Mietrückstand: Ab wann Vermieter kündigen dürfen und was die Schonfrist bewirkt

Bleibt die Miete aus, entscheiden zwei Schwellen im Gesetz darüber, ob Sie fristlos kündigen dürfen. Genauso wichtig ist, was danach passiert: Zahlt der Mieter innerhalb der Schonfrist nach, fällt die fristlose Kündigung weg. Diese Seite zeigt, ab wann Sie kündigen dürfen, warum Vermieter hilfsweise auch ordentlich kündigen und wie es bis zur Räumung weitergeht. Stand der Rechtslage: 27.09.2026. Eine Gesetzesänderung zur Schonfrist ist geplant, aber noch nicht beschlossen.

Ab wann ist die Miete zu spät?

Das Gesetz legt den Zahlungstermin fest, wenn der Mietvertrag nichts anderes regelt:

„Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.“ (§ 556b Abs. 1 BGB)

Zwei Urteile des Bundesgerichtshofs verschieben diesen Termin in der Praxis nach hinten:

1. Samstag zählt nicht: Bei den drei Werktagen für die Mietzahlung wird der Samstag nicht mitgezählt (BGH, Urteil vom 13.07.2010, VIII ZR 129/09).
2. Auftrag genügt: Rechtzeitig gezahlt hat der Mieter, wenn er bei gedecktem Konto den Überweisungsauftrag bis zum dritten Werktag erteilt. Der Eingang auf Ihrem Konto ist nicht nötig; eine Formularklausel, nach der es auf den Eingang des Geldes ankommt, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 05.10.2016, VIII ZR 222/15). Was sonst in den Vertrag gehört, zeigt die Seite zum Mietvertrag aus Vermietersicht.

In Verzug kommt der Mieter nur, wenn er die Verzögerung zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB). Geldmangel entschuldigt nicht: Der Verzug tritt auch ein, wenn der Mieter auf Sozialleistungen angewiesen ist und sie rechtzeitig beantragt hat (BGH, Urteil vom 04.02.2015, VIII ZR 175/14).

Mahnen oder gleich kündigen?

Vor der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs brauchen Sie weder eine Abmahnung noch eine Frist zur Abhilfe (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Das Gesetz verlangt also keinen Zwischenschritt, sobald eine der Rückstandsschwellen erreicht ist.

Ob der Mieter schon ohne Mahnung in Verzug gerät, richtet sich nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Eine Mahnung ist entbehrlich, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. Dass der gesetzliche Termin aus § 556b Abs. 1 BGB eine solche Zeit ist, liegt nach dem Wortlaut nahe; eine Gerichtsentscheidung dazu ist hier nicht ausgewertet.

Unsere Empfehlung, keine Pflicht: Schicken Sie nach dem ersten Ausfall eine kurze Zahlungserinnerung. Sie dokumentiert den Rückstand und gibt dem Mieter Gelegenheit, einen Fehler oder eine Minderung zu erklären.

Für die Zeit des Verzugs schuldet der Mieter Zinsen:

Schuldner	Verzugszins
Regelfall	5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, seit 01.07.2026 also 6,52 % pro Jahr (§ 288 Abs. 1 BGB, Basiszinssatz 1,52 %)
Rechtsgeschäft ohne Verbraucher	9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, dazu 40 € Pauschale (§ 288 Abs. 2 und 5 BGB)

Der Basiszinssatz kann sich zum 01.01.2027 ändern.

Fristlose Kündigung: Welche Rückstände reichen?

Bei Wohnraum gibt es zwei Varianten (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Die Beispiele rechnen mit einer Monatsmiete von 1.000 € laut Mietvertrag.

Variante	Voraussetzung und Beispiel
a) zwei Termine nacheinander	Verzug mit der Miete oder einem Teil, der eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Beispiel: Januar und Februar bleiben ganz offen.
b) mehr als zwei Termine	Über mehr als zwei Termine insgesamt ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten. Beispiel: vier Monate lang je 500 € offen, zusammen 2.000 €.

Ein eigener Grund zur fristlosen Kündigung ist der Kautionsverzug: Ist der Mieter mit der Kaution in Höhe der zweifachen Monatsmiete im Verzug, dürfen Sie ohne Abmahnung kündigen; Betriebskostenvorauszahlungen und -pauschalen zählen dabei nicht mit (§ 569 Abs. 2a BGB). Einzelheiten stehen auf der Seite Mietkaution: Regeln für Vermieter.

Zwei Sperren gelten immer:

1. Zahlung vorher: Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn Sie vorher befriedigt werden (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB).
2. Aufrechnung: Sie wird unwirksam, wenn der Mieter aufrechnen konnte und das unverzüglich nach der Kündigung erklärt (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB).

Vertragsklauseln, die zum Nachteil des Mieters von diesen Regeln abweichen, sind unwirksam (§ 569 Abs. 5 BGB).

Ordentliche Kündigung auch bei kleinerem Rückstand

Reicht der Rückstand nicht für die fristlose Kündigung, bleibt die ordentliche. Sie braucht ein berechtigtes Interesse; das liegt vor, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der Grenze für die fristlose möglich. Nicht ausreichend ist ein Rückstand, der eine Monatsmiete nicht übersteigt, wenn der Verzug zugleich weniger als einen Monat dauert (BGH, Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12). Darüber entscheidet der Einzelfall. Im entschiedenen Fall trugen 14 offene Heizkostenvorauszahlungen von je 70 €, zusammen 980 €, die Kündigung.

Anders als bei der fristlosen Kündigung zählt hier eine unverschuldete wirtschaftliche Notlage des Mieters (BGH, Urteil vom 13.10.2021, VIII ZR 91/20, Rn. 82).

Zeit seit Überlassung	Kündigungsfrist (§ 573c Abs. 1 BGB)
bis fünf Jahre	Zugang spätestens am dritten Werktag, Ende mit Ablauf des übernächsten Monats
ab fünf Jahren	drei Monate länger
ab acht Jahren	sechs Monate länger

Einen Härtewiderspruch nach § 574 BGB kann der Mieter nicht erheben, wenn zugleich ein Grund zur fristlosen Kündigung vorliegt (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Frist gilt genauso bei der Eigenbedarfskündigung.

Warum „fristlos, hilfsweise ordentlich“? Die Schonfrist

Die fristlose Kündigung wird nachträglich unwirksam, wenn Sie spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage wegen der fälligen Miete und Nutzungsentschädigung befriedigt werden oder sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet. Das gilt nicht, wenn schon in den zwei Jahren davor eine Kündigung so unwirksam wurde (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das Mietverhältnis gilt dann als ununterbrochen fortbestehend (BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17).

Für die ordentliche Kündigung gilt die Schonfrist nach geltendem Recht nicht; eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung soll in allen Fällen wirken, in denen die fristlose scheitert (VIII ZR 231/17). Der Berliner Fall hinter VIII ZR 91/20:

1. Monatsmiete 760 € netto plus 240 € Vorauszahlung, Rückstand 2.600 €.
2. 07.05.2019: Kündigung fristlos, hilfsweise ordentlich.
3. 08.06.2019: Räumungsklage zugestellt.
4. 21. und 22.06.2019: Nachzahlung von 1.000 € und 1.600 €; die fristlose Kündigung ist damit unwirksam.
5. Der BGH (13.10.2021): Die Schonfristzahlung beseitigt die hilfsweise ordentliche Kündigung nicht. Ob diese wirksam war, musste das Landgericht neu prüfen, unter anderem wegen einer behaupteten Minderung.

Ausnahmsweise kann die Berufung auf die ordentliche Kündigung nach dem Ausgleich treuwidrig sein (§ 242 BGB, VIII ZR 91/20, Rn. 88). Mit Urteil vom 09.04.2025 (VIII ZR 145/24) hob der BGH erneut ein abweichendes Urteil einer Berufungskammer des Landgerichts Berlin II auf.

Was der Gesetzgeber ändern will

Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung will die Schonfrist auf die ordentliche Kündigung erstrecken. Das ist kein geltendes Recht.

Punkt	Stand 27.09.2026
Entwurf	„Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete“, BT-Drs. 21/6807 vom 01.07.2026
Verfahren	Bundesrat Stellungnahme 12.06.2026, erste Beratung im Bundestag 09.07.2026, an die Ausschüsse überwiesen; nicht beschlossen, nicht in Kraft

Was der neue § 573 Abs. 4 BGB laut Entwurf regeln soll, bei ordentlicher Kündigung wegen Miet- oder Kautionsverzugs:

1. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn Sie vor ihrem Zugang befriedigt werden.
2. Die Nachzahlung in der Schonfrist wirkt auch hier, bei Mietverzug ebenso die Aufrechnung, aber „im Rahmen eines Mietverhältnisses insgesamt nur einmal“.
3. Die Sperre nach einem Urteil zur erhöhten Miete (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB) gilt entsprechend. Heute gilt sie für die ordentliche Kündigung nicht (VIII ZR 107/12). Zur Erhöhung selbst: Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete.

Liegt die Pflichtverletzung vor dem Inkrafttreten, soll laut Entwurf das alte Recht weiter gelten. Die Begründung nennt die heutige Lage einen „Wertungswiderspruch“. Ob und in welcher Fassung das Gesetz kommt, ist offen.

So muss die Kündigung aussehen

Formfehler machen eine Kündigung angreifbar, auch wenn der Rückstand eindeutig ist. Prüfen Sie vor dem Versand:

1. Schriftlich: Die Kündigung braucht die schriftliche Form (§ 568 Abs. 1 BGB).
2. Grund im Schreiben: Den wichtigen Grund der fristlosen Kündigung müssen Sie im Kündigungsschreiben angeben (§ 569 Abs. 4 BGB), die Gründe der ordentlichen ebenso (§ 573 Abs. 3 BGB). Bei der ordentlichen Kündigung zählen andere Gründe später nur, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 Satz 2 BGB). Unsere Empfehlung: eine Aufstellung der offenen Beträge je Monat beifügen.
3. Beides erklären: fristlos und hilfsweise ordentlich, damit die ordentliche Kündigung greift, wenn die fristlose scheitert (VIII ZR 231/17).
4. Widerspruchshinweis: Sie sollen den Mieter rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs nach §§ 574 bis 574b BGB hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).
5. Frist der ordentlichen Kündigung: nach Zeit seit Überlassung berechnen (§ 573c Abs. 1 BGB).

Die Kündigung beendet noch nicht die Wohnungsnutzung. Zieht der Mieter nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage. Bei Streit über den Rückstand oder eine behauptete Minderung ist anwaltliche Beratung sinnvoll, bevor Sie kündigen.

Was Sie nicht tun sollten

Manche naheliegende Reaktion auf einen Rückstand ist unzulässig oder schwächt Ihre Position:

Nicht tun	Warum
Kaution während der Mietzeit wegen eines streitigen Rückstands verrechnen	Während der Mietzeit darf die Kaution wegen streitiger Forderungen nicht verwertet werden (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13)
Wohnung selbst räumen, Schloss tauschen	Räumung nur mit Räumungstitel und Gerichtsvollzieher; wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht, handelt nach § 858 Abs. 1 BGB widerrechtlich
Schärfere Kündigungsklausel in den Vertrag schreiben	Abweichungen zum Nachteil des Mieters von § 543 und § 569 Abs. 1 bis 3 BGB sind unwirksam (§ 569 Abs. 5 BGB)
Minderung ungeprüft übergehen	Mindert der Mieter zu Recht, ist der Rückstand kleiner; im Fall VIII ZR 91/20 war die Minderung ein offener Prüfpunkt (Rn. 88)

Die Einordnung der eigenmächtigen Räumung als verbotene Eigenmacht ist ein Schluss aus dem Wortlaut von § 858 BGB; eine Gerichtsentscheidung dazu ist hier nicht ausgewertet. Ob Sie bei einem unstreitigen Rückstand auf die Kaution zugreifen dürfen, hat der BGH in VIII ZR 234/13 nicht entschieden.

Räumungsklage in Kürze

Zieht der Mieter nicht aus, läuft das Verfahren so:

1. Klage beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt, unabhängig vom Streitwert (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG, § 29a Abs. 1 ZPO).
2. Mitteilung an Jobcenter oder Sozialamt: Nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs informiert das Gericht die zuständige Stelle über Klage, Miete und Rückstand, außer die Nichtzahlung beruht offensichtlich nicht auf Zahlungsunfähigkeit (§ 22 Abs. 9 SGB II, § 36 Abs. 2 SGB XII).
3. Vorrang: Räumungssachen sind vorrangig und beschleunigt durchzuführen (§ 272 Abs. 4 ZPO).
4. Sicherungsanordnung: Verbinden Sie Räumungs- und Zahlungsklage, kann das Gericht auf Antrag anordnen, dass der Mieter für die danach fällig werdenden Beträge Sicherheit leistet (§ 283a ZPO). Folgt er nicht, ist die Räumung per einstweiliger Verfügung möglich (§ 940a Abs. 3 ZPO).
5. Urteil: Das Gericht kann eine Räumungsfrist gewähren, insgesamt höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO).
6. Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher; der Auftrag kann auf die Besitzverschaffung beschränkt werden (§ 885a ZPO).

Gibt der Mieter die Wohnung nach dem Ende des Mietverhältnisses nicht zurück, schuldet er bis zur Rückgabe eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete (§ 546a BGB). Mietforderungen unterliegen der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren ab Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie davon wissen (§§ 195, 199 BGB). Für die Rückgabe hilft die Checkliste zur Wohnungsabnahme.

Berlin und Leipzig: Wer hilft bei Mietschulden?

Kündigung und Räumung sind Bundesrecht; in Berlin und Leipzig gelten dieselben Regeln aus BGB und ZPO. Für Vermieter zählt vor Ort vor allem, welche Stelle eingreifen kann: Verpflichtet sich eine öffentliche Stelle in der Schonfrist zur Zahlung, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Eine hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt nach geltendem Recht bestehen. Mietschulden können übernommen werden, wenn das zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist, und sollen übernommen werden, wenn sonst Wohnungslosigkeit droht (§ 22 Abs. 8 SGB II, § 36 Abs. 1 SGB XII).

Stadt	Stelle
Berlin	Fachstellen Soziale Wohnhilfe der zwölf Bezirke; sie unterstützen laut Senatsverwaltung bei Mietschulden
Leipzig	Sozialamt, Sachgebiet Wohnungsnotfallhilfe, Prager Straße 21, 04103 Leipzig, [email protected]; ob diese Stelle bei Mietschulden hilft, sagt die Stadtseite nicht

Viele Leiturteile zum Zahlungsverzug stammen aus Berliner Verfahren, darunter VIII ZR 91/20, VIII ZR 107/12 und VIII ZR 145/24; Landgericht für Zivilsachen ist dort das Landgericht Berlin II. Das Sozialamt Leipzig sucht außerdem Wohnungen zur Notunterbringung und tritt dabei selbst als Mieter ein. Mehr zu den Städten: Leitfaden Berlin und Leitfaden Leipzig.