Grundsteuer in Berlin: Hebesatz 470 % bis 2027 und so prüfen Sie Ihre drei Bescheide

Drei Zahlen entscheiden über Ihre Grundsteuer in Berlin: der Grundsteuerwert, die Steuermesszahl und der Hebesatz. Jede steht in einem eigenen Bescheid des Finanzamts, und ein Fehler lässt sich nur in dem Bescheid angreifen, der die falsche Zahl festlegt. Hier sehen Sie, wie Sie Ihren Betrag nachrechnen, welchen Bescheid Sie bei einem Fehler anfechten und was beim Verkauf und bei der Vermietung gilt. Wie die Grundsteuer zu den übrigen Berliner Regeln passt, zeigt der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin.

Allgemeine Information, keine Steuerberatung: Die Seite erklärt die Regeln, sie prüft keinen Einzelfall. Stand: 27.09.2026.

So wird die Grundsteuer in Berlin berechnet

Die Grundsteuer entsteht in drei Stufen: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. In Berlin setzt sie das Finanzamt fest, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, und zieht sie auch ein. Laut Senatsverwaltung für Finanzen werden alle drei Bescheide durch die Finanzämter versandt.

Bescheid	Was er festlegt
Grundsteuer­wert­bescheid	Wert des Grundstücks oder der Wohnung, Grundstücks­art, Zurechnung zum Eigentümer
Grundsteuer­mess­bescheid	Grundsteuer­wert × Steuer­mess­zahl = Mess­betrag
Grundsteuer­bescheid	Mess­betrag × Hebesatz = Jahres­betrag, dazu die Fällig­keiten

Bewertet wird nach dem Bundesgesetz: Wohngrundstücke im Ertragswertverfahren, Nichtwohngrundstücke im Sachwertverfahren, unbebaute Grundstücke in der Regel mit Fläche × Bodenrichtwert. Die Hauptfeststellung erfolgte auf den 01.01.2022; Bodenrichtwert und Mietansätze bleiben bis zur nächsten Hauptfeststellung unverändert, die im Abstand von sieben Jahren folgt (§ 221 Abs. 1 BewG).

Die Senatsverwaltung nennt 16 zuständige Finanzämter; die Grundsteuer des Finanzamts Steglitz verwaltet das Finanzamt Zehlendorf. Ihr Amt zeigt die Finanzamt-Suche auf berlin.de. Für die Grunderwerbsteuer ist berlinweit das Finanzamt Spandau zuständig; für die Grundsteuer gilt diese zentrale Zuständigkeit nicht.

Steuermesszahlen in Berlin: 0,31 ‰ für Wohnen, 0,45 ‰ für den Rest

„Bundesmodell“ stimmt in Berlin nur für die Bewertung. Die Messzahlen regelt das Berliner Grundsteuermesszahlengesetz (BlnGrStMG) vom 27.06.2024 abweichend von § 15 Abs. 1 GrStG.

Grund­stücks­art	Berlin	Bund zum Vergleich
Ein­familien­haus, Zwei­familien­haus, Miet­wohn­grund­stück, Wohnungs­eigentum (§ 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG)	0,31 ‰	0,31 ‰
Teil­eigentum, Geschäfts­grund­stück, gemischt genutztes und sonstiges bebautes Grund­stück (§ 249 Abs. 1 Nr. 5 bis 8 BewG)	0,45 ‰	0,34 ‰
Un­bebautes Grund­stück (§ 246 BewG)	0,45 ‰	0,34 ‰

Die Bundesmesszahlen hätten laut Senatsverwaltung in Berlin „zu einer stärkeren Belastung von Wohngrundstücken“ geführt. Bei gleichem Grundsteuerwert zahlt Teileigentum, etwa ein Laden oder ein Büro als eigene Einheit, rund 45 % mehr als eine Wohnung (0,45 : 0,31). Ob ein Stellplatz eine eigene Einheit ist oder zur Wohnung zählt, steht in Ihrem Grundsteuerwertbescheid.

Abschläge auf die Messzahl gibt es nur auf Antrag und mit Nachweis (§ 15 Abs. 6 GrStG); sie werden auf die Berliner Messzahl berechnet (§ 1 Abs. 2 BlnGrStMG):

1. 25 % auf die Wohn-Messzahl bei gefördertem Wohnraum mit bestehender Bindung aus einer Förderzusage und bei bestimmten kommunalen oder gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften und steuerbefreiten Genossenschaften und Vereinen (§ 15 Abs. 2 bis 4 GrStG).
2. 10 % für Baudenkmäler auf bebauten Grundstücken (§ 15 Abs. 5 GrStG).

Hebesatz 470 %: beschlossen bis 2027

In Berlin legt das Abgeordnetenhaus den Hebesatz im Haushaltsgesetz fest, nicht per Satzung wie in Leipzig: für 2025 im Zweiten Nachtragshaushaltsgesetz 2024/25, für die Jahre 2026 und 2027 in § 4 Abs. 1 des Haushaltsgesetzes 2026/2027 vom 18.12.2025.

Hebesatz	bis 2024	2025 bis 2027
Grundstücke (Grundsteuer B)	810 %	470 %
land- und forst­wirt­schaft­liche Betriebe (Grundsteuer A)	150 %	0 %

Vom Hebesatz 0 % für die Grundsteuer A profitieren laut Senatsverwaltung rund 800 Betriebe und 1.200 Kleingartenanlagen. Einen Hebesatz für baureife Grundstücke (Grundsteuer C, § 25 Abs. 5 GrStG) setzt das Haushaltsgesetz nicht fest.

Weniger Hebesatz heißt nicht automatisch weniger Grundsteuer: Die Aufkommensneutralität bezieht sich laut Senatsverwaltung auf die Summe in Berlin, im Einzelfall kann Ihr Betrag steigen oder sinken. „Die bisherige durchschnittliche Belastung für Wohnungen bleibt erhalten.“ Für Ein- und Zweifamilienhäuser führt die einheitliche Wohn-Messzahl laut Senatsverwaltung dagegen „im Ergebnis … zu einer Mehrbelastung“, weil für sie früher ermäßigte Messzahlen galten.

Rechenbeispiel: So prüfen Sie Ihren Betrag

Die Senatsverwaltung rechnet selbst ein Beispiel vor: 150.000 € Grundsteuerwert × 0,31 ‰ ergeben einen Messbetrag von 46,50 €, mit 470 % eine Jahres-Grundsteuer von 218,55 €. Nach altem Recht wären es im selben Beispiel 283,50 € gewesen (10.000 € Einheitswert × 3,5 ‰ × 810 %).

Daneben zeigt die Tabelle eine Einheit im Teileigentum mit gleichem Grundsteuerwert. Dieser Wert ist eine Annahme; Ihr Wert steht in Ihrem Bescheid.

Schritt	Eigentums­wohnung (Wohnungs­eigentum)	Teil­eigentum
Grundsteuer­wert (Annahme)	150.000 €	150.000 €
× Steuer­mess­zahl Berlin	0,31 ‰ = Mess­betrag 46,50 €	0,45 ‰ = Mess­betrag 67,50 €
× Hebesatz 470 %	218,55 € im Jahr	317,25 € im Jahr

Ihre eigenen Bescheide prüfen Sie so:

1. Grundsteuerwert aus dem Grundsteuerwertbescheid ablesen.
2. Grundstücksart prüfen: Wohnen (0,31 ‰) oder Nichtwohnen und unbebaut (0,45 ‰).
3. Wert × Messzahl muss den Messbetrag im Messbescheid ergeben, sofern kein Abschlag gewährt ist.
4. Messbetrag × 4,7 (470 %) ist der Jahresbetrag im Grundsteuerbescheid.

Je 1.000 € Grundsteuerwert ergeben sich 1,457 € im Jahr für Wohnen und 2,115 € für Nichtwohnen. Der Grundsteuerrechner der Senatsverwaltung kann Ermäßigungen wie den Denkmalabschlag nicht berechnen.

Warum nicht jedes Jahr ein neuer Bescheid kommt

Ändert sich Ihre Grundsteuer gegenüber dem Vorjahr nicht und bleibt die Zahlungsweise gleich, setzt Berlin sie durch öffentliche Bekanntmachung im Amtsblatt für Berlin fest. Für Sie wirkt das, als wäre Ihnen am Tag der Bekanntmachung ein schriftlicher Bescheid zugegangen (§ 27 Abs. 3 GrStG). Für 2026 ist eine solche Bekanntmachung im Amtsblatt für Berlin 2025 auf S. 3175 erschienen. Sie zahlen denselben Jahresbetrag wie im Vorjahr; bewahren Sie deshalb Ihren letzten schriftlichen Bescheid auf.

Laut Senatsverwaltung gilt: „Neue Grundsteuerbescheide werden nur nach einer Hauptfeststellung oder nach einer Änderung des Hebesatzes erlassen.“ Außerdem erhalten Käufer einen eigenen Bescheid. Ändert das Finanzamt Wert oder Messbetrag, folgt ein geänderter Grundsteuerbescheid.

Wann Sie zahlen (§ 28 GrStG):

1. Regelfall: je ein Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
2. Jahreszahlung auf Antrag: in einem Betrag am 1. Juli. Den Antrag stellen Sie bis 30. September des Vorjahres beim Finanzamt; er gilt, bis Sie ihn ändern.
3. Lastschrift: Ein bereits erteiltes SEPA-Mandat für die Grundsteuer bleibt laut Senatsverwaltung gültig.

Bescheid prüfen: Welcher Fehler in welchen Bescheid gehört

Der Grundsteuerwertbescheid bindet Mess- und Grundsteuerbescheid (§ 182 Abs. 1 AO). Einwände gegen den Wert können Sie deshalb nur gegen den Wertbescheid richten (§ 351 Abs. 2 AO).

Bescheid	Was Sie dort rügen können
Grundsteuer­wert­bescheid	Wert und alle Angaben dahinter, etwa Wohnfläche, Baujahr, Gebäude- und Grundstücksart, Zurechnung
Grundsteuer­mess­bescheid	Anwendung der Messzahl, Befreiungen und Ermäßigungen (Denkmal, geförderter Wohnraum)
Grundsteuer­bescheid	nur die Anwendung des Hebesatzes

Prüfen Sie im Grundsteuerwertbescheid vor allem:

1. Wohnfläche
2. Baujahr
3. Grundstücksfläche und bei Wohnungseigentum den Miteigentumsanteil
4. Grundstücksart: Wohnen oder Nichtwohnen
5. Stellplätze, die zur Wohnung gehören
6. Bodenrichtwert zum 01.01.2022, kostenlos in BORIS Berlin
7. Zurechnung: Stehen die richtigen Eigentümer im Bescheid?
8. Im Messbescheid: Ist ein Abschlag berücksichtigt, der Ihnen zusteht?

Aussicht auf Prüfung im Einzelfall haben laut Senatsverwaltung falsch erfasste Tatsachen oder eine falsche Rechtsanwendung. Gegen die typisierte Nettokaltmiete oder den Bodenrichtwert selbst hat ein Einspruch „grundsätzlich keine Aussicht auf Erfolg“.

Einspruch einlegen: Frist, Zahlung und niedrigerer Wert

Den Einspruch legen Sie schriftlich beim Finanzamt ein, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe (§ 355 Abs. 1 AO). Ein per Post versandter Bescheid gilt am vierten Tag nach Aufgabe zur Post als bekanntgegeben (§ 122 Abs. 2 Nr. 1 AO). Geben Sie an, gegen welchen Fehler sich der Einspruch richtet.

1. Trotzdem zahlen: Der Einspruch hält die Zahlung nicht auf; fechten Sie den Wertbescheid an, gilt das auch für Mess- und Grundsteuerbescheid (§ 361 Abs. 1 AO). Eine Aussetzung der Vollziehung lehnen die Finanzämter laut Senatsverwaltung ab, wenn keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit bestehen.
2. Niedrigeren Wert nachweisen: Übersteigt der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 %, wird der niedrigere Wert angesetzt (§ 220 Abs. 2 BewG). Nachweis per Sachverständigengutachten oder Kaufpreis aus einem Vertrag vom 01.01.2021 bis 31.12.2022, auf Ihre Kosten. Bei angekündigtem Gutachten ist laut Senatsverwaltung eine befristete Aussetzung möglich.
3. Bescheid schon bestandskräftig: Dann kommt laut Senatsverwaltung eine fehlerbeseitigende Fortschreibung in Betracht (§ 222 Abs. 3 BewG); eine Wertfortschreibung setzt eine Abweichung von mehr als 15.000 € voraus (§ 222 Abs. 1 BewG).
4. Nur Verfassungsbedenken: Solche Einsprüche ruhen laut Senatsverwaltung in der Regel; gegen Mess- und Grundsteuerbescheid ist kein zweiter nötig. Müsste der Wertbescheid nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts geändert werden, wären die Folgebescheide „in jedem Fall – auch bei Bestandskraft – zu ändern“.

Ob sich ein Einspruch oder ein Gutachten in Ihrem Fall lohnt, klären Sie mit einer steuerlichen Beratung.

Härtefall: Wann Berlin die Grundsteuer senken kann

Berlin hat eine eigene Härtefallregel. § 2 Satz 1 BlnGrStMG lautet:

„Die Grundsteuer für eigengenutzte bebaute Grundstücke im Sinne des § 249 Absatz 1 Nummer 1, 2 und 4 des Bewertungsgesetzes kann niedriger festgesetzt werden, wenn die Erhebung der Steuer nach Lage des Einzelfalles unbillig wäre.“

Die Hürde ist hoch; eine allgemeine Entlastung ist die Regel nicht. Die Voraussetzungen:

1. Selbstnutzung: Ein- oder Zweifamilienhaus oder Eigentumswohnung, die Sie selbst bewohnen. Laut Senatsverwaltung muss das Gebäude vollständig selbst genutzt sein. Mietwohngrundstücke (§ 249 Abs. 1 Nr. 3 BewG) nennt die Vorschrift nicht, und eine vermietete Wohnung ist nicht eigengenutzt.
2. Unbilligkeit: Sie liegt „insbesondere dann vor, wenn die Steuererhebung die persönliche Existenz vernichten oder ernstlich gefährden würde“ (§ 2 Satz 2 BlnGrStMG).
3. Antrag: formlos beim Finanzamt, mit dem Vordruck „Darstellung der wirtschaftlichen Verhältnisse“. Laut Senatsverwaltung müssen Sie Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse vollständig offenlegen.
4. Nachher: Spätere Änderungen Ihrer Verhältnisse zeigen Sie dem Finanzamt unverzüglich an.

§ 163 AO, die allgemeine Billigkeitsregel, bleibt unberührt (§ 2 Satz 3 BlnGrStMG). Befreit von der Grundsteuer sind nach §§ 3 und 4 GrStG vor allem die öffentliche Hand, Kirchen und gemeinnützige Körperschaften.

Kauf und Verkauf: Wer zahlt die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 GrStG). Schuldner ist, wem das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist; mehrere Eigentümer sind Gesamtschuldner (§ 10 GrStG). Verkaufen Sie im laufenden Jahr, bleiben Sie für das ganze Kalenderjahr Schuldner.

1. Kaufvertrag: Er regelt den Übergang von Nutzen und Lasten und den Ausgleich der Grundsteuer, aber nicht mit Wirkung gegenüber dem Finanzamt.
2. Anzeige: „Nicht anzeigepflichtig ist der Übergang durch Kaufvertrag. Hier sind die Notare anzeigepflichtig.“ (Senatsverwaltung)
3. Zurechnung: Das Finanzamt rechnet das Grundstück dem Käufer „ab dem 1. Januar des Jahres nach dem Übergang von Nutzen und Lasten“ zu.
4. Bescheide an den Käufer: Zurechnungs- und Grundsteuerbescheid, aber nicht automatisch Grundsteuerwert- und Messbescheid.
5. Unterlagen anfordern: Diese beiden gibt es vom Verkäufer oder auf Anfrage beim Lagefinanzamt.

Zahlt der Verkäufer nicht, mahnt das Finanzamt ihn. Käufer haften neben dem Verkäufer für die Grundsteuer seit Beginn des letzten Kalenderjahres vor der Übereignung (§ 11 Abs. 2 GrStG), außer beim Erwerb aus einer Insolvenzmasse oder im Vollstreckungsverfahren. Ein bestandskräftiger Grundsteuerwert gilt auch für Sie als Käufer (§ 182 Abs. 2 AO); deshalb lohnt der Blick in beide Bescheide vor dem Notartermin. Ein Eigentümerwechsel ändert weder die Höhe der Steuer noch die Steuernummer. Welche weiteren Papiere dazugehören, zeigt der Beitrag Eigentumswohnung verkaufen: welche Unterlagen Pflicht sind.

Grundsteuer in der Eigentümergemeinschaft und bei Vermietung

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gilt jedes Wohnungs- und Teileigentum als eigenes Grundstück (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG). Jede Wohnung hat deshalb einen eigenen Bescheid und eine eigene Steuernummer. Ob die Grundsteuer trotzdem in Ihrer Hausgeldabrechnung steht oder Sie sie aus Ihrem eigenen Bescheid ansetzen, zeigt der Beitrag Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung.

Als Vermieter können Sie die Grundsteuer auf Mieter umlegen: Zu den Betriebskosten gehören „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“ (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Voraussetzung ist eine Vereinbarung im Mietvertrag (§ 556 Abs. 1 BGB); wie Sie die Betriebskosten wirksam vereinbaren, zeigt der Beitrag Mietvertrag für Vermieter. Ohne anderen Schlüssel wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB), bei einer vermieteten Eigentumswohnung nach dem Maßstab der Gemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB); der Bescheid betrifft dort ohnehin nur Ihre Wohnung.

Die Verteilung in einem gemischt genutzten Haus (0,45 ‰) zwischen Wohn- und Gewerbemietern klären Sie mit Beratung. Mehr zu umlegbaren Kosten im ganzen Haus steht im Leitfaden für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, zur Grundsteuer in der Steuererklärung im Steuer-Leitfaden für Vermieter.

Späte oder geänderte Bescheide: Kann ein Vermieter unverschuldet nicht fristgerecht abrechnen, muss er die Nachforderung im Regelfall innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Hindernisses erheben. Hat er gegen die Grundlagenbescheide Einspruch eingelegt, besteht das Hindernis jedenfalls so lange fort, bis er weiß, ob und inwieweit der Grundsteuerbescheid geändert wird (BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24, Rn. 62 und 66). Der Fall betraf noch den alten Einheitswert. Wie Sie die Frist einhalten, zeigt der Beitrag Nebenkostenabrechnung erstellen.

Änderungen melden und Erlass beantragen

In Berlin geht alles an das Finanzamt: Anzeigen, Erlassanträge und der Antrag auf Jahreszahlung. Anzeigen erstatten Sie über „Mein ELSTER“ oder schriftlich mit dem Formular „Grundsteuer-Änderungsanzeige“.

Anlass	Frist
Änderung am Grund­stück, etwa An- oder Ausbau, Abriss, Neubau, Kern­sanierung, Verkauf eines Teil­grund­stücks	drei Monate ab Ende des Kalender­jahres der Änderung (§ 228 Abs. 2 Satz 3 BewG)
Wegfall einer Befreiung oder Ermäßigung	bis 31. März des Folge­jahres (§ 19 Abs. 3 Satz 2 GrStG)
Erlass wegen Ertrags­minderung	Antrag bis 31. März des Folge­jahres (§ 35 Abs. 2 GrStG)
Jahres­zahlung am 1. Juli	Antrag bis 30. September des Vor­jahres (§ 28 Abs. 3 GrStG)

Die Senatsverwaltung fasst die Anzeigefristen zusammen: „jeweils bis zum 31.03. des Folgejahres“. Einen Eigentumsübergang durch Kaufvertrag zeigt der Notar an, nicht Sie.

Einen Erlass gibt es, wenn der normale Rohertrag eines bebauten Grundstücks ohne Ihr Verschulden um mehr als 50 % gemindert ist: dann 25 % der Grundsteuer, bei einer Minderung um 100 % dann 50 % (§ 34 Abs. 1 GrStG). Den Antrag stellen Sie beim Finanzamt, das die Grundsteuer festgesetzt hat.

Berlin und Leipzig im Vergleich

Beide Städte bewerten nach dem Bundesmodell, rechnen aber mit eigenen Messzahlen und Hebesätzen. Die Einzelheiten für Leipzig zeigt der Beitrag Grundsteuer in Leipzig.

Punkt	Berlin	Leipzig
Messzahl Wohnen	0,31 ‰	0,36 ‰
Messzahl Nicht­wohnen	0,45 ‰	0,72 ‰
Messzahl unbebaut	0,45 ‰	0,36 ‰
Hebesatz Grund­stücke	470 % (Haushalts­gesetz)	450 % (Hebesatz­satzung)
Hebesatz Land- und Forst­wirtschaft	0 %	600 %
Grundsteuer­bescheid von	Finanzamt	Stadt Leipzig
Rechts­behelf gegen den Grundsteuer­bescheid	Einspruch, ein Monat	Widerspruch, ein Monat

Rechnet man Messzahl und Hebesatz für Wohnen zusammen, ergibt sich in Berlin ein Faktor von 1,457 € je 1.000 € Grundsteuerwert, in Leipzig von 1,62 €. Über die tatsächliche Belastung sagt dieser Faktor allein wenig: Die Grundsteuerwerte beider Städte sind wegen Bodenrichtwert und Mietniveau nicht vergleichbar. Gleich ist das Bundesrecht: die Formel, der Stichtag 1. Januar, der Einspruch beim Finanzamt gegen Wert und Messbetrag und die Umlage auf Mieter nach der Betriebskostenverordnung.