Wer ein Exposé für eine vermietete Eigentumswohnung vor sich hat, sieht Kaufpreis, Miete und Hausgeld. Ob danach etwas übrig bleibt, zeigt erst die eigene Rechnung mit Kaufnebenkosten, Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können, Zinsen und Steuern. Diese Seite zeigt die Rechenwege mit amtlichen Zahlen für Berlin und Leipzig und ein Beispiel, dessen Annahmen offen liegen. Sie sagt nicht, ob sich ein bestimmter Kauf lohnt, und ersetzt keine Steuer- oder Finanzierungsberatung. Wer selbst einziehen will, findet den Vergleich mit der Miete unter Mieten oder kaufen: was sich für Selbstnutzer rechnet.
Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor: die schnelle Vorprüfung
Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert; der Gutachterausschuss Leipzig nennt ihn Rohertragsfaktor, den „Quotient aus Kaufpreis und Jahresrohertrag“.
| Kennzahl | Formel |
|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete |
Ein Beispiel: 280.000 € Kaufpreis und 8.400 € Jahresnettokaltmiete ergeben 3,0 % brutto und einen Faktor von 33,3.
Beide Zahlen lassen vieles weg: Kaufnebenkosten, nicht umlegbare Kosten, Leerstand, Zinsen und Steuern. Sie taugen als Vorprüfung, um Angebote zu vergleichen, nicht als Ergebnis.
Amtliche Vergleichswerte gibt es für Leipzig. Eigentumswohnungen im Wiederverkauf kosteten dort 2025 im Mittel das 27,4- bis 32,5-Fache der Jahresnettokaltmiete (Grundstücksmarktbericht Leipzig, Stichtag 01.01.2026). Nach eigener Umrechnung (1 ÷ Faktor) entspricht das rund 3,1 bis 3,6 % Bruttomietrendite. Für Berlin veröffentlicht der Gutachterausschuss keinen solchen Faktor für Eigentumswohnungen. Seine Faktoren für Renditegrundstücke (2025 bei reinen Mietwohnhäusern das 22,6-Fache) gelten für ganze Häuser und lassen sich nicht auf einzelne Wohnungen übertragen.
Welche Kaufnebenkosten zum Kaufpreis dazukommen
Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls ein Makler. Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten, und die Länder legen ihren Satz selbst fest (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG); das Bundesgesetz nennt als Grundsatz 3,5 % (§ 11 Abs. 1 GrEStG).
| Posten | Berlin | Leipzig |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6 % | 5,5 % |
| Notar | Annahme 1 % | Annahme 1 % |
| Grundbuch | Annahme 1 % | Annahme 1 % |
| Makler | falls vereinbart | falls vereinbart |
- Berlin: 6 % der Gegenleistung, vor allem des Kaufpreises, für Rechtsvorgänge ab dem 01.01.2014. Steuerschuldner sind laut Senatsverwaltung für Finanzen regelmäßig Erwerber und Veräußerer; meist wird vereinbart, dass der Erwerber zahlt. Bei 280.000 € Kaufpreis sind das 16.800 €.
- Leipzig: 5,5 % für Rechtsvorgänge nach dem 31.12.2022 (§§ 1, 2 Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz).
- Notar und Grundbuch: Je 1 % ist der Modellansatz, mit dem der Gutachterausschuss Leipzig seine Nettoanfangsrendite rechnet, keine Gebührenregel. Setzen Sie die Beträge aus dem Kostenvoranschlag des Notars ein, sobald Sie ihn haben.
Die Nebenkosten zählen zur Investition, bringen aber keine Miete. Deshalb ist die Nettomietrendite immer niedriger als die Bruttomietrendite auf den reinen Kaufpreis.
Welche laufenden Kosten Sie als Vermieter selbst tragen
Auf den Mieter umlegen können Sie nur vereinbarte Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, etwa die Grundsteuer (§ 556 Abs. 1 BGB, § 2 Nr. 1 BetrKV; Grundsteuer in Berlin und Leipzig). Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören ausdrücklich nicht dazu (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BetrKV). Sie zahlen sie über das Hausgeld an die Gemeinschaft oder direkt.
| Kostenart | Umlegbar? | Orientierung |
|---|---|---|
| Betriebskosten, z. B. Grundsteuer | ja, wenn vereinbart | laut Abrechnung |
| WEG-Verwaltung | nein | Bundesschnitt 2025: 29,12 € netto je Einheit und Monat (VDIV) |
| Erhaltungsrücklage der WEG | nein | Zuführung laut Wirtschaftsplan |
| Instandhaltung | nein | Modellwert 11,70 € je m² und Jahr (Stand 2021) |
| Mietausfall, Leerstand | – | Modellwert 2 % der Jahresmiete |
| Sonderumlage | nein, soweit Erhaltung oder Verwaltung | nicht planbar |
Die Werte für Instandhaltung und Mietausfall stammen aus Anlage 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Das sind Modellansätze für die Wertermittlung, Stand 2021, die jährlich über den Verbraucherpreisindex fortgeschrieben werden, keine Kosten Ihrer Wohnung. Was Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung kosten, zeigt Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?; wie sich Hausgeld und Rücklage zusammensetzen, erklärt Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung.
Das Hausgeld zahlen Sie nach Ihrem Anteil auch, wenn die Wohnung leer steht (§ 16 Abs. 2, § 28 Abs. 1 WEG). Ein Zurückbehaltungsrecht gegen beschlossene Hausgeldvorschüsse gibt es nicht (BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24). Wann eine Sonderumlage in der WEG beschlossen werden kann, steht auf der eigenen Seite.
Von der Brutto- zur Nettomietrendite: ein Rechenbeispiel
Die Nettomietrendite zieht von der Jahresnettokaltmiete die nicht umlegbaren Kosten ab und teilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten. Genauso definiert der Gutachterausschuss Leipzig seine Nettoanfangsrendite. Im Beispiel ist jede Zahl belegt oder als Annahme markiert.
| Schritt | Annahme oder Quelle | Betrag |
|---|---|---|
| Wohnfläche | Annahme; Berliner Mittel 2025: 70,92 m² | 70 m² |
| Kaufpreis | Annahme 4.000 €/m²; umgewandelter vermieteter Altbau bis 1919, Berlin 2025: 4.017 €/m² | 280.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6 % (Berlin) | 16.800 € |
| Notar und Grundbuch | Annahme 2 % | 5.600 € |
| Gesamtinvestition | Summe | 302.400 € |
| Nettokaltmiete | Annahme 10 €/m² im Monat | 8.400 € im Jahr |
| WEG-Verwaltung | 29,12 € netto plus Annahme 19 % Umsatzsteuer, × 12 | 416 € |
| Instandhaltung | 11,70 € × 70 m² (Modellwert 2021) | 819 € |
| Mietausfall | 2 % der Jahresmiete | 168 € |
| Nicht umlegbare Kosten | Summe | 1.403 € |
| Nettomietrendite | (8.400 − 1.403) ÷ 302.400 | rund 2,3 % |
Aus 3,0 % brutto werden so rund 2,3 % netto. Die Miete von 10 €/m² ist eine Annahme ohne Quelle: Welche Miete Sie bei einer Neuvermietung verlangen dürfen, hängt von der einzelnen Wohnung und der Mietpreisbremse ab. Ob eine Verwaltung Umsatzsteuer ausweist, hängt vom Verwalter ab. Wiederholen Sie die Rechnung mit den Zahlen aus Exposé, Wirtschaftsplan und Mietvertrag.
Finanzierung: welche Zinsen gerade gezahlt werden
Die MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank weist die durchschnittlichen Effektivzinsen neuer Wohnungsbaukredite an private Haushalte aus. Für Juli 2026 (vorläufige Werte, Stand 02.09.2026):
| Zinsbindung | Effektivzins Juli 2026 |
|---|---|
| variabel oder bis 1 Jahr | 4,41 % |
| 1 bis 5 Jahre | 3,97 % |
| 5 bis 10 Jahre | 3,78 % |
| über 10 Jahre | 3,92 % |
| alle Neuabschlüsse | 3,94 % |
Das sind Durchschnitte über alle Neuabschlüsse, kein Angebot für Ihren Fall; Ihr eigenes Angebot kann abweichen.
Wie stark sich der Zins ändern kann, zeigt dieselbe Reihe für 5 bis 10 Jahre Zinsbindung: 1,16 % im Dezember 2021, 3,41 % im Dezember 2022, 3,80 % im Dezember 2023, 3,32 % im Dezember 2024, 3,58 % im Dezember 2025 und 3,78 % im Juli 2026. Wer 2021 finanziert hat und nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung braucht, rechnet mit einem anderen Zins als beim Kauf.
Liegt der Zins über der Bruttomietrendite, deckt die Miete nicht einmal die Zinsen auf einen Kredit in Höhe des Kaufpreises. Im Beispiel stehen 3,0 % Bruttomietrendite einem Durchschnittszins von 3,92 % gegenüber.
Cashflow: was Sie jeden Monat zuschießen
Das Beispiel geht weiter, alle Finanzierungswerte sind Annahmen:
| Posten | Betrag im ersten Jahr |
|---|---|
| Darlehen (80 % des Kaufpreises) | 224.000 € |
| Eigenkapital (20 % plus Nebenkosten) | 78.400 € |
| Rate bei 3,92 % Zins und 2 % Anfangstilgung | 13.261 € |
| davon Zinsen | 8.781 € |
| davon Tilgung | 4.480 € |
| Cashflow vor Steuern (8.400 − 1.403 − 13.261) | rund −6.264 € (−522 € im Monat) |
Die Tilgung senkt die Restschuld, das Geld dafür muss aber aus Ihrem Einkommen kommen. Prüfen Sie vor einer Finanzierungszusage:
- Monatsbelastung: Rate minus Miete plus nicht umlegbare Kosten ausrechnen.
- Puffer: einen Betrag für Sonderumlage und Leerstand festlegen, die Höhe wählen Sie selbst.
- Anschluss: die Restschuld am Ende der Zinsbindung ausrechnen lassen und die Anschlussfinanzierung mit einem höheren Zins durchrechnen.
- Vergleich: mehrere Angebote einholen und eine unabhängige Finanzierungsberatung nutzen.
Die 20 % Eigenkapital im Beispiel sind eine Annahme; wie viel eine Bank verlangt, klären Sie im Einzelfall.
Steuern: was die Rechnung verändert
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Versteuert wird der Überschuss nach Werbungskosten. Einzelheiten stehen im Leitfaden Steuern für Vermieter.
| Posten | Steuerlich |
|---|---|
| Schuldzinsen | Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG) |
| Grundsteuer, Versicherungen | Werbungskosten (Nr. 2) |
| Abschreibung Gebäude | 2,5 % vor 1925, 2 % 1925 bis 2022, 3 % ab 2023 fertiggestellt (§ 7 Abs. 4, 5b EStG) |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | mit Steuerberatung klären |
| Verkauf innerhalb von zehn Jahren | steuerpflichtig, außer bei eigener Wohnnutzung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) |
Im Beispiel, mit Annahmen: Entfallen 75 % der Anschaffungskosten auf das Gebäude, sind das 226.800 €. Für einen Altbau vor 1925 gilt die Abschreibung (AfA) von 2,5 %, also 5.670 € im Jahr. Einkünfte im ersten Jahr: 8.400 € Miete − 8.781 € Zinsen − 5.670 € AfA − 416 € Verwaltung = rund −6.467 €. Bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 (2 %, 4.536 €) wären es rund −5.333 €. Nicht enthalten sind Instandhaltung, die nur zählt, wenn sie tatsächlich anfällt, und die Zuführung zur Rücklage. Wie sich das Ergebnis auf Ihre Steuer auswirkt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Was beim Verkauf gilt, zeigt Immobilie steuerfrei verkaufen. Lassen Sie Ihren Fall von einer Steuerberatung rechnen.
Was die amtlichen Marktdaten zeigen
Die Gutachterausschüsse werten alle Kaufverträge aus. Die Zahlen beschreiben die Vergangenheit; vergangene Preisentwicklungen sagen nichts über künftige aus, und das Rechenbeispiel enthält deshalb keine Wertsteigerung.
| Berlin 2025, Mittelwerte | €/m² |
|---|---|
| alle Eigentumswohnungen (2024: 5.251) | 5.511 |
| Neubau, Erstverkauf | 8.108 |
| umgewandelter Altbau bis 1919, vermietet | 4.017 |
| umgewandelter Altbau bis 1919, bezugsfrei | 5.833 |
| umgewandelt, Baujahre 1920 bis 1948, vermietet / bezugsfrei | 3.134 / 4.714 |
Vermietete umgewandelte Wohnungen kosteten im Mittel weniger als bezugsfreie; dafür übernehmen Sie den laufenden Mietvertrag mit seinen Grenzen für Mieterhöhung und Kündigung. Im 1. Halbjahr 2026 sank die Zahl der Kauffälle bei Eigentumswohnungen um 2 %; die durchschnittlichen Kaufpreise blieben laut Gutachterausschuss „mit 1 % nahezu unverändert“ (vorläufige Zahlen).
In Leipzig kosteten Eigentumswohnungen im Wiederverkauf 2025 im Mittel 2.596 bis 4.347 €/m² bei Nettokaltmieten von 7,58 bis 11,18 €/m². Der obere Wert gilt für Wohnungen mit Baujahr nach 1990 und langer Restnutzungsdauer und beruht auf nur 17 Kauffällen. Für sanierten Altbau setzt der Gutachterausschuss Bewirtschaftungskosten von 21 bis 26 % an. Im 1. Halbjahr 2026 stiegen beim Sondereigentum die Kauffälle um rund 6 % und der Geldumsatz um rund 8 %; die Kaufpreise lagen laut Gutachterausschuss „im Allgemeinen“ über dem Vorjahreszeitraum.
Mehr zu beiden Städten: Immobilieneigentümer in Berlin und Immobilieneigentümer in Leipzig.
Risiken, die in keine Renditeformel passen
| Risiko | Was gilt |
|---|---|
| Neuvermietung | Mietpreisbremse: höchstens Vergleichsmiete plus 10 % (§ 556d BGB); Berlin bis 31.12.2029, Leipzig bis 30.06.2027 |
| Mieterhöhung im Bestand | bis zur Vergleichsmiete, Kappungsgrenze 15 % in drei Jahren; Berlin bis 10.05.2028, Leipzig bis 30.06.2027 |
| Nach Vermietung umgewandelte Wohnung | Kündigung wegen Eigenbedarf oder Verwertung erst nach Sperrfrist: Berlin zehn Jahre (Verordnung bis 30.09.2033), Leipzig drei Jahre (§ 577a BGB) |
| Soziales Erhaltungsgebiet | Änderungen baulicher Anlagen genehmigungspflichtig (§ 172 BauGB) |
| Sonderumlage, Kredit der WEG | nicht planbar, Protokolle prüfen |
| Anschlussfinanzierung | Zins nach Ablauf der Bindung kann höher liegen als beim Kauf |
| Modernisierungsumlage | 8 % der Kosten im Jahr, höchstens 3 €/m² in sechs Jahren, 2 €/m² bei Miete unter 7 €/m² |
Die Ausnahmen der Mietpreisbremse für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB) erklären Mietpreisbremse in Berlin und Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Leipzig. Die Berliner Verordnung von 2020 hat der Bundesgerichtshof für wirksam gehalten (Urteil vom 18.12.2024, VIII ZR 16/23); die Verordnung vom 11.11.2025 betrifft diese Entscheidung nicht. Wie weit Sie im Bestand erhöhen können, zeigt Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete, Staffel, Index und Modernisierung Indexmiete, Staffelmiete, Modernisierungsumlage.
Auch das Einbringen einer vermieteten Wohnung in eine Familien-GbR ist eine Veräußerung im Sinne der Sperrfrist (BGH, Urteil vom 21.01.2026, VIII ZR 247/24); mehr unter Eigenbedarfskündigung und Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin. Soziale Erhaltungsgebiete gibt es in Berlin 82, in Leipzig neun: Milieuschutz in Berlin, soziale Erhaltungssatzung in Leipzig. Zahlt ein Mieter nicht, läuft das Hausgeld weiter: Mietrückstand und Kündigung.
Diese Unterlagen prüfen Sie vor dem Kauf
Hausgeld, Rücklage und mögliche Sonderumlagen bestimmen die Rechnung mit. Lassen Sie sich vor dem Notartermin diese Unterlagen geben:
- Wirtschaftsplan und Einzelwirtschaftsplan: Höhe des Hausgelds und Anteil der Zuführung zur Erhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 1 WEG).
- Letzte Jahresabrechnungen: Nachzahlungen und Kostenentwicklung; worauf Sie achten, zeigt Jahresabrechnung der WEG prüfen.
- Vermögensbericht: Stand der Erhaltungsrücklage. Der Verwalter muss ihn jährlich erstellen und jedem Eigentümer zur Verfügung stellen (§ 28 Abs. 4 WEG). Eine Mindesthöhe der Rücklage nennt das Gesetz nicht, nur eine „angemessene“ (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
- Protokolle der letzten Jahre: beschlossene oder vertagte Erhaltungsmaßnahmen, Sonderumlagen und Kredite. Ein langfristiger Kredit der Gemeinschaft kann ordnungsmäßig sein, wenn das Risiko einer Nachschusspflicht vor dem Beschluss erörtert wurde und das aus dem Protokoll hervorgeht (BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14).
- Mietvertrag: Miethöhe, letzte Erhöhung, Staffel- oder Indexmiete, Kaution, Betriebskostenvereinbarung.
- Lage und Geschichte: Liegt die Wohnung in einem Erhaltungsgebiet, und wann wurde sie in Wohnungseigentum umgewandelt?
Dieselbe Liste aus Sicht des Verkäufers zeigt Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen.
