Mängelanzeige vom Mieter: Was Vermieter jetzt tun müssen

Ein Mieter meldet Schimmel im Bad, eine tropfende Leitung oder eine kalte Heizung. Was Sie in den ersten Tagen danach tun, entscheidet darüber, wie lange eine Minderung läuft, ob ein Einbehalt berechtigt ist und ob Sie später etwas beweisen können. Diese Seite ist der Ablauf für die Zeit nach dem Eingang der Anzeige. Wie die Minderung rechtlich funktioniert, zeigt der Überblick Mietminderung: die Rechtslage für Vermieter. Stand der Rechtslage: 03.10.2026.

Das Wichtigste auf einen Blick

Die Mängelanzeige verpflichtet nicht nur den Mieter, sie setzt auch Ihre Pflichten in Gang. Die Tabelle fasst zusammen, was Vermieter am häufigsten wissen wollen, sobald eine Anzeige eingeht. Jede Zeile wird in einem eigenen Abschnitt weiter unten erklärt.

Frage	Antwort	Grundlage
Muss die Anzeige eine Form haben?	Nein; wichtig ist, dass sie Sie erreicht	§ 536c Abs. 1 BGB
Gibt es eine feste Frist für Sie?	Nein; maßgeblich ist der Verzug, bei Gefahr für die Wohnung darf der Mieter sofort handeln	§ 536a, § 286 BGB
Ab wann darf der Mieter Miete einbehalten?	Wegen eines Mangels, den Sie nicht kannten: erst für Mieten, die nach der Anzeige fällig werden	BGH VIII ZR 330/09
Dürfen Sie besichtigen?	Ja, mit konkretem Anlass und Vorankündigung	BGH VIII ZR 289/13
Muss der Mieter die Reparatur dulden?	Ja, nach rechtzeitiger Ankündigung	§ 555a BGB
Und wenn er sie verweigert?	Ab dann grundsätzlich keine weitere Minderung, Einbehalt sofort nachzuzahlen	BGH VIII ZR 12/18

Was eine Mängelanzeige ist und was sie auslöst

Die Pflicht zur Anzeige steht in § 536c Abs. 1 BGB:

„Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.“

Eine Form schreibt das Gesetz nicht vor; auch ein Anruf kann genügen. Schriftlich oder per E-Mail lässt sich der Zugang nur besser beweisen. Für Sie hat die Anzeige drei Folgen:

1. Minderung ohne Ihre Zustimmung: Ist die Tauglichkeit der Wohnung erheblich gemindert, zahlt der Mieter kraft Gesetzes nur eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 Abs. 1 BGB). Die Höhe hängt vom Einzelfall ab; wie sie ermittelt wird, zeigt Mietminderung berechnen.
2. Rechtsverlust bei später Anzeige: Zeigt der Mieter nicht an, verliert er Minderung und Schadensersatz, soweit Sie deshalb nicht abhelfen konnten, und schuldet Ersatz des Schadens (§ 536c Abs. 2 BGB).
3. Zurückbehaltungsrecht: Wegen eines Mangels, den Sie auch sonst nicht kannten, darf der Mieter erst die Mieten einbehalten, die nach der Anzeige fällig werden (BGH, Versäumnisurteil vom 03.11.2010, VIII ZR 330/09, Rn. 12). Notieren Sie deshalb das Eingangsdatum.

Wie schnell Sie reagieren müssen

Eine feste gesetzliche Frist für Ihre Reaktion gibt es nicht. Angaben wie „14 Tage“ in Ratgebern haben keine gesetzliche Grundlage; welche Zeit angemessen ist, hängt vom Mangel ab, und ein Notfall duldet keinen Aufschub. Das Gesetz arbeitet mit anderen Schwellen:

• Pflicht zur Erhaltung: Sie müssen die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Verzug als Schwelle: Schadensersatz und die Beseitigung durch den Mieter auf Ihre Kosten setzen voraus, dass Sie mit der Beseitigung in Verzug sind (§ 536a Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB). In Verzug kommen Sie grundsätzlich durch eine Mahnung, ohne Mahnung etwa, wenn Sie die Beseitigung ernsthaft und endgültig verweigern (§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB). Haben Sie die Verzögerung nicht zu vertreten, gibt es keinen Verzug (§ 286 Abs. 4 BGB).
• Notfall ohne Verzug: Ist die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Wohnung notwendig, darf der Mieter sofort selbst handeln und Aufwendungsersatz verlangen (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB).
• Kündigung des Mieters: Fristlos kündigen kann er grundsätzlich erst nach erfolgloser Abhilfefrist oder Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB). Ist streitig, ob Sie rechtzeitig abgeholfen haben, müssen Sie das beweisen (§ 543 Abs. 4 Satz 2 BGB).

Was passiert, wenn Sie nicht reagieren

Bleibt die Anzeige liegen, stehen dem Mieter mehrere Rechte nebeneinander zu. Die Minderung läuft ohnehin, solange der Mangel besteht.

Recht des Mieters	Voraussetzung	Grundlage
Minderung	erheblicher Mangel, ohne Frist und ohne Ihre Zustimmung	§ 536 Abs. 1 BGB
Einbehalt eines Teils der Miete	Mieten, die nach der Anzeige fällig werden; nur schonend und begrenzt	§ 320 BGB, BGH VIII ZR 330/09, VIII ZR 12/18
Schadensersatz	Ihr Verzug mit der Beseitigung oder ein Mangel, den Sie zu vertreten haben	§ 536a Abs. 1 BGB
Beseitigung selbst, Kosten von Ihnen	Ihr Verzug oder ein Notfall für die Wohnung	§ 536a Abs. 2 BGB
Klage auf Beseitigung	Mangel besteht	§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
Fristlose Kündigung	Abhilfefrist oder Abmahnung erfolglos	§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BGB

Der Einbehalt hat Grenzen: Der Mieter muss ihn schonend ausüben; ein Vielfaches der Minderung ohne zeitliche Grenze hält der Bundesgerichtshof für grundsätzlich verfehlt (Urteil vom 10.04.2019, VIII ZR 12/18, Rn. 43). Mindert der Mieter aus Ihrer Sicht zu viel, zeigt die Seite Wenn Ihr Mieter zu viel mindert: zurückweisen, nachfordern, kündigen die nächsten Schritte.

In fünf Schritten von der Anzeige zur Reparatur

Der Ablauf ordnet die ersten Tage so, dass jeder Schritt einen Beleg hinterlässt.

1. Eingang festhalten und bestätigen. Notieren Sie Datum und Weg der Meldung, auch bei einem Anruf. Bestätigen Sie den Eingang schriftlich, am einfachsten mit der Vorlage Antwort auf die Mängelanzeige mit Terminvorschlag.
2. Notfall prüfen. Tritt Wasser aus, riecht es nach Gas, sind Strom und Sicherheit betroffen oder fällt die Heizung in der kalten Jahreszeit aus, lassen Sie sofort sichern. Einzelheiten stehen bei Wasserschaden in der Mietwohnung und Heizungsausfall in der Mietwohnung. Ist eine Versicherung betroffen, zeigen Sie den Versicherungsfall unverzüglich an (§ 30 Abs. 1 Satz 1 VVG); welche Police greift, zeigt Versicherungen im Mehrfamilienhaus.
3. Besichtigung ankündigen. Schlagen Sie einen Termin und einen Ersatztermin vor und nennen Sie den Anlass.
4. Ursache klären. Ein Handwerksbetrieb oder Sachverständiger schaut sich den Mangel an; Fotos, Messwerte und ein Protokoll halten den Zustand fest.
5. Reparatur ankündigen und durchführen. Kündigen Sie die Arbeiten rechtzeitig an (§ 555a Abs. 2 BGB), dokumentieren Sie den Abschluss und sprechen Sie erst danach über eine Minderung für die vergangene Zeit.

Besichtigung und Zutritt: was Sie verlangen dürfen

Für den Zutritt gibt es zwei Grundlagen: Ansehen ist etwas anderes als Beseitigen.

Anlass	Grundlage	Voraussetzung
Besichtigung zur Prüfung des Mangels	vertragliche Nebenpflicht des Mieters aus § 242 BGB (BGH VIII ZR 289/13, Rn. 20)	konkreter sachlicher Grund und Vorankündigung
Durchführung der Reparatur	Duldungspflicht nach § 555a Abs. 1 BGB	rechtzeitige Ankündigung, außer bei unerheblicher Einwirkung oder wenn die Arbeit sofort zwingend nötig ist
Arbeiten der Eigentümergemeinschaft	Duldungspflicht nach § 15 Nr. 1 WEG	rechtzeitige Ankündigung

Nach dem Urteil vom 04.06.2014 (VIII ZR 289/13) muss der Mieter Zutritt nur gewähren, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt; ein Recht auf regelmäßige Kontrollen ohne Anlass besteht nicht. Dass eine Mängelanzeige einen solchen Anlass liefert, ist ein Schluss aus dieser Rechtsprechung, kein Leitsatz; er stützt sich darauf, dass der Bundesgerichtshof im Urteil VIII ZR 12/18 (Rn. 41) den Zutritt der mit Prüfung und Beseitigung der Mängel beauftragten Personen voraussetzt.

Betreten Sie die Wohnung nie eigenmächtig. Eine Ankündigungsfrist in Tagen nennt § 555a Abs. 2 BGB nicht. Aufwendungen, die der Mieter wegen der Arbeiten machen muss, ersetzen Sie in angemessenem Umfang (§ 555a Abs. 3 BGB). Was im Mietvertrag zum Betretungsrecht stehen darf, zeigt der Mietvertrag aus Vermietersicht.

Wenn der Mieter Besichtigung oder Reparatur verweigert

Weigert sich der Mieter, die Mängelbeseitigung durch Sie, Ihre Mitarbeiter oder beauftragte Handwerker zu dulden, darf er ab dann grundsätzlich nicht weiter mindern (BGH, Urteil vom 10.04.2019, VIII ZR 12/18, Leitsatz b). Ein Zurückbehaltungsrecht entfällt, Einbehalte sind sofort nachzuzahlen; ebenso, wenn er den mit Prüfung und Beseitigung beauftragten Personen keinen Zutritt gewährt (Rn. 41). Schon 2010 billigte der Bundesgerichtshof, dass eine unberechtigte Zutrittsverweigerung die Minderung ausschließt; der Vermieter hatte Gesprächsnotiz und schriftliche Terminaufforderung vorgelegt (Urteil vom 12.05.2010, VIII ZR 96/09, Rn. 46 f.).

Drei Punkte aus VIII ZR 12/18 zählen in der Praxis:

• Es geht um eine echte Weigerung. Im entschiedenen Fall hatten die Mieter ausdrücklich erklärt, die Beseitigung nicht zu dulden; darauf stellt der Bundesgerichtshof ab (Rn. 47–51). Daraus folgt: Ein einzelner abgesagter Termin ist für sich noch keine solche Weigerung. Bieten Sie neue Termine an.
• Besichtigung ist nicht Reparatur. Angebotene Besichtigungstermine änderten an der Weigerung, die Beseitigung zu dulden, nichts (Rn. 47).
• „Beweissicherung“ ist kein Grund. Mängel lassen sich auch nach der Reparatur mit vorherigen Fotos oder Zeugen wie Handwerkern beweisen (Rn. 52).

Halten Sie Absagen und Weigerungen schriftlich fest. Bei Rückständen hilft Mietrückstand: Kündigung wegen Zahlungsverzugs weiter.

Ursache klären und dokumentieren

Ob ein Mangel vorliegt, wer ihn verursacht hat und wie lange er bestand, entscheidet sich oft erst Monate später, etwa im Streit über eine Minderung. Halten Sie deshalb von Anfang an fest:

• Datum und Weg der Anzeige, mit Wortlaut oder Notiz,
• Fotos des Zustands mit Datum, vor jeder Reparatur,
• Messwerte, etwa zur Feuchtigkeit, mit dem verwendeten Gerät,
• das Protokoll der Besichtigung mit allen Anwesenden,
• den Bericht des Handwerksbetriebs oder Sachverständigen,
• die gesamte Korrespondenz zu Terminen, auch Absagen,
• Datum und Nachweis der abgeschlossenen Reparatur.

Fotos und Zeugen sichern den Beweis auch nach der Beseitigung; der Bundesgerichtshof hat das ausdrücklich so gesehen (Urteil vom 10.04.2019, VIII ZR 12/18, Rn. 52). Ergibt die Prüfung, dass der Mieter den Schaden durch eine Verletzung seiner Obhutspflichten verursacht hat, kann er zum Ersatz verpflichtet sein, nach Ihrer Wahl durch Wiederherstellung oder Geld und ohne vorherige Fristsetzung (BGH, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17). Zur Ursachenfrage bei Feuchtigkeit mehr unter Schimmel in der Mietwohnung.

So antworten Sie, ohne etwas anzuerkennen

Ihre erste Antwort ist eine Eingangsbestätigung und Terminabstimmung, keine Stellungnahme zur Minderung. Die Vorlage Antwort auf die Mängelanzeige mit Terminvorschlag enthält die Bausteine als fertigen Brief mit Platzhaltern. Inhaltlich gehört hinein:

1. Eingang der Anzeige mit Datum, ohne Wertung,
2. Besichtigungstermin mit Ersatztermin und Anlass,
3. die Bitte, nicht die Pflicht, um Fotos und eine kurze Beschreibung,
4. der Hinweis, dass eine Reparatur rechtzeitig angekündigt wird und zu dulden ist (§ 555a BGB),
5. ein Kontakt für Notfälle,
6. der Satz, dass Sie die Ursache prüfen und über eine Minderung nach der Prüfung sprechen.

Lassen Sie weg: eine Minderungsquote, Formulierungen wie „wir akzeptieren die Minderung“, eine Zusage, bis wann der Mangel behoben ist, und Drohungen mit Kündigung. Die Folgen einer Weigerung gehören, wenn überhaupt, in ein späteres Schreiben. Bestreiten Sie eine Minderung, dürfen Sie die Kaution dafür während des Mietverhältnisses nicht verwerten (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13; mehr unter Mietkaution: Regeln für Vermieter). Mindert der Mieter trotzdem zu viel, hilft die Vorlage Zurückweisung einer Mietminderung.

Eigentumswohnung: Mangel am Gemeinschaftseigentum

Gehört das schadhafte Bauteil zum gemeinschaftlichen Eigentum, etwa das Dach oder eine Steigleitung, muss die Gemeinschaft es erhalten (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Gegenüber Ihrem Mieter bleiben trotzdem Sie verpflichtet: Sie müssen die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB); die Minderung knüpft an den Mangel an, nicht an die Zuständigkeit. Welche Bauteile zum Gemeinschaftseigentum gehören, zeigt Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.

So gehen Sie vor:

1. Schaden der Verwaltung melden, schriftlich und mit Frist, etwa mit der Vorlage Schadensmeldung an die Verwaltung. Die ordnungsmäßige Erhaltung können Sie verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG).
2. Mieter informieren. Arbeiten der Gemeinschaft muss er nach rechtzeitiger Ankündigung dulden (§ 15 Nr. 1 WEG).
3. Bei unmittelbar drohendem Schaden darf jeder Eigentümer die notwendigen Maßnahmen ohne Zustimmung der anderen treffen (§ 18 Abs. 3 WEG).

Ersatz von der Gemeinschaft gibt es nach dem Urteil vom 27.02.2026 (BGH, V ZR 18/25) nur in Grenzen; ob er eine Minderung umfasst, hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden. Wie Sie das durchsetzen, steht unter Sie gegenüber der Gemeinschaft: wenn die Verwaltung nicht repariert.

Selbst verwalten oder abgeben

Eine Mängelanzeige verlangt drei Dinge zugleich: schnelle Erreichbarkeit im Notfall, Handwerker, die kurzfristig kommen, und eine lückenlose Akte für einen möglichen Streit über die Minderung. Wer selbst vermietet, sollte deshalb vorab klären, wer Meldungen annimmt, wenn er nicht erreichbar ist, und welche Betriebe er im Notfall beauftragt. Welche Prüf- und Erhaltungspflichten im Haus sonst anfallen, zeigt Vermieterpflichten im Mehrfamilienhaus.

Sie können die Bearbeitung auch abgeben. Bei einem ganzen Haus übernimmt das eine Mietshausverwaltung, bei einer vermieteten Eigentumswohnung eine Sondereigentumsverwaltung; eine Verwaltung kann Meldungen annehmen, Termine abstimmen und Handwerker beauftragen. Gegenüber dem Mieter bleiben Sie Vermieter und damit verpflichtet, auch wenn eine Verwaltung für Sie handelt.

Diese Seite erklärt die Rechtslage allgemein. Bei einem Streit über Ursache, Minderung oder Kündigung lassen Sie Ihren Fall von einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht prüfen.