Jahresabrechnung der WEG prüfen: Welche Fehler Sie Geld kosten und welche nicht

Mit der Einladung zur Eigentümerversammlung kommt die Jahresabrechnung. Steht auf Ihrer Einzelabrechnung eine Nachzahlung, können Sie selbst prüfen, ob sie stimmt, und zwar gezielt: Seit der WEG-Reform hat eine Anfechtung nur Erfolg, wenn der Fehler Ihre Zahlung verändert. Diese Seite zeigt, welche Unterlagen Sie für die Prüfung brauchen, wie Sie Ihre Einzelabrechnung in acht Schritten prüfen, welche Fehler Geld kosten und was Sie bis zum Ablauf der Monatsfrist tun können. Wie eine Eigentümergemeinschaft grundsätzlich funktioniert, erklärt der Ratgeber Was ist eine WEG?.

Worüber Sie abstimmen: die Abrechnungsspitze

Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Eigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Gegenstand des Beschlusses sind nur diese Zahlungspflichten, die sogenannten Abrechnungsspitzen; das Zahlenwerk der Jahresabrechnung dient lediglich ihrer Vorbereitung (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23).

Auch ein Beschluss, der „Gesamt- und Einzelabrechnungen genehmigt“, legt im Zweifel nur die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse fest (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 102/23). Wie sich Wirtschaftsplan und Abrechnung unterscheiden, zeigt der Beitrag Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung: der Unterschied.

So entsteht die Abrechnungsspitze (Beispiel mit erfundenen Zahlen):

Posten	Wohnung A	Wohnung B
Ihr Anteil laut Einzel­abrechnung	3.240 €	2.820 €
minus Hausgeld-Soll laut Wirtschafts­plan	3.000 €	3.000 €
Abrechnungs­spitze	240 € Nach­zahlung	180 € Über­deckung

Maßgeblich ist das beschlossene Hausgeld-Soll, nicht das tatsächlich Gezahlte. Offene Hausgeldraten schulden Sie weiter aus dem Beschluss über den Wirtschaftsplan (V ZR 195/23). Zahlungen, die zusätzlich zum Hausgeld beschlossen werden, behandelt der Beitrag Sonderumlage in der WEG.

Diese Unterlagen brauchen Sie für die Prüfung

Die Jahresabrechnung stellt der Verwalter auf; sie enthält „darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben“ (§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG). Nach der Gesetzesbegründung muss sie die zu beschließenden Zahlungspflichten enthalten (BT-Drucks. 19/18791, S. 77). Für Ihre Prüfung brauchen Sie:

Unterlage	Was drinstehen muss
Jahres­abrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG)	Abrechnung über den Wirtschafts­plan des Kalender­jahres, darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben
Aufteilung auf Ihre Wohnung (Einzel­abrechnung)	Ihr Anteil und Ihre Abrechnungs­spitze, damit Ihre Zahlungs­pflicht erkennbar ist
Vermögens­bericht (§ 28 Abs. 4 WEG)	Stand der Rücklagen und Aufstellung des wesentlichen Gemeinschafts­vermögens; jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen
Stellung­nahme des Beirats (§ 29 Abs. 2 WEG), wenn ein Beirat bestellt ist	Ergebnis seiner Prüfung vor dem Beschluss

Im Vermögensbericht steht laut Gesetzesbegründung der Ist-Stand der tatsächlich vorhandenen Rücklagen, dazu insbesondere Forderungen (etwa Hausgeldrückstände), Verbindlichkeiten (vor allem Bankdarlehen) und sonstige Vermögensgegenstände wie Brennstoffvorräte, jeweils zum Ende des Kalenderjahres (BT-Drucks. 19/18791, S. 77 f.).

Eine feste Frist für die Vorlage nennt das Gesetz nicht, nur „nach Ablauf des Kalenderjahres“. Ein Termin wie der 30. Juni ist keine gesetzliche Regel; prüfen Sie Ihren Verwaltervertrag und die Gemeinschaftsordnung. Bleibt die Abrechnung aus, zeigt der Beitrag Hausgeldabrechnung kommt nicht?, welche Schritte Sie dann haben.

Checkliste: Ihre Einzelabrechnung in 8 Schritten

Arbeiten Sie sich vom eigenen Ergebnis zurück zu den Belegen:

1. Wohnung und Zeitraum: Abgerechnet wird das Kalenderjahr. Nach einem Eigentümerwechsel: Ist die richtige Person genannt?
2. Hausgeld-Soll: Steht der Betrag aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan richtig in der Abrechnung? Davon hängt die Abrechnungsspitze ab (V ZR 195/23).
3. Verteilerschlüssel je Kostenart: Grundregel ist der Miteigentumsanteil; die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss für einzelne Kostenarten kann Abweichendes regeln (§ 16 Abs. 2, § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG).
4. Ihr Anteil: Maßgeblich ist der im Grundbuch eingetragene Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG). Gleichen Sie ihn und etwa verwendete Flächen mit Grundbuch und Teilungserklärung ab.
5. Heiz- und Warmwasserkosten: Die Heizkostenverordnung gilt auch in der WEG (§ 3 Satz 1 HeizkostenV); mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten werden nach dem erfassten Verbrauch verteilt (§ 7 Abs. 1, § 8 Abs. 1 HeizkostenV). Prüfen Sie Ablesewerte und Quote.
6. Erhaltungsrücklage: Entnahmen dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen (BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24); die Zuführung folgt dem Wirtschaftsplan.
7. Große Posten: Markieren Sie hohe Beträge und starke Veränderungen zum Vorjahr, fordern Sie Belege an.
8. Abgleich mit dem Vermögensbericht: Stimmen Rücklagenstand und offene Forderungen mit der Abrechnung überein?

Anders als im Mietrecht gilt das Recht, Heizkosten um 15 oder 3 Prozent zu kürzen, im Verhältnis zur Gemeinschaft nicht (§ 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV).

Typische Fehler und ob sie Ihre Zahlung ändern

Ein Fehler in der Jahresabrechnung führt nur dann zur gerichtlichen Ungültigerklärung, „wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt“ (BGH, V ZR 195/23, Leitsatz). Der Gesetzgeber wollte so den Streit über Jahresabrechnungen verringern (BT-Drucks. 19/18791, S. 76).

Fehler	Ändert er Ihre Zahlung?
Entnahme aus der Erhaltungs­rücklage in die Umlage gerechnet	ja; die Eigentümer würden dieselbe Ausgabe doppelt bezahlen (V ZR 96/24)
Falsches Hausgeld-Soll	ja (V ZR 195/23, Rn. 10)
Falscher Verteiler­schlüssel	ja, soweit sich Ihr Betrag dadurch ändert
Umsatzsteuer bei einzelnen Leistungen nicht ausgewiesen	nein, wenn sich die Abrechnungs­spitze dadurch nicht ändert (V ZR 195/23, Rn. 17)
Vermögens­bericht fehlt oder ist falsch	nein; die Beschlüsse werden nicht fehlerhaft, Sie haben aber einen eigenen Anspruch auf den (berichtigten) Bericht (BT-Drucks. 19/18791, S. 78)
Mängel der Darstellung ohne Wirkung auf den Betrag	nein (BT-Drucks. 19/18791, S. 76)

Um wie viel Geld es bei einer umgelegten Rücklagenentnahme gehen kann, zeigt der vom BGH entschiedene Fall: Dort flossen 10.000 € aus der Rücklage in die Abrechnungsspitzen. In der Abrechnung waren 14.800 € hinzugerechnet, aber nur die Zuführung laut Wirtschaftsplan von 4.800 € wieder abgezogen worden (V ZR 96/24, Rn. 15).

Belegeinsicht: Ihr Recht und wie Sie es nutzen

Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Der Anspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft; erfüllt wird er durch den Verwalter. Nach der Gesetzesbegründung umfasst er alle Dokumente, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums relevant sind, „etwa Verträge, Kontoauszüge und Pläne“, auf Papier und digital, wobei zwingende Datenschutzvorgaben einzuhalten sind (BT-Drucks. 19/18791, S. 60).

So nutzen Sie das Recht vor der Versammlung:

1. Schriftlich anfragen: Bitten Sie die Verwaltung per E-Mail oder Brief um einen Termin zur Einsicht, mit ausreichend Abstand zur Versammlung.
2. Positionen benennen: Nennen Sie die Kostenpositionen aus Ihrer Checkliste, zu denen Sie Rechnungen, Verträge oder Kontoauszüge sehen möchten. Das spart Zeit auf beiden Seiten.
3. Ergebnis festhalten: Notieren Sie, welche Belege Sie gesehen haben und welche Fragen offen bleiben.

Ob die Verwaltung Kopien oder Scans schicken muss und was sie dafür verlangen darf, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Klären Sie das bei der Anfrage.

Was der Beirat prüft und wo er aufhört

Ist ein Verwaltungsbeirat bestellt, sollen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung von ihm geprüft und mit seiner Stellungnahme versehen werden (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG). Seine Stellungnahme ist ein guter Anlass für Nachfragen: Hat er Belege gesehen, und welche Positionen hat er beanstandet?

Die Prüfung des Beirats ersetzt Ihre eigene Prüfung aber nicht:

• Er prüft die Abrechnung der Gemeinschaft; ob Ihr Hausgeld-Soll, Ihr Anteil und Ihre Heizkosten stimmen, sehen Sie in Ihrer Einzelabrechnung selbst am schnellsten.
• Das Gesetz formuliert die Prüfung als Soll-Vorschrift: Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan „sollen“ geprüft werden (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG).
• Unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder haben nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten (§ 29 Abs. 3 WEG).

Wer in den Beirat gewählt werden kann, welche Rechte er hat und wie er mit dem Verwalter umgeht, erklärt der Ratgeber Verwaltungsbeirat: Aufgaben, Rechte und Grenzen.

Fehler gefunden: So gehen Sie vor

1. Vor der Versammlung: Fragen Sie schriftlich bei Verwaltung und Beirat nach und sehen Sie die Belege ein. So kann die Verwaltung einen Fehler noch vor dem Beschluss korrigieren. Verhindert? Dann hilft eine Vollmacht zur Eigentümerversammlung.
2. In der Versammlung: Sprechen Sie den Fehler an, beantragen Sie eine Korrektur vor der Abstimmung, und bitten Sie darum, Ihren Einwand in die Niederschrift aufzunehmen.
3. Nach dem Beschluss: Die Anfechtungsklage richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 WEG) und gehört vor das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG). Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 WEG); die Begründungsfrist wahrt grundsätzlich nur ein fristgerecht eingegangener, unterschriebener Schriftsatz (BGH, Urteil vom 23.06.2023, V ZR 28/22). Betrifft der Fehler eine rechnerisch abgrenzbare Position, ist eine Teilanfechtung möglich, die laut BGH Streitwert und Kosten senkt (V ZR 96/24).
4. Fehler ohne Wirkung auf die Zahlung: Laut Rechtsausschuss des Bundestags bleibt der Anspruch auf eine korrekte Jahresabrechnung bestehen, durchsetzbar per Leistungsklage (BT-Drucks. 19/22634, S. 43).

Lassen Sie sich vor einer Klage anwaltlich beraten.

Zahlen müssen Sie trotzdem

Streit über die Abrechnung stoppt Ihre Zahlungen nicht:

1. Hausgeld weiterzahlen: Gegenüber beschlossenen Hausgeldvorschüssen gibt es kein Zurückbehaltungsrecht, auch nicht wegen des Anspruchs auf Erstellung der Jahresabrechnung (BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24).
2. Beschlossene Nachzahlung leisten: Ein Beschluss ist gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Wer die Monatsfrist verstreichen lässt, muss auch eine fehlerhaft berechnete Nachzahlung zahlen. Ausnahme: Verstößt ein Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist er nichtig (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG).
3. Guthaben richtig einordnen: Bei einer Überdeckung beschließen die Eigentümer die Anpassung der Vorschüsse, keine losgelöste Rückzahlung. Nicht gezahlte Vorschüsse gibt es nicht zurück; ein Käufer bekommt etwa nichts für Vorschüsse, die der Verkäufer schuldig blieb (BT-Drucks. 19/18791, S. 77).

Ansprüche wegen Pflichtverletzungen des Verwalters haben Sie seit der Reform nur gegen die Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24). Kommen Abrechnungen immer wieder spät oder fehlerhaft, erklärt der Ratgeber Hausverwaltung abwählen, wie ein Wechsel abläuft.

Als Vermieter: was Sie aus der Jahresabrechnung weiterverwenden

Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, ist die Jahresabrechnung der WEG die Grundlage Ihrer Nebenkostenabrechnung für den Mieter. Weiterreichen können Sie sie nicht, denn sie enthält auch Kosten, die keine Betriebskosten sind, etwa Verwaltungs- und Instandhaltungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Sie erstellen daraus eine eigene Abrechnung; welche Kosten auf den Mieter umlegbar sind, zeigt der verlinkte Beitrag.

Wichtig ist die Frist. Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden (§ 556 Abs. 3 BGB). Diese Frist gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Eigentümer die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen haben; der WEG-Verwalter ist als solcher nicht Ihr Erfüllungsgehilfe (BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15). Nach Ablauf der Frist ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Dafür müssen Sie laut BGH konkret darlegen, was Sie selbst für eine rechtzeitige Abrechnung unternommen haben.

Für Ihre Prüfung heißt das:

1. Prüfen Sie die Positionen, die Sie an den Mieter weitergeben, mit besonderer Sorgfalt, vor allem Heizkosten und Verteilerschlüssel.
2. Fragen Sie bei der Verwaltung rechtzeitig nach, wenn die Abrechnung ausbleibt, und dokumentieren Sie Datum und Weg Ihrer Nachfrage.

Berlin und Leipzig: welches Gericht zuständig ist

Das Wohnungseigentumsgesetz ist Bundesrecht; für die Jahresabrechnung gelten in Berlin und Leipzig dieselben Regeln. Unterschiede gibt es nur bei den Gerichten.

Instanz	Berlin	Leipzig
Anfechtungs­klage	Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt	Amtsgericht Leipzig
Berufung	Landgericht Berlin II	Landgericht Dresden

Grundlage ist § 72 Abs. 2 GVG: Berufungsgericht in WEG-Sachen ist das Landgericht am Sitz des Oberlandesgerichts für dessen ganzen Bezirk, sofern die Landesregierung kein anderes Landgericht bestimmt.

In Berlin sind laut Landgericht für Wohnungseigentumssachen stets zunächst die Amtsgerichte zuständig, über Rechtsmittel entscheidet das Landgericht Berlin II am Standort Littenstraße.

Für Leipzig zeigt ein Grundsatzurteil den Weg: Die BGH-Entscheidung zur Rücklagenentnahme und zur Teilanfechtung (V ZR 96/24) stammt aus einer Leipziger Gemeinschaft; vorher entschieden das Amtsgericht Leipzig und in der Berufung das Landgericht Dresden. Auch ein WEG-Verfahren aus Chemnitz ging in der Berufung an das Landgericht Dresden (V ZR 34/24).

Was Eigentümer in beiden Städten sonst wissen sollten, fassen die Leitfäden Immobilieneigentümer in Berlin und Immobilieneigentümer in Leipzig zusammen.