmiete | Im Streit: Vermutung, dass seine Werte die Vergleichsmiete wiedergeben, nur bei eingehaltener Anpassung oder Neuerstellung |
| Im Verlangen: Angabe freiwillig, wenn Sie anders begründen | Im Verlangen: Werte für die Wohnung stets mitteilen, wenn die Anpassung eingehalten ist (§ 558a Abs. 3) |
Die Vermutung des qualifizierten Mietspiegels lässt sich nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegen. Das Indiz des einfachen Mietspiegels trägt, solange der Mieter nicht substantiiert Mängel vorträgt, etwa fehlende Sachkunde oder nicht repräsentative Daten; bleiben dann Zweifel, müssen Sie anders Beweis antreten (BGH, Urteil vom 16.06.2010, VIII ZR 99/09). Wie weit das Indiz reicht, hängt vom Einzelfall ab, vor allem von der Qualität des Mietspiegels und den Einwänden der Parteien; so entschied der Bundesgerichtshof zum einfachen Dresdner Mietspiegel 2015 (Urteil vom 13.02.2019, VIII ZR 245/17).
Richteten sich die Einwände gegen den Berliner Mietspiegel 2017 nur gegen seine Qualifizierung, konnte er jedenfalls als einfacher Mietspiegel herangezogen werden (BGH, Urteil vom 18.11.2020, VIII ZR 123/20). Manche Mietspiegel sind nur teilweise qualifiziert; welche Teile in Berlin und Leipzig nicht dazugehören, zeigt der Abschnitt zu beiden Städten.
Kein, nur einfacher oder veralteter Mietspiegel: Was dann?
Welches Begründungsmittel sich anbietet, hängt davon ab, was es in Ihrer Gemeinde gibt. Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern ist ein Mietspiegel zu erstellen und zu veröffentlichen (§ 558c Abs. 4 BGB).
- Aktueller qualifizierter Mietspiegel mit Angaben für die Wohnung: Begründen Sie mit ihm oder mit einem anderen Mittel. Seine Werte gehören in jedem Fall ins Schreiben (§ 558a Abs. 3 BGB).
- Nur ein einfacher Mietspiegel: Sie wählen frei zwischen Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten und drei Vergleichswohnungen; eine Pflichtangabe besteht nicht.
- Kein Mietspiegel, der die Anpassungsfristen einhält: Dann dürfen Sie auch einen veralteten Mietspiegel oder den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwenden (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB). Ein veralteter qualifizierter Mietspiegel verliert dabei die Vermutungswirkung (§ 558d Abs. 3 BGB).
Die Gemeinde muss wirklich vergleichbar sein. Der Bundesgerichtshof ließ den Mietspiegel einer Nachbargemeinde mit vergleichbarem Mietniveau gelten, weil es vor Ort keinen gab (VIII ZR 99/09). Den Nürnberger Mietspiegel für eine Gemeinde mit rund 4.450 Einwohnern hielt er für ungeeignet, und ein pauschaler Abschlag von 30 % änderte daran nichts; das Verlangen war formell unwirksam (VIII ZR 413/12).
Nach dem Verlangen: Zustimmung, Klage, Sonderkündigung
Ab dem Zugang des Verlangens laufen feste Fristen (§ 558b BGB):
- Überlegungsfrist: Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zuzustimmen.
- Zahlung: Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.
- Klage: Stimmt er nicht rechtzeitig zu, können Sie auf Zustimmung klagen, und zwar innerhalb von drei weiteren Monaten.
- Nachbesserung: War das Verlangen fehlerhaft, können Sie es im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel beheben; der Mieter bekommt dann erneut die Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 3 BGB).
Ein vorgeschaltetes selbständiges Beweisverfahren, um die Vergleichsmiete vorab per Gutachten feststellen zu lassen, ist grundsätzlich unzulässig; geklärt wird im Zustimmungsverfahren (BGH, Beschluss vom 15.07.2025, VIII ZB 69/24). Im Prozess prüft das Gericht, ob die verlangte Miete die Vergleichsmiete einhält. Streuen die Vergleichsmieten breit, bekommen Sie nicht automatisch den oberen Wert (BGH, Urteil vom 24.04.2019, VIII ZR 62/18).
Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen; dann tritt die Erhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB).
Vergleichsmiete, Staffelmiete, Indexmiete, Modernisierungsumlage
Die Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist nur einer von mehreren Wegen. Die anderen folgen eigenen Regeln und schließen § 558 teils aus.
Die Mietpreisbremse gilt nicht für Erhöhungen im laufenden Vertrag: Stimmt der Mieter zu, entsteht eine Mieterhöhungsvereinbarung, auf die sie nicht anwendbar ist (BGH, Urteil vom 28.09.2022, VIII ZR 300/21). Sie begrenzt nur die Miete bei Vertragsbeginn, wie die Seite zur Mietpreisbremse in Berlin zeigt; was bei der Neuvermietung einer Wohnung sonst gilt, steht auf einer eigenen Seite.
| Weg | Was gilt |
|---|---|
| Vergleichsmiete | § 558: Zustimmung des Mieters nötig; bis zur Vergleichsmiete, Kappungsgrenze 20 oder 15 % |
| Staffelmiete | § 557a: schriftlich vereinbarte Beträge; jede Staffel mindestens ein Jahr; Mietpreisbremse gilt für jede Staffel. Daneben § 558: nein, auch keine Erhöhung nach Modernisierung |
| Indexmiete | § 557b: schriftlich an den Preisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt; mindestens ein Jahr unverändert; Änderung in Textform, wirksam ab dem übernächsten Monat nach Zugang; Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete. Daneben § 558: nein; Erhöhung nach Modernisierung nur eingeschränkt |
| Modernisierung | § 559: jährlich 8 % der Kosten, höchstens 3 €/m² in sechs Jahren (2 €/m² bei Miete unter 7 €/m²); Erklärung in Textform mit Berechnung. Daneben § 558: ja, beide werden getrennt berechnet (§ 558 Abs. 3, § 559 Abs. 3a) |
Bei der Modernisierungsumlage müssen Sie ersparte Erhaltungskosten herausrechnen, auch wenn noch funktionsfähige, aber alte Bauteile ersetzt werden (BGH, Urteil vom 17.06.2020, VIII ZR 81/19).
Mieterhöhung in Berlin und Leipzig
Beide Städte haben die Kappungsgrenze von 15 % und einen qualifizierten Mietspiegel mit nicht qualifizierten Teilen (Stand 26.09.2026).
| Berlin | Leipzig |
|---|---|
| Kappungsgrenze: 15 % in drei Jahren, Verordnung bis 10.05.2028 | Kappungsgrenze: 15 % in drei Jahren, Verordnung bis 30.06.2027 |
| Mietspiegel: Mietspiegel 2026, qualifiziert, seit 28.05.2026, Stichtag 01.09.2025 | Mietspiegel: Mietspiegel 2025–2027, qualifiziert, 01.07.2025 bis 30.06.2027, Stichtag 01.10.2024 |
| Nicht qualifiziert: Orientierungshilfe zur Einordnung in die Spanne, Abschlag bei Minderausstattung | Nicht qualifiziert: Wohnungen unter 20 m² oder über 200 m² (dort nur einfach), Beispielliste der Merkmale zum Wohnwert |
| Gerichtlich angegriffen? Zum Mietspiegel 2026 keine Entscheidung bekannt | Gerichtlich angegriffen? Laut Stadt keine Entscheidung bekannt |
| Anpassung fällig: zwei Jahre nach dem Stichtag, also zum 01.09.2027 (§ 558d Abs. 2) | Anpassung fällig: zwei Jahre nach dem Stichtag, also zum 01.10.2026; die Fortschreibung 2027–2029 soll ab 01.07.2027 gelten |
Der Berliner Mietspiegel gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens drei Wohnungen, bezugsfertig bis 31.12.2024. Für Leipzig ist nicht gerichtlich geklärt, ob die Vermutungswirkung nach dem Anpassungsstichtag bis zur Fortschreibung fortbesteht; Einzelheiten stehen auf der Seite zum Leipziger Mietspiegel 2025–2027. Weitere Sonderregeln: Leitfäden für Eigentümer in Berlin und Eigentümer in Leipzig. Wie Sie eine Erhöhung in Leipzig begründen und die Fristen berechnen, zeigt der Beitrag Mieterhöhung in Leipzig.
Diese Seite erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Lehnt der Mieter ab oder droht eine Klage, lassen Sie sich beraten, etwa durch einen Anwalt für Mietrecht oder einen Eigentümerverband.
