Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum: Wer bei Fenster, Balkon und Rohrbruch zahlt

Das Fenster zieht, der Balkon bröckelt, in der Wand leckt ein Rohr: Bevor Sie einen Handwerker beauftragen oder eine Rechnung bezahlen, stellen sich zwei Fragen. Wem gehört das Bauteil? Und wer trägt die Kosten? Beides fällt oft auseinander. Das Eigentum folgt zwingend aus § 5 WEG. Die Erhaltung und die Kosten kann die Gemeinschaftsordnung einzelnen Eigentümern übertragen, und seit der WEG-Reform zum 01.12.2020 kann die Gemeinschaft Kosten auch per Mehrheitsbeschluss anders verteilen.

Diese Seite zeigt, wie Sie beide Fragen der Reihe nach prüfen und was Sie tun können, wenn die Gemeinschaft einen Schaden liegen lässt.

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrecht: die drei Begriffe

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, hat zweierlei: das Sondereigentum an der Wohnung und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Wie die Gemeinschaft insgesamt funktioniert, erklärt der Beitrag Was ist eine WEG?. Hier geht es um die Grenze zwischen beiden Teilen.

Begriff	Was es ist	Wer entscheidet
Sonder­eigentum	die Räume Ihrer Wohnung und die Bauteile darin, die sich ändern lassen, ohne andere über das unvermeid­liche Maß hinaus zu beein­trächtigen oder die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern (§ 5 Abs. 1 WEG)	Sie selbst (§ 13 Abs. 1 WEG)
Gemein­schafts­eigentum	Grundstück und Gebäude, soweit sie nicht im Sonder­eigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG)	die Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG)
Sonder­nutzungs­recht	das Recht, einen Teil des Gemein­schafts­eigentums allein zu nutzen; die Fläche bleibt Gemein­schafts­eigentum	nach der Gemein­schafts­ordnung

Das Gesetz definiert das Sondernutzungsrecht nicht, es erwähnt es nur (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG); die Umschreibung in der Tabelle ist keine gesetzliche Definition. Nach heutigem WEG gelten Stellplätze als Räume und können Sondereigentum sein (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG). Auch Teile des Grundstücks außerhalb des Gebäudes, etwa eine Terrasse, können zum Sondereigentum gehören, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 Abs. 2 WEG). Nicht zu verwechseln mit der Sondereigentumsverwaltung, einer Dienstleistung rund um die vermietete Eigentumswohnung.

Was immer Gemeinschaftseigentum bleibt, auch in Ihrer Wohnung

Manche Bauteile liegen in Ihrer Wohnung und gehören Ihnen trotzdem nicht allein. Das Gesetz sagt:

„Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.“ (§ 5 Abs. 2 WEG)

Drei Fragen helfen bei der Einordnung eines Bauteils:

1. Braucht das Gebäude das Teil für seinen Bestand oder seine Sicherheit?
2. Dient es allen oder mehreren Eigentümern?
3. Würde eine Änderung das Haus von außen verändern oder andere über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen?

Lautet eine Antwort Ja, spricht das für Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung kann die Grenze nur in eine Richtung verschieben: Sie kann sondereigentumsfähige Bauteile zu Gemeinschaftseigentum erklären (§ 5 Abs. 3 WEG), aber kein Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes begründen (BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12). Zählt sie etwa die Wohnungstür zum Sondereigentum, hat das nur deklaratorischen Charakter (BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12).

Beide Urteile betreffen das Recht vor dem 01.12.2020; der Maßstab des § 5 WEG ist unverändert. Wie Sie Ihre Unterlagen lesen, erklärt der Beitrag Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung richtig lesen.

Fenster, Wohnungstür, Leitungen, Heizkörper, Balkon: die typischen Streitfälle

Bauteil	Zuordnung	Worauf Sie achten
Fenster nebst Rahmen	zwingend Gemein­schafts­eigentum (V ZR 174/11, Rn. 7)	Erhaltung und Kosten lassen sich nur klar und eindeutig übertragen; nimmt die Klausel den Außen­anstrich aus, ist eine vollstän­dige Erneuerung im Zweifel Sache der Gemeinschaft (Leitsatz)
Wohnungs­eingangs­tür	Gemein­schafts­eigentum, die ganze Tür (V ZR 212/12)	die Gemeinschaft darf ein einheit­liches Aussehen beschließen
Wasser- und Heizungs­leitungen	Gemein­schafts­eigentum im Gemein­schafts­bereich, auch wenn sie nur Ihre Wohnung versorgen, und in der Wohnung jedenfalls bis zur ersten Absperr­möglichkeit für Sie (V ZR 57/12, Rn. 21)	was dahinter gilt, hat der BGH nicht allgemein entschieden
Heiz­zentrale, Steig­leitungen	Gemein­schafts­eigentum (V ZR 176/10, Rn. 6)	–
Heizkörper, Anschluss­leitungen	per Teilungs­erklärung wirksam dem Sonder­eigentum zuzuordnen, dann im Zweifel samt Ventilen (V ZR 176/10)	ohne solche Regel vom BGH nicht entschieden
Balkon	vom BGH als Teil des Gemein­schafts­eigentums behandelt (V ZR 102/24)	eine Kosten­klausel verschiebt die Kosten, nicht die Zuständig­keit

Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können Erhaltung und Kosten anders regeln; das Eigentum selbst folgt aus § 5 WEG. Die Urteile zu Fenster, Tür, Leitungen und Heizkörpern ergingen zum Recht vor dem 01.12.2020, der Maßstab des § 5 WEG ist unverändert.

Zwei davon kamen aus Berlin: der Leitungs-Fall (Vorinstanzen LG Berlin, AG Schöneberg) und der Heizkörper-Fall (Vorinstanzen LG Berlin, AG Charlottenburg). Im Heizkörper-Fall waren die Beschlüsse über die Erneuerung der Heizkörper im Sondereigentum und eine Sonderumlage von 205.900 € dafür nichtig; die Sonderumlage von 110.000 € für Heizzentrale und Steigleitungen blieb wirksam. Wird die Zentralheizung insgesamt erneuert, muss die Gemeinschaft den Eigentümern angemessene Zeit geben, ihre Heizkörper umzustellen (Leitsatz b). Was die Heizungspflichten für die Gemeinschaft bedeuten, erklärt der Beitrag zum Heizungsgesetz in der WEG.

Wer über Reparaturen entscheidet

Gemeinschaftseigentum: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG), und zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört dessen ordnungsmäßige Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Über Reparaturen entscheiden die Eigentümer also per Beschluss; mit welcher Mehrheit, erklärt der Beitrag Mehrheiten und Stimmrecht in der WEG. Allein handeln darf die Verwaltung nur bei Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen oder wenn es gilt, eine Frist zu wahren oder einen Nachteil abzuwenden (§ 27 Abs. 1 WEG).

Sondereigentum: Hier entscheiden Sie selbst (§ 13 Abs. 1 WEG). Die Gemeinschaft hat dafür keine Beschlusskompetenz; im Berliner Heizkörper-Fall waren ihre Beschlüsse deshalb nichtig (V ZR 176/10, Rn. 10).

Ihre Wohnung als Baustelle: Muss für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum Ihre Wohnung betreten werden, haben Sie das zu dulden, soweit es den Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Geht die Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus, können Sie einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG).

Wollen Sie mehr als erhalten, etwa umbauen oder ein Klimagerät anbringen, gelten die Regeln für bauliche Veränderungen in der WEG.

Wer zahlt: Grundregel und Ausnahmen

Prüfen Sie die Kostenfrage in dieser Reihenfolge:

1. Zuordnung: Gehört das Bauteil zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum (Tabelle oben)?
2. Grundregel: Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG).
3. Gemeinschaftsordnung: Überträgt sie Erhaltung oder Kosten dieses Bauteils klar und eindeutig auf einzelne Eigentümer? Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (V ZR 174/11, Rn. 7).
4. Beschluss: Für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten kann die Gemeinschaft per Mehrheit einen anderen Schlüssel beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), auch wenn Einzelne dadurch erstmals belastet werden; der Maßstab muss angemessen sein (BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 81/23). Wann ein neuer Schlüssel hält, erklärt der Beitrag Kostenverteilung in der WEG ändern.
5. Bauliche Veränderung statt Erhaltung? Dann gilt für die Kosten § 21 WEG (§ 16 Abs. 3 WEG).

Beispiel Balkon: Weist die Gemeinschaftsordnung die Kosten den Balkoneigentümern zu, tragen sie sämtliche Kosten des Gemeinschaftseigentums im Bereich ihres Balkons, etwa für Isolierung und Abdichtung (V ZR 102/24, Rn. 10). Ihr Sondereigentum bezahlen Sie selbst. Das steht so nicht im Gesetz, folgt aber daraus, dass § 16 Abs. 2 WEG nur Kosten der Gemeinschaft verteilt; der BGH nennt den Heizkörpertausch im Sondereigentum eine „Angelegenheit des einzelnen Wohnungseigentümers“ (V ZR 176/10, Rn. 11). Was davon auf Mieter umlegbar ist, klärt der Beitrag zu umlagefähigen Betriebskosten.

Sondernutzungsrecht: Garten, Stellplatz, Terrasse

Ein Sondernutzungsrecht gibt Ihnen die alleinige Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums, etwa eines Gartens oder eines Stellplatzes. Die Fläche selbst bleibt Gemeinschaftseigentum.

So entsteht und wirkt es:

1. Durch Vereinbarung, nicht durch Mehrheit: Ein Sondernutzungsrecht kann nicht durch Mehrheitsbeschluss begründet werden; ein Beschluss ohne Kompetenz ist nichtig (BGH, Beschluss vom 20.09.2000, V ZB 58/99, zum Recht vor dem 01.12.2020; Vorinstanzen in Berlin). Nichtige Beschlüsse regelt heute § 23 Abs. 4 WEG.
2. Gegenüber Käufern nur mit Grundbucheintrag: Vereinbarungen wirken gegen einen späteren Erwerber nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG).
3. Mit Zustimmung der Gläubiger: Ist die Wohnung etwa mit einer Grundschuld belastet, muss der Gläubiger zustimmen, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, geändert oder übertragen wird (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Wer die Kosten der Fläche trägt, regelt meist die Gemeinschaftsordnung. Fehlt eine Regel, bleibt es nach unserer Einordnung bei der Grundregel des § 16 Abs. 2 WEG, weil die Fläche Gemeinschaftseigentum ist; eine Entscheidung dazu liegt uns nicht vor. Welche Unterlagen beim Verkauf einer Wohnung dazugehören, zeigt der Beitrag Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen.

Schaden am Gemeinschaftseigentum: So gehen Sie vor

1. Melden: Schaden mit Fotos und Datum festhalten und der Verwaltung in Textform mit Frist melden, etwa mit unserer Vorlage für die Schadensmeldung mit Frist.
2. Unterlagen prüfen: Wer trägt laut Gemeinschaftsordnung Erhaltung und Kosten?
3. Notfall: Droht dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar ein Schaden, dürfen Sie ohne Zustimmung der anderen die zur Abwendung notwendigen Maßnahmen treffen (§ 18 Abs. 3 WEG). Tun Sie nur das Notwendige; ob Ihnen Kosten erstattet werden, hängt vom Einzelfall ab.
4. Beschluss verlangen: Bleibt die Verwaltung untätig, bringen Sie einen Beschlussantrag zur Erhaltung auf die Tagesordnung, notfalls mit der Vorlage für das Verlangen auf Einberufung. Mehr im Beitrag Reparaturen werden nicht erledigt.
5. Gericht: Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Ihre Klage den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). So beschloss der BGH, marode Balkone dem Grunde nach zu erneuern, weil keine Sanierungsvariante eine Mehrheit fand (V ZR 102/24). Für Anfechtungen gilt die Monatsfrist des § 45 WEG, siehe Beschluss anfechten.
6. Schadensersatz: Verletzt die Gemeinschaft ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung, haftet sie für Schäden an Ihrem Sondereigentum ab dem Zeitpunkt, zu dem pflichtgemäß gehandelt worden wäre (BGH, Urteil vom 27.02.2026, V ZR 18/25). Wer pflichtwidrig gegen eine notwendige Sanierung stimmt, kann Ihnen ebenfalls haften (BGH, Urteil vom 23.02.2018, V ZR 101/16, zum Recht vor dem 01.12.2020).

Vor einer Klage hilft eine rechtliche Beratung im Einzelfall.

Wo Sie die Regeln für Ihr Haus finden, in Berlin und Leipzig

Ob ein Bauteil anders geregelt ist, steht in Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung. Der schnellste Weg führt meist über die Verwaltung: Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), etwa mit unserer Vorlage für die Anfrage auf Einsicht. Der zweite Weg ist die Grundakte beim Grundbuchamt.

Ort	Was gilt
Grundbuch­amt Berlin	als Eigentümer uneinge­schränkte Einsicht, auch in einzelne Teile der Grundakte; Einsicht kostenfrei, Abschriften kosten gesondert; möglich in jedem Berliner Grundbuch­amt
Grundbuch­amt Leipzig	schriftliche Einsichts­anträge dauern laut Aushang des Amtsgerichts derzeit ca. 13 Wochen zuzüglich Postlaufzeit, Grundbuch­auszüge ca. 2 Wochen (Stand September 2026)
Bauaufsicht	stellt die Abge­schlossen­heits­beschei­nigung aus, die mit dem Aufteilungs­plan zur Eintragung gehört (§ 7 Abs. 4 WEG); in Berlin die Bau- und Wohnungs­aufsicht des Bezirks, in Leipzig ab 84,00 € (Neu­ausstellung)

Sonst ist Einsicht ins Grundbuch nur mit berechtigtem Interesse möglich (§ 12 GBO). In Leipzig können Terrassen, erdgeschossige Balkone, Carports und Stellplätze im Freien nur mit Maßangaben im Aufteilungsplan bescheinigt werden; das entspricht § 3 Abs. 3 WEG.