Wasser tropft aus der Decke, der Boden im Bad ist nass, und wenig später stehen laute Trocknungsgeräte in der Wohnung. Für Sie als Vermieter stellen sich dann drei Fragen: Was müssen Sie jetzt tun, wie viel Miete fällt weg, und wer zahlt am Ende? Diese Seite beantwortet sie für Wasserschäden; wie die Minderung allgemein funktioniert, zeigt der Überblick Mietminderung: die Rechtslage für Vermieter. Stand der Rechtslage: 03.10.2026.
Das Wichtigste auf einen Blick
Ein Wasserschaden betrifft drei Rechtsgebiete zugleich: das Mietrecht gegenüber Ihrem Mieter, Ihren Versicherungsvertrag und, bei einer Eigentumswohnung, das Wohnungseigentumsrecht. Die Tabelle ordnet die häufigsten Fragen; jede Zeile wird in einem eigenen Abschnitt erklärt.
| Frage | Antwort | Grundlage |
|---|---|---|
| Darf der Mieter mindern? | Ja, solange Schaden oder Trocknung die Nutzung beeinträchtigen; die Höhe hängt vom Einzelfall ab | § 536 Abs. 1 BGB |
| Wer beseitigt den Schaden? | Sie als Vermieter | § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, BGH VIII ZR 191/13 |
| Wann melden Sie ihn dem Versicherer? | Unverzüglich; zugleich den Schaden so gering wie möglich halten | §§ 30, 82 VVG |
| Zahlt die Versicherung die Minderung? | Nicht automatisch: als Mietausfall nur, wenn Ihr Vertrag das enthält und die Minderung berechtigt ist, für Zeitraum und Dauer laut Vertrag | VGB 2022, A 12 (Muster) |
| Hat der Mieter den Schaden verursacht? | Bei leichter Fahrlässigkeit und versichertem Schaden in der Regel Versicherung statt Mieter | BGH VIII ZR 28/04 |
| Wer ersetzt die Möbel des Mieters? | Seine Hausratversicherung, wenn er eine hat | VHB 2022, A 1.3 (Muster) |
Was Sie nach einem Wasserschaden zuerst tun
Gesetzliche Fristen in Tagen gibt es für Sie nicht. Das Versicherungsvertragsgesetz verlangt aber, dass Sie den Versicherungsfall „dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen“ haben (§ 30 Abs. 1 Satz 1 VVG) und „nach Möglichkeit für die Abwendung und Minderung des Schadens zu sorgen“ (§ 82 Abs. 1 VVG). Praktisch heißt das:
- Wasser stoppen lassen. Die Leitung absperren oder den Notdienst beauftragen. In einer Eigentumsanlage darf jeder Eigentümer ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens am Gemeinschaftseigentum notwendig sind (§ 18 Abs. 3 WEG).
- Versicherer informieren und Weisungen einholen. Weisungen müssen Sie einholen, wenn die Umstände es gestatten, und befolgen, soweit zumutbar (§ 82 Abs. 2 VVG).
- Dokumentieren. Fotos vor jeder Arbeit, Feuchtemessung, Leckortung, Protokoll; gegebenenfalls kommt ein Gutachter des Versicherers.
- Mieter informieren. Termine schriftlich ankündigen, am einfachsten mit der Vorlage Antwort auf die Mängelanzeige mit Terminvorschlag.
- Trocknung und Sanierung beauftragen.
- Kosten festhalten. Gebotene Aufwendungen zur Schadenminderung erstattet der Versicherer, auch wenn sie erfolglos bleiben (§ 83 Abs. 1 VVG).
Wie Sie eine Mängelanzeige allgemein bearbeiten, zeigt Mängelanzeige vom Mieter: Was Vermieter jetzt tun müssen.
Darf der Mieter mindern, auch wegen der Trocknungsgeräte?
Ja. Ein Wasserschaden ist ein Mangel, soweit er die Tauglichkeit der Wohnung mindert. Für diese Zeit hat der Mieter „nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten“; ist die Tauglichkeit ganz aufgehoben, etwa weil die Wohnung unbewohnbar ist, schuldet er für diese Zeit keine Miete (§ 536 Abs. 1 BGB). Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, Ihre Zustimmung braucht es nicht.
Aus dem Wortlaut „für die Zeit“ folgt: Die Minderung kann auch während Trocknung und Sanierung laufen, solange die Nutzung beeinträchtigt ist. Das ist ein Schluss aus dem Gesetz; eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs speziell zu Trocknungsgeräten haben wir nicht gefunden (Stand 03.10.2026).
Wie hoch? Eine feste Quote für Wasserschäden hat der Bundesgerichtshof nicht vorgegeben. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab: welche Räume betroffen sind, wie lange, wie laut und warm die Geräte sind und ob Räume gesperrt werden müssen. Prozentwerte aus Mietminderungstabellen sind keine Richtwerte. Wie der Betrag von der Bruttomiete berechnet wird, zeigt Mietminderung berechnen. Zeigt der Mieter den Schaden zu spät an, verliert er Rechte, soweit Sie deshalb nicht abhelfen konnten (§ 536c Abs. 2 BGB). Bleibt Feuchtigkeit zurück und bildet sich Schimmel, lesen Sie weiter unter Schimmel in der Mietwohnung.
Muss der Mieter Trocknung und Sanierung dulden?
Ja. Der Mieter „hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind“ (§ 555a Abs. 1 BGB). Trocknung und Sanierung nach einem Wasserschaden gehören dazu.
Erhaltungsmaßnahmen kündigen Sie rechtzeitig an, „es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich“ (§ 555a Abs. 2 BGB). Tritt Wasser aus, kann das der Fall sein; eine Ankündigungsfrist in Tagen nennt das Gesetz nicht.
Für eine Besichtigung braucht es einen konkreten sachlichen Grund und eine Vorankündigung (BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13). Ein Wasserschaden in der Wohnung dürfte ein solcher Anlass sein; das ist ein Schluss, das Urteil betraf einen anderen Fall. Betreten Sie die Wohnung trotzdem nie eigenmächtig.
Weigert sich der Mieter, die Beseitigung durch Sie oder beauftragte Handwerker zu dulden, darf er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich nicht weiter mindern; einbehaltene Beträge sind sofort nachzuzahlen (BGH, Urteil vom 10.04.2019, VIII ZR 12/18, Leitsatz b). Im Fall des Bundesgerichtshofs hatten die Mieter die Beseitigung selbst ausdrücklich abgelehnt (Rn. 47 f.); ein einzelner abgesagter Termin ist danach noch keine solche Weigerung. Halten Sie Terminangebote und Antworten schriftlich fest.
Wer zahlt den Strom der Trocknungsgeräte?
Trocknungsgeräte laufen oft wochenlang und hängen meist am Stromzähler des Mieters. Das Gesetz regelt diese Kosten nicht ausdrücklich, aber allgemein für Erhaltungsmaßnahmen:
„Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.“ (§ 555a Abs. 3 BGB)
Der Strom für die Geräte gehört nach diesem Wortlaut dazu. Das ist ein Schluss aus dem Gesetz; eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum Trocknungsstrom haben wir nicht gefunden (Stand 03.10.2026). Einen festen Betrag je Gerät und Tag nennt das Gesetz nicht.
In der Praxis hilft:
- Zählerstand beim Aufstellen und beim Abbau der Geräte festhalten, mit Foto und Datum,
- Anzahl der Geräte und Laufzeit aus dem Protokoll des Trocknungsbetriebs übernehmen,
- Erstattung oder Vorschuss schriftlich abrechnen.
Ob Ihr Versicherer Ihnen diese Kosten ersetzt, regelt Ihr Vertrag. Die GDV-Musterbedingungen nennen den Trocknungsstrom nicht ausdrücklich; ob er als Teil der Schadenkosten gedeckt ist, bleibt deshalb nach dem Muster offen. Reichen Sie die Abrechnung trotzdem mit der Schadenmeldung ein und fragen Sie nach.
Was zahlt die Wohngebäudeversicherung?
Maßgeblich ist allein Ihr Vertrag. Die Musterbedingungen des Gesamtverbands der Versicherer (GDV) sind eine unverbindliche Vorlage; Versicherer dürfen davon abweichen. Sie zeigen aber, wonach Sie in Ihrer Police suchen sollten:
| Punkt | Was das Muster sagt | Stelle |
|---|---|---|
| Leitungswasser | Wasser, das bestimmungswidrig aus Rohren der Wasserversorgung, verbundenen Schläuchen und Einrichtungen, Heizungs- oder Klimaanlagen, Wasserlösch- oder Berieselungsanlagen, Wasserbetten oder Aquarien ausgetreten ist; dazu Bruchschäden an Rohren | VGB 2022, A 4.1 bis A 4.3 |
| Ausschlüsse | u. a. Plansch- oder Reinigungswasser, Schwamm, Grundwasser, Überschwemmung, Witterungsniederschläge und dadurch verursachter Rückstau | A 4.5 |
| Kosten | u. a. Aufräumungs- und Abbruch-, Bewegungs- und Schutzkosten, Wasserverlust, jeweils mit vereinbarten Grenzen | A 11 |
| Sachen des Mieters | nicht versichert sind Sachen, die der Mieter auf eigene Kosten eingefügt hat und für die er die Gefahr trägt, etwa seine Einbauküche | A 7.6.2 |
| Selbstbeteiligung | je Gefahr vereinbar, steht im Versicherungsschein | A 9 |
Ob Leckortung und Trocknung in Ihrem Vertrag gedeckt sind, steht ebenfalls dort. Welche Versicherungen ein Haus braucht und warum Leitungswasser so teuer ist, zeigt Versicherungen für das Mehrfamilienhaus.
Zahlt die Versicherung die Mietminderung?
Nicht automatisch. Die Minderung selbst ist ein Recht Ihres Mieters; ob Ihr Versicherer Ihnen den Ausfall ersetzt, hängt von Ihrer Police ab. Das GDV-Muster enthält dafür einen Baustein: Der Versicherer ersetzt danach
„den Mietausfall, wenn Mieter von Wohnräumen wegen eines Versicherungsfalls zu Recht die Zahlung der Miete ganz oder teilweise eingestellt haben oder das Mietverhältnis kündigen. Das schließt die fortlaufenden Betriebskosten im Sinne des Mietrechts ein.“ (VGB 2022, A 12.1.1)
Drei Bedingungen stecken darin:
- Versicherungsfall: Der Wasserschaden muss versichert sein.
- Zu Recht: Nur eine berechtigte Minderung zählt, keine überhöhte.
- Zeitraum und Dauer: Ersetzt wird „für den Zeitraum, in dem Räume nicht benutzbar sind“, höchstens für die im Vertrag eingetragene Zahl von Monaten (A 12.2.1), und nur, soweit Sie die Wiederbenutzung nicht schuldhaft verzögern (A 12.2.2).
Ob eine Teilminderung gedeckt ist, wenn die Räume benutzbar bleiben und etwa nur die Geräte stören, lässt das Muster offen. Nach Angaben der Verbraucherzentrale wird der Mietausfall „in der Regel“ nur für zwölf Monate ersetzt. Prüfen Sie deshalb in Ihrer Police, ob der Baustein enthalten ist, wofür und wie lange. Mindert der Mieter aus Ihrer Sicht zu viel, zeigt Unberechtigte Mietminderung die nächsten Schritte.
Wer ersetzt Möbel und Sachen des Mieters?
Für seine eigenen Sachen ist zunächst der Mieter selbst zuständig. Ihre Gebäudeversicherung deckt nach dem Muster das Gebäude, nicht den Hausrat; ausdrücklich ausgenommen sind Sachen, die der Mieter auf eigene Kosten eingefügt hat und für die er die Gefahr trägt (VGB 2022, A 7.6.2).
Hat der Mieter eine Hausratversicherung, deckt sie nach dem GDV-Muster Hausrat gegen Leitungswasser (VHB 2022, A 1.3). Zum Hausrat gehören danach auch Einbaumöbel und Einbauküchen, die der Mieter auf eigene Kosten eingefügt hat (VHB 2022, A 8.3.1). Ob der Mieter versichert ist und in welchem Umfang, ist seine Sache; beraten Sie ihn dazu nicht.
Von Ihnen kann der Mieter Schadensersatz nur unter den Voraussetzungen von § 536a Abs. 1 BGB verlangen: wenn der Mangel schon bei Vertragsschluss bestand, wenn er später wegen eines Umstands entsteht, den Sie zu vertreten haben, oder wenn Sie mit der Beseitigung in Verzug sind. Ob diese Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen, klärt bei Streit eine Anwältin oder ein Anwalt.
Der Mieter hat den Schaden verursacht: Mieter oder Versicherung?
Grundsätzlich haftet ein Mieter, der durch Verletzung seiner Obhutspflichten die Wohnung beschädigt; Sie können nach Ihrer Wahl Wiederherstellung oder Geld verlangen, ohne vorherige Frist (BGH, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17). Bei Wasserschäden gilt aber eine wichtige Ausnahme.
Nach dem Urteil vom 03.11.2004 (VIII ZR 28/04) ist der Vermieter bei einem Leitungswasserschaden, den der Mieter einfach fahrlässig verursacht hat, verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, der Regress ausgeschlossen ist und er kein besonderes Interesse an einem Ausgleich durch den Mieter hat. Entschieden hat der Senat das „jedenfalls“ für den Fall, dass die Versicherungskosten offen auf den Mieter umgelegt waren.
Grundlage ist ein stillschweigender Regressverzicht des Versicherers bei leichter Fahrlässigkeit (BGH, Urteil vom 08.11.2000, IV ZR 298/99). Er gilt auch, wenn der Mieter haftpflichtversichert ist; die Versicherer teilen den Schaden dann untereinander (BGH, Urteil vom 13.09.2006, IV ZR 273/05; die dort entsprechend angewandte Regel zur Doppelversicherung steht heute in § 78 Abs. 2 VVG).
| Fall | Folge |
|---|---|
| leichte Fahrlässigkeit, versicherter Schaden | Versicherung statt Mieter |
| grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz | Rückgriff des Versicherers möglich; beweisen muss das der Versicherer (IV ZR 298/99) |
| Ursache streitig | Sie müssen beweisen, dass sie nicht von einem Dritten stammt, für den der Mieter nicht haftet (VIII ZR 28/04, Leitsatz a) |
Spät gemeldet, Mieter ausgezogen: was beim Rückgriff gilt
Die Grundsatzurteile zum Regressverzicht sind zum alten Versicherungsvertragsgesetz ergangen; 2014 hat der Bundesgerichtshof die Lösung für einen Brand unter dem heutigen § 86 Abs. 1 VVG angewandt (VIII ZR 191/13, Rn. 28). Für die Praxis folgen daraus drei Punkte:
- Auch bei Verdacht gegen den Mieter melden. Eine verspätete Meldung und die daraus folgende Leistungsverweigerung des Versicherers begründen kein besonderes Interesse, den Mieter direkt in Anspruch zu nehmen; bei für Sie günstiger Rechtslage müssen Sie gegebenenfalls gegen den Versicherer klagen (VIII ZR 28/04, Gründe II 3 c). Wer die Pflicht zur Schadenminderung vorsätzlich verletzt, verliert die Leistung, bei grober Fahrlässigkeit darf der Versicherer kürzen (§ 82 Abs. 3 VVG), außer die Verletzung war für Feststellung und Umfang der Leistung nicht ursächlich (§ 82 Abs. 4 VVG).
- Verjährung beachten. Ersatzansprüche wegen Verschlechterung der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB); mehr dazu in der Checkliste zur Wohnungsabnahme.
- Umlage der Prämie prüfen. Die Kosten der Gebäudeversicherung gegen Wasserschäden sind Betriebskosten (§ 2 Nr. 13 BetrKV) und umlegbar, wenn der Mietvertrag es vorsieht; siehe umlagefähige Betriebskosten. Die Pflicht, die Versicherung statt des Mieters in Anspruch zu nehmen, hat der Bundesgerichtshof gerade für diesen Fall der offenen Umlage bejaht.
Darf ein Mieter mindern, der den Schaden selbst verursacht hat?
Grundsätzlich nicht. Hat der Mieter den Mangel zu vertreten, müssen Sie ihn nicht beseitigen, und eine Minderung wegen eines Mangels aus seiner Sphäre ist grundsätzlich ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 19.11.2014, VIII ZR 191/13, Rn. 25 f.).
Anders liegt es, wenn die versicherungsrechtliche Lösung greift. Im Fall des Bundesgerichtshofs hatte der Mieter einen Wohnungsbrand leicht fahrlässig verursacht, die Kosten der Wohngebäudeversicherung trug er. Der Vermieter musste sich an die Versicherung halten und den Schaden grundsätzlich auch dann beseitigen, wenn er von der Inanspruchnahme der Versicherung absieht; der Mieter durfte deshalb für die Zeit bis zur Beseitigung mindern (VIII ZR 191/13, Leitsatz a, Rn. 31, 46). Die dort gebilligte Höhe ist ein Wert aus diesem Einzelfall, kein Richtwert.
Für Wasserschäden hat der Bundesgerichtshof diese Frage nicht entschieden. Weil er die versicherungsrechtliche Lösung für Leitungswasser ausdrücklich anwendet (VIII ZR 28/04) und sich im Brandfall darauf stützt, liegt der Schluss nahe, dass ein leicht fahrlässig handelnder Mieter auch nach einem versicherten Leitungswasserschaden mindern darf. Das ist eine Folgerung, keine Entscheidung; im Streitfall lassen Sie sich beraten.
Schaden aus der Nachbarwohnung oder durch Dritte
Kommt das Wasser aus einer anderen Wohnung oder hat ein Dritter, etwa ein Handwerker, den Schaden verursacht, bleibt Ihr Verhältnis zu Ihrem Mieter davon unberührt: Er mindert Ihnen gegenüber, denn die Minderung knüpft an den Mangel an, nicht an den Verursacher (§ 536 Abs. 1 BGB).
Den Verursacher können Sie nach § 823 Abs. 1 BGB in Anspruch nehmen: Wer „vorsätzlich oder fahrlässig … das Eigentum … eines anderen widerrechtlich verletzt“, muss den Schaden ersetzen. Zahlt Ihr Gebäudeversicherer, geht dieser Anspruch auf ihn über, soweit er den Schaden ersetzt (§ 86 Abs. 1 VVG). Sie müssen den Anspruch dann wahren und bei der Durchsetzung mitwirken, soweit erforderlich (§ 86 Abs. 2 VVG). Verzichten Sie deshalb nicht vorschnell gegenüber dem Verursacher und geben Sie dem Versicherer Namen und Unterlagen weiter.
Liegt Ihre Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft und hat ein Miteigentümer den Schaden verursacht, gilt eine Besonderheit: Ist der Schaden Teil des versicherten Interesses der Gebäudeversicherung, könnte der Versicherer keinen Regress nehmen und liegen keine besonderen Umstände vor, dürfen Sie den Nachbarn nicht selbst in Anspruch nehmen (BGH, Urteil vom 10.11.2006, V ZR 62/06, noch zum früheren Wohnungseigentumsrecht). Dann halten Sie sich an die Versicherung der Gemeinschaft.
Eigentumswohnung: Wasserschaden am Gemeinschaftseigentum
Versorgungsleitungen stehen im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen, jedenfalls bis zur ersten Absperrmöglichkeit für den Sondereigentümer (BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12). Welche Teile wem gehören, zeigt Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und seine angemessene Versicherung zum Neuwert (§ 19 Abs. 2 Nr. 2, 3 WEG). Gemeldet wird deshalb in der Regel über die Verwaltung, am besten schriftlich mit der Vorlage Schadensmeldung an die Verwaltung. Zur Leckortung müssen Eigentümer das Betreten ihres Sondereigentums dulden, wenn es Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht oder, falls es solche nicht gibt, ihnen daraus kein Nachteil „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus“ erwächst (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG).
Zwei Urteile betreffen Ihren Geldbeutel:
- Selbstbehalt: Ein in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt ist bei einem Leitungswasserschaden wie die Prämie nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel zu verteilen, auch wenn nur Sondereigentum betroffen ist; die Eigentümer können eine abweichende Verteilung beschließen (BGH, Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21, Leitsätze a und b).
- Verschleppte Sanierung: Die Gemeinschaft haftet erst ab dem Zeitpunkt, zu dem bei pflichtgemäßem Handeln saniert worden wäre; Mietausfall nur, wenn die Nutzung der Gemeinschaftsordnung entsprach (BGH, Urteil vom 27.02.2026, V ZR 18/25). Ob das eine Minderung umfasst, hat der BGH nicht ausdrücklich entschieden.
Gegenüber Ihrem Mieter bleiben Sie verpflichtet. Wie Sie die Gemeinschaft zum Handeln bringen, steht unter Wenn die Verwaltung nicht repariert.
Selbst verwalten oder abgeben
Ein Wasserschaden verlangt vieles zugleich: Notdienst und Trocknungsbetrieb beauftragen, den Versicherer informieren, Termine mit dem Mieter abstimmen, Zählerstände und Kosten festhalten und am Ende prüfen, ob eine Minderung berechtigt war. Dafür gibt es zwei Wege:
- Selbst verwalten: Sie behalten die Fäden in der Hand und nutzen die Vorlagen dieser Seite. Für die Verwaltung Ihrer Wohnungen in Eigenregie gibt es den SMART Manage Copilot mit der KI-Assistentin Lotte. Welche Erhaltungspflichten im Haus sonst anfallen, zeigt Vermieterpflichten im Mehrfamilienhaus.
- Abgeben: Eine Hausverwaltung nimmt Meldungen an, stimmt Termine ab und beauftragt Handwerker. Was eine Verwaltung Ihrer vermieteten Wohnung übernimmt, steht in Sondereigentumsverwaltung. Gegenüber dem Mieter bleiben Sie Vermieter.
Diese Seite erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Streiten Sie über Ursache, Verschulden, Versicherungsdeckung oder Höhe der Minderung, lassen Sie Ihren Fall von einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht oder Versicherungsrecht prüfen oder wenden Sie sich an Ihren Eigentümerverband.
