So wird die Grundsteuer in Leipzig berechnet
Ihre Grundsteuer in Leipzig entsteht in drei Schritten: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Die ersten beiden Schritte erledigt das Finanzamt, den letzten die Stadt. Die Stadt ist an die Feststellungen des Finanzamts gebunden (§§ 182 Abs. 1, 184 Abs. 1 AO) und erhält die Messbeträge nur als Datensatz. Wie die Grundsteuer zu den übrigen Leipziger Regeln passt, zeigt der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Leipzig.
| Bescheid | Behörde | Inhalt |
|---|---|---|
| Grundsteuerwertbescheid | Finanzamt Leipzig I | Wert Ihres Grundstücks oder Ihrer Wohnung |
| Grundsteuermessbescheid | Finanzamt Leipzig I | Grundsteuerwert × sächsische Steuermesszahl = Messbetrag |
| Grundsteuerbescheid | Stadt Leipzig, Stadtkämmerei, Fachbereich Grundsteuer | Messbetrag × Hebesatz = Jahresbetrag, Fälligkeiten |
Der Grundsteuerwert hängt laut Stadt unter anderem vom Bodenrichtwert, von der Grundstücksfläche, der Grundstücksart, dem Gebäudealter und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete ab. Leipzig ist der Mietniveaustufe 2 zugeordnet. Ihre tatsächliche Miete spielt keine Rolle; angesetzt wird eine typisierte Miete nach Anlage 39 zum Bewertungsgesetz. Für ganz Leipzig ist das Finanzamt Leipzig I am Wilhelm-Liebknecht-Platz 3/4 zuständig. Gezahlt wird an die Stadtkasse, Otto-Schill-Straße 2.
Steuermesszahlen in Sachsen
Sachsen wendet das Bundesmodell an, aber mit eigenen Steuermesszahlen. Das Sächsische Grundsteuermesszahlengesetz vom 21.12.2021 weicht von § 15 Abs. 1 Nr. 1 und 2 GrStG ab. Laut Stadt Leipzig wollte der Freistaat damit den Wertsteigerungen gegenüber den seit 1935 nicht aktualisierten Werten begegnen.
| Grundstücksart | Sachsen | Bund zum Vergleich |
|---|---|---|
| Unbebautes Grundstück (§ 246 BewG) | 0,36 ‰ | 0,34 ‰ |
| Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Wohnungseigentum (§ 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG) | 0,36 ‰ | 0,31 ‰ |
| Teileigentum, Geschäftsgrundstück, gemischt genutztes und sonstiges bebautes Grundstück (§ 249 Abs. 1 Nr. 5 bis 8 BewG) | 0,72 ‰ | 0,34 ‰ |
Wer mit den Bundeswerten rechnet, kommt in Leipzig zu falschen Beträgen. Besonders oft übersehen wird das Teileigentum, also Sondereigentum an Räumen, die nicht zum Wohnen dienen, etwa eine Gewerbeeinheit (§ 249 Abs. 6 BewG). Es hat in Sachsen die doppelte Messzahl einer Wohnung. Ob ein Stellplatz eine eigene Einheit ist oder zur Wohnung gezählt wird, steht in Ihrem Grundsteuerwertbescheid.
Abschläge nach Bundesrecht: 25 % auf die Messzahl für geförderten Wohnraum und bestimmte kommunale, gemeinnützige oder genossenschaftliche Wohnungsunternehmen (§ 15 Abs. 2 bis 4 GrStG), was die Stadt für Leipzig bestätigt. Für Baudenkmäler sieht das Bundesrecht 10 % Abschlag vor (§ 15 Abs. 5 GrStG). Beide Abschläge setzen einen Nachweis voraus.
Hebesatz in Leipzig seit 2025
Der Hebesatz für die Grundsteuer B beträgt in Leipzig seit dem 01.01.2025 450 %. Die Ratsversammlung hat die Hebesatzsatzung am 21.11.2024 beschlossen (Nr. VIII-DS-00158).
| Hebesatz | bis 2024 | seit 2025 |
|---|---|---|
| Grundsteuer B (Grundstücke) | 650 % | 450 % |
| Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Betriebe) | 350 % | 600 % |
Den alten Satz von 650 % hatte Leipzig von 2011 bis 2024. Die Senkung soll das Aufkommen insgesamt gleich halten: etwa 102 Mio. € Grundsteuer B und 250.000 € Grundsteuer A im Jahr. Für den einzelnen Eigentümer heißt das nicht, dass sich nichts ändert. Einige zahlen mehr, andere weniger.
Laut Stadt (November 2024, vor dem Versand der Bescheide) steigt die Belastung tendenziell, je weiter ein Grundstück von der Innenstadt entfernt ist und je weniger Wohnungen darauf stehen, weil dort der Bodenwert einen großen Anteil hat; Eigenheime würden häufig stärker belastet als Mehrfamilienhäuser. Amtliche Zahlen je Ortsteil haben wir nicht gefunden (Stand 26.09.2026).
Der Hebesatz gilt einheitlich für das ganze Stadtgebiet, für Wohnen und Gewerbe gleich. Eine Satzung für eine Grundsteuer C hat Leipzig nicht beschlossen (Stand 26.09.2026). Laut Stadt liegen 450 % im mittleren Bereich der Bandbreite, die das Sächsische Staatsministerium der Finanzen für eine aufkommensneutrale Umsetzung veröffentlicht hat.
Rechenbeispiel: So rechnen Sie Ihre Grundsteuer nach
Die Stadt Leipzig rechnet selbst ein Beispiel vor: Ein Messbetrag von 250,00 € ergibt mit dem Hebesatz von 450 % eine Jahres-Grundsteuer von 1.125,00 €. Den Messbetrag finden Sie im Messbescheid des Finanzamts, den Grundsteuerwert im Grundsteuerwertbescheid.
Die folgende Tabelle zeigt den Unterschied zwischen Wohnung und Gewerbeeinheit. Der Grundsteuerwert von 100.000 € ist eine Annahme für das Beispiel; Ihr Wert steht in Ihrem Bescheid.
| Schritt | Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) | Gewerbeeinheit (Teileigentum) |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert (Annahme) | 100.000 € | 100.000 € |
| × Steuermesszahl Sachsen | 0,36 ‰ = Messbetrag 36,00 € | 0,72 ‰ = Messbetrag 72,00 € |
| × Hebesatz Leipzig 450 % | 162,00 € im Jahr | 324,00 € im Jahr |
| Rate am 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. | 40,50 € | 81,00 € |
So prüfen Sie Ihren eigenen Bescheid:
- Grundsteuerwert aus dem Grundsteuerwertbescheid ablesen.
- Mit der Messzahl Ihrer Grundstücksart multiplizieren (0,36 ‰ oder 0,72 ‰). Das Ergebnis muss dem Messbetrag im Messbescheid entsprechen.
- Den Messbetrag mit 4,5 multiplizieren (450 %). Das ist der Jahresbetrag im Grundsteuerbescheid der Stadt.
- Weicht ein Wert ab, prüfen Sie, ob ein Abschlag berücksichtigt ist oder ob die Grundstücksart falsch eingetragen wurde.
Warum 2026 kein neuer Bescheid kam
Für 2026 hat Leipzig keine Bescheide verschickt, wenn sich Ihre Steuer gegenüber 2025 nicht geändert hat. Die Stadt hat die Grundsteuer 2026 stattdessen im Elektronischen Amtsblatt 01/2026 vom 10.01.2026 öffentlich festgesetzt (§ 27 Abs. 3 GrStG). Laut Amtsblatt ersetzt diese Bekanntmachung den jährlichen Grundsteuerbescheid; sie wirkt so, als wäre Ihnen an diesem Tag ein schriftlicher Bescheid zugegangen. Die Frist für einen Widerspruch dagegen betrug einen Monat nach der Veröffentlichung und ist abgelaufen.
Es gelten Betrag und Fälligkeiten aus Ihrem zuletzt bekanntgegebenen Bescheid. Die Stadt bittet ausdrücklich: „Bitte bewahren Sie immer den letzten schriftlichen Grundsteuerbescheid auf!“ Ein neuer Bescheid kommt nur, wenn eine Steuerpflicht neu entsteht, der Steuerschuldner wechselt oder sich die Steuer wegen eines neuen Messbescheids oder eines höheren Hebesatzes ändert. 2025 hatte die Stadt am 10.01.2025 rund 150.000 Bescheide verschickt, etwa 80 % von mehr als 185.000 Steuerobjekten.
Wann Sie zahlen (§ 28 GrStG, § 3 Hebesatzsatzung):
- Regelfall: je ein Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
- Jahresbetrag bis 15 €: ganz am 15. August.
- Jahresbetrag bis 30 €: je zur Hälfte am 15. Februar und 15. August.
- Jahreszahlung auf Antrag: in einem Betrag am 1. Juli; den Antrag stellen Sie bis 30. September des Vorjahres bei der Stadt.
Kauf und Verkauf: Wer zahlt die Grundsteuer?
Die Grundsteuer entsteht mit Beginn des Kalenderjahres, nach den Verhältnissen am 1. Januar (§ 9 GrStG). Schuldner ist, wem das Finanzamt das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zurechnet (§ 10 Abs. 1 GrStG). Mehrere Eigentümer sind Gesamtschuldner (§ 10 Abs. 2 GrStG). Verkaufen Sie im laufenden Jahr, bleiben Sie für das ganze Jahr Schuldner. Private Absprachen, laut Stadt „auch notariell beglaubigt“, ändern daran nichts.
- Kaufvertrag: Er regelt den Übergang von Nutzen und Lasten und den internen Ausgleich der Grundsteuer zwischen Verkäufer und Käufer.
- Anzeige: Den Übergang zeigt der Notar dem Finanzamt an.
- Zurechnungsfortschreibung: Das Finanzamt rechnet das Grundstück dem Käufer neu zu (§ 222 Abs. 2 BewG), in der Regel frühestens zum 1. Januar des Jahres nach dem wirtschaftlichen Übergang. Den Bescheid erhält nur der neue Eigentümer.
- Umschreibung: Erst danach schreibt die Stadt um. Das Datum der Grundbucheintragung ist laut Stadt in den allermeisten Fällen nicht von Bedeutung.
- Bis dahin: Der Verkäufer zahlt weiter, bis ein Bescheid das Ende seiner Steuerpflicht ausweist. Zahlt er nicht, mahnt die Stadtkasse ihn.
Käufer haften neben dem Verkäufer für die Grundsteuer seit Beginn des letzten Kalenderjahres vor der Übereignung (§ 11 Abs. 2 GrStG), außer beim Erwerb aus einer Insolvenzmasse oder im Vollstreckungsverfahren. Ein bestandskräftiger Grundsteuerwert gilt auch für Sie als Käufer (§ 182 Abs. 2 AO).
Verzögerung in Sachsen: Laut Hinweis des Finanzamts Leipzig I vom Januar 2026 können die sächsischen Finanzämter Änderungen aus 2025, auch Eigentumsübergänge, aus technischen Gründen erst im Laufe des Jahres 2026 bearbeiten. Verkäufer aus 2025 können deshalb noch Vorauszahlungen erhalten.
Grundsteuer in der Eigentümergemeinschaft und bei Vermietung
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gilt jedes Wohnungs- und Teileigentum als eigenes Grundstück (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG). Jede Wohnung hat deshalb eine eigene Steuernummer und einen eigenen Bescheid. Wird ein Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt, entstehen neue Steuernummern. Ein Eigentümerwechsel ändert weder die Höhe der Steuer noch die Steuernummer. Ob die Grundsteuer in Ihrer Hausgeldabrechnung auftaucht, klärt der Beitrag Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung.
Als Vermieter können Sie die Grundsteuer auf Mieter umlegen. Sie gehört zu den Betriebskosten: „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“ (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Ist kein Verteilerschlüssel vereinbart, wird nach Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 BGB). Welche Miete Sie in Leipzig bei Neuvermietung und Mieterhöhung verlangen dürfen, regeln dagegen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Leipzig.
Späte oder geänderte Bescheide: Kann ein Vermieter unverschuldet nicht fristgerecht abrechnen, muss er die Nachforderung im Regelfall innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Hindernisses verlangen. Hat er gegen die Grundlagenbescheide Einspruch eingelegt, besteht das Hindernis fort, bis feststeht, ob der Grundsteuerbescheid geändert wird (BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24, Rn. 62, 66 und 67). Der Fall betraf noch den alten Einheitswert.
Bescheid falsch? Einspruch beim Finanzamt, Widerspruch bei der Stadt
In Leipzig gibt es zwei Behörden und zwei verschiedene Rechtsbehelfe. Einwände gegen den Wert oder den Messbetrag gehören nur ans Finanzamt, nicht in einen Widerspruch gegen den Bescheid der Stadt (§ 351 Abs. 2 AO).
| Bescheid | Rechtsbehelf | Frist |
|---|---|---|
| Grundsteuerwertbescheid, Messbescheid | Einspruch beim Finanzamt Leipzig I | ein Monat nach Bekanntgabe (§ 355 Abs. 1 AO) |
| Grundsteuerbescheid der Stadt (Jahresbetrag) | Widerspruch bei der Stadt Leipzig | ein Monat nach Bekanntgabe (laut Rechtsbehelfsbelehrung der Stadt) |
Ein per Post verschickter Bescheid gilt am vierten Tag nach Aufgabe zur Post als bekanntgegeben (§ 122 Abs. 2 Nr. 1 AO). Ändert das Finanzamt den Messbetrag, passt die Stadt den Grundsteuerbescheid rückwirkend ab 01.01.2025 an (§ 175 Abs. 1 AO); ein zusätzlicher Widerspruch ist dafür laut Stadt nicht nötig. Laut Rechtsbehelfsbelehrung im Amtsblatt 01/2026 legen Sie einen Widerspruch schriftlich oder zur Niederschrift bei der Stadt ein, per E-Mail an [email protected] nur mit qualifizierter elektronischer Signatur; eine einfache E-Mail wahrt die Form nicht.
- Prüfen: Grundstücksart, Fläche, Baujahr, Bodenrichtwert und Zurechnung im Grundsteuerwertbescheid.
- Trotzdem zahlen: Ein Widerspruch hat keine aufschiebende Wirkung (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO). Eine Aussetzung der Vollziehung ist laut Stadt ohne entsprechende Verfügung des Finanzamts nicht möglich.
- Geringeren Verkehrswert nachweisen: Laut Stadt ist das möglich, wenn der Grundsteuerwert mindestens 140 % des nachgewiesenen Verkehrswerts beträgt, per Gutachten eines Sachverständigen oder mit einem Kaufpreis aus einem Vertrag vom 01.01.2021 bis 31.12.2022 (koordinierte Ländererlasse vom 24.06.2024). Die Kosten tragen Sie.
- Aussichten einschätzen: Einwände gegen die gesetzlichen Grundlagen wie typisierte Miete oder Bodenrichtwert haben laut Stadt grundsätzlich keine Aussicht auf Erfolg.
Wegen der vielen Widersprüche gegen die Bescheide 2025 entscheidet die Stadt nach eigener Angabe später als in der Regelfrist von drei Monaten. Im Einzelfall hilft eine steuerliche Beratung.
Änderungen anzeigen und Erlass beantragen
Ändert sich etwas an Ihrem Grundstück, müssen Sie es dem Finanzamt melden. Für andere Anliegen ist die Stadt zuständig. Maßgeblich sind die Fristen im Gesetz; die Fragen und Antworten der Stadt nennen bei den Anzeigen teils abweichende Fristen (Stand 26.09.2026).
| Anlass | An wen | Frist |
|---|---|---|
| Änderung am Grundstück, etwa An- oder Ausbau, Abriss, Neubau, Wechsel der Grundstücksart | Finanzamt Leipzig I | drei Monate ab Ende des Kalenderjahres der Änderung (§ 228 Abs. 2 Satz 3 BewG) |
| Wegfall einer Befreiung oder einer ermäßigten Messzahl | Finanzamt Leipzig I | bis 31. März des Folgejahres (§ 19 Abs. 3 Satz 2 GrStG) |
| Erlass wegen Ertragsminderung | Stadt Leipzig | Antrag bis 31. März des Folgejahres (§ 35 Abs. 2 GrStG) |
| Jahreszahlung am 1. Juli | Stadt Leipzig | Antrag bis 30. September des Vorjahres (§ 28 Abs. 3 GrStG) |
Einen Erlass gibt es, wenn der Rohertrag ohne Ihr Verschulden um mehr als 50 % gemindert ist: dann 25 % der Grundsteuer, bei einer Minderung um 100 % dann 50 % (§ 34 Abs. 1 GrStG). Einen Eigentumsübergang durch Kaufvertrag zeigt der Notar dem Finanzamt an.
Wer die Grundsteuererklärung nicht bis 31.01.2023 abgegeben hat, bleibt laut Stadt erklärungspflichtig, auch wenn das Finanzamt geschätzt hat. Die Grundsteuerwerte werden alle sieben Jahre neu festgestellt (§ 221 BewG). Die Stadt nennt als nächsten Stichtag den 01.01.2029; das Verfahren soll dann weitgehend automatisiert laufen.
Garagen und Lauben auf fremdem Grund
Für Garagen, Lauben und andere Gebäude auf fremdem Grund und Boden gibt es seit der Reform keine eigenen Bescheide mehr. Das Gebäude gilt zusammen mit dem Grund und Boden als ein Grundstück (§ 244 Abs. 3 Nr. 2 BewG). Den Gesamtwert rechnet das Finanzamt dem Eigentümer des Grund und Bodens zu, der damit die ganze Grundsteuer schuldet.
Das ist kein Eigentumswechsel: Wem die Garage oder Laube gehört, ändert sich nicht. Der Eigentümer des Gebäudes muss aber bei der Erklärung und bei Anzeigen mitwirken (§ 228 Abs. 3 Nr. 3 BewG). Wie der Grundeigentümer sich den auf das Gebäude entfallenden Teil der Grundsteuer vom Gebäudeeigentümer erstatten lässt, ist laut Stadt zivilrechtlich zu regeln, also zwischen den beiden Eigentümern.
Geht das Eigentum an einem solchen Gebäude auf eine andere Person über, ist das dem Finanzamt anzuzeigen, mit derselben Frist von drei Monaten ab Ende des Kalenderjahres (§ 228 Abs. 2 Satz 3 BewG).
Was anders ist als in Berlin
Manche KI-Antworten nennen für Leipzig noch den alten Hebesatz von 650 % oder rechnen mit Berliner Werten. Sachsen und Berlin haben aber jeweils eigene Messzahlen, und der Hebesatz ist ein anderer. Die Berliner Werte stammen von der Senatsverwaltung für Finanzen; weitere Berliner Regeln für Eigentümer fasst der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin zusammen.
| Thema | Leipzig (Sachsen) | Berlin |
|---|---|---|
| Messzahl Wohngrundstücke und Wohnungseigentum | 0,36 ‰ | 0,31 ‰ |
| Messzahl Nichtwohngrundstücke, Teileigentum | 0,72 ‰ | 0,45 ‰ |
| Messzahl unbebaute Grundstücke | 0,36 ‰ | 0,45 ‰ |
| Hebesatz Grundsteuer B seit 2025 | 450 % (vorher 650 %) | 470 % (vorher 810 %) |
| Hebesatz Grundsteuer A seit 2025 | 600 % | 0 % |
Rechnet man Messzahl und Hebesatz für Wohnen zusammen, ergibt sich in Leipzig 0,36 ‰ × 450 % = 1,62 ‰ des Grundsteuerwerts, in Berlin 0,31 ‰ × 470 % = 1,457 ‰. Über die tatsächliche Belastung sagt dieser Faktor allein wenig: Die Grundsteuerwerte in beiden Städten unterscheiden sich wegen Bodenrichtwert und Mietniveaustufe. Eine Leipziger Gewerbeeinheit hat außerdem die doppelte Messzahl einer Wohnung; in Berlin liegt der Unterschied bei 0,31 ‰ zu 0,45 ‰.
Gleich ist das Bundesrecht: die Formel Grundsteuerwert × Messzahl × Hebesatz, die Stichtagsregel zum 1. Januar, die Einspruchsfrist von einem Monat beim Finanzamt und die Umlage auf Mieter nach der Betriebskostenverordnung.
