Was kostet eine WEG-Verwaltung je Wohnung und Monat?
Für bestehende Verträge nennt das VDIV-Branchenbarometer 2026 eine durchschnittliche Nettovergütung von 29,12 € je Einheit und Monat für das Jahr 2025, nominal 2,7 % mehr als im Vorjahr. Für 2026 planen die befragten Unternehmen 31,77 €; das ist ein Planwert, kein Preis. Neue Verträge sind teurer: Die CRES-Verwalterentgeltstudie 2026 nennt durchschnittliche Basissätze zwischen 29,75 € und 47,60 € brutto, je nach Größe der Anlage.
| Studie, Vertragsart (Jahr) | Wert je Einheit und Monat | Steuer |
|---|---|---|
| VDIV 2026, Bestand (2025) | 29,12 € | netto |
| VDIV 2026, Planung (2026) | 31,77 € | netto |
| VDIV 2025, Bestand (2024) | 28,35 € | netto |
| VDIV 2025, Bestand (2023) | 26,60 € | netto |
| CRES 2026, Neuverträge (2026) | 29,75 € bis 47,60 € | brutto |
VDIV steht für das VDIV-Branchenbarometer, CRES für die CRES-Verwalterentgeltstudie.
Die Werte des Branchenbarometers 2025 gelten ohne Garagen und Stellplätze. Laut dem Präsidenten des BVI liegen Neuverträge im Schnitt rund 5 € netto über Bestandsverträgen. Einordnen lässt sich der eigene Preis so am besten mit den bundesweiten Zahlen; wie eine Eigentümergemeinschaft überhaupt organisiert ist, erklärt der Leitfaden Was ist eine WEG?.
Was kosten Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung?
Die Mietverwaltung verwaltet für den Eigentümer Mietverhältnisse über Wohnräume, etwa in einem Mietshaus. Die Sondereigentumsverwaltung (SE-Verwaltung) betreut die einzelne vermietete Eigentumswohnung für ihren Eigentümer. Sie läuft neben der WEG-Verwaltung, die sich um das Gemeinschaftseigentum kümmert.
| Verwaltungsart | Wert je Einheit und Monat | Quelle und Hinweis |
|---|---|---|
| Mietverwaltung, Bestand | 30,19 € | VDIV 2026, Werte 2025; netto oder brutto nicht genannt |
| Mietverwaltung, Bestand | 26,74 € | VDIV, Werte 2023, ohne Garagen und Stellplätze |
| Mietverwaltung, Neuverträge | 29,75 € bis 41,65 € | CRES 2026; ohne Angabe zur Steuer |
| SE-Verwaltung | knapp 42 € brutto | CRES 2026, nur mit Zusatz (siehe unten) |
Den Wert von 30,19 € für 2025 veröffentlicht der VDIV-Regionalverband Mitteldeutschland. Für die SE-Verwaltung gilt der Wert laut Pressemitteilung zur CRES-Studie nur, „sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Kombination verwaltet wird“. Näher erklärt ist dieser Zusatz dort nicht, Größenklassen nennen die Pressemitteilungen dafür nicht. Fragen Sie deshalb bei jedem Angebot nach, ob der Preis nur gilt, wenn dieselbe Verwaltung auch die WEG betreut.
Warum zahlen kleine Gemeinschaften je Einheit mehr?
Viele Aufgaben fallen in jeder Gemeinschaft an, gleich ob sie fünf oder hundert Einheiten hat: mindestens eine Versammlung im Jahr, der Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, der Vermögensbericht. In kleinen Anlagen verteilt sich dieser Aufwand auf wenige Einheiten. Die Studien zeigen das so:
- Nach der CRES-Verwalterentgeltstudie 2026 liegen die durchschnittlichen Basissätze in Anlagen mit mehr als 99 Einheiten rund 38 % unter denen von Anlagen mit bis zu zehn Einheiten.
- Der mittlere Mindestumsatz je Anlage liegt laut derselben Studie unverändert bei 357 € brutto. Ob sich dieser Betrag auf den Monat oder das Jahr bezieht, nennen die Pressemitteilungen nicht.
- Unternehmen mit weniger als 400 Einheiten verlangten bei Neubeauftragungen für Objekte mit höchstens zehn Einheiten im Schnitt einen Aufschlag von 8,2 % gegenüber dem allgemeinen Durchschnitt (VDIV-Branchenbarometer 2025).
Dazu kommt die Marktlage: 21,0 % der befragten Verwaltungen wollen nur noch Objekte ab einer Mindestgröße übernehmen, im Mittel ab rund 16 Wohneinheiten (VDIV-Branchenbarometer 2026). Kleine Gemeinschaften sollten deshalb früh anfragen und mehrere Angebote einholen.
Was muss die Grundvergütung abdecken?
Das Gesetz legt Aufgaben fest, die jede WEG-Verwaltung erfüllen muss. Diese gesetzlichen Pflichtaufgaben sind der Kern jeder Grundvergütung:
- mindestens einmal im Jahr die Eigentümerversammlung einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG),
- die Beschluss-Sammlung führen (§ 24 Abs. 8 WEG),
- Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die untergeordnete Bedeutung haben oder zur Wahrung einer Frist oder Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG),
- für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufstellen (§ 28 Abs. 1 WEG),
- die Jahresabrechnung aufstellen (§ 28 Abs. 2 WEG),
- nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht erstellen (§ 28 Abs. 4 WEG),
- die Gemeinschaft nach außen vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG).
Der Bundesgerichtshof hat dazu eine Auslegungsregel aufgestellt: Pauschalvergütungen sind in der Regel so auszulegen, dass sie alle gesetzlichen Pflichtaufgaben abdecken; Sondervergütungen sind dann im Zweifel nicht zulässig (BGH, 05.07.2019, V ZR 278/17, Rn. 33). Das Urteil erging zur alten Rechtslage, der Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung gilt fort. Wie Wirtschaftsplan und Abrechnung zusammenhängen, zeigt der Beitrag Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung.
Welche Sonderhonorare sind üblich und zulässig?
Die Verwaltung darf eine Pauschale anbieten oder eine Grundvergütung mit gesonderten Teilentgelten. Der BGH verlangt dafür eine klare Abgrenzung, was die Grundvergütung erfasst, und bei laufend anfallenden Aufgaben muss der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein (V ZR 278/17, Leitsatz c).
| Leistung | Beleg |
|---|---|
| weitere Versammlung der Eigentümer | BGH V ZR 215/20: 700 € bei 70 Einheiten nicht beanstandet |
| kaufmännische Betreuung größerer Sanierungen | BGH V ZR 215/20: ordnungsgemäß |
| gerichtliche Verfahren | BGH V ZR 215/20; CRES 2026 |
| Versicherungsfälle mit Bezug zum Sondereigentum | BGH V ZR 215/20: ordnungsgemäß |
| Mahnungen, Verwaltung von Sonderumlagen | BGH V ZR 278/17: Aufbau nicht beanstandet, Höhe nicht entschieden |
| bauliche Maßnahmen, Zustimmung zum Verkauf einer Wohnung | CRES 2026: häufig gesondert vergütet |
Im Fall V ZR 215/20 (BGH, Urteil vom 11.06.2021) hatte das Berufungsgericht die 700 € für eine weitere Versammlung als vom Ermessen der Eigentümer gedeckt gewertet; der BGH hat das nicht beanstandet. Im Fall V ZR 278/17 hat der BGH die Höhe der Sondervergütungen nicht abschließend geprüft und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Laut IVD werden Sonderleistungen regelmäßig als Stundensatz oder Pauschale abgerechnet. Frei zugängliche Studienwerte für einzelne Sonderleistungen wurden nicht gefunden; die 700 € aus dem BGH-Fall sind ein Einzelfall. Sondervergütungen machten 2023 im Mittel 6,1 % des Umsatzes der Verwaltungen aus (VDIV). Entscheidend ist nicht der einzelne Posten, sondern das zu erwartende Gesamtentgelt (V ZR 278/17, Rn. 37).
Wie vergleiche ich Angebote richtig?
Angebote sind oft nicht direkt vergleichbar: Eines nennt Nettopreise, ein anderes Bruttopreise, ein drittes eine niedrige Grundvergütung mit vielen Sonderhonoraren. So bringen Sie sie auf einen Nenner:
- Einheitlich netto oder brutto rechnen: Der Regelsteuersatz beträgt 19 % (§ 12 Abs. 1 UStG).
- Jahreskosten ermitteln: Grundvergütung × Zahl der Einheiten × 12 Monate.
- Sonderhonorare realistisch ansetzen: etwa eine weitere Versammlung oder ein geplantes Sanierungsvorhaben.
- Laufzeit prüfen: Erstverträge laufen laut CRES-Studie ganz überwiegend zwei bis drei Jahre. Gesetzlich ist die Bestellung auf höchstens fünf Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
- Wertgrenzen vergleichen: bis zu welchem Betrag die Verwaltung ohne Beschluss Aufträge vergeben darf (§ 27 Abs. 2 WEG).
Rechenbeispiel mit dem Durchschnittswert: 29,12 € netto ergeben mit 19 % Umsatzsteuer 34,65 € brutto je Einheit und Monat, im Jahr sind das 415,83 € brutto (29,12 € × 1,19 × 12). Wie der Wechsel zu einer neuen Verwaltung abläuft, beschreibt der Ratgeber Hausverwaltung abwählen in acht Schritten. Den Beschluss über Bestellung und Vergütung bereitet die Vorlage für den Beschluss zu Abberufung und Neubestellung der Verwaltung vor.
Wer zahlt die Verwaltung, und lässt sie sich umlegen?
Die Verwaltung stellt ihre Vergütung der Gemeinschaft in Rechnung, nicht dem einzelnen Eigentümer. Die Kosten der Verwaltung trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Eigentümer können per Beschluss eine andere Verteilung festlegen, etwa gleich je Einheit (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Bezahlt wird über das Hausgeld.
Vermieten Sie Ihre Wohnung, können Sie die Verwaltervergütung nicht auf Wohnraummieter umlegen. Verwaltungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten, und nach § 556 Abs. 1 BGB sind nur Betriebskosten umlagefähig. Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB). Die Regel gilt für Wohnraummiete, nicht für Gewerbemiete.
Steuerlich sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Bei einer vermieteten Wohnung lässt sich die Verwaltervergütung so einordnen; den Einzelfall klärt die Steuerberatung.
Woran erkennen Sie, ob Preis und Qualität zusammenpassen?
Ein niedriger Preis hilft wenig, wenn die Verwaltung die Pflichtaufgaben nicht schafft: 62,1 % der Verwaltungen bezeichnen sich laut VDIV-Branchenbarometer 2026 als überlastet. Diese Punkte lassen sich vor der Beauftragung prüfen:
- Erlaubnis nach § 34c GewO: Wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum einer WEG oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume verwaltet, braucht sie. Lassen Sie sich die Erlaubnis zeigen.
- Berufshaftpflicht: Sie ist Voraussetzung der Erlaubnis, mit mindestens 500.000 € je Versicherungsfall und 1.000.000 € je Jahr (§ 15 Abs. 2 MaBV).
- Weiterbildung: 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren (§ 34c Abs. 2a GewO). Seit 24.07.2026 ist die Pflicht nach Angaben der IHK Berlin nur für Makler entfallen, für Verwalter gilt sie weiter.
- Zertifizierter Verwalter: Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Die Ausnahme gilt nur bei weniger als neun Sondereigentumsrechten, wenn ein Eigentümer Verwalter ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer die Zertifizierung verlangt. Die Prüfung legt der Verwalter vor einer Industrie- und Handelskammer ab (§ 26a Abs. 1 WEG).
- Klare Leistungsliste: Welche Aufgaben deckt die Grundvergütung, was kostet extra?
Was gilt in Berlin?
Eine Vergütungszahl nur für Berlin veröffentlichen weder VDIV noch CRES frei zugänglich. Das Branchenbarometer ordnet Berlin der Region Ost zu, gemeinsam mit Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Dort lag die WEG-Verwaltung 2024 bei 27,74 € netto je Einheit und Monat, unter dem Bundesschnitt von 28,35 €. Einen Berliner Wert allein lässt das nicht ableiten; die bundesweiten Zahlen sind eine Richtschnur, die Berliner Angebote vergleichen Sie am besten selbst.
Die Erlaubnis nach § 34c GewO erteilt in Berlin das Ordnungsamt des Bezirks, in dem die Verwaltung ihren Betriebssitz hat. Die Gebühr liegt je nach Aufwand zwischen 100 € und 1.800 €.
Berliner Regeln können der Verwaltung zusätzliche Arbeit machen, etwa Genehmigungen im Milieuschutzgebiet in Berlin, die Umwandlung in Eigentumswohnungen oder der Berliner Mietspiegel 2026 in der Mietverwaltung. Einen Überblick gibt der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin.
