Vermieten Sie in Berlin eine Wohnung neu, legt die Mietpreisbremse fest, wie viel Miete Sie höchstens vereinbaren dürfen. Liegt die vereinbarte Miete darüber, ist sie insoweit unwirksam, und der Mieter kann zu viel gezahlte Miete nach einer Rüge zurückverlangen. Eine Ausnahme hilft nur, wenn Sie sie dem Mieter vor Vertragsschluss in Textform mitteilen. Diese Seite zeigt, wie Sie die Obergrenze berechnen und welche Ausnahmen gelten.
Was gilt
Die Mietenbegrenzungsverordnung vom 11.11.2025 bestimmt ganz Berlin als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, vom 01.01.2026 bis 31.12.2029. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses deshalb grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB); die Ausnahmen folgen unten. Wie die Mietpreisbremse allgemein funktioniert, erklärt der Beitrag Mietpreisbremse: Regeln, Ausnahmen, Folgen.
Maßstab ist in Berlin in der Regel der Berliner Mietspiegel 2026:
| Frage | Stand 26.09.2026 |
|---|---|
| Qualifiziert oder einfach? | Qualifiziert (§ 558d BGB), neu erstellt; anerkannt von der Senatsverwaltung und allen sechs Mieter- und Vermieterverbänden der Arbeitsgemeinschaft Mietspiegel |
| Nicht qualifizierte Teile | Orientierungshilfe zur Einordnung in der Spanne und der Abschlag für bis 1949 bezugsfertige Wohnungen ohne Sammelheizung und/oder ohne Bad (Nr. 9.4) |
| Nicht anwendbar für | Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, selbstgenutztes Wohneigentum, Wohnungen mit WC außerhalb, preisgebundene Wohnungen und Neubau ab 01.01.2025 |
| Gerichtlich angegriffen? | Zum Mietspiegel 2026 ist keine Gerichtsentscheidung bekannt. Den Vorgänger 2024 hat das Landgericht Berlin II gegen den Angriff einer Vermieterin als qualifiziert bestätigt (Urteil vom 30.09.2025, 65 S 116/25). |
| Gilt er noch? | Ja. In Kraft seit 28.05.2026, Stichtag der Daten 01.09.2025. Nach § 558d Abs. 2 BGB ist er zwei Jahre nach dem Stichtag anzupassen (Stichtag der Anpassung also spätestens 01.09.2027) und nach vier Jahren neu zu erstellen. |
Rechenbeispiel
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Vergleichsmiete laut Mietspiegel (Beispielwert) | 9,00 €/m² |
| plus höchstens 10 % | 0,90 €/m² |
| zulässige Miete bei Neuvermietung | 9,90 €/m² |
| bei 70 m² Wohnfläche | 693 € nettokalt im Monat |
Der Mietspiegel nennt für jedes Feld eine Spanne mit unterem Wert, Mittelwert und oberem Wert. Bei Mietbeginn kann jeder Wert der Spanne im maßgeblichen Mietspiegelfeld die ortsübliche Vergleichsmiete sein (Mietspiegel 2026, Nr. 4); welcher, hängt von den Merkmalen der Wohnung ab. Der Mittelwert ist also nicht automatisch die Grenze.
Die Ausnahmen
| Ausnahme | Voraussetzung |
|---|---|
| Neubau (§ 556f Satz 1 BGB) | Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet |
| Umfassende Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB) | nur die erste Vermietung danach |
| Höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB) | Eine Miete bis zur Höhe der Vormiete darf vereinbart werden. Mietminderungen und im letzten Jahr vor Mietende vereinbarte Erhöhungen zählen nicht. Unterlag schon das Vormietverhältnis der Mietpreisbremse, zählt nur die dort zulässige Miete (BGH, Urteil vom 19.07.2023, VIII ZR 229/22); nicht wirksam gewordene künftige Staffeln des Vormietverhältnisses zählen nicht (BGH, Urteil vom 18.12.2024, VIII ZR 16/23). |
| Modernisierung in den letzten drei Jahren (§ 556e Abs. 2 BGB) | Zuschlag in der Höhe, die eine Mieterhöhung nach §§ 559, 559a BGB ergeben hätte; Drittmittel wie Fördergelder werden dabei abgezogen. Ausgangspunkt ist die Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung der Modernisierung. |
Für jede dieser Ausnahmen gilt: Sie greift nur, wenn Sie den Mieter vor dessen Vertragserklärung in Textform darüber informiert haben; eine nachgeholte Auskunft wirkt erst später (§ 556g Abs. 1a BGB, Einzelheiten unten bei den häufigen Fragen).
So vermieten Sie rechtssicher
- Vergleichsmiete ermitteln: mit den Tabellen und dem Straßenverzeichnis des Mietspiegels 2026, Ergebnis aufbewahren. Die Online-Abfrage hilft bei der Orientierung, ist laut Senatsverwaltung aber nicht rechtsverbindlich.
- Obergrenze berechnen: Vergleichsmiete plus 10 %.
- Ausnahme prüfen: Neubau, umfassende Modernisierung, Modernisierung in den letzten drei Jahren oder höhere Vormiete, jeweils mit Belegen. Der Mieter kann Auskunft über die Tatsachen verlangen, auf denen die Zulässigkeit der Miete beruht (§ 556g Abs. 3 BGB).
- Vorab informieren: Wer sich auf eine Ausnahme stützt, teilt das dem Mieter unaufgefordert in Textform mit, bevor dieser seine Vertragserklärung abgibt; bei der Vormiete mit deren Höhe.
- Mietvertrag abschließen: Die vereinbarte Miete im Vertrag klar als Nettokaltmiete ausweisen. Bei der Übergabe die Zählerstände beim Mieterwechsel festhalten. Soll eine bisher unbefristet vermietete Wohnung in einem sozialen Erhaltungsgebiet befristet vermietet werden, ist das grundsätzlich antragspflichtig (mehr zum Milieuschutz in Berlin).
Folgen einer zu hohen Miete
Die Vereinbarung ist nur insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miete übersteigt; der Mietvertrag selbst gilt weiter (§ 556g Abs. 1 BGB). Rügt der Mieter die Überschreitung, muss der Vermieter die zu viel gezahlte Miete zurückzahlen. Rügt er mehr als 30 Monate nach Mietbeginn oder erst nach Vertragsende, kann er nur die Miete zurückverlangen, die nach Zugang der Rüge fällig wurde (§ 556g Abs. 2 BGB).
Haben Sie eine Auskunft über eine Ausnahme erteilt, muss sich die Rüge auf diese Auskunft beziehen. Deshalb lohnt die Prüfung vor dem Vertrag mehr als jede Diskussion danach.
Zur Einordnung: Den Berliner Mietendeckel hat das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 25.03.2021 (2 BvF 1/20) für nichtig erklärt. Die zulässige Miethöhe frei finanzierter Wohnungen richtet sich nach dem BGB mit der Berliner Verordnung. Einen Überblick über alle Berliner Regeln gibt der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin. Wer auch in Leipzig vermietet, findet die dort geltenden sächsischen Regeln unter Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Leipzig.
