Der Schaden im Treppenhaus bleibt liegen, die Jahresabrechnung fehlt, auf E-Mails und Anrufe kommt nichts: Wenn die Hausverwaltung nicht reagiert, haben Sie als Wohnungseigentümer mehrere Möglichkeiten. Diese Seite zeigt, was die Verwaltung tun muss, gegen wen sich Ihr Anspruch richtet und welche sieben Schritte Ihnen offenstehen, von der E-Mail mit Frist bis zur Abberufung. Arbeitet die Verwaltung auch sonst schlecht, gibt die Übersicht Unzufrieden mit der WEG-Verwaltung den Rahmen.
Muss die Verwaltung innerhalb einer Frist antworten?
Nein, eine gesetzliche Antwortfrist gibt es nicht. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nennt keine Frist für Antworten auf Anfragen einzelner Eigentümer. Ob Ihr Verwaltervertrag Erreichbarkeit oder Bearbeitungszeiten regelt, steht nur im Vertrag selbst.
Bestimmte Aufgaben nennt das Gesetz aber ausdrücklich:
| Pflicht der Verwaltung | Rechtsgrundlage |
|---|---|
| Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, sowie Fristen wahren und Nachteile abwenden | § 27 Abs. 1 WEG |
| Mindestens einmal im Jahr zur Versammlung einladen | § 24 Abs. 1 WEG |
| Beschluss-Sammlung führen, auf Verlangen Einsicht geben | § 24 Abs. 7, 8 WEG |
| Wirtschaftsplan für jedes Kalenderjahr aufstellen (Wirtschaftsplan fehlt) | § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG |
| Jahresabrechnung aufstellen (Jahresabrechnung kommt nicht) und Vermögensbericht nach Ablauf des Kalenderjahres | § 28 Abs. 2, 4 WEG |
Einsicht in die Verwaltungsunterlagen können Sie von der Gemeinschaft verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG); wie das geht, zeigt die Seite Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Die Eigentümer können die Aufgaben nach § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG).
Gegen wen richtet sich Ihr Anspruch?
Gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen die Verwaltung als Person. Das Gesetz sagt: „Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.“ (§ 18 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG).
Der Bundesgerichtshof hat das klargestellt: Seit dem 01.12.2020 ist die Gemeinschaft Schuldnerin dieses Anspruchs, der Verwalter ist ihr Organ, das ihn ausführt. Ansprüche des einzelnen Eigentümers wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem Verwaltervertrag bestehen nur gegenüber der Gemeinschaft. Aus der Amtsstellung des Verwalters folgt keine gesetzliche Leistungspflicht gegenüber dem einzelnen Eigentümer (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24).
Ihre E-Mail geht trotzdem an die Verwaltung. Denn: „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten“ (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Formulieren Sie Ihr Anliegen deshalb als Anliegen an die Gemeinschaft, etwa im Betreff „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [Anschrift]“. Diese Bezeichnung mit der Angabe des Grundstücks sieht das Gesetz vor (§ 9a Abs. 1 Satz 3 WEG).
Schritte 1 bis 3: festhalten, Frist setzen, Beirat einschalten
- Dokumentieren: Notieren Sie zu jeder Anfrage Datum, Kanal und Inhalt, bei Schäden mit Fotos. Das zahlt sich aus: Verlangt ein Eigentümer später vor Gericht die Abberufung, würdigt das Gericht alle Vorwürfe; feste zeitliche Grenzen, nach denen ältere Pflichtverletzungen unbeachtlich sind, gibt es nicht (BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21).
- Anliegen per E-Mail wiederholen und Frist setzen: Schreiben Sie sachlich, was Sie wann gefragt haben, und bitten Sie um Rückmeldung bis zu einem Datum. Wir empfehlen in der Regel zwei Wochen, bei drohendem Schaden kürzer. Diese Frist ist eine Bitte, keine gesetzliche Frist. Den fertigen Text liefert die E-Mail-Vorlage „Bitte um Rückmeldung“.
- Beirat einschalten: „Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.“ (§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG). Gegenüber dem Verwalter vertritt der Vorsitzende des Beirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Eigentümer die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). Nehmen Sie ihn in Kopie. Nicht jede Gemeinschaft hat einen Beirat, er wird nur durch Beschluss bestellt (§ 29 Abs. 1 WEG). Mehr dazu: Verwaltungsbeirat: Aufgaben und Rechte.
Schritte 4 bis 6: Versammlung verlangen und beschließen
Bleibt die Verwaltung stumm, bringen Sie das Thema vor alle Eigentümer.
- Andere Eigentümer ansprechen und Versammlung verlangen: Die Verwaltung muss eine Versammlung einberufen, wenn dies „in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird“ (§ 24 Abs. 2 WEG). Dafür gibt es das Schreiben „Verlangen auf Einberufung“ und die E-Mail „Versammlung verlangen“.
- Lädt die Verwaltung trotzdem nicht ein: Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Beirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Eingeladen wird in Textform; die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG). Wie das praktisch geht, zeigt Eigentümerversammlung selbst organisieren, mit Einladung als Vorlage.
- In der Versammlung beschließen: entweder ein klarer Auftrag an die Verwaltung mit Termin oder die Abberufung. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Setzt die Verwaltung gefasste Beschlüsse nicht um, hilft die Seite Verwaltung setzt Beschlüsse nicht um; Formulierungen liefern die Beschlussvorschläge zur Abberufung.
Schritt 7: Gericht als letzter Weg
- Klage gegen die Gemeinschaft: Sie können auf ordnungsmäßige Verwaltung klagen (§ 18 Abs. 2 WEG). Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Eigentümers den Beschluss selbst fassen (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Diese Klagen richten sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG).
| Frage | Antwort |
|---|---|
| Welches Gericht? | ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG) |
| Abberufung durch einen einzelnen Eigentümer? | nur, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint (BGH, V ZR 65/21) |
Die Hürde ist nicht unerfüllbar: Nach dem BGH reicht es, wenn in der Gesamtschau allein die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ein länger zurückliegender Vorfall kann zusammen mit späteren Vorfällen wesentliche Bedeutung erlangen. Die Entscheidung stammt aus einem Berliner Verfahren (Amtsgericht Schöneberg, Landgericht Berlin).
Wir empfehlen, das Anliegen vor einer Klage zuerst in die Versammlung zu bringen. Weil Kosten entstehen und der Einzelfall zählt, lassen Sie sich vor einer Klage rechtlich beraten.
Darf ich das Hausgeld zurückhalten?
Nein. Der Bundesgerichtshof hat 2025 entschieden: Gegenüber den beschlossenen Vorschüssen ist ein Zurückbehaltungsrecht des Eigentümers generell ausgeschlossen, auch wenn es auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird, im entschiedenen Fall den Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung (BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24). Dort fehlten die Jahresabrechnungen seit 2012, das Hausgeld war trotzdem zu zahlen.
Möglich bleibt nach dem Urteil nur die Aufrechnung mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen (V ZR 190/24, Rn. 18). Das Hausgeld ist also weiter zu zahlen, auch wenn die Verwaltung nicht reagiert.
Der richtige Hebel ist der Anspruch selbst: Die Erstellung der Jahresabrechnung können Sie von der Gemeinschaft verlangen, weil sie zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört (BGH, V ZR 190/24, Rn. 10). Wie Hausgeld, Wirtschaftsplan und Abrechnung zusammenhängen, erklärt Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung.
Notfall: Schaden droht und niemand reagiert
Bei einem akuten Schaden, etwa einem Wasserrohrbruch, müssen Sie nicht auf die Verwaltung warten. Das Gesetz erlaubt jedem Eigentümer, „ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind“ (§ 18 Abs. 3 WEG).
Die Grenzen stehen im Wortlaut:
| Merkmal | Was das heißt |
|---|---|
| unmittelbar drohender Schaden | Der Schaden steht unmittelbar bevor |
| notwendig | Nur Maßnahmen, die zur Abwendung des Schadens nötig sind |
| gemeinschaftliches Eigentum | Der Schaden droht dem Gemeinschaftseigentum |
Informieren Sie die Verwaltung gleichzeitig schriftlich, mit Fotos und einer kurzen Frist. Dafür gibt es die E-Mail „Schaden melden mit Frist“. Ob und wie Sie Kosten für eine solche Notmaßnahme ersetzt bekommen, hängt vom Einzelfall ab; verlassen Sie sich nicht darauf, ohne das geklärt zu haben. Bleiben Reparaturen dauerhaft liegen, hilft die Seite Reparaturen: Verwaltung bleibt untätig.
Wenn durch das Schweigen ein Schaden entsteht
Verletzt die Gemeinschaft ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung und entsteht dadurch ein Schaden an Ihrem Sondereigentum, können Sie von der Gemeinschaft Schadensersatz verlangen, unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 27.02.2026, V ZR 18/25). Das Verhalten ihres Verwalters muss sich die Gemeinschaft zurechnen lassen (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24).
Die Grenzen dieser Haftung hat der Bundesgerichtshof im Urteil V ZR 18/25 genauer bestimmt:
- Keine Garantiehaftung: Die Gemeinschaft muss nicht für jeden Mangel des Gemeinschaftseigentums sofort einstehen.
- Erst ab einem bestimmten Zeitpunkt: Die Haftung kommt erst ab dem Zeitpunkt in Betracht, in dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre.
- Mietausfall nur bei erlaubter Nutzung: Miet- und Pachtausfall wird nur ersetzt, wenn die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte.
Für Sie heißt das: Halten Sie fest, wann Sie den Mangel gemeldet haben und welche Nutzung der Wohnung dadurch ausfällt. Ob ein Anspruch besteht und in welcher Höhe, ist Einzelfall; lassen Sie sich dazu rechtlich beraten.
Wann ist es Zeit für eine neue Verwaltung?
Wenn Fristen verstreichen, Beschlüsse liegen bleiben und auch der Beirat nichts erreicht, stellt sich die Frage nach einem Wechsel. Die Gemeinschaft kann ihn jederzeit beschließen: „Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.“ (§ 26 Abs. 3 WEG). Davon abweichende Regeln sind nicht zulässig (§ 26 Abs. 5 WEG).
Auch wenn die Mehrheit die bisherige Verwaltung wiederbestellen will, lohnt der Vergleich: Nach dem Bundesgerichtshof sind bei einer Wiederbestellung Alternativangebote nötig, wenn sich der Sachverhalt verändert hat, etwa weil der Verwalter weniger effizient arbeitet oder das Verhältnis zu den Eigentümern gestört ist (Urteil vom 01.04.2011, V ZR 96/10, zum alten Recht).
So gehen Sie vor:
- Angebote anderer Verwaltungen einholen; Preise einordnen hilft Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?.
- Versammlung mit den Tagesordnungspunkten Abberufung und Neubestellung einberufen lassen.
- Mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließen.
Den ganzen Ablauf mit Einladung, Vollmachten und Protokoll zeigt Hausverwaltung abwählen.
E-Mail-Vorlage: Bitte um Rückmeldung mit Frist
Die E-Mail-Vorlage „Bitte um Rückmeldung“ füllen Sie im Browser aus: Name der Verwaltung, Ansprechpartner, E-Mail-Adresse, Anschrift der WEG, Ihre Einheit und die Frist. Gespeichert wird nichts. Die E-Mail bittet sachlich um Rückmeldung, ohne Drohung.
Drei Hinweise, bevor Sie senden:
- E-Mail-Adresse finden: Sie steht meist im Verwaltervertrag, in der letzten Einladung, Jahresabrechnung oder Hausgeld-Mitteilung. Außerdem müssen Anbieter geschäftsmäßiger, in der Regel gegen Entgelt angebotener digitaler Dienste, etwa einer Firmenwebsite, ihre „Adresse für die elektronische Post“ ständig verfügbar halten (§ 5 Abs. 1 Nr. 2 DDG); sie steht meist im Impressum. Den zuständigen Ansprechpartner nennen in der Regel die letzten Schreiben der Verwaltung.
- In Textform schicken: Eine E-Mail mit vollem Namen erfüllt nach dem Wortlaut die Merkmale der Textform nach § 126b BGB. Das zählt dort, wo das Gesetz Textform verlangt, etwa beim Verlangen einer Versammlung, und macht auch sonst nachweisbar, was Sie wann gefragt haben.
- Kopie behalten: Gesendete E-Mail mit Datum speichern oder als PDF sichern, um eine Eingangsbestätigung bitten und Anrufe mit Datum notieren.
A1 Asset One gibt diesen Ratgeber heraus und verwaltet auch Eigentümergemeinschaften. Wenn Ihre Gemeinschaft über einen Wechsel nachdenkt, können Sie über den Kasten zur WEG-Verwaltung ein unverbindliches Angebot anfragen. Die Schritte auf dieser Seite gelten unabhängig davon, welche Verwaltung Sie wählen.
