Was ist der Verwaltungsbeirat, und braucht jede WEG einen?
Nein, ein Beirat ist freiwillig. Das Gesetz sagt nur, dass Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden „können“ (§ 29 Abs. 1 WEG). Mit der WEG-Reform zum 01.12.2020 wollte der Gesetzgeber den Beirat als „wichtiges Kontrollorgan“ stärken und die Tätigkeit attraktiver machen, damit mehr Eigentümer sie übernehmen (BT-Drucks. 19/18791, S. 28 und S. 78).
Der Beirat steht neben den anderen Beteiligten einer Gemeinschaft: Die Versammlung entscheidet, die Verwaltung führt aus, der Beirat unterstützt und überwacht die Verwaltung. Wie diese Rollen zusammenspielen, erklärt der Leitfaden Was ist eine WEG? Die Eigentümergemeinschaft einfach erklärt.
Hat eine Gemeinschaft keinen Beirat, fehlen seine gesetzlichen Befugnisse nicht ganz: Die Versammlung kann einen Eigentümer per Beschluss ermächtigen, die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu vertreten (§ 9b Abs. 2 WEG) oder die Versammlung einzuberufen, wenn der Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert (§ 24 Abs. 3 WEG).
Diese Seite beschreibt das seit dem 01.12.2020 geltende Recht. Aussagen des Bundesgerichtshofs aus der Zeit davor sind als „altes Recht“ gekennzeichnet.
Wer kann gewählt werden, und wie läuft die Wahl?
Wählbar sind grundsätzlich nur Wohnungseigentümer. Auch eine juristische Person, die Eigentümerin ist, kann Mitglied werden, im entschiedenen Fall eine Gemeinde. Ihre Vertreter oder Mitarbeiter, die selbst keine Eigentümer sind, können ohne abweichende Vereinbarung nicht persönlich gewählt werden; wird eine solche Person namentlich gewählt, gilt im Zweifel die juristische Person als gewählt (BGH, Urteil vom 04.07.2025, V ZR 225/24).
Mieter, Angehörige oder andere Dritte sind nur wählbar, wenn die Gemeinschaftsordnung oder eine andere Vereinbarung das vorsieht oder einen Mehrheitsbeschluss darüber erlaubt (BGH, V ZR 225/24, Rn. 18 und 26).
Eine feste Mitgliederzahl gibt es nicht mehr. Auch ein einzelner Eigentümer kann den Beirat allein bilden und ist dann automatisch Vorsitzender (BT-Drucks. 19/18791, S. 78). Hat der Beirat mehrere Mitglieder, sind ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen (§ 29 Abs. 1 WEG). Wer das bestimmt, regelt das Gesetz bewusst nicht: Die Eigentümer können es beschließen, sonst bestimmen es die Mitglieder selbst.
Gewählt wird per Beschluss in der Versammlung. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Die Wahl gehört deshalb als eigener Punkt in die Tagesordnung, etwa in der Vorlage für die Einladung zur Eigentümerversammlung. Mitglied wird, wer gewählt ist und das Amt annimmt (BGH, Beschluss vom 17.01.2019, V ZB 121/18, Rn. 10, altes Recht).
Was hat sich mit der Reform 2020 geändert?
Viele ältere Texte nennen noch Regeln, die seit dem 01.12.2020 nicht mehr gelten. Die wichtigsten Unterschiede:
| Punkt | Bis 30.11.2020 | Seit 01.12.2020 |
|---|---|---|
| Mitglieder | genau drei | frei, auch eines |
| Aufgabe | Verwalter unterstützen | Verwalter unterstützen und überwachen |
| Prüfung | Wirtschaftsplan, Abrechnung, Rechnungslegungen, Kostenanschläge | Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, je mit Stellungnahme |
| Haftung | keine Sonderregel | unentgeltlich nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit |
| Vertretung gegenüber dem Verwalter | nur mit gesondertem Beschluss | Vorsitz kraft Gesetzes (§ 9b Abs. 2 WEG) |
Quellen: § 29 WEG, BT-Drucks. 19/18791 (S. 78 und 79) und BT-Drucks. 19/22634 (S. 43 und 47).
Dass „Rechnungslegungen und Kostenanschläge“ nicht mehr im Gesetz stehen, heißt nicht, dass der Beirat Rechnungen nicht mehr ansieht. Rechnungen und Angebote, die Grundlage von Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung sind, prüft er weiterhin mit; seine Informationsrechte werden dadurch nicht eingeschränkt (BT-Drucks. 19/18791, S. 78).
Welche Aufgaben hat der Beirat?
Das Gesetz und die Regeln zur Versammlung geben dem Beirat diese Aufgaben:
- Den Verwalter unterstützen bei der Durchführung seiner Aufgaben (§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG).
- Den Verwalter überwachen. Das Wort „überwacht“ kam erst im Rechtsausschuss hinzu (BT-Drucks. 19/22634, S. 47).
- Den Wirtschaftsplan prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, bevor die Versammlung über die Vorschüsse beschließt (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG).
- Die Jahresabrechnung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, bevor über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse beschlossen wird (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG).
- Die Niederschrift mitunterschreiben: Ist ein Beirat bestellt, unterschreibt auch sein Vorsitzender oder dessen Vertreter (§ 24 Abs. 6 WEG), etwa auf der Vorlage für die Niederschrift der Eigentümerversammlung.
- Die Versammlung einberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert (§ 24 Abs. 3 WEG).
Seit dem 01.12.2020 beschließt die Versammlung nicht mehr über das Zahlenwerk selbst, sondern über Vorschüsse, Nachschüsse und deren Anpassung (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG). Ein Beschluss, der alte Formeln wie „genehmigt“ verwendet, ist im Zweifel so auszulegen (BGH, Beschluss vom 25.10.2023, V ZB 9/23, und Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23).
Fehler der Jahresabrechnung machen den Beschluss nur ungültig, wenn sie sich auf die Zahlungspflicht auswirken (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23). Die Prüfung des ganzen Zahlenwerks bleibt trotzdem sinnvoll, weil andere Fehler sonst oft nur über den Anspruch auf eine richtige Abrechnung korrigiert werden können (BT-Drucks. 19/22634, S. 43). Was Wirtschaftsplan und Abrechnung unterscheidet, erklärt der Beitrag Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung: der Unterschied.
Welche Rechte hat der Beirat?
Neben den Rechten jedes Eigentümers hat der Beirat einige besondere Befugnisse, vor allem gegenüber dem Verwalter:
| Recht | Grundlage | Was es praktisch heißt |
|---|---|---|
| Einsicht in die Verwaltungsunterlagen | § 18 Abs. 4 WEG | wie jeder Eigentümer (BT-Drucks. 19/18791, S. 78) |
| Vertretung der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter | § 9b Abs. 2 WEG | der Vorsitzende handelt für die Gemeinschaft, etwa bei Ansprüchen gegen den Verwalter |
| Einberufung der Versammlung | § 24 Abs. 3 WEG | nur wenn der Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert |
| Unterschrift unter der Niederschrift | § 24 Abs. 6, § 26 Abs. 4 WEG | mit beglaubigten Unterschriften Nachweis der Verwalterbestellung, etwa beim Grundbuchamt |
| eigene Sitzungen, auch online | § 29 Abs. 1 WEG, BT-Drucks. 19/22634, S. 42 | der Vorsitzende beruft nach Bedarf ein, die Mitglieder wählen die Form |
Die Vertretung nach § 9b Abs. 2 WEG soll es erleichtern, Ansprüche gegen den Verwalter durchzusetzen; ein gesonderter Beschluss über die Vertretung ist nicht mehr zwingend (BT-Drucks. 19/22634, S. 43). Nach einem Kanzlei-Fachbeitrag ist die Vertretungsmacht nach außen nicht beschränkt; intern brauche der Vorsitzende aber in der Regel einen Beschluss, etwa vor einer Abmahnung oder Kündigung des Verwalters (Liebert Röth, 18.07.2026). Höchstrichterlich ist diese Frage nach demselben Beitrag nicht abschließend geklärt.
Wie ein Wechsel der Verwaltung abläuft, zeigt der Ratgeber Hausverwaltung abwählen: So wechseln Eigentümer die Verwaltung. Welche Schritte vor einem Wechsel helfen, zeigt der Ratgeber Hausverwaltung schlecht: 7 Schritte für WEG-Eigentümer. Mit dem Verlangen auf Einberufung einer Eigentümerversammlung fordern mehr als ein Viertel der Eigentümer den Verwalter auf, eine Versammlung einzuberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert er sich pflichtwidrig, kann der Beiratsvorsitz einladen; was dann gilt, beschreibt der Beitrag Eigentümerversammlung ohne Verwalter selbst organisieren.
Darf der Beirat mehr entscheiden als ein einzelner Eigentümer?
Kraft Gesetzes nicht. Der Rechtsausschuss hat festgehalten, dass § 29 Abs. 2 WEG dem Beirat „nicht das Recht“ verleiht, „sich die Kompetenzen des Verwalters anzueignen“ (BT-Drucks. 19/22634, S. 47). Schon zum alten Recht hat der BGH entschieden, dass dem Beirat keine eigenen Entscheidungsbefugnisse und keine Weisungsbefugnis gegenüber dem Verwalter zustehen (Urteil vom 23.02.2018, V ZR 101/16, Rn. 66).
In der Versammlung gibt das Beiratsamt kein zusätzliches Stimmrecht: Im gesetzlichen Regelfall hat jeder Eigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG), die Gemeinschaftsordnung kann abweichen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Die Versammlung kann aber einzelne Handlungen des Verwalters, etwa Zahlungen ab einem bestimmten Betrag, von der Zustimmung des Beirats abhängig machen (§ 27 Abs. 2 WEG, BT-Drucks. 19/22634, S. 47). Ob und wie weit Entscheidungen darüber hinaus auf den Beirat übertragen werden dürfen, hat der BGH für das neue Recht nicht entschieden; höchstrichterlich ist die Frage offen. Wer dem Beirat eine Mitwirkung einräumen will, legt deshalb im Beschluss Gegenstand, Betragsgrenze und Art der Mitwirkung genau fest.
Wie haftet ein Beiratsmitglied?
Sind Mitglieder des Beirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten (§ 29 Abs. 3 WEG). Die Regel soll die Bereitschaft fördern, sich unentgeltlich im Beirat zu engagieren (BT-Drucks. 19/18791, S. 79). Erhalten Mitglieder eine Vergütung, gilt diese Erleichterung nicht.
Die Haftung trifft nicht den Beirat als Ganzes, sondern das einzelne Mitglied; sind mehrere verantwortlich, haften sie als Gesamtschuldner. Eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für den Beirat auf Kosten der Gemeinschaft entspricht nach einem Fachbeitrag ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Versammlung sie beschließt (Haufe, 06.03.2026).
Beschließt die Versammlung die Entlastung des Beirats, billigen die Eigentümer damit im Regelfall die zurückliegende Amtsführung; die Entlastung hat regelmäßig die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses. Ansprüche eines einzelnen Eigentümers wegen Schäden an seinem Sondereigentum erfasst sie nicht (BGH, Urteil vom 23.02.2018, V ZR 101/16, Rn. 65, und Beschluss vom 17.01.2019, V ZB 121/18, Rn. 9, beide altes Recht).
Ob das neue „und überwacht“ eine Überwachungspflicht mit eigenen Haftungsfolgen begründet, ist noch nicht geklärt. Der BGH hatte zum alten Recht eine allgemeine Überwachungspflicht verneint (Urteil vom 23.02.2018, V ZR 101/16, Rn. 66); diese Aussage lässt sich auf das heutige Recht nicht ohne Weiteres übertragen.
Bekommt der Beirat Geld?
Beiratsmitglieder können ihre Auslagen ersetzt bekommen. Der Ersatz von Aufwendungen gilt nicht als Entgelt im Sinne von § 29 Abs. 3 WEG, das Haftungsprivileg bleibt also bestehen (VDIV, 28.10.2021). Bei einer Pauschale kommt es nach diesem Fachbeitrag darauf an, ob Aufwendungen in dieser Höhe aus Sicht eines objektiven Betrachters typischerweise entstehen können. Ist das nicht der Fall, handelt es sich um eine verschleierte Vergütung, und das Haftungsprivileg entfällt.
Wo die Grenze zwischen Pauschale und verschleierter Vergütung liegt, hat der BGH nicht entschieden; das Gesetz nennt keine feste Obergrenze für eine Pauschale.
Für die Praxis heißt das:
- Auslagen möglichst gegen Beleg erstatten.
- Eine Pauschale nur in einer Höhe beschließen, die typische Auslagen abbildet.
- Wer eine echte Vergütung beschließt, nimmt den Mitgliedern die Haftungserleichterung nach § 29 Abs. 3 WEG.
Wie lange dauert das Amt, und wie wird ein Mitglied abgewählt?
Ist keine Amtszeit beschlossen, bleibt der Beirat auf unbestimmte Zeit im Amt (BGH, Beschluss vom 17.01.2019, V ZB 121/18, Rn. 10, altes Recht). Wer eine Befristung möchte, nimmt sie in den Wahlbeschluss auf.
Die Eigentümer können ein Beiratsmitglied im gesetzlichen Regelfall jederzeit und ohne Angabe von Gründen abberufen, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, Urteil vom 04.07.2025, V ZR 225/24, Rn. 22). So läuft eine Abberufung ab:
- Abberufung und gegebenenfalls Neuwahl als eigene Tagesordnungspunkte in die Einladung aufnehmen (§ 23 Abs. 2 WEG).
- In der Versammlung über die Abberufung beschließen, danach über die Nachfolge.
- Ist der Vorsitzende abberufen, bestimmen Versammlung oder verbleibende Mitglieder einen neuen Vorsitz.
Wer eine Wahl oder Abberufung für fehlerhaft hält, muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben und innerhalb von zwei Monaten begründen (§ 45 WEG). Vor einer Klage ist rechtliche Beratung im Einzelfall sinnvoll. In Berlin beginnt ein solcher Streit beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt; Berufungsgericht für WEG-Sachen ist das Landgericht Berlin II am Standort Littenstraße (§ 72 Abs. 2 GVG).
