Eigentümer in Reinickendorf: 4 Gebiete im Milieuschutz-Verfahren und wer was genehmigt

Reinickendorf ist ein Bezirk der Hauseigentümer: Kein anderer Berliner Bezirk hat einen so hohen Anteil an Wohnungen in Häusern mit nur einer Wohnung, und nur in Steglitz-Zehlendorf bewohnen Eigentümer anteilig mehr Wohnungen selbst. Zugleich gelten im Ortsteil Reinickendorf zwei Milieuschutzgebiete, seit dem 10.04.2026 ein Aufstellungsbeschluss für vier weitere Teilgebiete, und im Norden schützen vier städtebauliche Erhaltungsgebiete das Ortsbild.

Zum Bezirk gehören laut Bezirksamt elf Ortsteile: Borsigwalde, Frohnau, Heiligensee, Hermsdorf, Konradshöhe, Lübars, Märkisches Viertel, Reinickendorf, Tegel, Waidmannslust und Wittenau. Diese Seite zeigt die Zahlen des Bezirks, die Gebiete mit Namen und welches Amt im Rathaus am Eichborndamm wofür zuständig ist. Die Regeln für ganz Berlin fasst der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin zusammen. Stand der Angaben: 27.09.2026.

Reinickendorf in Zahlen: viele Hauseigentümer, zwei Welten

Ein Drittel der Wohnungen im Bezirk gehört Privatpersonen, deutlich mehr als im Berliner Schnitt. Zum Zensusstichtag 15.05.2022 gab es 132.677 Wohnungen:

Zensus 2022	Bezirk	Berlin
Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum	132.677	2.018.831
in Häusern einer WEG	14,2 %	18,4 %
im Eigentum von Privatpersonen	33,3 %	25,7 %
vom Eigentümer selbst bewohnt (aller Wohnungen)	22,3 %	15,4 %
zu Wohnzwecken vermietet	75,5 %	82,4 %
gebaut 1950 bis 1969	33,6 %	22,2 %
in Häusern mit nur einer Wohnung	16,9 %	8,6 %
in Häusern mit 13 und mehr Wohnungen	32,9 %	48,8 %
mit Heizöl beheizt	17,1 %	8,9 %

Die Bezirkswerte sind eigene Summen aus den zwölf Bezirksregionen des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg; wegen der Geheimhaltung sind die Tabellen nicht exakt additiv. Bei den Anteilen für Privatpersonen, Selbstnutzung, Baujahr 1950 bis 1969 und Einfamilienhäuser liegt Reinickendorf auf Platz eins oder zwei der Berliner Bezirke. Kommunale Eigentümer halten 21,3 % der Wohnungen (Berlin 18,9 %). Fernwärme heizt nur 29,0 % der Wohnungen (Berlin 43,1 %), Gas 51,5 %; wer eine Öl- oder Gasheizung tauschen muss, findet die Regeln im Beitrag zum Heizungsgesetz in der WEG.

Große Unterschiede zwischen den Bezirksregionen

Der Bezirksdurchschnitt verdeckt zwei Welten. Anteil an allen Wohnungen der jeweiligen Bezirksregion (Zensus 2022, Tabellenbezeichnungen des Amts):

Bezirksregion	vom Eigentümer bewohnt	in WEG-Häusern
West 2 - Heiligensee/Konradshöhe	63,5 %	11,0 %
Nord 1 - Frohnau/Hermsdorf	54,2 %	16,7 %
Nord 2 - Waidmannslust/Wittenau/Lübars	31,7 %	12,6 %
West 5 - Tegel	13,3 %	28,0 %
Ost 2 - Alt-Reinickendorf	8,1 %	16,7 %
West 4 - Auguste-Viktoria-Allee	6,4 %	14,6 %
Ost 1 - Reginhardstraße	5,9 %	15,6 %

Im Norden gehören 83,0 % (Heiligensee/Konradshöhe) und 70,4 % (Frohnau/Hermsdorf) der Wohnungen Privatpersonen. In der Region MV Nord sind 92,5 % der Wohnungen kommunal. Tegel hat mit 28,0 % den höchsten WEG-Anteil im Bezirk. Die durchschnittliche Nettokaltmiete laut Zensus lag je Region zwischen 6,09 €/m² (MV Nord) und 8,61 €/m² (Heiligensee/Konradshöhe), Berlin 7,67 €/m²; das sind Bestandsmieten von 2022, keine Werte des Mietspiegels.

Milieuschutz in Reinickendorf: zwei Gebiete im Ortsteil Reinickendorf

Im Bezirk gelten zwei soziale Erhaltungsgebiete, beide im Ortsteil Reinickendorf (Straßenliste der Senatsverwaltung, Stand 21.02.2026, und Bezirksamt):

• Letteplatz, in Kraft seit 30.12.2018: begrenzt unter anderem durch Stargardtstraße, Residenzstraße, Provinzstraße, Reginhardstraße, Holländerstraße und die Parkanlage Am Schäfersee.
• Scharnweberstraße/Klixstraße, in Kraft seit Oktober 2021: begrenzt unter anderem durch Kienhorststraße, Eichborndamm, Auguste-Viktoria-Allee, Scharnweberstraße, Klixstraße und den Bahndamm der U6.

Letteplatz war die erste soziale Erhaltungsverordnung des Bezirks; das Gebiet umfasst laut Bezirksamt „große Teile des Ortsteils Reinickendorf“, rund 92 Hektar mit rund 13.000 Einwohnern. Scharnweberstraße/Klixstraße liegt im Westen des Ortsteils nahe dem Kurt-Schumacher-Platz, „im Wesentlichen den Kiez zwischen Auguste-Viktoria-Allee und Scharnweberstraße“. In beiden Verordnungen heißt es: „Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bedürfen in dem in § 1 bezeichneten Gebiet der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung.“

Viele Straßen gehören nur mit einem Teil der Hausnummern dazu, etwa Residenzstraße 37–74A und 91A–121, Provinzstraße 92–127 oder Auguste-Viktoria-Allee 42–87; von der Berenhorststraße nur die Nummer 3. Prüfen Sie deshalb Ihre Adresse mit Hausnummer in der Straßenliste der Senatsverwaltung. Mieter in beiden Gebieten berät im Auftrag des Bezirksamts kostenfrei eine Mieterberatung. Was in allen Berliner Gebieten gilt, erklärt der Beitrag Milieuschutz in Berlin.

Aufstellungsbeschluss: Schäfersee, Teichstraße, Breitkopfbecken, Hausotterplatz

Das Bezirksamt hat am 24.03.2026 beschlossen, für vier weitere Teilgebiete soziale Erhaltungsverordnungen aufzustellen: Schäfersee, Teichstraße, Breitkopfbecken und Hausotterplatz. Mit der Veröffentlichung im Amtsblatt ist der Beschluss am 10.04.2026 in Kraft getreten (Pressemitteilung Nr. 2563 des Bezirksamts); er gilt laut Bezirksamt für bis zu zwölf Monate.

Was das für Eigentümer heißt:

1. Laut Bezirksamt gelten dort „ab sofort Genehmigungspflichten für bauantragsrelevante bauliche Maßnahmen, beispielsweise Modernisierungen, Sanierungen oder Nutzungsänderungen“.
2. Rechtlich ist nach § 172 Abs. 2 BauGB „§ 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden“. Der Bezirk kann ein Vorhaben also im Einzelfall bis zu zwölf Monate zurückstellen oder, ohne Baugenehmigungsverfahren, vorläufig untersagen.
3. Wie es weitergeht: Laut Bezirksamt sind Beschlussvorlagen für die Gebiete „Residenzstraße West“, „Breitkopfbecken“ und „Hausotterplatz“ eingebracht; die Bezirksverordnetenversammlung entscheidet. Die Namen weichen von den vier Teilgebieten ab. Die neue Bezirksverordnetenversammlung kommt am 29.10.2026 zu ihrer ersten Sitzung zusammen; wann entschieden wird, ist offen.

Planen Sie in diesen Kiezen eine Modernisierung, Sanierung oder Nutzungsänderung, fragen Sie vorher beim Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz nach. Das Gebiet Letteplatz bleibt laut Bezirksamt bestehen.

Umbauen und modernisieren im Milieuschutzgebiet

Das Bezirksamt Reinickendorf ist deutlich: „Sämtliche Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen … bedürfen einer Genehmigung und sind somit antragspflichtig, auch dann, wenn die Maßnahmen nach der Bauordnung Berlin (BauO Bln) verfahrensfrei sind.“ Geprüft wird nach §§ 172 ff. BauGB und den berlinweiten Verwaltungsvorschriften (Stand 07.04.2026). Das gilt auch für selbst genutzte und leer stehende Wohnungen; Gewerbeeinheiten unterliegen laut Bezirksamt nicht dem Milieuschutz. Ohne Antrag bleiben:

• handelsübliche Balkonkraftwerke (eine Außensteckdose oder die Ertüchtigung der Elektroanlage ist aber antragspflichtig),
• der adaptive hydraulische Abgleich (bauliche Änderungen dabei sind antragspflichtig),
• reine Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung).

Ein Heizungstausch ist nach den Verwaltungsvorschriften seit dem 01.07.2026 unter Bedingungen grundsätzlich genehmigungsfähig. So gehen Sie vor:

1. Adresse prüfen: Straßenliste der Senatsverwaltung; bei Häusern rund um Schäfersee, Teichstraße, Breitkopfbecken und Hausotterplatz auch den Aufstellungsbeschluss.
2. Beraten lassen: Das Bezirksamt empfiehlt ein Gespräch vorab, Sprechzeiten dienstags 9 bis 12 Uhr und donnerstags 15 bis 18 Uhr, mittwochs nicht erreichbar.
3. Formular wählen: getrennte Anträge für das Gebäude (mit Anlagen 1 und 2) und für die Wohnung.
4. Einreichen: „in unterschriebener und digitaler Form per E-Mail“ an [email protected].
5. Erst nach der Genehmigung beginnen. Eine Bearbeitungsfrist nennt das Bezirksamt nicht.

Frohnau, Heiligensee, Hermsdorf, Lübars: städtebauliche Erhaltungsgebiete

Im Norden des Bezirks geht es nicht um Mieter, sondern um das Ortsbild. Das Bezirksamt nennt städtebauliche Erhaltungsverordnungen „für derzeit vier Gebiete“:

• Frohnau: Erhaltungsverordnung vom 18.04.1997
• Borsigsiedlung in Heiligensee: Bebauungspläne XX-240a-g, festgesetzt am 25.06.2002
• Kleinhaussiedlung in Hermsdorf: Bebauungsplan XX-247, festgesetzt am 20.02.2001
• Am Wiesenende in Lübars: Bebauungsplan XX-187, festgesetzt am 05.10.2000

In Hermsdorf betrifft das die Siedlungshäuser zwischen Veltheimstraße, Gertrudstraße, Schildower Straße und Bertastraße, in Lübars die Grundstücke Am Wiesenende 5/35, 37A und 39. In diesen Gebieten brauchen laut Bezirksamt „Der Abbruch, die Änderung oder die Nutzungsänderung sowie die Errichtung baulicher Anlagen … einer gesonderten Genehmigung“. Das Gesetz sagt es so: „In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung“ (§ 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Auch ein Anbau oder ein Neubau braucht dort also eine Genehmigung.

Braucht das Vorhaben eine Baugenehmigung, stellen Sie den Antrag zusammen mit dem Bauantrag bei der Bau- und Wohnungsaufsicht; sonst direkt beim Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz, mit dem Formular „Antrag auf Genehmigung gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB“ (Stand April 2024). Für Eigentümer von Einfamilienhäusern ist das der wichtigste Punkt im Bezirk: In der Region Frohnau/Hermsdorf bewohnen Eigentümer 54,2 % der Wohnungen selbst.

Aufteilen in Eigentumswohnungen: § 250 BauGB und Milieuschutz

Für die Aufteilung eines Mietshauses gilt je nach Größe und Lage eine von zwei Genehmigungen:

• Bestehendes Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen: Genehmigung nach § 250 BauGB und der Berliner Verordnung vom 11.11.2025, gilt bis 31.12.2030.
• Bis fünf Wohnungen im Milieuschutzgebiet: Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung 2025 (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB), gilt bis 12.03.2030.
• Bis fünf Wohnungen außerhalb des Milieuschutzes: keine dieser Genehmigungen.

Den Antrag nach § 250 BauGB stellen Sie laut Bezirksamt „formlos“ beim Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz. Die Bezirksseite dazu nennt noch die Verordnung von 2021; maßgeblich ist die Verordnung vom 11.11.2025. Die Genehmigung ist nach § 250 Abs. 3 BauGB zu erteilen, wenn

1. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und für Miterben oder Vermächtnisnehmer aufgeteilt wird,
2. an Familienangehörige zur eigenen Nutzung verkauft werden soll,
3. an mindestens zwei Drittel der Mieter zur eigenen Nutzung verkauft werden soll,
4. ein Absehen von der Aufteilung auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls nicht mehr zumutbar ist oder
5. Ansprüche Dritter auf Übertragung sonst nicht erfüllt werden können, die vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert wurden.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Teilungserklärung beantragt der Grundstückseigentümer schriftlich bei der Bau- und Wohnungsaufsicht. Achtung in den vier Aufstellungsgebieten: Wer trotz einer vorläufigen Untersagung aufteilt, riskiert die Löschung der Teilung (BGH, Urteil vom 20.12.2024, V ZR 277/23). Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung verkauft, kann sich der Erwerber in Berlin erst nach zehn Jahren auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen (§ 577a BGB). Mehr dazu: Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin.

Grundstück verkaufen: Vorkaufsrecht und Negativzeugnis

Beim Verkauf eines Grundstücks darf das Grundbuchamt den Käufer nur eintragen, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist (§ 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB). In Reinickendorf läuft das so:

1. Anzeige: Das Notariat zeigt den Kaufvertrag dem Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz an.
2. Antrag: Das Negativzeugnis wird „ausschließlich per E-Mail an [email protected]“ beantragt.
3. Dauer: „Die Bearbeitungsfrist beträgt 12 Wochen nach Erhalt der erforderlichen Unterlagen“, sagt das Bezirksamt. Das Gesetz verlangt, das Zeugnis „unverzüglich“ auszustellen (§ 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB).
4. Gebühr: 100 EUR.
5. Frist des Bezirks: Das Vorkaufsrecht „kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags“ ausgeübt werden (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB).

Planen Sie die 12 Wochen ein, wenn die Fälligkeit des Kaufpreises am Negativzeugnis hängt.

In den Milieuschutzgebieten nennt das Bezirksamt ein bezirkliches Vorkaufsrecht beim Verkauf eines Grundstücks. Es ist nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen, wenn das Grundstück „entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 aufweist“.

Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse, nicht befürchtete künftige Entwicklungen (BVerwG, Urteil vom 09.11.2021, 4 C 1.20). Eine Gesetzesänderung ist geplant; am 27.09.2026 galt § 26 Nr. 4 BauGB unverändert.

Ferienwohnung, Leerstand, Abriss: Zweckentfremdung in Reinickendorf

Das Berliner Zweckentfremdungsverbot gilt seit dem 01.05.2014 in der ganzen Stadt, seit dem 17.06.2026 in geänderter Fassung. Wer eine Wohnung als Ferienwohnung vermieten, länger leer stehen lassen oder abreißen will, wendet sich im Bezirk an:

Bezirksamt Reinickendorf, Wohnungsamt, Eichborndamm 215, 13437 Berlin, Tel. (030) 115.

Für Eigentümer wichtig:

1. Termine gibt der Fachbereich Wohnen nur nach telefonischer Vereinbarung.
2. Bearbeitungszeiten: Nach der Cyberattacke auf das Berliner Landesnetz konnte das Amt vorübergehend auch Anträge „im Bereich Zweckentfremdung“ nicht bearbeiten; es sei „weiterhin mit verlängerten Bearbeitungszeiten zu rechnen“ (Stand 27.09.2026).
3. Registriernummern für Ferienwohnungen werden derzeit nicht neu vergeben (Senatsverwaltung).

Zum Zensusstichtag 15.05.2022 standen im Bezirk 2.723 Wohnungen leer (2,1 %), 955 davon seit zwölf Monaten oder länger. Als Grund nennt der Zensus bei 1.514 Wohnungen, dass sie innerhalb von drei Monaten beziehbar waren, bei 636 laufende oder geplante Baumaßnahmen und bei 175 einen Verkauf. Das beschreibt die Lage von 2022, nicht den heutigen Leerstand, und sagt nichts darüber, ob ein Leerstand erlaubt war. Die Regeln für ganz Berlin stehen im Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin.

Regeln, die in ganz Berlin gelten, auch in Reinickendorf

Neben den Bezirksregeln gelten die Berliner Regeln für Vermieter unverändert auch hier:

• Mietpreisbremse, bei Neuvermietung höchstens 10 % über der Vergleichsmiete: gilt bis 31.12.2029, mehr in Mietpreisbremse in Berlin.
• Kappungsgrenze 15 % bei Mieterhöhungen: gilt bis 10.05.2028, mehr im Beitrag zum Berliner Mietspiegel 2026.
• Kündigungssperre nach Umwandlung, zehn Jahre: gilt bis 30.09.2033, mehr in Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin.
• Genehmigung für die Aufteilung (§ 250 BauGB): gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2030.
• Zweckentfremdungsverbot: gilt seit 01.05.2014, mehr im Berlin-Leitfaden.

Der Berliner Mietspiegel 2026 ist qualifiziert nach § 558d BGB und gilt seit dem 28.05.2026, Datenstichtag 01.09.2025. Nicht zum qualifizierten Teil gehören die Orientierungshilfe zur Einordnung in der Spanne und der Abschlag für Wohnungen ohne Vollausstattung. Eine Gerichtsentscheidung zum Mietspiegel 2026 ist nicht bekannt (Stand 26.09.2026).

Nach § 558d Abs. 2 BGB ist er „im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen“, also zum 01.09.2027, und nach vier Jahren neu zu erstellen. Die Wohnlage richtet sich nach der einzelnen Adresse, nicht nach dem Bezirk oder Ortsteil; prüfen Sie sie in der Mietspiegel-Abfrage. Die Zensusmieten in der Tabelle oben ersetzen den Mietspiegel nicht.

Ämter für Eigentümer in Reinickendorf

Die drei wichtigsten Stellen sitzen unter einem Dach: im Rathaus Reinickendorf, Eichborndamm 215, 13437 Berlin.

• Milieuschutz, Gestaltschutz, Aufteilung, Vorkaufsrecht, Negativzeugnis: Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz, Rathaus (Neubau), 2. Etage, Tel. (030) 90294-3014 oder -3035, [email protected]
• Bauantrag, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Wohnungsaufsicht: Bau- und Wohnungsaufsicht, Rathaus, 2. und 3. Etage, Tel. (030) 90294-3014 oder -3035, [email protected]
• Ferienwohnung, Leerstand, Abriss: Wohnungsamt (Fachbereich Wohnen), Tel. (030) 115, Termine nur nach Vereinbarung

Sprechzeiten des Fachbereichs Stadtplanung und Denkmalschutz: dienstags 9 bis 12 Uhr und donnerstags 15 bis 18 Uhr, weitere nach Vereinbarung; montags und freitags ist er auch telefonisch erreichbar, mittwochs „generell nicht“. Die Spätsprechstunde am Donnerstag entfällt vor Feiertagen. Die Bau- und Wohnungsaufsicht hat dieselben Sprechzeiten und ist mittwochs eingeschränkt erreichbar; für die Ortsteile Borsigwalde, Reinickendorf Ost, Wittenau und Tegel berät sie nur nach vorheriger Terminabsprache.

Ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet gibt es in Reinickendorf laut Liste der Senatsverwaltung nicht. Bei Mängeln, die ein Vermieter nicht beseitigt, können sich Mieter an die Wohnungsaufsicht wenden.

Hausverwaltung in Reinickendorf: worauf Eigentümer achten

Im Bezirk stehen 2.621 Gebäude im Eigentum einer WEG, dazu 26.507 Gebäude von Privatpersonen (Zensus 2022). Eine Verwaltung in Reinickendorf sollte die Aufgaben des Bezirks kennen: Anträge im Milieuschutz und in den Aufstellungsgebieten im Süden, Gestaltschutz bei Anbauten im Norden, viele Öl- und Gasheizungen. Die Wohnungsaufsicht kann Eigentümer auffordern, „unterlassene Instandsetzungen nachzuholen und nicht unerhebliche bauliche Mängel zu beseitigen“; eine untätige Verwaltung wird so schnell zum Problem der Eigentümer.

Wenn Sie mit Ihrer WEG-Verwaltung unzufrieden sind, gehen Sie schrittweise vor:

1. Schriftlich mit Frist anschreiben: Wenn die Hausverwaltung nicht reagiert, hilft die E-Mail mit Frist an die Verwaltung.
2. Beirat einschalten: Was der Verwaltungsbeirat tun kann.
3. Unterlagen einsehen: Einsicht in die Verwaltungsunterlagen mit der E-Mail zur Einsicht.
4. Schäden melden: Bleiben Reparaturen liegen, setzen Sie mit der Schadensmeldung mit Frist nach.
5. Versammlung verlangen: Verlangen auf Einberufung, auch als E-Mail.
6. Verwaltung wechseln: Hausverwaltung abwählen mit dem Beschluss zur Abberufung und Neubestellung.

Was eine Verwaltung kostet, zeigt Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?; amtliche Zahlen für den Bezirk gibt es nicht.

A1 in Reinickendorf: Büro Nord am Borsigturm

A1 Asset One, Herausgeber dieses Ratgebers, hat ein Büro im Bezirk: das Büro Nord, Am Borsigturm 13, 13507 Berlin. Weitere Standorte sind der Hauptsitz in Kreuzberg, Skalitzer Straße 34, 10999 Berlin, und das Büro West, Pestalozzistraße 78, 10627 Berlin. Erreichbar ist das Team über das Kontaktformular.

Eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt diese Seite nicht; bei Streit über eine Genehmigung, eine Aufteilung oder einen Verwaltervertrag lassen Sie sich anwaltlich beraten.

Andere Bezirke im Vergleich: Spandau, Pankow, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf.