Kostenverteilung in der WEG ändern: Was die Mehrheit darf und wann Sie sich wehren können

Auf der Einladung steht „Änderung des Verteilungsschlüssels“, oder Ihre Wohnung zahlt nach dem geltenden Schlüssel gefühlt zu viel? Seit dem 01.12.2020 kann die Mehrheit für einzelne Kostenarten einen neuen Schlüssel beschließen, auch gegen die Gemeinschaftsordnung. Das hilft, wenn Sie eine Änderung wollen, und kann teuer werden, wenn andere sich auf Ihre Kosten entlasten. Diese Seite zeigt, was die Mehrheit darf, wo der Bundesgerichtshof die Grenze zieht, wie Sie einen Antrag stellen oder sich wehren und was ein neuer Schlüssel für Ihre Mieter bedeutet. Wie eine Eigentümergemeinschaft grundsätzlich funktioniert, erklärt der Beitrag Was ist eine WEG?

Nach welchem Schlüssel zahlen Sie ohne besondere Regel?

Ohne besondere Regel zahlen Sie nach Ihrem Miteigentumsanteil (MEA). Die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs, trägt jeder Eigentümer „nach dem Verhältnis seines Anteils“ (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Maßgeblich ist das im Grundbuch eingetragene Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG). Welche Kosten überhaupt die Gemeinschaft trägt und was Sie allein zahlen, klärt der Beitrag Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum: wer zahlt was.

Oft gilt schon heute ein anderer Schlüssel. Hier steht er:

Regel	Wo Sie sie finden
Gesetz: Miteigentums­anteil	§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, Anteil im Grundbuch
Vereinbarung	Teilungserklärung und Gemeinschafts­ordnung
Beschluss	Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG)
Heizung und Warmwasser	Heizkosten­verordnung
Bauliche Veränderungen	§ 21 WEG

Welcher Schlüssel für welche Position angewendet wird, sehen Sie in Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Wie sich Ihr monatliches Hausgeld daraus ergibt, erklärt der eigene Beitrag.

Was die Mehrheit seit 2020 ändern darf und was nicht

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG lautet: „Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.“

Frage	Antwort
Welche Kosten?	alle Kosten außer denen baulicher Veränderungen; ausgeschlossen ist nur eine generelle Änderung des gesamten Schlüssels (BGH, V ZR 81/23, Rn. 10)
Welche Mehrheit?	Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG)
Auch gegen die Gemeinschafts­ordnung?	ja, ausdrücklich
Einzelne ganz befreien oder erstmals belasten?	Beschlusskompetenz ja (BGH, V ZR 81/23, Leitsatz a)

Wer wie viele Stimmen hat und wie Enthaltungen zählen, erklärt der Beitrag welche Mehrheit wofür gilt.

Alte Gemeinschaftsordnung mit „nur einstimmig“: Gibt die Klausel nur das Recht vor dem 01.12.2020 wieder, sperrt sie den Mehrheitsbeschluss nicht. Ein anderer Wille ist nach § 47 Satz 2 WEG „in der Regel nicht anzunehmen“ (BGH, V ZR 50/25, Rn. 5).

Offen: Ob ein Beschluss, der bisher befreite Eigentümer erstmals belastet, auch ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hat der BGH ausdrücklich offengelassen (V ZR 81/23, Rn. 18).

Welche Schlüssel möglich sind

Schlüssel	Einordnung
Miteigentums­anteil	gesetzlicher Regelfall
Wohn- oder Nutzfläche	für Erhaltung naheliegend: Der Wertzuwachs steigt mit der Größe (V ZR 50/25, Rn. 19)
Gebrauch oder Gebrauchs­möglichkeit	für Erhaltungskosten jedenfalls ordnungsmäßig (V ZR 81/23, Leitsatz b)
Einheiten („pro Wohnung“)	unbedenklich, wenn die Wohnungen ungefähr gleich groß sind (V ZR 50/25, Rn. 17)
Verbrauch	für Heizung und Warmwasser vorgeschrieben (Heizkosten­verordnung)

Beispiel Doppelparker: In einer Tiefgarage mit 20 Doppelparkern durfte die Mehrheit die Erhaltungskosten dieser Anlagen allein deren Teileigentümern auferlegen, weil nur sie den Nutzen haben. Eine erhebliche Mehrbelastung ändert daran nichts, und eine Vergleichsberechnung je Eigentümer muss vor dem Beschluss grundsätzlich nicht vorliegen (BGH, V ZR 81/23, Rn. 1, 15). Entschieden ist das für die Doppelparker, nicht für eine ganze Tiefgarage.

Nach Einheiten ausnahmsweise: Hat jede Wohnung einen gleich großen Balkon, kann eine Balkonsanierung nach Einheiten verteilt werden (V ZR 50/25, Rn. 15).

Balkone laut Gemeinschaftsordnung: Weist sie einzelnen Eigentümern die Erhaltung zu, tragen diese die vereinbarten Kosten auch dann, wenn die Gemeinschaft selbst saniert (BGH, Urteil vom 24.04.2026, V ZR 102/24).

Die Grenze: angemessen, ohne ungerechtfertigte Benachteiligung

Die Mehrheit hat einen weiten Gestaltungsspielraum; einen eigenen „sachlichen Grund“ verlangt der BGH nicht (V ZR 81/23, Rn. 13). Zulässig ist jeder Schlüssel, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen ist und niemanden ungerechtfertigt benachteiligt (V ZR 81/23, Leitsatz b, Rn. 14).

Im Urteil vom 24.04.2026 hat der BGH klargestellt, dass die Gerichte nicht nur auf Willkür prüfen. Am Begriff „Willkürkontrolle“ hält er nicht fest; der Maßstab selbst gilt nach seinen Worten „(unverändert)“ (V ZR 50/25, Leitsatz a, Rn. 14). Außerdem gilt:

1. Abstimmungsverhalten zählt nicht: Entscheidend ist die objektiv ungerechtfertigte Benachteiligung, nicht, wer wie abgestimmt hat (V ZR 50/25, Rn. 23, 26).
2. Frühere Beschlüsse sind kein Freibrief: Dass gleichlautende Beschlüsse für andere Häuser bestandskräftig sind, rechtfertigt die Benachteiligung nicht (V ZR 50/25, Rn. 27).
3. Für die Zukunft: Abgeschlossene Sachverhalte neu zu bewerten, ist grundsätzlich unzulässig; bei noch nicht abgeschlossenen Vorgängen kann eine Rückwirkung hinzunehmen sein, wenn sich kein schutzwürdiges Vertrauen gebildet hat (V ZR 81/23, Rn. 17).
4. Rücklage: Früher gezahlte Beiträge zur Erhaltungsrücklage geben keinen Anspruch, dass eine bestimmte Maßnahme daraus bezahlt wird (V ZR 81/23, Rn. 16).

Beispiel Heizungssonderumlage: nach Einheiten statt nach Fläche?

Der Fall des BGH (V ZR 50/25): eine Mehrhausanlage mit 15 Einheiten in drei Häusern und unterschiedlich großen Miteigentumsanteilen. Die Gemeinschaftsordnung verteilte die Kosten nach der Größe der Wohnung. Für die neue Heizung in einem Haus beschloss die Mehrheit eine Sonderumlage von 25.000 €, verteilt nach Einheiten (Rn. 1).

Verteilung	Anteil der Kläger	Betrag
nach Miteigentums­anteil	43/1.000 = 4,3 %	1.075,00 €
nach Einheiten	1/15	1.666,67 €

Das sind rund 55 % mehr. Eine solche Mehrbelastung „müssten die Kläger nicht hinnehmen“, wenn die Wohnfläche den Miteigentumsanteilen entspricht (Rn. 25 f.). Weil die Fläche nicht festgestellt war, hat der BGH die Sache an das Landgericht zurückverwiesen; das Ergebnis ist also noch offen.

Die Regel dahinter: Werden Erhaltungskosten nach Fläche oder Miteigentumsanteil verteilt und sind die Einheiten unterschiedlich groß, widerspricht eine Verteilung einer Erhaltungsmaßnahme nach Einheiten regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung (Leitsatz b). Bei einem allgemeinen Wechsel aller Erhaltungskosten zur Verteilung nach Einheiten müssen kleinere Einheiten schon Mehrbelastungen „von um die 5 %“ nicht hinnehmen (Rn. 21). Die Pflichten beim Heizungstausch erklärt der Beitrag Heizungsgesetz in der WEG.

Bauliche Veränderungen: § 21 statt § 16

Für Kosten baulicher Veränderungen gilt nicht § 16 Abs. 2, sondern § 21 WEG (§ 16 Abs. 3 WEG). Wer zahlt, hängt davon ab, wie die Maßnahme zustande kam:

Maßnahme	Wer zahlt
einem Eigentümer gestattet oder auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG durchgeführt	dieser Eigentümer (§ 21 Abs. 1)
mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentums­anteile beschlossen	alle nach Anteilen, außer bei unverhältnis­mäßigen Kosten (§ 21 Abs. 2 Nr. 1)
Kosten amortisieren sich in angemessenem Zeitraum	alle nach Anteilen (§ 21 Abs. 2 Nr. 2)
alle anderen	die Eigentümer, die sie beschlossen haben, nach Anteilen (§ 21 Abs. 3)

Auch hier kann die Gemeinschaft eine abweichende Verteilung beschließen. Einem Eigentümer, der nach diesen Regeln keine Kosten tragen muss, dürfen dadurch aber keine Kosten auferlegt werden (§ 21 Abs. 5 WEG). Welche Umbauten Sie verlangen können und wer darüber entscheidet, erklärt der Beitrag bauliche Veränderungen in der WEG.

Heiz- und Warmwasserkosten: die Heizkostenverordnung geht vor

Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung in der WEG unabhängig davon, was Vereinbarung oder Beschluss sagen (§ 3 Satz 1 HeizkostenV).

Regel	Grundlage
50 bis 70 % nach erfasstem Verbrauch	§ 7 Abs. 1, § 8 Abs. 1 HeizkostenV
Rest Heizung nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum	§ 7 Abs. 1 HeizkostenV
Rest Warmwasser nach Wohn- oder Nutzfläche	§ 8 Abs. 1 HeizkostenV
mehr als 70 % nur durch rechtsgeschäftliche Bestimmung	§ 10 HeizkostenV

Die Wahl innerhalb der Spanne trifft in der WEG die Gemeinschaft nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 3 Satz 2 HeizkostenV); üblich ist dafür ein Mehrheitsbeschluss (§ 19 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Ausdrücklich entschieden hat der BGH das in den hier ausgewerteten Urteilen nicht.

Ändern lässt sich der Maßstab nur aus den Gründen des § 6 Abs. 4 HeizkostenV, etwa nach baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Heizenergie einsparen, und nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums. Das Kürzungsrecht von 15 % bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung gilt zwischen Eigentümer und Gemeinschaft nicht (§ 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV). Wie Sie die Abrechnung des Messdienstes prüfen, zeigt der Beitrag Heizkostenabrechnung prüfen.

So bringen Sie einen neuen Schlüssel auf den Weg

1. Geltenden Schlüssel klären: Gemeinschaftsordnung, Beschluss-Sammlung und letzte Jahresabrechnung ansehen. Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Beschluss-Sammlung verlangen (§ 24 Abs. 7 WEG), siehe Verwaltungsunterlagen einsehen.
2. Kostenart eng fassen: etwa „Erhaltungskosten der Doppelparker“, nicht „alle Kosten“.
3. Mehr- und Minderbelastung grob durchrechnen: Pflicht ist das nicht (V ZR 81/23, Rn. 15), es zeigt aber, ob der Schlüssel angemessen ist.
4. Antrag rechtzeitig stellen: Der Gegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Wie Sie ihn abstimmungsreif fassen, zeigt der Beitrag Beschlussantrag formulieren; was in die Einladung gehört, erklärt Einladung zur Eigentümerversammlung. Lädt die Verwaltung nicht ein, hilft die Vorlage für das Verlangen auf Einberufung.
5. Inhalt des Antrags: Kostenart, neuer Schlüssel und Beginn, etwa ab dem nächsten Wirtschaftsjahr; bei Heizkosten zum Beginn eines Abrechnungszeitraums.
6. Abstimmen und festhalten: Wie die Versammlung abläuft, zeigt Ablauf der Eigentümerversammlung. Danach Protokoll und Beschluss-Sammlung prüfen.
7. Umsetzung kontrollieren: im nächsten Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung, siehe auch Jahresabrechnung prüfen.

So wehren Sie sich gegen einen unfairen Schlüssel

1. Vor der Abstimmung Gegenantrag stellen: Eine Sonderumlage nach dem geltenden Schlüssel ist ordnungsmäßig; wer einen anderen Schlüssel will, muss das vor der Beschlussfassung beantragen (BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23).
2. Dagegen stimmen: Nennen Sie Ihre Mehrbelastung in Euro und bitten Sie, Ihre Einwände im Protokoll festzuhalten.
3. Anfechtungsklage: gegen die Gemeinschaft beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, erheben innerhalb eines Monats und begründen innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung (§ 43 Abs. 2 Nr. 4, § 44 Abs. 2 Satz 1, § 45 WEG). Ohne Klage bleibt der Beschluss gültig, sofern er nicht nichtig ist (§ 23 Abs. 4 WEG). Mehr dazu im Beitrag Beschluss anfechten.
4. Kostenrisiko bedenken: Prozesskosten der Gemeinschaft sind Verwaltungskosten nach dem allgemeinen Schlüssel; auch wer gewinnt, trägt sie anteilig mit, sofern nichts anderes beschlossen ist (V ZR 139/23).

Vor einer Klage hilft eine anwaltliche Beratung im Einzelfall.

Wenn Ihr eigener Antrag scheitert oder der alte Schlüssel unbillig ist

Lehnt die Mehrheit Ihren Antrag auf einen anderen Schlüssel ab, können Sie diesen Negativbeschluss anfechten. Erfolg hat die Klage aber nur, wenn allein der beantragte Schlüssel ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte (BGH, V ZR 50/25, Rn. 24). Hätte die Gemeinschaft auch anders entscheiden dürfen, bleibt es bei der Ablehnung.

Stammt der Schlüssel aus der Gemeinschaftsordnung, gibt es einen weiteren Weg. Jeder Eigentümer kann die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, „soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint“ (§ 10 Abs. 2 WEG). Das kommt nach der Rechtsprechung regelmäßig in Betracht, wenn die Wohn- oder Nutzfläche um mehr als 25 % vom maßgeblichen Miteigentumsanteil abweicht und damit eine entsprechende Mehrbelastung verbunden ist; für die Kontrolle von Mehrheitsbeschlüssen liegt die Schwelle „deutlich niedriger“ (so der BGH in V ZR 50/25, Rn. 21).

Unterbleibt der nötige Beschluss, kann das Gericht ihn auf Ihre Klage fassen (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Gibt es Sonderregeln in Berlin oder Leipzig?

Nein. Die Kostenverteilung in der WEG ist Bundesrecht: Wohnungseigentumsgesetz, Heizkostenverordnung und für Vermieter das BGB. Weder Berlin noch Sachsen haben eigene Regeln zum Kostenschlüssel.

Unterschiede gibt es nur bei den Gerichten. Für die Anfechtung ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Berufungsgericht ist nach § 72 Abs. 2 GVG das Landgericht am Sitz des Oberlandesgerichts; die Landesregierungen können ein anderes Landgericht bestimmen. Welches Gericht das in Ihrem Fall konkret ist, klären Sie vor einer Berufung mit Ihrer anwaltlichen Vertretung.

Ein Berliner Bezug in der Rechtsprechung: Das LG Berlin hatte eine engere Auslegung vertreten und die Beschlusskompetenz für die erstmalige Belastung einzelner Eigentümer verneint. Der BGH ist dem nicht gefolgt (V ZR 81/23, Rn. 7, 10). Für ältere Gemeinschaftsordnungen gilt überall dasselbe: Eine Klausel, die nur das Recht vor dem 01.12.2020 wiedergibt, sperrt den Mehrheitsbeschluss nicht (§ 47 WEG).

Was ein neuer Schlüssel für Vermieter bedeutet

Ob ein neuer WEG-Schlüssel auf Ihre Mieter durchschlägt, entscheidet der Mietvertrag:

Lage	Folge für die Betriebskosten­abrechnung
Mietvertrag regelt keinen Schlüssel	Umlage nach dem zwischen den Eigentümern jeweils geltenden Maßstab; widerspricht er billigem Ermessen, nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 3 BGB)
Mietvertrag regelt einen Schlüssel	der vereinbarte Schlüssel bleibt; einseitig ändern nur hin zu Verbrauch oder Verursachung, in Textform, vor Beginn des Abrechnungszeitraums (§ 556a Abs. 2 BGB)
Heizung und Warmwasser	Heizkosten­verordnung auch zwischen Vermieter und Mieter (§ 1 Abs. 2 Nr. 3); der Mieter kann bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1)
Erhaltungs- und Verwaltungs­kosten	keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV), ein neuer Schlüssel ändert für den Mieter nichts

Wird nach Wohnfläche umgelegt, zählt die tatsächliche Fläche, nicht die im Mietvertrag angegebene (BGH, Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17). Welche Positionen umlagefähig sind, zeigt der Beitrag umlagefähige Betriebskosten; wie Sie daraus die Abrechnung für den Mieter bauen, erklärt Nebenkostenabrechnung erstellen.

Kauf und Verkauf: Beschlüsse gelten auch für Käufer

Ein Beschluss über einen neuen Schlüssel wirkt gegen den Käufer einer Wohnung, ohne dass er im Grundbuch steht (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Anders ist es bei Vereinbarungen, etwa einem Schlüssel in der Gemeinschaftsordnung: Sie wirken gegen Käufer nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Für Käufer heißt das: Ein Blick ins Grundbuch und in die Teilungserklärung reicht nicht. Beschlüsse stehen im Wortlaut in der Beschluss-Sammlung. Einsicht bekommt jeder Eigentümer und jeder Dritte, den ein Eigentümer dazu ermächtigt hat (§ 24 Abs. 7 WEG), also auch ein Kaufinteressent mit Ermächtigung des Verkäufers.

Für Verkäufer heißt das: Legen Sie die Beschluss-Sammlung mit den Unterlagen vor, damit ein neuer Schlüssel den Käufer nicht erst mit der ersten Abrechnung überrascht. Welche Unterlagen Käufer außerdem erwarten, zeigt der Beitrag Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen aus der WEG.