Ob eine Ausgabe Ihre Steuer noch in diesem Jahr senkt oder erst verteilt über Jahrzehnte, entscheidet oft nur ihre Einordnung: Reparatur oder Modernisierung, vor oder nach dem dritten Jahr seit dem Kauf, sofort abgezogen oder auf fünf Jahre verteilt. Diese Seite zeigt die Regeln, die für private Vermieter in ganz Deutschland gelten, mit Gesetz, Verwaltungsanweisung und einem Rechenbeispiel.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung: Die Seite erklärt Regeln, sie prüft keinen Einzelfall. Die Hilfe in Steuersachen im Einzelfall ist Steuerberatern und anderen befugten Stellen vorbehalten (§ 2 Abs. 2, § 5 Abs. 1 StBerG). Stand: 27.09.2026; Einkommensteuergesetz mit der letzten Änderung vom 29.06.2026.
Wie werden Mieteinnahmen besteuert?
Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss:
| Posten | Was dazugehört |
|---|---|
| Einnahmen | Kaltmiete, Vorauszahlungen und Nachzahlungen der Mieter für Nebenkosten (§ 8 Abs. 1 EStG) |
| minus Werbungskosten | alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG) |
| = Einkünfte | positiv: steuerpflichtig; negativ: Verlust, der andere Einkünfte mindern kann |
Maßgeblich ist das Jahr der Zahlung: Einnahmen zählen im Jahr des Zuflusses, Ausgaben im Jahr, in dem Sie sie geleistet haben (§ 11 EStG). Regelmäßig wiederkehrende Zahlungen, die kurze Zeit vor oder nach dem Jahreswechsel fließen, gehören in das Jahr, zu dem sie wirtschaftlich gehören (§ 11 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 2 EStG).
Die Einkünfte tragen Sie in der Anlage V der Einkommensteuererklärung ein. Arbeitnehmer müssen eine Erklärung abgeben, wenn ihre Einkünfte ohne Lohnsteuerabzug, etwa aus Vermietung, mehr als 410 € betragen (§ 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG).
Welche Kosten Vermieter absetzen können: die Liste
Eine Werbungskosten-Pauschale gibt es für Vermieter nicht; § 9a EStG sieht Pauschbeträge nur für andere Einkünfte vor. Jede Ausgabe zählt deshalb nur mit Beleg.
| Kostenart | Sofort absetzbar? Grundlage |
|---|---|
| Schuldzinsen (nicht die Tilgung) | ja; § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG |
| Grundsteuer | ja, wenn umgelegt zugleich Einnahme; § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG |
| Versicherungen für das Gebäude | ja; § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG |
| Verwaltung (WEG- oder Mietverwaltung) | ja, nicht auf Mieter umlegbar; § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV |
| Hausgeld der WEG | teilweise, siehe Abschnitt Hausgeld; § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG |
| Reparaturen am Gebäude | ja als Erhaltungsaufwand, oder verteilt auf 2 bis 5 Jahre; § 11 Abs. 2 EStG, § 82b EStDV |
| Einrichtung bis 800 € je Gegenstand | ja, wenn beweglich und selbständig nutzbar; § 6 Abs. 2, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG |
| Fahrten zum Objekt | ja, teils nur pauschal je Kilometer; § 9 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 EStG |
| Kaufpreis des Gebäudes mit Nebenkosten | nein, nur über die AfA; § 7 Abs. 4 EStG, § 255 Abs. 1 HGB |
| Modernisierung mit Erweiterung oder wesentlicher Verbesserung | nein, nur über die AfA; § 255 Abs. 2 HGB |
Die 800 € gelten ohne abziehbare Vorsteuer. Wer als Wohnungsvermieter keine Vorsteuer abzieht, rechnet deshalb mit dem Bruttopreis. Die Entfernungspauschale beträgt 2026 0,38 € je vollem Kilometer der Entfernung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG). Weitere Werbungskosten sind zum Beispiel die Steuerberatung für die Anlage V, Inserate für die Mietersuche und die Rechtsberatung im Mietrecht.
Reparatur oder Modernisierung: sofort absetzen oder abschreiben?
Instandsetzung und Modernisierung sind nach dem BMF-Schreiben vom 26.01.2026 „regelmäßig Erhaltungsaufwendungen“ und sofort abziehbar (Rn. 1). Nur über die Abschreibung wirken Herstellungskosten, also Kosten für eine Erweiterung oder eine „über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung“ (§ 255 Abs. 2 Satz 1 HGB). Die Finanzverwaltung prüft dafür vier zentrale Ausstattungsbereiche: Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. Eine Standardhebung nimmt sie an, wenn mindestens drei davon deutlich im Gebrauchswert erhöht werden (Rn. 13, 19).
Eine Sonderregel gilt kurz nach dem Kauf. Übersteigen Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, sind sie anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Nicht mitgerechnet werden Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Nach dem BMF-Schreiben gilt außerdem:
- Schönheitsreparaturen zählen mit (Rn. 55), eine Abfindung an den Mieter für die vorzeitige Räumung nicht (Rn. 56).
- Die drei Jahre laufen taggenau ab dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten (Rn. 62).
- Auch begünstigter Aufwand im Sanierungsgebiet oder am Denkmal zählt in die 15 % (Rn. 66).
- Wird die Grenze erst im zweiten oder dritten Jahr überschritten, ändert das Finanzamt die Bescheide der Vorjahre (Rn. 68).
Renovierung nach dem Kauf planen
- Tag des Übergangs von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten aus dem Kaufvertrag notieren.
- Den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten ermitteln, ohne Grund und Boden.
- 15 % davon ausrechnen: Das ist die Grenze für drei Jahre, ohne Umsatzsteuer.
- Alle geplanten Maßnahmen der drei Jahre zusammenzählen, Schönheitsreparaturen eingeschlossen.
- Die Planung vor dem ersten Auftrag mit einer Steuerberatung abstimmen.
Große Reparaturen auf zwei bis fünf Jahre verteilen
Größere Erhaltungsaufwendungen dürfen Sie statt im Zahlungsjahr gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b Abs. 1 EStDV). Das ist ein Wahlrecht, keine Pflicht. Voraussetzungen und Folgen:
| Punkt | Regel in § 82b EStDV |
|---|---|
| Gebäude | gehört im Zeitpunkt der Zahlung nicht zu einem Betriebsvermögen |
| Nutzung | dient überwiegend Wohnzwecken: Wohnräume mehr als die Hälfte der Nutzfläche |
| Garagen | zählen als Wohnzwecken dienend, soweit höchstens ein Pkw je Wohnung Platz hat |
| Verkauf im Verteilungszeitraum | der Rest ist im Verkaufsjahr abzuziehen (Abs. 2) |
| Ende der Vermietung im Verteilungszeitraum | ebenso, wenn das Gebäude nicht mehr zur Einkunftserzielung genutzt oder in ein Betriebsvermögen eingebracht wird (Abs. 2) |
| mehrere Eigentümer | alle verteilen auf den gleichen Zeitraum (Abs. 3) |
Die Regel gilt für Erhaltungsaufwand, der nach dem 31.12.2003 entstanden ist (§ 84 Abs. 4a Satz 2 EStDV); eine Befristung enthält der Wortlaut nicht (Stand 27.09.2026). Er spricht von „Gebäuden“. Ob die Finanzverwaltung die Verteilung auch bei einer einzelnen vermieteten Eigentumswohnung zulässt, ist hier nicht geprüft; klären Sie das vor der Wahl.
Eigene Verteilungsregeln gelten im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 11a EStG) und am Baudenkmal (§ 11b EStG), jeweils für nicht durch Zuschüsse gedeckten Aufwand und nur mit Bescheinigung der zuständigen Stelle.
Rechenbeispiel: sofort abziehen oder auf vier Jahre verteilen
Annahmen des Beispiels:
- vermietete Eigentumswohnung, gekauft vor mehr als drei Jahren; Gebäude im Privatvermögen und überwiegend zu Wohnzwecken genutzt; die Verteilung nach § 82b EStDV wird angewendet (bei einer einzelnen Eigentumswohnung vorher klären, siehe oben)
- Baujahr 1960 (AfA 2 %), Gebäudeanteil der Anschaffungskosten 200.000 €
- Kaltmiete 9.600 € und Nebenkostenvorauszahlungen 2.400 € im Jahr, darin 300 € umgelegte Grundsteuer
- Schuldzinsen 4.500 €, abziehbares Hausgeld 3.000 € (ohne Zuführung zur Erhaltungsrücklage)
- Badsanierung 12.000 € als Erhaltungsaufwand: Ein vorhandenes Bad wird erneuert, nur einer der vier Ausstattungsbereiche
- Grenzsteuersatz 42 %, Einzelveranlagung, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer
| Posten 2026 | Sofort abgezogen | Auf 4 Jahre verteilt |
|---|---|---|
| Einnahmen | 12.000 € | 12.000 € |
| Schuldzinsen | − 4.500 € | − 4.500 € |
| AfA 2 % von 200.000 € | − 4.000 € | − 4.000 € |
| Hausgeld, abziehbarer Teil | − 3.000 € | − 3.000 € |
| Grundsteuer | − 300 € | − 300 € |
| Badsanierung | − 12.000 € | − 3.000 € |
| Einkünfte 2026 | − 11.800 € | − 2.800 € |
| Steuer sinkt rechnerisch um (42 %) | 4.956 € | 1.176 € |
| Abzug Bad 2027 bis 2029 | 0 € | je 3.000 € |
Über die vier Jahre werden in beiden Fällen 12.000 € abgezogen; die Verteilung verschiebt nur den Zeitpunkt. Sie kann sich rechnen, wenn Ihr Grenzsteuersatz in den Folgejahren höher ist. Die 42 % gelten 2026 für ein zu versteuerndes Einkommen von 69.879 € bis 277.825 € (§ 32a Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 EStG). Die Minderung von 4.956 € setzt also voraus, dass das zu versteuernde Einkommen vor dem Verlust mindestens 81.679 € beträgt; sonst ist sie kleiner.
Abschreibung (AfA): was das Gebäude jedes Jahr bringt
Den Kaufpreis ziehen Sie nicht auf einmal ab, sondern über die Absetzung für Abnutzung, und zwar nur für das Gebäude, nicht für Grund und Boden. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten des Kaufs (§ 255 Abs. 1 Satz 2 HGB), etwa Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.
| Gebäude im Privatvermögen, fertiggestellt | AfA jährlich |
|---|---|
| vor dem 01.01.1925 | 2,5 % |
| 01.01.1925 bis 31.12.2022 | 2 % |
| nach dem 31.12.2022 | 3 % |
Grundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als 40, 50 oder 33 Jahre, darf die AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer bemessen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Höhere Abschreibungen gibt es in drei Fällen:
- Degressive AfA für neue Wohngebäude: 5 % vom Restwert, wenn der Bau nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 beginnt oder der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen wird, beim Kauf nur bis zum Ende des Fertigstellungsjahres (§ 7 Abs. 5a EStG).
- Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau: vier Jahre lang bis zu 5 % zusätzlich, unter anderem mit Bauantrag vor dem 01.10.2029, Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude und zehn Jahren Vermietung zu Wohnzwecken (§ 7b EStG).
- Sanierungsgebiet und Baudenkmal: für begünstigte Herstellungskosten acht Jahre bis zu 9 % und danach vier Jahre bis zu 7 % (§§ 7h, 7i EStG).
Rechenbeispiele und die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Boden zeigt der Beitrag AfA für Immobilien.
Hausgeld in der WEG: welche Teile zählen
Mit dem Hausgeld zahlen Sie als Wohnungseigentümer in einer WEG die Vorschüsse, die die Gemeinschaft im Wirtschaftsplan beschlossen hat: für die laufenden Kosten und für die Rücklagen (§ 28 Abs. 1 WEG). Steuerlich lohnt es sich, die Bestandteile zu trennen:
| Teil des Hausgelds | Steuerliche Einordnung |
|---|---|
| Verwaltervergütung | Werbungskosten, nicht auf Mieter umlegbar |
| Betriebskosten (Wasser, Müll, Versicherung) | Werbungskosten; umgelegte Beträge sind zugleich Einnahmen |
| Reparaturen, die die Gemeinschaft bezahlt | Erhaltungsaufwand |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | eigene Einordnung, mit Steuerberatung klären |
Die Erhaltungsrücklage gehört zum Vermögen der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 3, § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Ob Ihr Anteil schon bei der Zahlung zählt oder erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für die Erhaltung ausgibt, lassen Sie für die Anlage V von Ihrer Steuerberatung einordnen. Das Rechenbeispiel oben setzt die Zuführung deshalb nicht an.
Für die Anlage V brauchen Sie zwei Unterlagen: Die Jahresabrechnung der WEG zeigt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben (§ 28 Abs. 2 WEG), der Vermögensbericht den Stand der Rücklagen (§ 28 Abs. 4 WEG). Wie sich Wirtschaftsplan und Abrechnung unterscheiden, erklärt der Beitrag Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung. Was die Verwaltung üblicherweise kostet, zeigt Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?.
Grundsteuer und Nebenkosten: absetzen und umlegen
Die Grundsteuer zählt zu den Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG). Zugleich ist sie eine Betriebskostenart, die Sie auf die Mieter umlegen dürfen, wenn der Mietvertrag es vorsieht (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Beides zusammen führt oft zu einem Nullsummenspiel:
- Sie zahlen die Grundsteuer und alle anderen Betriebskosten: Werbungskosten.
- Die Mieter zahlen Vorauszahlungen und Nachzahlungen: Einnahmen (§ 8 Abs. 1 EStG).
- Bei voller Umlage heben sich beide Seiten auf.
- Steuerlich wirken am Ende nur die Kosten, die bei Ihnen bleiben: Verwaltung, Reparaturen und nicht umgelegte Betriebskosten, etwa für eine leer stehende Wohnung.
Eine vollständige Umlage bringt Ihnen das Geld zurück, erhöht aber im gleichen Umfang die Einnahmen; einen zusätzlichen Steuervorteil hat sie nicht. Welche Kosten Sie umlegen dürfen und welche nicht, erklären die Beiträge zur Nebenkostenabrechnung für Vermieter und zu umlegbaren Wartungskosten. Wie die Grundsteuer berechnet wird, zeigen die Seiten Grundsteuer in Berlin und Grundsteuer in Leipzig. Für ein ganzes Haus fasst der Leitfaden für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses zusammen, welche Kosten bei Ihnen bleiben.
Vermietung an Angehörige: die Grenzen von 50 und 66 Prozent
Vermieten Sie eine Wohnung günstig an Kinder, Eltern oder andere Angehörige, entscheidet der Anteil an der ortsüblichen Miete über die Werbungskosten. § 21 Abs. 2 EStG lautet: „Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.“
| Miete in % der ortsüblichen Miete | Folge nach § 21 Abs. 2 EStG |
|---|---|
| unter 50 % | Aufteilung; Werbungskosten nur für den entgeltlichen Teil |
| 50 % bis unter 66 % | im Wortlaut nicht ausdrücklich geregelt |
| ab 66 %, auf Dauer angelegt | gilt als entgeltlich, voller Werbungskostenabzug |
Wie die ortsübliche Marktmiete zu ermitteln ist, sagt das Einkommensteuergesetz nicht selbst. Die mietrechtliche ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist ein eigener Begriff aus dem Mietrecht. Klären Sie Maßstab, Zwischenbereich und die Gestaltung des Mietvertrags vor Vertragsschluss mit einer Steuerberatung. Nicht verwechseln: Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung nach oben, § 21 Abs. 2 EStG setzt eine steuerliche Untergrenze.
Verluste aus Vermietung: Verrechnung, Rücktrag, Vortrag
Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, entstehen negative Einkünfte. Sie fließen in die Summe der Einkünfte ein und mindern so im selben Jahr etwa die Einkünfte aus Ihrem Gehalt; das zeigt das Rechenbeispiel oben. Was dabei nicht ausgeglichen wird, regelt § 10d EStG:
| Weg | Regel |
|---|---|
| Verlustrücktrag | bis 1.000.000 €, bei zusammen veranlagten Ehegatten 2.000.000 €, in das Vorjahr und, soweit dort nicht möglich, in das zweite Vorjahr (§ 10d Abs. 1 EStG) |
| Verlustvortrag | in die folgenden Jahre: bis zu einem Gesamtbetrag der Einkünfte von 1 Million € (zusammen veranlagte Ehegatten 2 Millionen €) unbeschränkt, darüber zu 70 % (§ 10d Abs. 2 EStG) |
| ab 2028 | darüber wieder zu 60 % (Art. 6 des Gesetzes vom 27.03.2024, BGBl. 2024 I Nr. 108) |
Die Rückkehr zu 60 % ab 2028 steht im Wachstumschancengesetz (Stand 27.09.2026). Auf Antrag unterbleibt der Rücktrag ganz (§ 10d Abs. 1 Satz 6 EStG). Für die meisten privaten Vermieter heißt das: Solange Verlust und Gesamtbetrag der Einkünfte unter diesen Millionengrenzen bleiben, kann ein Verlust, der im Verlustjahr nicht ausgeglichen wird, ungekürzt in einem Vorjahr oder in späteren Jahren abgezogen werden. Ob ein Verlust über mehrere Jahre oder bei längerem Leerstand anerkannt wird, ist eine Frage des Einzelfalls.
Belege und Fristen: was Sie aufbewahren und bis wann Sie abgeben
Weil es keine Pauschale gibt, zählt nur, was belegt ist. Das Finanzamt kann Belege anfordern (§ 97 Abs. 1 AO). Diese Unterlagen gehören in den Ordner zur Anlage V:
- Kaufvertrag mit Nebenkosten und Aufteilung auf Grund und Gebäude
- Darlehensverträge und jährliche Zinsbescheinigungen
- Mietverträge und Nachweise der Mietzahlungen
- Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftspläne und Vermögensberichte der WEG
- Rechnungen für Reparaturen und Modernisierung mit Zahlungsnachweis
- Nebenkostenabrechnungen an die Mieter
- Grundsteuer- und Versicherungsbescheide
Die Einkommensteuer kann in der Regel vier Jahre lang festgesetzt oder geändert werden (§ 169 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 AO). Die Frist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem Sie die Erklärung abgeben, spätestens drei Jahre nach Ende des Steuerjahres (§ 170 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 AO). Unterlagen zur AfA brauchen Sie, solange Sie abschreiben.
| Erklärung 2025, wenn Sie zur Abgabe verpflichtet sind | Frist |
|---|---|
| ohne Steuerberatung | 31.07.2026, abgelaufen (§ 149 Abs. 2 AO) |
| mit Steuerberatung | 01.03.2027, weil der 28.02.2027 ein Sonntag ist (§ 149 Abs. 3, § 108 Abs. 3 AO) |
Das Finanzamt kann die Erklärung auch früher anfordern (§ 149 Abs. 4 AO).
Was gilt in Berlin und Leipzig?
Das Steuerrecht der Vermietung ist Bundesrecht: Werbungskosten, AfA, § 82b EStDV und § 21 Abs. 2 EStG gelten in Berlin und Leipzig gleich. Unterschiede gibt es bei Denkmal und Sanierungsgebiet:
| Stadt und Thema | Stand |
|---|---|
| Berlin: Baudenkmal | Bescheinigungen nach §§ 7i, 10f, 11b EStG stellt das Landesdenkmalamt aus; Abstimmung vor Beginn der Baumaßnahmen nötig |
| Berlin: Sanierungsgebiete | 10 Gebiete laut Senatsverwaltung, u. a. Müllerstraße, Karl-Marx-Straße / Sonnenallee und Wilhelmstadt (abgerufen 26.09.2026) |
| Leipzig: Baudenkmal | zuständige Stelle für die Bescheinigung hier nicht geprüft |
| Leipzig: Sanierungsgebiete | die 15 zwischen 1991 und 2004 festgelegten Gebiete werden schrittweise aufgehoben, die meisten Satzungen sind aufgehoben |
Die §§ 7h und 11a EStG setzen ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet voraus. Liegt Ihr Haus in einem, fragen Sie vor der Maßnahme bei der zuständigen Stelle nach der Bescheinigung. Für den Zentralen Bereich Lindenauer Hafen in Leipzig nennt die Stadtseite keine Aufhebung (Stand 26.09.2026). Ein Milieuschutzgebiet in Berlin oder ein soziales Erhaltungsgebiet in Leipzig ist nach dem Wortlaut kein solches Sanierungsgebiet.
Was ortsüblich ist, zeigen mietrechtlich die Mietspiegel beider Städte (Stand 26.09.2026):
- Berliner Mietspiegel 2026: qualifiziert nach § 558d BGB; nicht zum qualifizierten Teil gehören die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung und der Abschlag für Wohnungen ohne Vollausstattung. Zum Mietspiegel 2026 ist keine Gerichtsentscheidung bekannt. Die Anpassung ist zum Stichtag 01.09.2027 fällig (§ 558d Abs. 2 BGB).
- Leipziger Mietspiegel 2025–2027: qualifiziert nach § 558d BGB, laut Stadt gültig bis 30.06.2027; für Wohnungen unter 20 m² und über 200 m² nur einfach nach § 558c BGB, die Beispielliste wohnwerterhöhender und -mindernder Merkmale gehört nicht zum qualifizierten Teil. Eine Gerichtsentscheidung zu ihm ist nicht bekannt; ob er ab dem Stichtag 01.10.2026 bis zur Fortschreibung qualifiziert bleibt, ist gerichtlich nicht geklärt.
Ob das Finanzamt diese Werte für § 21 Abs. 2 EStG heranzieht, klärt die Steuerberatung. Weitere Regeln fassen die Leitfäden für Eigentümer in Berlin und Eigentümer in Leipzig zusammen.
Wann eine Steuerberatung nötig ist
Diese Seite erklärt die Regeln. Ob eine Regel in Ihrem Fall greift, ist eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls; diese Hilfe in Steuersachen dürfen nur Befugte leisten (§ 2 Abs. 2, § 5 Abs. 1 StBerG), etwa Steuerberater oder, im Rahmen ihrer Befugnis, Lohnsteuerhilfevereine. Typische Anlässe, bei denen sich eine Beratung vor der Entscheidung lohnt:
- Kauf einer Wohnung und Renovierung in den ersten drei Jahren (15-%-Grenze)
- Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude
- Wahl, ob und wie lange größere Reparaturen verteilt werden
- Vermietung an Angehörige unter der ortsüblichen Miete
- Baudenkmal oder Sanierungsgebiet
- Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG)
- Verluste über mehrere Jahre oder längerer Leerstand
Nehmen Sie zur Beratung die Unterlagen aus der Liste oben mit. Der Herausgeber dieses Ratgebers, A1 Asset One, ist eine Hausverwaltung und leistet keine Steuerberatung.
Hinweis: Allgemeine Information ohne Prüfung des Einzelfalls, Stand 27.09.2026 (Einkommensteuergesetz zuletzt geändert am 29.06.2026, Einkommensteuer-Durchführungsverordnung zuletzt geändert am 19.12.2025).
