Hausgeldabrechnung kommt nicht? Diese 7 Schritte stehen Eigentümern offen

Das Jahr ist lange vorbei, die Hausgeldabrechnung aber nicht da? Dann wissen Sie weder, ob eine Nachzahlung oder ein Guthaben kommt, noch wie es um die Rücklage steht. Vermieten Sie, fehlt Ihnen außerdem die Grundlage für die Nebenkostenabrechnung, und deren Frist läuft trotzdem. Die gute Nachricht: Sie haben einen einklagbaren Anspruch auf die Jahresabrechnung. Diese Seite zeigt, was das Gesetz verlangt, gegen wen sich Ihr Anspruch richtet und welche sieben Schritte Sie in welcher Reihenfolge gehen können. Sie ist Teil des Ratgebers Unzufrieden mit der WEG-Verwaltung.

Bis wann muss die Jahresabrechnung vorliegen?

Eine feste Frist in Monaten nennt das Gesetz nicht. Nach § 28 Abs. 2 WEG beschließen die Eigentümer „nach Ablauf des Kalenderjahres“ über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse; zu diesem Zweck hat der Verwalter „eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält“. Wie sich Abrechnung und Wirtschaftsplan unterscheiden, erklärt eine eigene Seite. Eine Gerichtsentscheidung mit einer Vorlagefrist liegt unserer Urteilssammlung nicht vor.

Prüfen Sie deshalb Verwaltervertrag und Gemeinschaftsordnung auf einen Termin. Der Verbraucherverband wohnen im eigentum schreibt, der Zeitpunkt sei „gesetzlich nicht vorgegeben“; vertreten werde aber die Auffassung, die Abrechnung sei bis zum 30. Juni des Folgejahres vorzulegen. Das ist eine Orientierung, keine gesetzliche Frist. Wer im Juli oder August noch nichts hat, braucht sich laut Verband „nicht länger untätig zu gedulden“.

Unterlage	Rechts­grundlage	Wem sie zusteht
Jahres­abrechnung	§ 28 Abs. 2 WEG	Anspruch jedes Eigentümers gegen die Gemeinschaft
Vermögens­bericht (Rücklagen, wesentliches Vermögen)	§ 28 Abs. 4 WEG	„jedem Wohnungs­eigentümer zur Verfügung zu stellen“
Einsicht in die Verwaltungs­unterlagen	§ 18 Abs. 4 WEG	jeder Eigentümer, auf Verlangen

Fehlt schon der Wirtschaftsplan für das laufende Jahr, hilft die Seite dazu weiter.

Was Ihnen ohne Abrechnung fehlt

Die Jahresabrechnung ist die Grundlage für mehrere Entscheidungen. Bleibt sie aus, fehlt Ihnen Folgendes:

• Die Abrechnungsspitze: Über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse beschließen die Eigentümer erst auf Grundlage der Abrechnung (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Ohne diesen Beschluss bleibt nach dem Wortlaut offen, ob Sie nachzahlen oder etwas zurückbekommen.
• Der Überblick über das Vermögen: Den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen zeigt der Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG). Er ist jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen; fehlt er, haben Sie laut Gesetzesbegründung einen eigenen Anspruch darauf gegen die Gemeinschaft.
• Die Prüfung durch den Beirat: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sollen vor dem Beschluss vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit seiner Stellungnahme versehen werden (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG). Ohne Abrechnung gibt es nichts zu prüfen.
• Die Zahlen für Ihren Mieter: Vermieten Sie, fehlt die übliche Grundlage der Nebenkostenabrechnung. Die Frist gegenüber dem Mieter läuft trotzdem (dazu unten).

Die beschlossenen Vorschüsse, also das laufende Hausgeld, zahlen Sie in dieser Zeit weiter.

Gegen wen sich Ihr Anspruch richtet

Seit der WEG-Reform am 01.12.2020 richtet sich Ihr Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen den Verwalter. Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Dazu gehört nach dem Bundesgerichtshof die Erstellung der Jahresabrechnung: Der Eigentümer kann sie „von der GdWE verlangen, weil diese zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört“ (Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24, Rn. 10).

Nach altem Recht richtete sich derselbe Anspruch gegen den Verwalter (§ 28 Abs. 3 WEG a. F., so der BGH in Rn. 12). Ältere Ratgeber, die zur Klage gegen den Verwalter raten, geben deshalb nicht mehr die heutige Rechtslage wieder. Auch Schadensersatz wegen Pflichtverletzungen des Verwalters kann der einzelne Eigentümer seit der Reform nur von der Gemeinschaft verlangen (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24).

Ihre Anforderung schicken Sie trotzdem an die Verwaltung. Sie vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 WEG) und ist diejenige, die die Abrechnung aufstellt. Im Betreff nennen Sie deshalb die Gemeinschaft mit ihrer Anschrift, etwa „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Musterstraße 1“.

Sieben Schritte: von der Anfrage bis zur Klage

Die Schritte 1 bis 4 können Sie allein gehen. Bleibt die Abrechnung trotz Frist aus, brauchen Sie ab Schritt 5 die anderen Eigentümer oder das Gericht.

1. Vertrag und Gemeinschaftsordnung prüfen: Steht dort ein Termin für die Abrechnung? Sehen Sie auch in die letzte Einladung und das letzte Protokoll: Die Versammlung ist mindestens einmal im Jahr einzuberufen (§ 24 Abs. 1 WEG).
2. Schriftlich anfordern und Frist setzen: Verlangen Sie Jahresabrechnung und Vermögensbericht per E-Mail und bitten Sie um einen verbindlichen Fertigstellungstermin. Wir empfehlen eine Antwortfrist von rund zwei Wochen; eine gesetzliche Frist ist das nicht. Den fertigen Text liefert die Vorlage E-Mail: Jahresabrechnung anfordern. Wenn die Verwaltung gar nicht antwortet, zeigt die Seite Hausverwaltung reagiert nicht die nächsten Schritte.
3. Beirat einschalten: Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter (§ 29 Abs. 2 WEG), und sein Vorsitz vertritt die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter (§ 9b Abs. 2 WEG). Setzen Sie ihn in Kopie. Nicht jede Gemeinschaft hat einen Beirat, und anweisen kann er die Verwaltung nicht.
4. Als Vermieter parallel handeln: Verlangen Sie Einsicht in Rechnungen und Kontoauszüge (§ 18 Abs. 4 WEG), damit Sie Ihre Nebenkostenabrechnung notfalls ohne WEG-Abrechnung erstellen können. Den Text dafür liefert die Vorlage E-Mail: Einsicht in Unterlagen.
5. Versammlung verlangen: Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung, muss die Verwaltung einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Mögliche Tagesordnungspunkte: Vorlage der Jahresabrechnung bis zu einem Termin, Abberufung der Verwaltung. Dafür gibt es die Vorlage Verlangen auf Einberufung und die E-Mail: Eigentümerversammlung verlangen. Weigert sich die Verwaltung pflichtwidrig, können der Beiratsvorsitz, dessen Vertretung oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG), mit einer Frist von in der Regel mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG); wie das geht, zeigt Eigentümerversammlung selbst organisieren.
6. Beschließen: Die Versammlung kann der Verwaltung einen Termin setzen oder sie mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen abberufen (§ 26 Abs. 3, § 25 Abs. 1 WEG). Wir empfehlen, eine neue Verwaltung per Beschluss auch mit den fehlenden Abrechnungen zu beauftragen.
7. Klagen: Als letzter Schritt bleibt die Leistungsklage gegen die Gemeinschaft auf Erstellung. Zuständig ist ausschließlich das Gericht am Ort des Grundstücks (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Lassen Sie sich vorher rechtlich beraten.

Einklagen: Was das Gericht tun kann

Dass der Anspruch nicht nur auf dem Papier steht, zeigt der Fall, den der Bundesgerichtshof 2025 entschieden hat: Die Gemeinschaft war zur Erstellung der Jahresabrechnung 2019 „bereits rechtskräftig verurteilt worden“ (V ZR 190/24, Rn. 10). Schon bei der Reform hatte der Rechtsausschuss des Bundestages festgehalten, dass jeder Eigentümer den Anspruch auf eine korrekte Jahresabrechnung weiterhin gerichtlich durchsetzen kann, „im Wege der Leistungsklage“ (BT-Drucks. 19/22634, S. 43).

Klageart	Wofür	Grundlage
Leistungs­klage gegen die Gemeinschaft	Erstellung der Jahres­abrechnung	§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG, BGH V ZR 190/24
Beschluss­ersetzungs­klage	Unterbleibt eine notwendige Beschluss­fassung, fasst das Gericht den Beschluss	§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG
Klage auf Abberufung	nur wenn die Ablehnung der Abberufung objektiv nicht vertretbar erscheint	BGH V ZR 65/21

Beschlussklagen richten sich ebenfalls gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG). Mit einem rechtskräftigen Urteil auf Erstellung können Sie vollstrecken (V ZR 190/24, Rn. 20). Ob Sie vor der Klage erst die Versammlung befassen müssen, ist nicht abschließend geklärt; wir empfehlen, vorher anzufordern und die Versammlung einzuschalten. In Berlin entscheidet über Rechtsmittel in WEG-Sachen das Landgericht Berlin II am Standort Littenstraße.

Darf ich das Hausgeld zurückhalten?

Nein. Genau diesen Fall hat der Bundesgerichtshof entschieden: Gegenüber den beschlossenen Vorschüssen zur Kostentragung und zu den Rücklagen ist das Zurückbehaltungsrecht des Eigentümers „generell ausgeschlossen“, auch wenn es auf einen anerkannten oder rechtskräftig zuerkannten Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung gestützt wird (Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24, Leitsatz).

Die Umstände des Falls machen das deutlich. Revisionsrechtlich war zu unterstellen, dass die Jahresabrechnungen seit 2012 fehlten, und für das Jahr 2019 lag bereits ein rechtskräftiges Urteil auf Erstellung vor. Trotzdem durfte der Eigentümer das Hausgeld nicht einbehalten. Ein Urteil auf Erstellung taugt also nicht als Druckmittel gegen das Hausgeld; vollstrecken können Sie daraus aber (Rn. 20).

Auch Aufrechnen hilft nicht weiter. Gegen Hausgeldforderungen ist die Aufrechnung grundsätzlich ausgeschlossen und nur ausnahmsweise mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig (Rn. 15, 18). Der Anspruch auf Erstellung der Abrechnung ist keine Geldforderung. Der wirksame Weg sind deshalb die sieben Schritte oben: anfordern, Beirat, Versammlung und notfalls die Klage auf Erstellung.

Sie vermieten? So sichern Sie Ihre Nebenkostenabrechnung

Die Abrechnung über die Betriebskosten ist dem Mieter „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen“; danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, „es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten“ (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Rechnen Sie nach Kalenderjahr ab, endet die Frist für 2025 also am 31.12.2026.

Dazu der Bundesgerichtshof (Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15):

Leitsatz	Aussage
a	Sie müssen grundsätzlich auch dann fristgerecht abrechnen, wenn der WEG-Beschluss über die Jahresabrechnung noch fehlt.
b	Der WEG-Verwalter ist als solcher nicht Ihr Erfüllungsgehilfe.
c	Zur Entlastung müssen Sie konkret darlegen, welche Bemühungen Sie selbst unternommen haben.

Im Fall hatte der Vermieter vorgetragen, die Gemeinschaft habe die alte Verwaltung wegen nicht ordnungsgemäßer Abrechnungen abberufen und die neue mit den fehlenden Abrechnungen beauftragt. Das genügte nicht; es fehlte „jeder Vortrag dazu, was der Kläger selbst veranlasst hat“. Unsere Empfehlung:

1. Fordern Sie die Abrechnung spätestens im Frühjahr des Folgejahres schriftlich an.
2. Verlangen Sie früh Einsicht in Belege und Kontoauszüge (§ 18 Abs. 4 WEG).
3. Erstellen Sie die Nebenkostenabrechnung notfalls aus diesen Belegen; eine Prüfliste dafür bietet die Seite Nebenkostenabrechnung erstellen.
4. Bewahren Sie jede Anfrage mit Datum auf.

Und wenn die Abrechnung endlich kommt?

Dann lohnt sich ein genauer Blick, bevor die Versammlung darüber beschließt. Beschlossen werden nach § 28 Abs. 2 WEG nur die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse; das Zahlenwerk der Abrechnung dient dazu, diesen Beschluss vorzubereiten. Wer den Beschluss anfechten will, muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung klagen und innerhalb zweier Monate begründen (§ 45 Satz 1 WEG).

Vor Gericht führen Fehler der Abrechnung nur dann zur Ungültigkeit des Beschlusses, wenn sie sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf Ihre Zahlungspflicht auswirken (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23). Ein Fehler ohne Auswirkung auf Ihre Nachzahlung oder Ihr Guthaben reicht also nicht. Nutzen Sie vor der Versammlung Ihr Recht auf Einsicht in die Belege (§ 18 Abs. 4 WEG) und sprechen Sie Unklarheiten mit dem Beirat an, der die Abrechnung vor dem Beschluss prüfen soll.

Welche Unterlagen Sie bekommen, welche typischen Fehler Ihre Zahlung ändern und wie Sie die Belege einsehen, zeigt die Seite Jahresabrechnung prüfen.

Wann ist es Zeit für eine neue Verwaltung?

Kommt die Abrechnung wiederholt zu spät oder gar nicht, liegt ein Wechsel nahe. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden; ein Vertrag mit ihm endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Davon abweichende Regeln sind nicht zulässig (§ 26 Abs. 5 WEG). Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Versammlung (§ 25 Abs. 1 WEG); einen wichtigen Grund braucht es seit der Reform nicht mehr (BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21).

Findet sich keine Mehrheit, kann ein einzelner Eigentümer die Abberufung vor Gericht nur erzwingen, wenn die Ablehnung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint (V ZR 65/21). Halten Sie deshalb jede Anfrage und jede ausgebliebene Abrechnung mit Datum fest.

Wie Sie den Wechsel vorbereiten, Beschlüsse formulieren und eine neue Verwaltung bestellen, erklärt die Seite Hausverwaltung abwählen, mit der Vorlage Beschlussvorschläge zu Abberufung und Neubestellung. Was eine Verwaltung kostet, zeigt die Seite Kosten einer Hausverwaltung in Berlin. A1 Asset One gibt diesen Ratgeber heraus und übernimmt mit Sitz in Berlin auch die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften; ein Angebot können Sie über den Kasten zur WEG-Verwaltung anfragen.

E-Mail-Vorlage: Jahresabrechnung anfordern

Mit der Vorlage E-Mail: Jahresabrechnung anfordern tragen Sie Verwaltung, Ansprechpartner, E-Mail-Adresse, Anschrift der Gemeinschaft, Ihre Einheit und eine Frist ein, und die E-Mail ist fertig. Sie verlangt Jahresabrechnung und Vermögensbericht mit dem Wortlaut von § 28 WEG, bittet um einen verbindlichen Termin und enthält einen Absatz für Vermieter mit der Bitte um Einsicht in die Belege. Drei Hinweise:

1. E-Mail-Adresse finden: Sie steht im Verwaltervertrag, in der letzten Einladung, Hausgeld-Mitteilung oder Rechnung der Verwaltung. Betreibt die Verwaltung eine geschäftsmäßige Website, muss sie dort die „Adresse für die elektronische Post“ angeben (§ 5 Abs. 1 Nr. 2 DDG). Den Ansprechpartner nennen meist die letzten Schreiben.
2. Per E-Mail schicken: Eine Form schreibt das Gesetz für diese Anforderung nicht vor. Eine E-Mail mit vollem Namen erfüllt aber die Merkmale der Textform (§ 126b BGB) und dokumentiert, wann Sie angefordert haben. Den Zugang belegt am besten die erbetene Eingangsbestätigung.
3. Kopie behalten: Speichern Sie die gesendete E-Mail mit Datum, etwa als PDF. Für Vermieter ist das besonders wichtig, weil sie im Streit darlegen müssen, was sie selbst unternommen haben (BGH, VIII ZR 249/15, Leitsatz c).