Heizungsgesetz in der WEG: Was seit Juli 2026 wirklich Pflicht ist

Steht die Heizung auf der Tagesordnung Ihrer Eigentümerversammlung, begegnen Ihnen schnell Aussagen, die nicht mehr stimmen: 65 Prozent erneuerbare Energie für jede neue Heizung, Fristen nach dem Wärmeplan der Stadt, ein Betriebsverbot für alte Kessel. Das alles ist seit dem 29.07.2026 gestrichen.

Für eine Eigentümergemeinschaft (WEG) zählen heute drei Punkte: der Bio-Anteil für neue Gas- und Ölheizungen ab 2029, die Heizungsprüfung bis 30.09.2027 in Häusern mit mindestens sechs Wohnungen und ein Beschluss mit dem richtigen Kostenschlüssel. Diese Seite zeigt den Rechtsstand ab 29.07.2026; Änderungen, die ab 01.01.2027 gelten, sind eigens genannt.

Was sich 2026 geändert hat: aus dem GEG wird das GModG

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Grundlage ist das Änderungsgesetz vom 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226). Es hat unter anderem die §§ 71 bis 73 gestrichen, in denen die 65-Prozent-Regel und das Betriebsverbot für alte Kessel standen.

Thema	bis 28.07.2026	seit 29.07.2026
65-Prozent-Regel für neue Heizungen	galt nach Ablauf der Wärme­planungs­fristen, in Groß­städten ab Mitte 2026	gestrichen
Fristen nach kommu­naler Wärme­planung	bestimmten, ab wann die 65-Prozent-Regel galt	gestrichen
Betriebs­verbot für alte Heiz­kessel (§ 72)	galt	weg­gefallen
Neue Gas- oder Ölheizung	65 % erneuer­bare Energie nach Frist­ablauf	Bio-Anteil ab 2029 (§ 43)
Heizungs­prüfung (§ 60b)	galt	gilt weiter, Frist 30.09.2027

Ältere Texte beschreiben oft noch die alte Rechtslage, ebenso zwei amtliche Quellen: eine Berliner Senatsseite für Wohnungseigentümer, die sich auf das „Gebäudeenergiegesetz 2024“ bezieht, und der Leipziger Wärmeplanbericht mit Rechtsstand 01.10.2025. Übernehmen Sie auch keine Paragrafennummern aus älteren Texten: Das Änderungsgesetz hat mehrere Vorschriften neu nummeriert.

Muss unsere WEG die alte Heizung austauschen?

Aus dem GModG nicht mehr. Das frühere Betriebsverbot für alte Heizkessel in § 72 ist weggefallen; eine Pflicht, die Heizung nach einer bestimmten Zahl von Jahren zu tauschen, enthält das Gesetz nicht mehr. Das gilt für das GModG; ob andere Vorschriften, etwa zu Abgaswerten von Feuerungsanlagen, im Einzelfall einen Austausch verlangen, klären Sie mit Schornsteinfeger oder Fachbetrieb.

Nichtstun ist trotzdem keine Option, denn für die bestehende Anlage gelten Pflichten:

• Heizungsprüfung: In Häusern mit mindestens sechs Wohnungen muss eine vor dem 01.10.2009 eingebaute Heizung mit Wasser als Wärmeträger bis 30.09.2027 geprüft und optimiert werden; die Schritte stehen weiter unten.
• Ausfall: Fällt die Heizung irreparabel aus, muss die Gemeinschaft über den Ersatz beschließen. Wählt sie wieder Gas oder Öl, gilt der Bio-Anteil nach § 43, mit einer Sonderregel für Ausfälle im Jahr 2028.
• Befreiung: Führt eine Anforderung des Gesetzes im Einzelfall zu einer unbilligen Härte, befreit die zuständige Landesbehörde auf Antrag davon (§ 102 Abs. 1 GModG). Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn sich die Aufwendungen bei bestehenden Gebäuden nicht in angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaften lassen oder außer Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen.

Welche neue Heizung darf die WEG einbauen?

Die Wahl ist grundsätzlich frei. Wird eine Heizung in einem bestehenden Gebäude ersetzt, nennt § 42 Abs. 2 GModG zehn Optionen, die sich auch kombinieren lassen:

1. Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung
2. elektrisch angetriebene Wärmepumpe
3. Solarthermie
4. Heizung mit Biomasse oder Wasserstoff
5. Wärmepumpen-Hybridheizung (Wärmepumpe mit Gas-, Öl-, Flüssiggas- oder Biomassefeuerung)
6. Solarthermie-Hybridheizung
7. hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplung
8. Stromdirektheizung
9. Hausübergabestation zum Anschluss an ein Wärmenetz
10. andere innovative Heizungslösung

Für die gewählte Option gelten dann die Maßgaben der §§ 43 bis 46. Die wichtigste betrifft neue Gas- und Ölheizungen (nächster Abschnitt). Eine Stromdirektheizung darf in ein bestehendes Gebäude mit Wohnungen nur eingebaut werden, wenn das Gebäude die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz um mindestens 30 % unterschreitet (§ 46 GModG); Ausnahmen gelten für das Haus mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt, und für den Austausch bestehender Einzelraum-Stromdirektheizungen.

Nach dem Einbau einer Heizungsanlage ist ein Heizungssystem mit Wasser als Wärmeträger in Häusern mit mindestens sechs Wohnungen hydraulisch abzugleichen (§ 60c Abs. 1 GModG). Als Heizungsanlage gilt dabei auch die Hausübergabestation für ein Wärmenetz (§ 3 Abs. 1 Nr. 14a GModG). Die Bestätigung des Abgleichs ist schriftlich festzuhalten und Mietern auf Verlangen vorzulegen.

Neue Gas- oder Ölheizung: Bio-Anteil ab 2029

Wird nach dem 29.07.2026 eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude neu eingebaut, muss der Eigentümer sicherstellen, dass ein wachsender Teil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff stammt (§ 43 Abs. 1 GModG):

Ab	Mindestanteil
01.01.2029	10 %
01.01.2030	15 %
01.01.2035	30 %
01.01.2040	60 %

So lässt sich die Pflicht auch erfüllen:

• Solarthermie: Von 2029 bis Ende 2034 gilt die Pflicht als erfüllt, wenn im Haus mit mehr als zwei Wohnungen mindestens 0,03 m² Aperturfläche je m² Nutzfläche installiert sind und betrieben werden. Im Übrigen wird mehr als 15 % nur mit Nachweis einer fachkundigen Person oder Unternehmererklärung angerechnet (§ 43 Abs. 3).
• Lüftung mit Wärmerückgewinnung: von 2029 bis Ende 2034, wenn die Anlage das ganze Gebäude versorgt, einen Wärmerückgewinnungsgrad von mindestens 73 % und eine Leistungszahl von mindestens 10 erreicht (Abs. 4).
• Wärmepumpen-Hybrid: Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn die Wärmepumpe mindestens 30 % der Leistung des Spitzenlasterzeugers erreicht, bei bivalent alternativem Betrieb 40 %. In Häusern mit mindestens sechs Wohnungen braucht es einen Nachweis durch eine fachkundige Person oder eine Unternehmererklärung, wenn mehr als 30 % angerechnet werden sollen: bei bivalent parallelem oder teilparallelem Betrieb nach 2039, bei anderen Betriebsweisen schon ab 2029 (Abs. 5).

Wer den Pflichtanteil vorsätzlich oder leichtfertig nicht sicherstellt, riskiert ein Bußgeld bis 5.000 € (§ 108 GModG).

Wärmelieferung, Heizungsausfall und offene Fragen

Drei Sonderfälle regelt § 43 GModG ausdrücklich:

• Wärmelieferung (Contracting): Ist der Eigentümer nicht Betreiber der Heizung, erfüllt der Betreiber die Pflicht (§ 43 Abs. 6).
• Ausfall im Jahr 2028: Wird eine Gas- oder Ölheizung wegen eines irreparablen Ausfalls der alten Anlage zwischen 01.01.2028 und 31.12.2028 eingebaut, gilt die Pflicht erst zwölf Monate nach dem Einbau (§ 43 Abs. 7 Satz 1).
• Ausfall ab 2029: Eine bei Ausfall bestehende Pflicht gilt für zwölf Monate ab dem Einbau der neuen Anlage fort (§ 43 Abs. 7 Satz 2).

Offen sind zwei Fragen. Das Gesetz verpflichtet den „Eigentümer des Gebäudes“ und sagt nicht ausdrücklich, ob das in der WEG die Gemeinschaft oder jeder einzelne Wohnungseigentümer ist; praktisch sichert die Gemeinschaft die Pflicht über ihre Beschlüsse ab, etwa beim Heizungsbeschluss. Für Heizungen, die zwischen 01.01.2024 und 29.07.2026 eingebaut wurden, enthält das Änderungsgesetz keine ausdrückliche Übergangsregel; lassen Sie sich in diesem Fall beraten, statt von „keinen Pflichten“ auszugehen.

Außerdem soll die Bundesregierung bis 01.12.2026 ein Gesetz über eine Grüngas- und Grünheizölquote vorlegen (§ 42a GModG). Es soll die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten, die Brennstoffe für die Wärmeversorgung von Gebäuden ab dem Jahr 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Bis ein solches Gesetz gilt, ist das eine Ankündigung.

Pflicht für die bestehende Heizung: Prüfung bis 30.09.2027

Diese Pflicht trifft viele WEG unmittelbar. Sie gilt für Heizungen mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten (§ 60b GModG). Wärmepumpen sind bei Einbau nach September 2009 ausgenommen, ab 01.01.2027 auch bei älteren Anlagen. Ausgenommen sind außerdem Anlagen mit standardisierter Gebäudeautomation sowie, bei gleichwertiger Wirkung, Anlagen unter einem Energieleistungsvertrag oder solche, die ein Versorgungsunternehmen oder Netzbetreiber betreibt (§ 60b Abs. 7). So gehen Sie vor:

1. Einbaujahr feststellen: Anlage vor dem 01.10.2009 eingebaut: Prüfung und Optimierung bis 30.09.2027. Später eingebaut: innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren.
2. Fachkundige Person beauftragen: etwa Schornsteinfeger, Installateur und Heizungsbauer oder Energieberater von der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes (§ 60b Abs. 3). Die Prüfung soll mit ohnehin anstehenden Arbeiten verbunden werden, etwa Kehr- und Überprüfungstätigkeiten des Schornsteinfegers oder der Heizungswartung (§ 60b Abs. 4).
3. Ergebnis schriftlich festhalten: Prüfergebnis und Optimierungsbedarf gehen schriftlich an den Verantwortlichen.
4. Optimieren: nötige Maßnahmen innerhalb eines Jahres nach der Prüfung durchführen und schriftlich festhalten (§ 60b Abs. 5).
5. Nachweise aufbewahren: Mieter können Ergebnis und Nachweis verlangen; sie sind ihnen dann unverzüglich vorzulegen.

Wer die Prüfung oder die Optimierung vorsätzlich oder leichtfertig versäumt, riskiert ein Bußgeld bis 5.000 € (§ 108 GModG). Für Wärmepumpen in Häusern mit mindestens sechs Wohnungen, die nach dem 31.12.2023 eingebaut wurden, gilt stattdessen eine Betriebsprüfung nach einer vollständigen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme (§ 60a GModG). Alle Prüffristen für das Haus im Überblick zeigt der Prüfkalender fürs Mehrfamilienhaus.

Was sich am 01.01.2027 ändert

Ein zweiter Teil des Änderungsgesetzes tritt am 01.01.2027 in Kraft (Art. 2 BGBl. 2026 I Nr. 226). Für die WEG sind vier Punkte wichtig:

Thema	Änderung ab 01.01.2027
Heizungs­prüfung (§ 60b)	Die Frist 30.09.2027 für Anlagen von vor Oktober 2009 bleibt; Wärmepumpen sind dann ausdrücklich ausgenommen. Geprüft wird künftig, ob die Anlage hinsichtlich ihrer wesentlichen Einstellungen, Komponenten und Betriebsparameter energieeffizient betrieben wird.
Wärmepumpen-Prüfung (§ 60a)	Keine Betriebsprüfung, wenn die Wärmepumpe einer Fernkontrolle unterliegt oder ein Wartungsvertrag besteht; sonst Wiederholung spätestens alle fünf Jahre.
Hydraulischer Abgleich (§ 60c)	Die Anforderungen werden offener gefasst: Der Abgleich umfasst insbesondere die Heizlast­berechnung und die nötige Anpassung von Heizflächen und Regelung; die Heizlast darf auch nach einem gleichwertigen Verfahren berechnet werden.
Energieausweis (§§ 80 bis 87)	Die Vorschriften werden neu gefasst.

Praktisch heißt das: Wer die Heizungsprüfung für eine Anlage von vor Oktober 2009 noch nicht beauftragt hat, sollte nicht auf das neue Recht warten. Die Frist läuft unverändert am 30.09.2027 ab; für nötige Optimierungen bleibt danach ein Jahr ab der Prüfung. Das Gesetz sieht vor, die Prüfung mit der Heizungswartung oder den Arbeiten des Schornsteinfegers zu verbinden (§ 60b Abs. 4 GModG).

Wann Sie als Vermieter einen Energieausweis vorlegen müssen, zeigt die Seite zur Neuvermietung in 8 Schritten. Wer ein ganzes Haus allein besitzt, findet die Heizungspflichten auch im Leitfaden fürs Mehrfamilienhaus.

Kommunale Wärmeplanung: keine Fristen mehr, aber gute Orientierung

Große Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern mussten ihren Wärmeplan bis 30.06.2026 erstellen, kleinere Gemeinden haben bis 30.06.2028 Zeit (§ 4 Abs. 2 WPG). Bis Juli 2026 hing an diesen Terminen, ab wann eine neue Heizung 65 % erneuerbare Energie nutzen musste. Diese Verknüpfung ist gestrichen. Heute gilt: „Der Wärmeplan hat keine rechtliche Außenwirkung und begründet keine einklagbaren Rechte oder Pflichten“ (§ 23 Abs. 4 WPG). Auch die Ausweisung eines Wärmenetzgebiets verpflichtet niemanden, eine bestimmte Wärmeversorgung tatsächlich zu nutzen (§ 27 Abs. 1 WPG).

Stadt	Wärmeplan	Verbindlich?
Berlin	Wärmeplan 2026, Kernaussagen Stand Juni 2026, digitale Wärmekarte mit Adresssuche	nein
Leipzig	vom Stadtrat am 28.05.2026 beschlossen, Karte auf leipzig.de	nein

Die Berliner Senatsverwaltung sagt es ausdrücklich: „Der Wärmeplan zwingt nicht zum Heizungstausch.“ Nützlich ist er trotzdem: Die WEG sieht vor dem Beschluss, ob ihre Adresse in einem bestehenden Wärmenetzgebiet, einem Gebiet mit Erschließungsperspektive oder einem Gebiet der dezentralen Versorgung liegt. Ein Anschluss- und Benutzungszwang an Fernwärme braucht eine Grundlage im Landesrecht, die Gemeinden auch zum Klimaschutz nutzen dürfen (§ 109 GModG); aus dem Berliner Wärmeplan folgt laut Senat kein solcher Zwang.

Wer in der WEG entscheidet: Erhaltung oder bauliche Veränderung

Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, können nicht Sondereigentum sein (§ 5 Abs. 2 WEG); eine zentrale Heizung für das ganze Haus ist deshalb Gemeinschaftseigentum. Einzelne Eigentümer können nicht allein über die künftige Wärmeversorgung entscheiden, wie auch die Berliner Senatsverwaltung für Wohnungseigentümer klarstellt. Entscheidend ist, wie die Maßnahme einzuordnen ist:

Fall	Einordnung, Mehrheit und Kosten
Defekte Zentral­heizung gleich­artig ersetzen	In der Regel Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), beschlossen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Es zahlen alle nach Miteigentums­anteilen oder nach dem vereinbarten Schlüssel (§ 16 Abs. 2 WEG).
Wechsel auf ein anderes System, etwa Wärme­pumpe oder Fernwärme	Im Einzelfall Erhaltung oder bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG); beschlossen wird mit einfacher Mehrheit. Bei baulicher Veränderung zahlen alle nur, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentums­anteile zustimmen oder sich die Kosten amortisieren; sonst zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben (§ 21 Abs. 2, 3 WEG).
Maßnahme nur für einzelne Eigentümer	Gestattung durch Beschluss (§ 20 Abs. 1 WEG); es zahlt der begünstigte Eigentümer (§ 21 Abs. 1 WEG).

Ob ein Systemwechsel noch Erhaltung ist, hängt vom Einzelfall ab; eine allgemeine Entscheidung des Bundesgerichtshofs dazu gibt es nicht. Auch bei mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile tragen nicht alle die Kosten, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Die Rollen von Gemeinschaft, Verwaltung und Eigentümern erklärt die Seite Was ist eine WEG?.

So bereitet die WEG den Heizungsbeschluss vor

Ein Heizungsbeschluss hält, wenn die Grundlage stimmt. Diese Reihenfolge berücksichtigt Gesetz, Rechtsprechung und Förderbedingungen:

1. Bestandsaufnahme: Alter und Art der Anlage, Frist der Heizungsprüfung, Lage in der Wärmekarte der Stadt.
2. Fachplanung: Energieberatung oder Fachplaner prüfen, welche Optionen technisch passen. Der Verwaltungsbeirat kann die Vorbereitung begleiten.
3. Tatsachengrundlage schaffen: Angebote oder fachliche Beratung einholen. Eine starre Pflicht zu drei Vergleichsangeboten gibt es nicht; ein objektiv ungeeignetes oder überteuertes Angebot macht den Beschluss aber angreifbar (BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25).
4. Förderung vor dem Auftrag beantragen: Die KfW fördert nur, wenn der Antrag vor Beginn der Arbeiten gestellt ist.
5. Tagesordnung präzise fassen: Der Gegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein, sonst ist der Beschluss nicht gültig (§ 23 Abs. 2 WEG). Setzt die Verwaltung den Punkt nicht an, hilft das Verlangen auf Einberufung einer Eigentümerversammlung.
6. Beschließen: über das Ob, die Finanzierung und den Kostenschlüssel. Haben die Eigentümer das Ob der Erhaltungsmaßnahme selbst beschlossen, dürfen sie die Ausführung dem Verwalter übertragen (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 241/23). Wer nicht kommen kann, erteilt eine Vollmacht für die Eigentümerversammlung.
7. Nach dem Einbau: hydraulischer Abgleich und Nachweise für die Unterlagen der Gemeinschaft.

Hat die WEG keine Verwaltung, zeigt die Seite Eigentümerversammlung ohne Verwalter selbst organisieren Einladung, Fristen und Protokoll.

Wie die Kosten verteilt werden

Grundsatz ist der Miteigentumsanteil: Jeder Eigentümer trägt die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Eigentümer können für einzelne Kosten per Mehrheit einen anderen Schlüssel beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Der neue Maßstab muss angemessen sein und darf Einzelne nicht ungerechtfertigt benachteiligen (BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 81/23).

Für die Heizung hat der Bundesgerichtshof eine klare Grenze gezogen: Ist in einer Anlage mit unterschiedlich großen Wohnungen vereinbart, Erhaltungskosten nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten einer Heizungserneuerung per Mehrheit nach Einheiten zu verteilen (Urteil vom 24.04.2026, V ZR 50/25). Im entschiedenen Fall ging es um eine Sonderumlage von 25.000 € für die Heizung eines Hauses einer Mehrhausanlage.

Finanzieren lässt sich der Tausch aus der Erhaltungsrücklage, deren angemessene Ansammlung zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), oder über eine Sonderumlage, wenn die Rücklage nicht reicht. Wie Hausgeld und Abrechnung zusammenhängen, erklärt die Seite zu Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung.

Förderung: Basisantrag der WEG, Zusatzantrag für Selbstnutzer

Die KfW fördert den Heizungstausch im Programm 458. Für eine Heizung im Gemeinschaftseigentum stellt die Verwaltung einen gemeinsamen Basisantrag mit der Grundförderung; ohne Verwaltung eine bevollmächtigte Eigentümerin oder ein bevollmächtigter Eigentümer (Untervollmachten akzeptiert die KfW nicht). Selbstnutzende Eigentümer beantragen Boni über einen Zusatzantrag, spätestens sechs Monate nach der Zusage des Basisantrags und vor der Nachweiseinreichung.

Baustein	Satz und Bedingung
Grund­förderung	30 %
Klima­geschwindig­keits­bonus	16 %, nur für die selbst genutzte Wohnung und beim Austausch einer funktions­tüchtigen Öl-, Kohle-, Gas-Etagen- oder Nacht­speicher­heizung oder einer mindestens 20 Jahre alten Gas- oder Biomasseheizung; sinkt ab 01.02.2027 halbjährlich um 4 Prozentpunkte, entfällt für Anträge ab 01.08.2028
Einkommens­bonus	10, 30 oder 40 % bei zu versteuerndem Haushalts­jahres­einkommen bis 50.000, 40.000 oder 30.000 €, nur für Selbstnutzer
Obergrenze	70 %; bei Einkommen bis 30.000 € (mit Familien­zuschlag bis 40.000 €) 80 %
Förder­fähige Kosten	28.000 € für die erste Wohneinheit, je 15.000 € für die zweite bis sechste, je 8.000 € ab der siebten

Der Höchstbetrag für die erste Wohneinheit sinkt ab 01.02.2027 halbjährlich um 750 €. Voraussetzung ist, dass der Einbau mit einer Optimierung des gesamten Heizungsverteilsystems einschließlich hydraulischem Abgleich verbunden wird. Ein „Wertschöpfungsbonus“ ist für das erste Quartal 2027 nur angekündigt. Stand: KfW-Seite, abgerufen am 27.09.2026; die Konditionen ändern sich, prüfen Sie sie vor dem Antrag.

Vermietete Wohnung: was Eigentümer an Mieter weitergeben dürfen

Der Einbau einer Heizung im Sinne des § 42 GModG ist eine Modernisierung (§ 555b Nr. 1a BGB). Ist die Maßnahme förderfähig und nimmt der Vermieter die Förderung in Anspruch, kann er die jährliche Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der Fördermittel erhöhen; die monatliche Miete darf dabei um höchstens 0,50 € je m² Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren steigen (§ 559e BGB). Wird die Förderung trotz Förderfähigkeit nicht genutzt, gilt die allgemeine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB.

Den pauschalen Abzug von 15 % für ersparte Erhaltungskosten sieht § 559e Abs. 2 BGB für Kosten einer Heizung nach § 43 GModG nicht vor. Bei einer Wärmepumpe zählen die vollen Kosten, von Ausnahmen abgesehen, nur mit Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, sonst die Hälfte (§ 559f BGB). Die Wege zu mehr Miete vergleicht die Seite Staffelmiete, Indexmiete oder Modernisierung.

Bei einer neuen Gas- oder Ölheizung nach § 43 GModG teilen Vermieter und Mieter hälftig: Gasnetzentgelte und CO2-Kosten ab 01.01.2028, die Kosten der Pflicht-Biobrennstoffe ab 01.01.2029 bis zu einem Brennstoffanteil von 30 % (§ 5a Abs. 3 CO2KostAufG). Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr trägt, sind unwirksam (§ 6 Abs. 1 CO2KostAufG). Wie die CO2-Kosten heute in der Abrechnung stehen, zeigt die Seite Nebenkostenabrechnung erstellen.

Eine Härtefallregel entlastet kleine Vermieter (§ 5d CO2KostAufG): Sie tragen dann statt der hälftigen Teilung nur den CO2-Kostenanteil nach dem allgemeinen Stufenmodell (§ 5 Abs. 2 CO2KostAufG). Voraussetzungen außerhalb angespannter Wohnungsmärkte:

• Der Vermieter vermietet höchstens sechs Wohnungen.
• Das Gebäude ist der Effizienzklasse G oder H zugeordnet.
• Die vereinbarte Miete beträgt weniger als 85 % der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Die hälftige Kostenbeteiligung wäre eine persönliche Härte. Bei der Abwägung zählt auch, ob ein vermietender Wohnungseigentümer sich für eine andere Heizung eingesetzt hat und in der WEG überstimmt wurde.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt greift die Regel nur in diesem WEG-Fall oder wenn eine Wärmepumpe technisch nicht möglich ist und kein Fernwärmenetz besteht, und nur bei einer Miete unter 70 % der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Etagenheizungen in der WEG

Hat jede Wohnung eine eigene Gas-Etagenheizung, prüfen Sie zuerst die Teilungserklärung: Ob die Etagenheizung zum Sondereigentum der Wohnung oder zum Gemeinschaftseigentum gehört, hängt von ihr ab. Diese Zuordnung entscheidet auch, wer die Förderung beantragt.

Die früheren Sonderregeln für Etagenheizungen im alten Gebäudeenergiegesetz sind mit der Reform weggefallen. Der Bio-Anteil nach § 43 GModG gilt auch hier, wenn nach dem 29.07.2026 eine neue Gas-Etagenheizung eingebaut wird. Wer die Pflicht in der WEG erfüllt, die Gemeinschaft oder der einzelne Eigentümer, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich.

Bei der Förderung unterscheidet die KfW: Eine Maßnahme am Sondereigentum beantragt der Eigentümer selbst, eine Maßnahme am Gemeinschaftseigentum die Gemeinschaft über den Basisantrag. Den Klimageschwindigkeitsbonus gibt es für Selbstnutzer ausdrücklich auch beim Austausch einer funktionstüchtigen Gas-Etagenheizung. Soll das Haus stattdessen gemeinsam versorgt werden, etwa über ein Wärmenetz, ist nach dem Hinweis der Berliner Senatsverwaltung ein Beschluss der Eigentümerversammlung nötig; es gelten die Regeln aus dem Abschnitt zu Erhaltung und baulicher Veränderung.

Berlin: Wärmekarte, Milieuschutz und Härtefall

Die Pflichten aus dem GModG gelten in Berlin wie überall. Vor Ort kommen Wärmeplan, Genehmigungen und Mietrecht hinzu:

• Die digitale Wärmekarte zeigt je Adresse eines von vier Gebieten: Wärmenetzgebiet im Bestand, Wärmenetzgebiet mit Erschließungsperspektive, Prüfgebiet, Gebiet der dezentralen Versorgung. Ein „Wärmenetzgebiet“ ist keine verbindliche Zusage für einen Anschluss.
• Laut den Kernaussagen des Wärmeplans sind mehr als die Hälfte der Gaskessel und über 80 % der Ölkessel älter als 20 Jahre; im Zielszenario 2045 liefern dezentrale Wärmepumpen und Wärmenetze über 95 % der Wärme.
• Erdwärme braucht eine wasserbehördliche Erlaubnis.
• Im Milieuschutzgebiet braucht der Heizungstausch eine Genehmigung des Bezirks. Zu erteilen ist sie, wenn die Änderung der Anpassung an die Mindestanforderungen des GModG dient (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB). Die Berliner Genehmigungskriterien verweisen noch auf den weggefallenen § 71 GEG; klären Sie die Anforderungen vorab mit dem Bezirk.
• Ganz Berlin ist bis 31.12.2029 angespannter Wohnungsmarkt (Mietpreisbremse in Berlin); für Vermieter gilt deshalb die enge Härtefallregel nach § 5d CO2KostAufG.

Weitere Berliner Sonderregeln zeigt der Leitfaden für Eigentümer in Berlin.

Leipzig: Wärmeplan, Erhaltungsgebiete und Mietrecht

Auch in Leipzig gelten die Pflichten aus dem GModG unverändert. Für Eigentümer vor Ort wichtig:

• Der Wärmeplan wurde am 28.05.2026 beschlossen; Ziel ist eine klimaneutrale Wärmeversorgung bis 2038, die Fortschreibung beginnt ab 2031.
• Im bestehenden Fernwärmenetz sieht die Stadt keinen Bedarf für einen generellen Anschluss- und Benutzungszwang; neue Nahwärmeinseln und Quartiersnetze prüft sie im Einzelfall.
• Der Wärmeplanbericht beschreibt noch die 65-Prozent-Regel ab Mitte 2026; das gilt nicht mehr.
• In sozialen Erhaltungsgebieten brauchen energetische Maßnahmen eine Genehmigung; im Rahmen der Mindestanforderungen des GModG sind sie genehmigungsfähig, darüber hinaus nur im Einzelfall.
• Die sächsischen Verordnungen zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze enden am 30.06.2027. Welche Härtefallregel ab 2028 gilt, hängt davon ab, ob sie verlängert werden.

Weitere Leipziger Sonderregeln zeigt der Leitfaden für Eigentümer in Leipzig.