Wie weit Sie die Miete erhöhen dürfen und wie hoch die Miete bei einer Neuvermietung in Berlin oder Leipzig sein darf, entscheidet ein einziger Maßstab: die ortsübliche Vergleichsmiete. Wer sie zu hoch ansetzt, etwa mit Angebotsmieten aus Portalen oder dem Höchstwert der Spanne, riskiert, dass der Mieter nicht zustimmen muss und ein Gerichtsverfahren teuer wird. Diese Seite erklärt, was das Gesetz unter der Vergleichsmiete versteht, wie Sie sie für Ihre Wohnung ermitteln und was im Streit gilt.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Das Gesetz definiert sie in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB:
„Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.”
| Merkmal | Was gilt |
|---|---|
| Ort | die Gemeinde oder eine vergleichbare Gemeinde |
| Größe | die tatsächliche Wohnfläche, nicht die Angabe im Mietvertrag (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14) |
| Ausstattung | Der Leipziger Mietspiegel etwa zählt nur, was der Vermieter eingebaut oder zur Verfügung gestellt hat; von Mietern eingebaute Bäder bleiben außer Betracht |
| Energie | energetische Ausstattung und Beschaffenheit zählen ausdrücklich mit |
| Zeitraum | Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden; unveränderte Altmieten zählen nicht |
| Ausnahme | Wohnraum, dessen Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt ist (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB) |
Früher galten vier Jahre; die Übergangsregel (Art. 229 § 50 EGBGB) ist heute nur noch historisch von Bedeutung. Ältere Urteile nennen deshalb noch vier Jahre.
Wofür Vermieter die Vergleichsmiete brauchen
| Situation | Rolle der Vergleichsmiete |
|---|---|
| Mieterhöhung im laufenden Vertrag | Obergrenze (§ 558 Abs. 1 BGB); dazu kommen Wartefrist und Kappungsgrenze |
| Neuvermietung mit Mietpreisbremse | Miete bei Mietbeginn grundsätzlich höchstens 10 % darüber (§ 556d Abs. 1 BGB), nur in Gebieten mit Landesverordnung |
| Modernisierung in den drei Jahren vor Mietbeginn | Zuschlag erlaubt; Ausgangspunkt ist die Vergleichsmiete ohne die Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB) |
| Staffelmiete | Erhöhung nach § 558 während der Laufzeit ausgeschlossen; Mietpreisbremse gilt für jede Staffel (§ 557a BGB) |
| Indexmiete | Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen; Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete (§ 557b BGB) |
Wie das Erhöhungsverfahren mit Wartefrist, Kappungsgrenze und Zustimmungsfrist abläuft, erklärt der Beitrag zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Von der Mietpreisbremse gibt es Ausnahmen: eine höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB), Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Landesverordnungen dürfen längstens bis zum 31.12.2029 gelten (§ 556d Abs. 2 Satz 4 BGB). Wie die Regeln vor Ort aussehen, zeigen die Seiten zur Mietpreisbremse in Berlin und zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Leipzig.
Stimmt der Mieter einer Erhöhung im laufenden Vertrag zu, gilt für diese Vereinbarung die Mietpreisbremse nicht (BGH, Urteil vom 28.09.2022, VIII ZR 300/21).
Die vier Wege zur Vergleichsmiete im Vergleich
Das Gesetz nennt vier Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 2 BGB). Die Aufzählung beginnt mit „insbesondere“, ist also nicht abschließend.
| Weg | Was es ist und wo die Grenze liegt |
|---|---|
| Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB) | Übersicht über die Vergleichsmiete, von Behörde oder Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam erstellt oder anerkannt; für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern vorgeschrieben. Grenze: gilt nur für Wohnungen in seinem Anwendungsbereich |
| Mietdatenbank (§ 558e BGB) | fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, von der Gemeinde oder beiden Verbandsseiten geführt oder anerkannt. Grenze: nur dort, wo eine solche Datenbank besteht |
| Gutachten | mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen; auch ein Typengutachten ohne Besichtigung genügt formell (BGH VIII ZR 122/09). Grenze: formell ausreichend heißt nicht inhaltlich richtig |
| Drei Wohnungen zum Vergleich | Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, auch aus dem eigenen Bestand (BGH VIII ZR 122/09, Rn. 12). Grenze: belegt nur die formelle Begründung |
Das Gutachten muss die Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen, sodass der Mieter die Erhöhung zumindest ansatzweise selbst überprüfen kann (VIII ZR 122/09, Rn. 10 bis 12).
Wichtig: Enthält ein aktueller qualifizierter Mietspiegel Angaben für Ihre Wohnung, müssen Sie diese Werte im Erhöhungsverlangen auch dann mitteilen, wenn Sie die Erhöhung mit Gutachten oder Vergleichswohnungen begründen (§ 558a Abs. 3 BGB). Angebotsmieten aus Immobilienportalen sind keine vereinbarten Entgelte und damit keine Vergleichsmiete.
Qualifizierter oder einfacher Mietspiegel: der Unterschied
Beide Arten regelt die Mietspiegelverordnung (§ 1 MsV). Im Streit wiegen sie unterschiedlich schwer.
| Frage | Qualifiziert (§ 558d BGB) oder einfach (§ 558c BGB) |
|---|---|
| Erstellung | Qualifiziert: nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, von Behörde oder Verbänden anerkannt. Einfach: von Behörde oder Verbänden gemeinsam erstellt oder anerkannt |
| Vermutung | Qualifiziert: Die Werte geben die Vergleichsmiete wieder, wenn die Fristen eingehalten sind (§ 558d Abs. 3). Einfach: keine gesetzliche Vermutung |
| Angabe im Erhöhungsverlangen | Qualifiziert: Enthält er Angaben für die Wohnung und sind die Fristen eingehalten, sind seine Werte immer mitzuteilen (§ 558a Abs. 3). Einfach: keine Pflicht nach § 558a Abs. 3 |
| Aktualisierung | Qualifiziert: Anpassung nach zwei, Neuerstellung nach vier Jahren, gerechnet ab dem Datenstichtag (§ 558d Abs. 2). Einfach: soll alle zwei Jahre angepasst werden (§ 558c Abs. 3) |
Haben Behörde sowie Vermieter- und Mieterseite einen Mietspiegel als qualifiziert anerkannt, wird vermutet, dass er wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht (§ 558d Abs. 1 Satz 3 BGB). Greift eine Partei nur die Qualifizierung an, kann das Gericht den Mietspiegel jedenfalls als einfachen Mietspiegel heranziehen; so entschied der Bundesgerichtshof zum Berliner Mietspiegel 2017, also vor der Mietspiegelreform (Urteil vom 18.11.2020, VIII ZR 123/20).
Auch ein qualifizierter Mietspiegel hat oft nicht qualifizierte Teile: in Berlin die Orientierungshilfe zur Einordnung in der Spanne und der Abschlag bei Minderausstattung, in Leipzig Wohnungen unter 20 m² und über 200 m² sowie die Beispielliste der Merkmale. Gibt es keinen aktuellen Mietspiegel, darf zur Begründung auch ein veralteter oder der einer vergleichbaren Gemeinde dienen (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB).
Spanne, Mittelwert, Einzelvergleichsmiete: so wird die Wohnung eingeordnet
Die Vergleichsmiete ist regelmäßig kein punktgenauer Wert, sondern bewegt sich in einer Spanne (BGH, Urteil vom 29.02.2012, VIII ZR 346/10). Für Ihre Wohnung zählt die Einzelvergleichsmiete, also ihre Einordnung in dieser Spanne.
- Feld oder Grundwert finden: im Mietspiegel das passende Feld (Berlin) oder den Grundbetrag nach Wohnfläche (Leipzig) bestimmen, mit der tatsächlichen Fläche.
- Spanne und Mittelwert ablesen: unterer Wert, Mittelwert, oberer Wert.
- Merkmale prüfen: wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale nach der Orientierungshilfe (Berlin) oder den Merkmalen des Mietspiegels (Leipzig; dort zählt nur vom Vermieter gestellte Ausstattung).
- Einordnung festhalten: Feld, Merkmale und Ergebnis schriftlich dokumentieren.
- Wert ins Erhöhungsverlangen übernehmen: mit Mietspiegel, Stand und Feld.
Der Höchstwert ist nicht automatisch Ihr Wert. Die Einzelvergleichsmiete kann nicht in jedem Fall der höchste Wert der Mietspiegelspanne sein, weil die Spannen sonst jede Funktion verlören (BGH, Urteil vom 20.04.2005, VIII ZR 110/04). Ebenso ist die Spanne aller Vergleichswohnungen eines Gutachtens nicht die Einzelvergleichsmiete; sonst könnte der Vermieter die Spitzenmiete verlangen (VIII ZR 346/10). Ist die Einzelvergleichsmiete aber als Bandbreite richtig ermittelt, liegt auch deren oberer Wert noch innerhalb der Vergleichsmiete (VIII ZR 346/10, Rn. 12).
Formell genügt es, wenn die verlangte Miete in der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 Satz 1 BGB). Ob sie auch inhaltlich zulässig ist, entscheidet im Streit die Einzelvergleichsmiete.
Beispiele: Berlin und Leipzig
Beide Städte haben einen qualifizierten Mietspiegel mit unterschiedlichem Aufbau (Stand 27.09.2026).
Berlin
| Frage | Berliner Mietspiegel 2026 |
|---|---|
| Geltung | in Kraft seit 28.05.2026 |
| Status | qualifiziert (§ 558d BGB), anerkannt von Senatsverwaltung und sechs Verbänden |
| Nicht qualifiziert | Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung, Abschlag bei Minderausstattung |
| Datenstichtag | 01.09.2025 |
| Anpassung (§ 558d Abs. 2) | zwei Jahre nach dem Stichtag; einen Termin nennt der Senat nicht |
| Gerichtlich angegriffen? | zum Mietspiegel 2026 keine Entscheidung gefunden; zum Mietspiegel 2017 BGH VIII ZR 123/20 |
| Aufbau | Tabelle nach Wohnlage, Bezugsfertigkeit und Wohnfläche mit Spanne und Mittelwert |
Leipzig
| Frage | Leipziger Mietspiegel 2025–2027 |
|---|---|
| Geltung | laut Stadt gültig 01.07.2025 bis 30.06.2027 |
| Status | qualifiziert (§ 558d BGB), Stadtratsbeschluss 25.06.2025, erstmals auch von Vermieterseite anerkannt |
| Nicht qualifiziert | Wohnungen unter 20 m² und über 200 m² (einfacher Mietspiegel), Beispielliste der Merkmale |
| Datenstichtag | 01.10.2024 |
| Anpassung (§ 558d Abs. 2) | zwei Jahre nach dem Stichtag, also zum 01.10.2026 |
| Gerichtlich angegriffen? | der Stadt sind keine Entscheidungen bekannt |
| Aufbau | Grundbetrag nach Wohnfläche mal Faktoren für Baualter, Erneuerung, Ausstattung und Lage, dazu Spannbereich |
Einzelheiten zeigen die Seiten zum Berliner Mietspiegel 2026 und zum Leipziger Mietspiegel 2025–2027, auch zur Frage, was für Erhöhungen nach Ablauf der Anpassungsfrist gilt.
Für die Miete bei Mietbeginn kann laut Berliner Mietspiegel-Broschüre jeder Wert der Spanne im maßgeblichen Feld die Vergleichsmiete sein; das ist eine Aussage des Senats zur Neuvermietung, nicht zur Mieterhöhung. Für Leipzig rechnet die Stadt vor: Bei einer Vergleichsmiete von 6,50 €/m² darf die Neuvertragsmiete höchstens 7,15 €/m² betragen.
Wenn der Mieter nicht zustimmt: Streit vor Gericht
So läuft es ab, wenn der Mieter der Erhöhung nicht zustimmt:
- Zustimmungsfrist abwarten: Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens Zeit (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB).
- Klage erheben: innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB).
- Begründung nachbessern: Mängel des Verlangens können im Prozess behoben werden; der Mieter bekommt dann erneut die Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 3 BGB).
- Gericht bestimmt die Einzelvergleichsmiete: Liegt die Miete in der Spanne eines Mietspiegels und gibt es eine geeignete Schätzungsgrundlage wie eine Orientierungshilfe, darf das Gericht schätzen (§ 287 ZPO; BGH VIII ZR 110/04, VIII ZR 123/20). Es muss das aber nicht und darf ein Sachverständigengutachten einholen, dessen Kosten der Mieter trägt, wenn er verliert.
Ein Gutachten kann auch den Vermieter teuer zu stehen kommen: Der Bundesgerichtshof weist darauf hin, dass Gutachterkosten „im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren können“ (VIII ZR 110/04).
Ein selbständiges Beweisverfahren, um die Vergleichsmiete oder einzelne Wohnwertmerkmale vorab festzustellen, ist grundsätzlich unzulässig (BGH, Beschluss vom 15.07.2025, VIII ZB 69/24). Die Vergleichsmiete wird im Zustimmungsverfahren geklärt. Im Einzelfall, besonders vor einer Klage, lohnt eine rechtliche Beratung.
Typische Fehler
- Angebotsmieten als Maßstab: Mieten aus Inseraten sind nicht vereinbart und damit keine Vergleichsmiete.
- Automatisch den Höchstwert ansetzen: Die Einzelvergleichsmiete ist nicht in jedem Fall der obere Spannenwert (BGH VIII ZR 110/04).
- Vertragsfläche statt tatsächlicher Fläche: Maßgeblich ist allein die tatsächliche Wohnfläche (BGH VIII ZR 266/14).
- Ausstattung des Mieters mitgezählt: Der Leipziger Mietspiegel zählt nur Merkmale, die der Vermieter eingebaut oder zur Verfügung gestellt hat.
- Werte des qualifizierten Mietspiegels weggelassen: Sie sind auch bei Begründung mit Gutachten oder Vergleichswohnungen anzugeben (§ 558a Abs. 3 BGB).
- Anwendungsbereich übersehen: Der Berliner Mietspiegel 2026 gilt nicht für Neubauten, die ab 01.01.2025 bezugsfertig wurden, nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und selbst genutztes Wohneigentum. In Leipzig gilt für Wohnungen unter 20 m² und über 200 m² nur der einfache Mietspiegel.
- Veralteten Mietspiegel ungeprüft nutzen: Ohne eingehaltene Fristen entfällt die Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB.
- Alte Urteile wörtlich übernehmen: Entscheidungen vor 2020 rechnen noch mit vier statt sechs Jahren.
