Wohnung leer oder als Ferienwohnung? Was Berliner Eigentümer ohne Genehmigung dürfen

Eine Wohnung zwischen zwei Mietern ein halbes Jahr leer stehen lassen, sie bis zum Verkauf frei halten oder in der Urlaubszeit an Gäste vermieten: In Berlin kann jede dieser Entscheidungen eine Zweckentfremdung sein, die eine Genehmigung des Bezirksamts braucht. Ohne Genehmigung drohen eine Anordnung, die Wohnung in der Regel binnen eines Monats wieder zum Wohnen zu nutzen, und ein Bußgeld.

Diese Seite zeigt, was erlaubt ist, wann Sie einen Antrag stellen müssen und was sich 2026 bei der Registriernummer geändert hat. Wie das Verbot mit den übrigen Berliner Regeln zusammenspielt, zeigt der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin. Stand aller Angaben: 28.09.2026.

Was das Zweckentfremdungsverbot in Berlin regelt

Wohnraum darf in Berlin nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden (§ 1 Abs. 1 ZwVbG). Das Verbot gilt seit dem 01.05.2014 im gesamten Stadtgebiet. Wohnraum sind alle Räume, die tatsächlich und rechtlich zum dauernden Wohnen geeignet sind; ausgenommen sind Räume, die zu anderen Zwecken errichtet wurden und bei Inkrafttreten der Verordnung auch so genutzt wurden (§ 1 Abs. 3 ZwVbG).

Eckdaten	Stand 28.09.2026
Gesetz	ZwVbG vom 29.11.2013, zuletzt geändert durch Gesetz vom 16.07.2026
Verordnung	ZwVbVO vom 04.03.2014, in Kraft seit 01.05.2014, zuletzt geändert durch Verordnung vom 05.03.2026
Geltung	ganze Stadt; nicht für öffentlich geförderten Wohnraum (§ 1 ZwVbVO)
Zuständig	Bezirksamt des Bezirks, in dem die Wohnung liegt
Bußgeld	bis 500.000 € bzw. 250.000 € (§ 7 Abs. 4 ZwVbG)

Auch nach 2014 gebauter Wohnraum ist geschützt (Verwaltungsgericht Berlin, Urteil vom 31.05.2024, 6 K 251/22, Leitsatz 1; Berufung zugelassen, Ausgang nicht bekannt). Das Bundesverfassungsgericht hat Vorlagen des Oberverwaltungsgerichts zu Ferienwohnungen, die schon vor 2014 betrieben wurden, für unzulässig erklärt, ohne in der Sache über das Gesetz zu entscheiden (Beschluss vom 29.04.2022, 1 BvL 2/17 u. a.). Das Gesetz blieb damit unverändert anwendbar.

Was als Zweckentfremdung gilt und was nicht

Das Gesetz nennt fünf Fälle der Zweckentfremdung (§ 2 Abs. 1 ZwVbG) und mehrere Ausnahmen (§ 2 Abs. 2 ZwVbG). Die Übersicht zeigt, was eine Genehmigung braucht:

Nutzung	Genehmigung nötig?
Ferienwohnung, Fremdenbeherbergung, Schlafstellen	ja (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG)
Büro, Praxis, Gewerbe	ja (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG); nein, wenn die Nutzung schon beim Inkrafttreten der Verordnung bestand, solange der damalige Vertrag läuft oder der damals eingerichtete Betrieb fortgeführt wird (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG)
Umbau, nach dem die Räume nicht mehr zum Wohnen taugen	ja (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 ZwVbG)
Leerstand länger als drei Monate	ja, außer bei den Ausnahmen im Abschnitt Leerstand (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG)
Abriss	ja (§ 2 Abs. 1 Nr. 5 ZwVbG)
Zimmer der eigenen Hauptwohnung an Gäste, Wohnnutzung über 50 % der Fläche	nein (§ 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG)
langfristige Untervermietung zu Wohnzwecken, Wohnungstausch ohne Entgelt	nein (Senat, Fragen 3 und 6)
Bad einbauen, Räume zusammenlegen, danach Wohnnutzung	nein (§ 2 Abs. 2 ZwVbVO)

Bei den Zimmern rechnet das Gesetz Küche und Bad jeweils zur Hälfte; die Senatsverwaltung formuliert daraus höchstens 49 % der Fläche für Gäste. Sie verlangt dafür bisher eine vorherige kostenfreie Anzeige beim Bezirksamt, über die die bisherige Registriernummer vergeben wurde. Das Gesetz selbst knüpft die Ausnahme nicht an eine Anzeige.

Ferienwohnung: Wann Berlin eine Genehmigung erteilt

Wer eine ganze Wohnung wiederholt tage- oder wochenweise an Gäste vermietet, braucht eine Genehmigung. Das Bezirksamt erteilt sie nur, wenn schutzwürdige private oder vorrangige öffentliche Interessen überwiegen (§ 3 Abs. 1 ZwVbG). Für zwei Fälle regelt das Gesetz, wann private Interessen anzuerkennen sind:

Fall	Regel und Gebühr
eigene Berliner Hauptwohnung während Ihrer Abwesenheit	im Regelfall genehmigungsfähig, wenn der Charakter als Hauptwohnung bleibt (§ 3 Abs. 4 Nr. 2 ZwVbG); Gebühr 100 € je Wohneinheit
Nebenwohnung	nur auf Antrag im Einzelfall, höchstens 90 Tage im Jahr, außer bei unbilliger Härte; bei einer weiteren Haupt- oder Nebenwohnung in Berlin soll keine Genehmigung erteilt werden (§ 3 Abs. 4 Nr. 3 ZwVbG); Gebühr 150 € je Wohneinheit

Nachweispflicht und Beweislast tragen Sie als Antragsteller (§ 3 Abs. 4 ZwVbG). Für eine reine Kapitalanlage, die dauerhaft als Ferienwohnung laufen soll, sieht das Gesetz keinen solchen Regelfall vor. Wird dennoch genehmigt, ist die Genehmigung in der Regel mit einer Ausgleichszahlung von bis zu 10,55 € je Quadratmeter und Monat verbunden (§ 4 Abs. 1 und 3 ZwVbVO).

Das Bezirksamt Mitte erteilt Genehmigungen für Ferienwohnungen für ein Jahr. Mieter müssen ihrem Antrag die Zustimmung des Vermieters beifügen (§ 3 Abs. 3 ZwVbVO). Fragen und Antworten der Senatsverwaltung und das Bezirksamt Mitte nennen für Haupt- und Nebenwohnung noch „§ 3 Abs. 3“; im geltenden Gesetz steht die Regel in § 3 Abs. 4.

Registriernummer: Was seit der EU-Verordnung gilt

Für Ferienwohnungen gilt seit 2026 ein neues Registrierungsverfahren. Der Stand am 28.09.2026:

1. Die EU-Verordnung 2024/1028 über Daten zur kurzfristigen Vermietung gilt seit dem 20.05.2026.
2. Berlin hat sie mit dem neuen § 5a ZwVbG umgesetzt, in Kraft seit dem 17.06.2026.
3. Wer eine Einheit in Berlin kurzfristig anbietet oder bewirbt, muss vorab eine Registrierungsnummer beantragen, „unabhängig von ihrer Qualifizierung als Wohnraum“ (§ 5a Abs. 1 ZwVbG), also auch für Räume, die nicht unter das Zweckentfremdungsverbot fallen.
4. Die Nummer muss im Angebot deutlich angezeigt werden (§ 5a Abs. 4 ZwVbG).
5. Beantragt wird künftig digital über die BundID oder Mein Unternehmenskonto; wer das nicht nutzen kann, stellt den Antrag schriftlich.
6. Derzeit vergibt die Senatsverwaltung keine neuen Nummern, die Formulare sind nicht verfügbar. Gastgeber können mit ihrer bisherigen Registriernummer weiter tätig sein. Einen Termin für den Start der Vergabe nennt die Senatsverwaltung nicht.
7. Die Nummer ersetzt keine Genehmigung (§ 5a Abs. 7 ZwVbG).

Die Behörden dürfen Inserate ohne Anlass automatisiert in Stichproben auswerten (§ 5a Abs. 9 ZwVbG). Prüfen Sie vor einem neuen Angebot den aktuellen Stand bei der Senatsverwaltung.

Leerstand wegen Sanierung, Verkauf oder Erbfall: Was Sie tun müssen

Steht eine Wohnung länger als drei Monate leer, ist das eine Zweckentfremdung. Keine ist es, wenn die Wohnung trotz geeigneter Bemühungen nicht vermietet werden kann oder zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate leer steht (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 und 4 ZwVbG). So gehen Sie vor:

1. Innerhalb von drei Monaten wieder vermieten oder selbst nutzen; siehe Neuvermietung rechtssicher.
2. Sanierung zügig durchführen und den Bauablauf festhalten; bis zu zwölf Monate sind dann erlaubt.
3. Nach drei Monaten ohne Nutzung den Leerstand dem Bezirksamt unverzüglich anzeigen, die Gründe angeben und nachweisen (§ 5 Abs. 8 ZwVbG). Nach dem Wortlaut gilt das auch, wenn ein Ausnahmegrund vorliegt.
4. Länger oder aus anderem Grund: Genehmigung beantragen. Für Leerstand wird keine Ausgleichszahlung verlangt (§ 4 Abs. 2 ZwVbVO).
5. Verkauf geplant: Eine Verkaufsabsicht rechtfertigt keinen Leerstand über drei Monate (VG Berlin, 6 K 251/22). Bei geplantem Umbau ist eine Zwischenvermietung grundsätzlich zumutbar (§ 4 Abs. 3 ZwVbG), etwa per Zeitmietvertrag, dessen Grund Sie dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen (§ 575 Abs. 1 BGB); mehr dazu beim Mietvertrag und seinen Klauseln.

Für Leerstand nach einem Erbfall oder bis zu späterem Eigenbedarf nennt das Gesetz keine eigene Ausnahme. Welche Nachweise für Vermietungsbemühungen genügen, regelt es nicht; dem Verwaltungsgericht reichten Links auf Inserate in vier Portalen nicht (6 K 251/22, Rn. 31). Wer die Vermietung einer einzelnen Eigentumswohnung abgeben möchte, findet mehr dazu bei der Sondereigentumsverwaltung.

Leerstand in Zahlen

Zur Einordnung, Stichtag 15.05.2022 und damit vor den Gesetzesänderungen 2026: Beim Zensus 2022 standen in Berlin 40.681 von 2.018.831 Wohnungen leer (2,0 %, eigene Rechnung). Das sagt nichts darüber, wie viele Leerstände unzulässig waren.

Leerstand in Berlin, Zensus 15.05.2022	Wohnungen
seit 12 Monaten oder länger	11.764
Grund: laufende oder geplante Baumaßnahmen	9.205
Grund: Verkauf	1.464

Gewerbe, Umbau, Abriss: Genehmigung und Ausgleichszahlung

Für Büro, Praxis, Umbau oder Abriss gelten dieselben Genehmigungsgründe wie für jede Zweckentfremdung (§ 3 ZwVbG):

• Vorrangige öffentliche Interessen liegen in der Regel vor, wenn die Räume für soziale Einrichtungen, Erziehung, Ausbildung, Betreuung oder Gesundheit gebraucht werden und andere Räume fehlen (§ 3 Abs. 3).
• Private Interessen überwiegen insbesondere bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz oder bei nicht mehr erhaltungswürdigem Wohnraum. Die Genehmigung soll dann höchstens drei Jahre gelten; nachzuweisen ist das auf eigene Kosten mit dem Gutachten einer Wirtschaftsprüferin oder eines Wirtschaftsprüfers. Wirtschaftliche Entscheidungen nach dem 13.12.2013 zählen nicht (§ 3 Abs. 4 Nr. 1).
• Abriss eines Ein- oder Zweifamilienhauses: Das private Interesse ist seit 30.07.2026 anzuerkennen, wenn dort in angemessener Frist mindestens gleich viel Wohnraum entsteht (§ 3 Abs. 4 Nr. 4).
• Ersatzwohnraum kann den Verlust ausgleichen; er soll grundsätzlich in der Nähe oder im selben Bezirk liegen (§ 3 Abs. 2 ZwVbG, § 3 Abs. 4 ZwVbVO).

Zweckentfremdung	Ausgleichszahlung in der Regel (§ 4 ZwVbVO)
Ferienwohnung, Gewerbe, Büro	bis 10,55 € je m² und Monat
Umbau, Abriss	bis 4.600 € je m² einmalig
Leerstand, Ersatzwohnraum	keine

Das Bezirksamt kann die Zahlung im Einzelfall senken oder darauf verzichten. Unabhängig davon kann im Erhaltungsgebiet eine Genehmigung nach dem Milieuschutz in Berlin nötig sein. Was eine Eigentümergemeinschaft bei Umbauten mitentscheidet, zeigt die Seite zu baulichen Veränderungen in der WEG.

So stellen Sie den Antrag oder holen ein Negativattest

1. Zuständiges Bezirksamt klären, meist das Wohnungsamt. Kontakte stehen auf den Bezirksseiten: Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf, Mitte, Neukölln, Pankow, Reinickendorf, Spandau, Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg, Treptow-Köpenick.
2. Unterlagen zusammenstellen: Formular, ausführliche Begründung mit Belegen, Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Mietvertrag oder Nachweis, dass die Wohnung frei ist, bei Vertretung durch die Hausverwaltung eine Vollmacht.
3. Schriftlich einreichen. Senatsverwaltung und Service-Portal: „Eine Online-Einreichung ist nicht möglich.“ Das Bezirksamt Mitte nimmt Anträge per Post, Fax oder als PDF per E-Mail an; fragen Sie den Weg in Ihrem Bezirk.
4. Bescheid prüfen: Die Genehmigung kann befristet, bedingt und mit Auflagen erteilt werden (§ 3 Abs. 1 ZwVbG), im Allgemeinen für die Dauer des Nutzungsverhältnisses (§ 3 Abs. 5 ZwVbVO).
5. Negativattest: Brauchen Sie keine Genehmigung, stellt das Bezirksamt auf Antrag ein Negativattest aus (§ 5 ZwVbVO).

Amtshandlung	Gebühr (Service-Portal, Bezirksamt Mitte)
Genehmigung Leerstand	77 bis 693 € je Antrag
Genehmigung Zweckentfremdung oder Umbau	225 € je Wohneinheit
Genehmigung Abriss	205 € (bis zwei Wohneinheiten), 307 € (mehr als zwei)
Negativattest	77 bis 231 €, mit Renditeberechnung 231 bis 693 €

Gutachterkosten kommen als Auslagen hinzu.

Kontrolle und Anordnungen: Was das Bezirksamt tun kann

Hinweise auf Zweckentfremdung kann jeder über ein gebührenfreies Online-Hinweisformular des Landes melden, laut Bezirksamt Mitte auch anonym. Dem Bezirksamt stehen diese Mittel zur Verfügung:

1. Auskunft: Auskunftspflichtig sind unentgeltlich auch Vermittler, Verwalter und Hausverwaltungen sowie Online-Plattformen (§ 5 Abs. 2 ZwVbG).
2. Betreten: Mitarbeitende des Bezirksamts und von ihnen Beauftragte dürfen Wohnungen zu angemessener Tageszeit betreten (§ 5 Abs. 5 ZwVbG).
3. Wohnzuführungsgebot: Das Bezirksamt soll anordnen, die Wohnung wieder zum Wohnen zu nutzen, mit einer Frist von im Regelfall einem Monat; es kann auch die Räumung anordnen. Bei Umbau oder Abriss soll es den sofortigen Stopp verlangen (§ 4 Abs. 1 ZwVbG).
4. Treuhänder: Bei Umbau und, wenn ein Wohnzuführungsgebot nicht befolgt wird, bei Leerstand kann das Bezirksamt einen Treuhänder einsetzen. Seine Kosten ruhen als öffentliche Last auf Grundstück oder Wohnungseigentum und werden im Grundbuch vermerkt (§§ 4a, 4b ZwVbG).

Widerspruch und Klage haben keine aufschiebende Wirkung (§ 6 Abs. 1 ZwVbG). Anordnungen gelten auch gegen den Rechtsnachfolger, sofern sie nicht personenbezogen sind (§ 6 Abs. 2 ZwVbG). Wer kauft, fragt deshalb nach laufenden Verfahren und nimmt das in die Unterlagen beim Wohnungsverkauf auf. Die Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen ist ein eigenes Genehmigungsthema, siehe Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin.

Bußgeld: gesetzlicher Rahmen und Regelsätze der Verwaltung

Das Gesetz setzt den Rahmen: Zweckentfremdung ohne Genehmigung, Verstöße gegen Auflagen oder Anordnungen, falsche Auskünfte und das Anbieten ohne Genehmigung können mit bis zu 500.000 € geahndet werden, andere Verstöße wie eine unterlassene Leerstandsanzeige, verweigerter Zutritt oder eine fehlende Registrierungsnummer mit bis zu 250.000 € (§ 7 Abs. 4 ZwVbG). Das Bußgeld ist auch möglich, wenn die Genehmigung nachträglich erteilt wird (§ 7 Abs. 6 ZwVbG).

Welche Beträge die Bezirksämter in der Regel ansetzen, steht in den Ausführungsvorschriften (Nr. 29.5 AV-ZwVb in der Fassung der Mitteilung 1/2026 vom 27.03.2026):

Verstoß	Regelsatz
Ferienwohnung, Gewerbe oder Leerstand über drei Monate ohne Genehmigung	1.500 bis 2.500 € je Wohnung und Monat
Umbau ohne Genehmigung	2.500 bis 10.000 € je Wohnung
Abriss ohne Genehmigung	25.000 bis 100.000 € je Wohnung, trotz Ablehnung 50.000 bis 125.000 €
Verstoß gegen Auskunfts-, Zutritts- oder Anzeigepflicht	1.000 bis 2.000 € je Zuwiderhandlung
Registriernummer fehlt oder ist falsch	1.000 €, im Wiederholungsfall 2.000 € je Wohnung

Beispiel, eigene Rechnung: Sechs Monate ungenehmigte Ferienwohnung ergeben nach den Regelsätzen 9.000 bis 15.000 €. Für Ferienwohnung und Gewerbe gilt der Regelsatz nur, wenn der wirtschaftliche Vorteil nach § 17 Abs. 4 Satz 1 OWiG nicht höher liegt. Die Mitteilung kündigt an, die Ausführungsvorschriften wegen gesetzlicher Änderungen und der Umsetzung der EU-Verordnung 2024/1028 zu ändern; die Regelsätze sind also Richtwerte mit Stand 27.03.2026.

Mieter vermietet über Airbnb: Was Vermieter wissen sollten

Ohne Erlaubnis des Vermieters darf ein Mieter die Wohnung keinem Dritten überlassen, insbesondere nicht weitervermieten (§ 540 Abs. 1 BGB). Überlässt er sie unbefugt einem Dritten und verletzt dadurch die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße, kann das ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung sein (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB).

Will ein Mieter einen Teil der Wohnung untervermieten, um seine Wohnkosten zu senken, ist das grundsätzlich ein berechtigtes Interesse für eine Erlaubnis nach § 553 BGB; Gewinnerzielung darüber hinaus ist davon nicht gedeckt (BGH, Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23).

Für eine Ferienwohnungsgenehmigung braucht der Mieter Ihre Zustimmung (§ 3 Abs. 3 ZwVbVO). Ob Bezirksämter bei einer Zweckentfremdung durch Mieter auch den Eigentümer in Anspruch nehmen, ist nicht belegt; das Gesetz nennt als Adressaten „Verfügungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte“ (§ 4 Abs. 1 ZwVbG). Bei einer Abmahnung oder Kündigung hilft eine rechtliche Beratung im Einzelfall.

WEG: Darf die Gemeinschaft Ferienwohnungen verbieten?

Das öffentliche Zweckentfremdungsverbot gilt unabhängig davon, was die Eigentümergemeinschaft beschließt. Jeder Eigentümer darf sein Sondereigentum nach Belieben nutzen, „soweit nicht das Gesetz entgegensteht“ (§ 13 Abs. 1 WEG); das Zweckentfremdungsverbot ist ein solches Gesetz.

Ein Mehrheitsbeschluss, der die Kurzzeitvermietung auf Grundlage einer Öffnungsklausel verbietet, braucht nach dem BGH die Zustimmung aller Eigentümer; Anzeigepflichten gehen mehrheitlich (Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18). Die Entscheidung erging zum alten WEG vor der Reform 2020; ob sie auf das geltende Recht übertragbar ist, ist im Einzelfall zu prüfen. Wie die Gemeinschaft entscheidet, erklärt Was ist eine WEG?. Soll ein solcher Beschluss gefasst oder angefochten werden, hilft eine rechtliche Beratung im Einzelfall.

Berlin und Leipzig: die Unterschiede

Leipzig hat seit dem 01.09.2024 ebenfalls ein Zweckentfremdungsverbot, aber mit anderen Grenzen. Zahlen aus Leipzig gelten in Berlin nicht.

Berlin	Leipzig
Grundlage: ZwVbG und ZwVbVO	Grundlage: SächsZwEVG und städtische Satzung, fünf Jahre
Gäste: ganze Wohnung nur mit Genehmigung, Nebenwohnung höchstens 90 Tage; Zimmer der eigenen Hauptwohnung frei	Gäste: bis 84 Tage im Kalenderjahr ohne Genehmigung
Leerstand: Zweckentfremdung ab mehr als drei Monaten; Sanierung bis zwölf Monate	Leerstand: Zweckentfremdung ab mehr als zwölf Monaten
Büro, Abriss: Genehmigung nötig	Büro, Abriss: nicht erfasst
Registrierung: § 5a ZwVbG seit 17.06.2026, Vergabe ausgesetzt	Registrierung: derzeit kein Verfahren
Bußgeld: bis 500.000 €	Bußgeld: bis 100.000 €

Einzelheiten zu Genehmigung, Ausnahmen und Behörde stehen auf der Seite zum Zweckentfremdungsverbot in Leipzig. Wer in Berlin nach einem Leerstand neu vermietet, beachtet außerdem die Mietpreisbremse in Berlin.

Diese Seite erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Erhalten Sie eine Anhörung oder einen Bescheid des Bezirksamts, holen Sie rechtzeitig Rat ein, denn Widerspruch und Klage halten die Anordnung nicht auf.