Umlagefähige Betriebskosten: Die vollständige Liste und was Sie nie weitergeben dürfen

Die Nebenkostenabrechnung steht an, eine Rechnung liegt auf dem Tisch oder Sie setzen einen neuen Mietvertrag auf: Dann entscheidet eine Verordnung mit 17 Nummern, welche Kosten Ihr Mieter trägt und welche bei Ihnen bleiben. Wer eine Position umlegt, die nicht umlegbar ist oder nicht vereinbart wurde, bleibt auf ihr sitzen.

Diese Seite zeigt die vollständige Liste des § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV), auch im Wortlaut, die zwei Vertragsregeln des Bundesgerichtshofs (BGH), was nie umlegbar ist und welcher Teil vom Hausgeld einer vermieteten Eigentumswohnung auf den Mieter übergeht. Alle genannten BGH-Entscheidungen betreffen die Wohnraummiete; für Gewerbemiete gelten andere Regeln. Stand: 28.09.2026.

Die Grundregel: umlegbar ist nur, was Verordnung und Mietvertrag erlauben

Eine Kostenposition dürfen Sie nur umlegen, wenn drei Bedingungen zusammenkommen:

1. Es sind Betriebskosten: Kosten, die Ihnen durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch von Gebäude, Anlagen und Grundstück „laufend entstehen“ (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV).
2. Sie stehen im Katalog: Die Kostenart fällt unter eine der 17 Nummern des § 2 BetrKV.
3. Sie sind vereinbart: „Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt.“ (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB)

Fehlt die Vereinbarung, tragen Sie alles selbst: „Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.“ (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Was dazu im Vertrag stehen sollte, zeigt der Beitrag Mietvertrag: Was als Vermieter hineingehört.

„Laufend“ heißt nicht jährlich. Eine wiederkehrende Prüfung im Abstand von vier Jahren gilt als laufend (BGH, Urteil vom 14.02.2007, VIII ZR 123/06), und Kosten, die in größeren Abständen wiederkehren, dürfen Sie im Jahr ihres Entstehens umlegen (BGH, Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08). Eigene Arbeit dürfen Sie mit dem Betrag ansetzen, den ein gleichwertiger Dritter verlangen könnte, aber ohne dessen Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV).

Dazu kommt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Er ist nicht schon verletzt, weil Sie keine Vergleichsangebote eingeholt haben; entscheidend ist, ob objektiv überhöhte, nicht marktgerechte Preise vereinbart wurden (BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24).

Die vollständige Liste: § 2 BetrKV Nr. 1 bis 17

Die Tabelle fasst jede Nummer zusammen und nennt die typische Stolperstelle. Den vollständigen Verordnungstext finden Sie weiter unten im Abschnitt „Der Wortlaut“.

Nr.	Kostenart	Worauf Sie achten
1	Laufende öffentliche Lasten, namentlich die Grund­steuer	Bei der Eigentums­wohnung meist nicht im Hausgeld, selbst ergänzen. Höhe: Grundsteuer in Berlin, Grundsteuer in Leipzig und Sachsen
2	Wasser­versorgung	Auch Miete und Eichung der Wasser­zähler sowie die Kosten der Berechnung und Aufteilung
3	Entwässerung	Gebühren für Haus- und Grundstücks­entwässerung, Betrieb einer Entwässerungs­pumpe
4	Heizung: zentrale Anlage, Brennstoff­versorgung, Wärme­lieferung, Etagen­heizung	Verteilung nach Heizkosten­verordnung; CO2-Kosten nur mit dem Mieteranteil; wiederkehrende Öltank­reinigung ist umlegbar (VIII ZR 221/08)
5	Warmwasser	wie Nr. 4
6	Verbundene Heizungs- und Warmwasser­anlagen	wie Nr. 4 und 5
7	Aufzug	Betriebs­strom, Pflege, Prüfung, Reinigung ja, Reparaturen nein; die Notruf­bereitschaft sieht der BGH als umlegbar an (VIII ZR 62/19)
8	Straßen­reinigung und Müll­beseitigung	Auch Kontrolle und Nachsortieren von Restmüll­tonnen (VIII ZR 117/21)
9	Gebäude­reinigung und Ungeziefer­bekämpfung	Nur gemeinsam genutzte Gebäude­teile wie Flure, Treppen, Keller
10	Garten­pflege	Auch die Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums (VIII ZR 107/20)
11	Beleuchtung	Strom für Außen­beleuchtung und gemeinsam genutzte Gebäudeteile
12	Schornstein­reinigung	Kehrgebühren, soweit nicht schon unter Nr. 4 a erfasst
13	Sach- und Haftpflicht­versicherung	Gebäude gegen Feuer, Sturm, Wasser und Elementar­schäden, Glas, Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug
14	Hauswart	Ohne Instand­haltung, Erneuerung, Schönheits­reparaturen und Hausverwaltung; keine Doppel­berechnung mit Nr. 2 bis 10 und 16; einen pauschalen Abzug für Verwaltung und Instand­haltung müssen Sie aufschlüsseln, wenn der Mieter ihn bestreitet (VIII ZR 27/07)
15	Antenne, Breitband, Glasfaser	Stichtag 30.06.2024 und Baujahr der Anlage beachten (Abschnitt „Was sich zuletzt geändert hat“)
16	Einrichtungen für die Wäsche­pflege	Gemeinschafts­waschküche: Strom, Pflege, Prüfung, Wasser
17	Sonstige Betriebskosten	Nur, wenn im Mietvertrag einzeln vereinbart

Welche Versicherungen ein Mietshaus braucht und welche davon umlegbar sind, erklärt der Beitrag Versicherungen für das Mehrfamilienhaus. Wie Sie Heizung, Aufzug und Hausmeister so beauftragen, dass die Kosten umlegbar bleiben, zeigt der Beitrag Wartungsverträge: Wartung ja, Reparatur nein.

Sonstige Betriebskosten (Nr. 17): nur, wenn sie im Mietvertrag einzeln stehen

Hier trennt der BGH zwei Fälle. Die auch formularmäßige Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt, genügt für die Positionen des Katalogs, auch ohne beigefügte Liste (Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Anders kann es sein, wenn Zusätze im Vertrag unklar machen, welche Kosten gemeint sind.

Sonstige Betriebskosten dagegen sind nur umlagefähig, wenn die im Einzelnen bestimmten Kosten vereinbart sind; ein pauschaler Verweis auf die Aufstellung genügt nicht (Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03, noch zur Vorgängerregelung in der II. Berechnungsverordnung, die heute in § 2 BetrKV steht).

Diese Positionen hat der BGH als sonstige Betriebskosten eingeordnet:

Kostenart	Was der BGH entschieden hat
Dachrinnen­reinigung	Umlegbar, wenn sie regelmäßig nötig ist, im Fall wegen Baumbestands, und einzeln vereinbart (VIII ZR 167/03)
Prüfung der Elektro­anlage	Umlegbar bei ausdrücklicher Vereinbarung, auch im Vier-Jahres-Turnus (VIII ZR 123/06)
Prüfung von Rauchwarn­meldern	Sonstige Betriebskosten; im Fall erfasst von einer Klausel zu „Brandschutz- und Brandmeldeanlagen“. Eine ergänzende Vertrags­auslegung genügt nicht (VIII ZR 117/21, ein Berliner Fall)

Für weitere, oft genannte Positionen liegt uns keine geprüfte BGH-Entscheidung vor. Ob eine Kostenart dazugehört, hängt davon ab, ob sie laufend entsteht (§ 1 BetrKV) und nicht Verwaltung ist. Nennen Sie jede sonstige Kostenart ausdrücklich im Mietvertrag. Welche Prüfpflichten Sie als Vermieter haben, etwa für Rauchwarnmelder, zeigt der Beitrag Vermieterpflichten im Mehrfamilienhaus.

Diese Kosten bleiben immer beim Eigentümer

Zwei Kostengruppen nimmt die Verordnung ausdrücklich aus: Verwaltungskosten und „Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten“ (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Dazu kommen Kosten, die der BGH oder ein Gesetz Ihnen zuweist; bei Nutzerwechselgebühr und Leerstand gilt das unter den in der Tabelle genannten Bedingungen.

Kostenart	Beispiele und Grundlage
Verwaltung	Haus­verwaltung, Vergütung des WEG-Verwalters, eigene Verwaltungs­arbeit, Notdienst­pauschale des Hausmeisters (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV; BGH, VIII ZR 62/19)
Instand­haltung und Instand­setzung	Reparaturen, Mängel durch Abnutzung, Alterung, Witterung; Reparatur­anteile in Wartungs­verträgen (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV; BGH, VIII ZR 62/19)
Anschaffung und Geräte­miete	Miete von Rauchwarn­meldern (BGH, VIII ZR 379/20, Hinweis für das weitere Verfahren, als Leitsatz veröffentlicht)
Nutzerwechsel­gebühr	Zwischen­ablesung und Abrechnung beim Auszug, ohne andere vertragliche Regelung (BGH, VIII ZR 19/07)
Leerstand	Anteil leerer Wohnungen bei Umlage nach Fläche (BGH, VIII ZR 159/05)
Erhaltungs­rücklage	Zuführung im Hausgeld (Schluss aus § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV, keine BGH-Ent­scheidung)
CO2-Kosten der Heizung	Vermieter­anteil nach der Stufen­tabelle (§§ 5, 6 CO2­KostAufG)
Modernisierung	Energe­tische Sanierung: keine Betriebskosten; Weg ist die Miet­erhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Die Nutzerwechselgebühr gehört zu den Verwaltungskosten; ohne andere vertragliche Regelung tragen Sie sie. Ob eine Klausel sie wirksam auf den Mieter verlagern kann, hat der BGH offengelassen. Wie eine Modernisierung die Miete erhöhen kann, erklärt der Beitrag Indexmiete, Staffelmiete und Modernisierungsumlage, was eine Verwaltung kostet, der Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?. Den Überblick über alle Kosten eines Mietshauses gibt der Leitfaden für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses.

Eigentumswohnung vermietet: Welcher Teil vom Hausgeld umlagefähig ist

Das Hausgeld an die Gemeinschaft ist nicht dasselbe wie die Betriebskosten Ihres Mieters. Die Hausgeldabrechnung verteilt die Kosten der Gemeinschaft, „insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs“ (§ 16 Abs. 2 WEG), und enthält deshalb Posten, die Sie nicht weitergeben dürfen.

Position	Umlegbar?
Grundsteuer	Ja, steht aber in der Regel nicht im Hausgeld: Jede Eigentums­wohnung ist bewertungs­rechtlich ein eigenes Grundstück (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG) und bekommt einen eigenen Bescheid
Wasser, Entwässerung, Müll, Reinigung, Garten, Allgemein­strom, Aufzug, Versicherung	Ja, wenn vereinbart (§ 2 BetrKV)
Hauswart	Ja, ohne Reparatur- und Verwaltungs­anteil
Heizung und Warmwasser	Ja, nach Heizkosten­verordnung; gegenüber dem Mieter gelten Sie als Gebäude­eigentümer (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV)
Verwalter­vergütung	Nein (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV)
Instandhaltung, Reparaturen	Nein (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV)
Zuführung zur Erhaltungs­rücklage	Nein; Schluss aus § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV, die Rücklage ist Vorsorge für die Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)
Sonder­umlage	Nein, soweit sie Erhaltung oder Modernisierung bezahlt; ebenfalls ein Schluss aus der Verordnung

Vom Hausgeld zur umlegbaren Summe in sechs Schritten:

1. Einzelabrechnung aus der Jahresabrechnung der WEG und Mietvertrag nebeneinanderlegen.
2. Nur Positionen übernehmen, die unter § 2 BetrKV fallen und vereinbart sind; Nr. 17 nur bei Einzelnennung.
3. Verwaltung, Instandhaltung und Rücklage streichen (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
4. Eigene Kosten ergänzen, vor allem die Grundsteuer.
5. Schlüssel prüfen: der vereinbarte, sonst der Schlüssel der Gemeinschaft, bei Unbilligkeit die Wohnfläche (§ 556a Abs. 3 BGB).
6. Innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB), auch wenn die Gemeinschaft über die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen hat (BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15, zum Wohnungseigentumsgesetz vor dem 01.12.2020). Fehlt die Abrechnung der WEG, fordern Sie sie mit der Vorlage E-Mail: Jahresabrechnung anfordern an.

Wie die Abrechnung an den Mieter formal aussehen muss, zeigt die Prüfliste für die Nebenkostenabrechnung. Was die nicht umlegbaren Kosten für Ihre Rendite bedeuten, rechnet der Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage vor.

Nach welchem Schlüssel verteilt wird

Haben Sie nichts anderes vereinbart, gilt die Wohnfläche. Für Heizung, Warmwasser und die vermietete Eigentumswohnung gelten eigene Regeln.

Fall	Maßstab und Grundlage
Nichts vereinbart	Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB)
Verbrauch oder Verursachung wird erfasst	Nach Verbrauch oder Verursachung (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB)
Heizung	50 bis 70 % nach erfasstem Verbrauch, Rest nach Fläche oder umbautem Raum (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV); in bestimmten Gebäuden zwingend 70 % (siehe unten)
Warmwasser	50 bis 70 % nach Verbrauch, Rest nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV)
Vermietete Eigentums­wohnung	Schlüssel der Gemeinschaft, bei Unbilligkeit Wohnfläche (§ 556a Abs. 3 BGB)
Umlage nach Fläche	Tatsächliche Wohnfläche, keine 10-%-Toleranz (BGH, VIII ZR 220/17)
Leere Wohnungen	Deren Anteil tragen Sie (BGH, VIII ZR 159/05)

Zwingend 70 % gelten in Gebäuden, die die Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen, mit Öl- oder Gasheizung und überwiegend gedämmten freiliegenden Leitungen (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Die Heizkostenverordnung geht Ihrem Mietvertrag vor, außer in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen Sie eine selbst bewohnen (§ 2 HeizkostenV). Rechnen Sie Heizung oder Warmwasser entgegen der Verordnung nicht nach Verbrauch ab, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Den Flächenschlüssel wegen Leerstands zu ändern, kommt nur über eine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) in Betracht (VIII ZR 159/05). Wie Sie die Abrechnung des Messdienstes kontrollieren, zeigt der Beitrag Heizkostenabrechnung vom Messdienst prüfen.

Neue oder gestiegene Kosten umlegen

Ob Sie höhere oder neue Kosten weitergeben können, hängt davon ab, was der Mietvertrag vorsieht.

1. Vorauszahlungen: Nach einer Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Vereinbart werden dürfen Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB).
2. Pauschale: Erhöhungen dürfen Sie nur umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht, per Erklärung in Textform, in der Sie den Grund bezeichnen und erläutern (§ 560 Abs. 1 BGB).
3. Neue Versicherung: Eine während des Mietverhältnisses neu abgeschlossene Sach- oder Haftpflichtversicherung dürfen Sie anteilig umlegen, wenn der Vertrag Versicherungskosten als Betriebskosten nennt und die Umlage neu entstehender Betriebskosten erlaubt (BGH, Urteil vom 27.09.2006, VIII ZR 80/06). Ohne eine solche Klausel hat der BGH darüber nicht entschieden.
4. Neue sonstige Betriebskosten: Ob eine allgemeine Klausel für neu entstehende Kosten bei Nr. 17 genügt, ist nicht geklärt. Nennen Sie die Kostenart besser schon im Mietvertrag.

Auch bei Veränderungen gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 560 Abs. 5 BGB). Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Regeln zur Umlage, zur Höhe der Vorauszahlungen und zur Abrechnung abweichen, sind unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB).

Was sich zuletzt geändert hat: Kabel-TV, Glasfaser, CO2

Drei Änderungen betreffen die Liste unmittelbar.

Thema	Was gilt
Kabel-TV (Nr. 15 a und b)	Nutzungsentgelt für eine fremde Antennen­anlage und Urheberrechts­gebühren für die Kabel­weitersendung nur „bis zum 30. Juni 2024“. Der Betriebsstrom (bei Nr. 15 a auch die regelmäßige Prüfung) bleibt umlegbar, aber nur bei Anlagen, die vor dem 01.12.2021 errichtet wurden; für neuere Anlagen gilt Nr. 15 a und b insgesamt nicht
Glasfaser (Nr. 15 c)	Betriebsstrom und Bereitstellungs­entgelt nach § 72 Abs. 1 TKG, wenn der Mieter seinen Anbieter frei wählen kann. Das Entgelt trägt der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung, bei einer aufwändigen Maßnahme nur, wenn Sie „soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt“ haben (§ 556 Abs. 3a BGB)
CO2-Kosten der Heizung	Seit 01.01.2023 zwischen Ihnen und dem Mieter nach dem spezifischen CO2-Ausstoß des Gebäudes aufgeteilt (Stufentabelle, § 5 CO2KostAufG). Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr trägt, sind unwirksam (§ 6 Abs. 1); weisen Sie den Anteil nicht aus, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4)

Offen ist eine Frage des Wortlauts: Ob sich „bis zum 30. Juni 2024“ in Nr. 15 b auch auf die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse bezieht, lässt der Satzbau offen; eine geprüfte Klärung liegt uns nicht vor.

Ausblick: Für Heizungen nach § 43 Abs. 1 Gebäudemodernisierungsgesetz tragen Sie und Ihr Mieter Gas-Netzentgelte und CO2-Kosten ab 01.01.2028 und den Pflicht-Brennstoffanteil ab 01.01.2029 je zur Hälfte (§§ 5a, 5b CO2KostAufG, eingefügt durch Gesetz vom 23.07.2026). Die amtliche Fassung ist auf gesetze-im-internet.de als „textlich nachgewiesen, dokumentarisch noch nicht abschließend bearbeitet“ vermerkt (Stand 27.09.2026).

Wie hoch sind Betriebskosten in Berlin und Leipzig?

Beide Städte veröffentlichen amtliche Werte. Sie sind nicht rechtsverbindlich und nicht direkt vergleichbar: Berlin nennt Mittelwerte aus dem Abrechnungsjahr 2024, Leipzig Mediane aus 2023 mit anderer Stichprobe.

Berlin, Betriebskostenübersicht 2026, Abrechnungsjahr 2024: im Durchschnitt 1,93 €/m² monatlich „kalte“ Betriebskosten und 1,50 €/m² für Heizung und Warmwasser. Grundlage ist eine Stichprobe bei Wohnungsunternehmen (fast 1.700 Gebäude kalt, rund 1.300 warm); die Werte dienen nur zur Orientierung für den nicht preisgebundenen Bestand größerer Unternehmen. Die Summe der Positionen ergibt nicht den Durchschnitt.

Position (Nr. nach § 2 BetrKV, Zuordnung der Redaktion)	Mittelwert (Spanne), €/m² monatlich
Grundsteuer (1)	0,27 (0,17–0,46)
Wasserversorgung (2)	0,24 (0,14–0,39)
Entwässerung (3)	0,21 (0,15–0,30)
Niederschlags­wasser (3)	0,05 (0,02–0,07)
Heizung (4)	1,13 (0,51–1,82)
Warmwasser (5)	0,46 (0,22–0,75)
Sonstige warme Kosten	0,20 (0,07–0,35)
Aufzug (7)	0,16 (0,06–0,28)
Straßen­reinigung (8)	0,03 (0,01–0,06)
Müllbeseitigung (8)	0,22 (0,14–0,30)
Gebäude­reinigung und Ungeziefer­bekämpfung (9)	0,19 (0,09–0,29)
Gartenpflege (10)	0,11 (0,02–0,21)
Beleuchtung (11)	0,06 (0,02–0,11)
Schornstein­reinigung (12)	0,06 (0,01–0,13)
Sach- und Haftpflicht­versicherung (13)	0,30 (0,10–0,49)
Hauswart (14)	0,16 (0,08–0,27)
Antenne und Breitband (15)	0,05 (0,02–0,09)
Schnee­beseitigung (ohne eigene Nummer)	0,03 (0,01–0,06)
Sonstige kalte Kosten (17)	0,05 (0,01–0,11)

Leipzig, Betriebskosten- und Heizspiegel Berichtsjahr 2023, Median in €/m² monatlich, Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohneinheiten und einer Zentralheizung mit integrierter Warmwasseraufbereitung (1.117 Gebäude oder Wirtschaftseinheiten). Laut Stadt sind daraus keine grundsätzlichen Ansprüche ableitbar.

Gebäudetyp	Betriebskosten ohne Aufzug und Kabel / Heizung und Warmwasser
Altbau vor 1919	1,54 / 1,38
1919 bis 1945	1,39 / 1,09
1946 bis 1960	1,46 / 1,00
1961 bis 1991, kein Plattenbau	1,52 / 0,95
Plattenbau	1,50 / 0,98

Für Hochhäuser 1961 bis 1991 nennt die Stadt 1,67, für Neubauten 1992 bis 2004 1,60, 2005 bis 2014 1,33 und ab 2015 1,61 €/m² Betriebskosten; der Aufzug kommt je nach Gebäudetyp mit 0,14 bis 0,44 €/m² hinzu.

So vergleichen Sie Ihre Abrechnung: Jahresbetrag der Position durch Wohnfläche durch 12. Das Beispiel der Senatsverwaltung: 99,00 € Gartenpflege im Jahr : 75 m² : 12 Monate = 0,11 €/m² monatlich.

Der Wortlaut: § 2 BetrKV vollständig

Maßgeblich für Grenzfälle ist der Text der Verordnung, nicht ein Schlagwort. So lautet § 2 BetrKV (Stand: zuletzt geändert durch Art. 4 G v. 16.10.2023, abgerufen am 28.09.2026 auf gesetze-im-internet.de):

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;

2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

3. die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;

4. die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms und der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung

oder

b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums

oder

c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a

oder

d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

5. die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;

6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;

8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;

10. die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;

11. die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;

12. die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;

13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;

14. die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;

15. die Kosten

a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,

oder

b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,

oder

c) des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;

16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

17. sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet worden sind, ist Satz 1 Nummer 15 Buchstabe a und b nicht anzuwenden.

Diese Seite erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.