Das neue Jahr hat begonnen, aber ein Wirtschaftsplan liegt nicht vor? Dann fragen Sie sich zu Recht, welches Hausgeld Sie jetzt schulden und ob die Gemeinschaft ihre Rechnungen bezahlen kann. Diese Seite zeigt, was ohne neuen Plan gilt, warum Sie beschlossenes Hausgeld trotzdem nicht zurückhalten dürfen und mit welchen Schritten Sie den Plan bekommen, von der E-Mail bis zur Abberufung der Verwaltung. Sie ist Teil des Ratgebers Unzufrieden mit der WEG-Verwaltung.
Muss die Verwaltung einen Wirtschaftsplan aufstellen, und bis wann?
Ja. § 28 Abs. 1 WEG sagt: „Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.“
Ein Beschluss, mit dem „der Wirtschaftsplan genehmigt“ wird, legt im Zweifel nur die Höhe der Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen fest (BGH, Beschluss vom 25.10.2023, V ZB 9/23). Wie sich Plan und Abrechnung unterscheiden, erklärt die Seite Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung.
Ein Datum oder eine Monatsfrist nennt das Gesetz nicht, nur „jeweils für ein Kalenderjahr“. Weil der Plan die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des Jahres enthält, empfehlen wir einen Beschluss vor Jahresbeginn oder spätestens in der ersten Versammlung des Jahres. Dass der Plan auch im laufenden Jahr beschlossen wird, kommt vor: Im Fall, den der Bundesgerichtshof 2025 entschieden hat, beschloss die Versammlung den Plan für 2021 im Januar 2021 (V ZR 190/24, Rn. 1).
Was müssen Sie ohne neuen Wirtschaftsplan zahlen?
Geschuldet ist, was die Eigentümer beschlossen haben; die Zahlungspflicht beruht auf dem Beschluss über die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG). Entscheidend ist deshalb, was im letzten Beschluss steht. Im BGH-Fall V ZR 190/24 hatte die Versammlung neben dem Plan für 2021 die „Fortgeltung des Wirtschaftsplans bis zu der erneuten Beschlussfassung“ beschlossen (Rn. 1).
| Lage | Was gilt |
|---|---|
| Letzter Beschluss mit Klausel zur Fortgeltung | Nach dem Wortlaut gilt die bisherige Höhe weiter; im BGH-Fall hatte die Zahlungsklage für 2022 Erfolg. Ob die Klausel wirksam ist, hat der BGH nicht geprüft (V ZR 190/24, Rn. 1 bis 7). |
| Keine Klausel, kein neuer Beschluss | Für neue Beträge fehlt die Grundlage (§ 28 Abs. 1 WEG). Ob die Beträge des Vorjahres weiter geschuldet sind, ist nicht höchstrichterlich geklärt. |
| Unklar, was beschlossen ist | Beschluss-Sammlung einsehen (§ 24 Abs. 7 WEG) und bei der Verwaltung nachfragen |
| Hausgeld beschlossen, Streit mit der Verwaltung | Kein Zurückbehaltungsrecht (V ZR 190/24, Leitsatz) |
Unsere Empfehlung: Zahlen Sie bis zur Klärung in der bisherigen Höhe weiter. Das hält die Gemeinschaft zahlungsfähig und vermeidet Streit über Rückstände.
Warum ein fehlender Plan die Gemeinschaft Geld kosten kann
Die Vorschüsse sind nach dem Bundesgerichtshof „das zentrale Finanzierungsinstrument der GdWE“, also der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; sie sollen gewährleisten, dass die für die Bewirtschaftung notwendigen Mittel bereitstehen. „Bei Zahlungsausfällen kann etwa eine Versorgungssperre drohen, der Versicherungsschutz kann gefährdet werden und Verzugszinsen können anfallen“ (V ZR 190/24, Rn. 15). Das sind mögliche Folgen, keine sicheren.
Reicht das Geld aus dem Wirtschaftsplan nicht, bleibt die Sonderumlage. Sie ist nach dem BGH eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans, etwa wenn dessen Ansätze unrichtig waren oder der Plan nicht durchgeführt werden kann (Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, zum alten Recht).
Wie es um das Geld steht, können Sie selbst prüfen:
- Vermögensbericht: Die Verwaltung hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen zu erstellen; er ist „jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen“ (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Einsicht: Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), also auch in Kontoauszüge.
Rückständige Vorschüsse verjähren übrigens in drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem sie fällig waren (BGH, Urteil vom 01.06.2012, V ZR 171/11, zum alten Recht). Auch deshalb sollten Vorschüsse rechtzeitig beschlossen und eingezogen werden.
Darf ich das Hausgeld zurückhalten, bis der Plan kommt?
Nein, nicht das beschlossene Hausgeld. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Gegenüber dem Anspruch der Gemeinschaft auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen ist das Zurückbehaltungsrecht des Eigentümers „generell ausgeschlossen“, auch wenn es auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird (Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24, Leitsatz). Im Fall ging es um den Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung. Der Ausschluss gilt nach dem Leitsatz aber generell, also auch dann, wenn Sie einen Wirtschaftsplan verlangen.
Auch Aufrechnen ist kein Ausweg. Gegen Hausgeldforderungen ist die Aufrechnung grundsätzlich ausgeschlossen und nur ausnahmsweise mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig (V ZR 190/24, Rn. 15, 18). Ihr Anspruch auf einen Wirtschaftsplan ist keine Geldforderung.
Der wirksame Druck entsteht deshalb nicht über das Konto, sondern über die Schritte unten: schriftlich anfordern, Beirat einschalten, Versammlung verlangen und notfalls das Gericht.
Die ersten Schritte: nachsehen, anfordern, Beirat einschalten
Ihr Anspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen den Verwalter: Jeder Eigentümer kann von ihr eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG), und dazu gehört „die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1“ (§ 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG). Für die Jahresabrechnung hat der BGH das ausdrücklich so gesehen (V ZR 190/24, Rn. 10); für den Wirtschaftsplan ist es ein Schluss aus demselben Gesetz. Diese Schritte gehen Sie allein:
- Nachsehen, was beschlossen ist: letzte Niederschrift und Beschluss-Sammlung. Einsicht in die Beschluss-Sammlung ist jedem Eigentümer auf Verlangen zu geben (§ 24 Abs. 7 WEG). Achten Sie auf eine Fortgeltungsklausel.
- Schriftlich mit Frist anfordern: Die Anfrage geht an die Verwaltung, weil sie den Plan aufstellt (§ 28 Abs. 1 Satz 2 WEG) und die Gemeinschaft vertritt (§ 9b Abs. 1 WEG). Wir empfehlen eine Frist von rund drei Wochen; gesetzlich ist sie nicht. Den Text liefert die Vorlage E-Mail: Wirtschaftsplan anfordern. Antwortet die Verwaltung gar nicht, hilft die Seite Hausverwaltung reagiert nicht.
- Beirat einschalten: Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter; den Plan soll er vor dem Beschluss prüfen (§ 29 Abs. 2 WEG). Sein Vorsitz vertritt die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter (§ 9b Abs. 2 WEG). Nicht jede Gemeinschaft hat einen Beirat.
Wenn nichts passiert: Versammlung, Beschluss, Gericht
- Versammlung verlangen: Beschlossen werden kann nur, was in der Einladung als Gegenstand bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung, muss die Verwaltung einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Dafür gibt es die Vorlage Verlangen auf Einberufung und die E-Mail: Eigentümerversammlung verlangen.
- Selbst einladen, wenn die Verwaltung sich pflichtwidrig weigert: Dann können Beiratsvorsitz, Stellvertretung oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG); die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG). Wie das geht, zeigt Eigentümerversammlung selbst organisieren. Ob die Eigentümer Vorschüsse ohne einen vom Verwalter aufgestellten Plan wirksam beschließen können, ist nicht geklärt.
- Beschließen: Vorschüsse mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), die Fälligkeit gleich mit (§ 28 Abs. 3 WEG). Oder die Verwaltung abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG).
- Klagen: Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Eigentümers den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 WEG); zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG). Lassen Sie sich vorher rechtlich beraten.
Kann der Plan nachträglich beschlossen werden?
Im laufenden Jahr ja, das kommt in der Praxis vor: Im BGH-Fall V ZR 190/24 beschloss die Versammlung den Plan für 2021 im Januar 2021 und stützte darauf die Vorschüsse (Rn. 1). Es lohnt sich also auch mitten im Jahr, den Plan zu verlangen. Legen Sie mit dem Beschluss auch fest, wann die Vorschüsse fällig werden; das dürfen die Eigentümer beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG).
Schwieriger ist ein Beschluss für ein Jahr, das schon abgelaufen ist. Ob ein erstmaliger Beschluss über die Vorschüsse dann noch möglich und ordnungsmäßig ist, lässt sich dem Gesetz nicht sicher entnehmen, und unsere Urteilssammlung enthält dazu keine Entscheidung. Lassen Sie sich in diesem Fall beraten.
Die Jahresabrechnung ersetzt den Plan nicht. Nach § 28 Abs. 2 WEG ist sie eine „Abrechnung über den Wirtschaftsplan“, und die Eigentümer beschließen danach über Nachschüsse oder „die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse“. Die Abrechnung setzt also beschlossene Vorschüsse voraus. Fehlt auch sie, zeigt die Seite Hausgeldabrechnung kommt nicht die Schritte.
Und wenn Ihnen der Plan zu hoch erscheint?
Fürchten Sie einen höheren Betrag, ist kein Plan trotzdem keine Lösung: Reicht das Geld nicht, bleibt nur die Sonderumlage, und die Höhe des Plans lässt sich nur begrenzt angreifen.
Der Wirtschaftsplan wird auf Grundlage einer Prognose erstellt, und bei den Positionen und ihrer Höhe haben die Eigentümer nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein weites Ermessen (so zusammengefasst in V ZR 190/24, Rn. 16). Angefochten wird nicht das Zahlenwerk, sondern der Beschluss über die Vorschüsse (V ZB 9/23).
| Frage | Antwort |
|---|---|
| Frist für die Anfechtungsklage | Erhebung binnen eines Monats, Begründung binnen zweier Monate nach der Beschlussfassung (§ 45 Satz 1 WEG) |
| Gilt der Beschluss bis dahin? | Ja, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist, außer er ist nichtig (§ 23 Abs. 4 WEG) |
| Was geschieht mit zu viel Gezahltem? | Nach Ablauf des Jahres beschließen die Eigentümer über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG) |
Prüfen Sie den Plan vor der Versammlung und sprechen Sie Zweifel mit dem Beirat an. Worauf es bei der späteren Abrechnung ankommt, zeigt Jahresabrechnung prüfen.
Wann ist es Zeit für eine neue Verwaltung?
Der Verwalter „hat“ nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Bleibt der Plan aus, verletzt er nach dem Wortlaut diese Pflicht. Ob ein einzelner fehlender Plan für eine gerichtliche Abberufung genügt, hängt vom Einzelfall ab.
Die Gemeinschaft braucht dafür keinen wichtigen Grund: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, ein Vertrag mit ihm endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG), abweichende Regeln sind nicht zulässig (§ 26 Abs. 5 WEG; BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21). Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
Findet sich keine Mehrheit, kann ein einzelner Eigentümer die Abberufung vor Gericht nur erzwingen, wenn die Ablehnung aus objektiver Sicht nicht vertretbar ist; das Gericht würdigt dabei alle Vorwürfe gegen den Verwalter (V ZR 65/21). Halten Sie deshalb jede Anfrage und jede Frist mit Datum fest.
Wie Sie den Wechsel vorbereiten, erklärt die Seite Hausverwaltung abwählen, mit den Vorlagen Einladung zur Versammlung mit Verwalterwechsel und Beschlussvorschläge zu Abberufung und Neubestellung. A1 Asset One gibt diesen Ratgeber heraus und übernimmt mit Sitz in Berlin auch die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften; ein Angebot können Sie über den Kasten zur WEG-Verwaltung anfragen.
E-Mail-Vorlage: Wirtschaftsplan anfordern
Mit der Vorlage E-Mail: Wirtschaftsplan anfordern tragen Sie Verwaltung, Ansprechpartner, E-Mail-Adresse, Anschrift der Gemeinschaft, Ihre Einheit, das Wirtschaftsjahr und eine Frist ein, und die E-Mail ist fertig. Sie zitiert § 28 Abs. 1 und § 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG, bittet um den Plan oder einen Zeitplan, um den Termin der Beschlussfassung und um Auskunft, welche Vorschüsse derzeit aufgrund welchen Beschlusses gelten. Drei Hinweise:
- E-Mail-Adresse finden: Sie steht im Verwaltervertrag, in der letzten Einladung, Niederschrift, Hausgeld-Mitteilung oder Rechnung der Verwaltung. Anbieter geschäftsmäßiger, in der Regel entgeltlicher digitaler Dienste müssen außerdem eine Adresse für die elektronische Post leicht erkennbar angeben (§ 5 Abs. 1 Nr. 2 DDG), bei einer Website in der Regel im Impressum.
- Per E-Mail schicken: Eine E-Mail mit vollem Namen erfüllt nach dem Wortlaut die Merkmale der Textform: eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB). Textform brauchen Sie spätestens, wenn Sie mit anderen Eigentümern eine Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG).
- Kopie behalten: Speichern Sie die gesendete E-Mail mit Datum, etwa als PDF, bitten Sie um eine Eingangsbestätigung und notieren Sie Antworten und Anrufe. Verlangen Sie später die Abberufung vor Gericht, würdigt das Gericht alle Vorwürfe gegen den Verwalter (V ZR 65/21).
