Wem eine Eigentumswohnung gehört, der entscheidet über Dach, Heizung und Hausgeld nicht allein, sondern gemeinsam mit den anderen Eigentümern. Beschlossene Hausgeldvorschüsse müssen Sie zahlen, auch wenn Sie dagegen gestimmt haben. Wer weiß, was ihm allein gehört, wer welche Kosten trägt und welche Rechte er in der Gemeinschaft hat, vermeidet Streit und Fehlentscheidungen.
Wie entsteht eine WEG?
Eine WEG entsteht, sobald ein Haus rechtlich in Wohnungseigentum aufgeteilt ist und die Wohnungsgrundbücher angelegt sind (§ 9a Abs. 1 WEG). Das gilt auch, wenn zunächst noch alle Wohnungen einer einzigen Person gehören, etwa einem Bauträger, der selbst geteilt hat (§ 8 WEG).
Grundlage ist die Teilungserklärung des Alleineigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 Abs. 1 WEG) oder, wenn mehrere Miteigentümer aufteilen, ein Teilungsvertrag (§ 3 Abs. 1 WEG), jeweils mit Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Sie legt fest, welche Räume jemandem allein gehören (Sondereigentum) und was allen gemeinsam gehört (Gemeinschaftseigentum).
Die dazugehörige Gemeinschaftsordnung regelt, wie die Gemeinschaft zusammenlebt: Stimmrecht, Kostenverteilung, Nutzung von Keller, Garten oder Stellplätzen.
In Berlin lagen zum Zensusstichtag 15. Mai 2022 rund 372.000 von gut 2,0 Millionen Wohnungen in Gebäuden, die in Wohnungseigentum aufgeteilt sind (Eigentumsform „Gemeinschaft von Wohnungseigentümern“), also etwa 18 % (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg). Was Eigentümer dort zusätzlich beachten müssen, fasst der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin zusammen. Wann ein Mietshaus in Berlin nur mit Genehmigung in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden darf, erklärt der Beitrag Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin.
Was gehört mir, was gehört allen?
| Bereich | Was dazu gehört und wer die Erhaltung zahlt |
|---|---|
| Sondereigentum | Die Räume Ihrer Wohnung und die Bauteile darin, die sich verändern, entfernen oder einfügen lassen, ohne das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen oder das Gebäude von außen zu verändern (§ 5 Abs. 1 WEG). Zahlt: Sie selbst. |
| Gemeinschaftseigentum | Das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht Sondereigentum sind (§ 1 Abs. 5 WEG). Zwingend dazu gehört, was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig ist oder dem gemeinsamen Gebrauch dient, etwa Dach, tragende Wände, Treppenhaus, zentrale Heizungsanlage (§ 5 Abs. 2 WEG). Zahlt: die Gemeinschaft, verteilt nach Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). |
| Sondernutzungsrecht | Eine Fläche des Gemeinschaftseigentums, etwa Garten oder Stellplatz, die nur Sie nutzen dürfen. Zahlt: wie in der Gemeinschaftsordnung geregelt, sonst wie beim Gemeinschaftseigentum. |
Wo genau die Grenze in Ihrem Haus verläuft, steht in der Teilungserklärung. Ein Blick hinein klärt viele Streitfälle, bevor sie entstehen.
Wer entscheidet was?
Eine WEG hat bis zu vier Beteiligte. Gemeinschaft und Versammlung gibt es immer, Verwaltung und Beirat nur, wenn sie bestellt sind:
- Die Gemeinschaft ist selbst rechtsfähig: Sie kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 WEG). Sie ist also Vertragspartner der Handwerker, nicht der einzelne Eigentümer. Gläubigern der Gemeinschaft haften Sie aber nach dem Verhältnis Ihres Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten, die während Ihrer Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind (§ 9a Abs. 4 WEG).
- Die Eigentümerversammlung entscheidet durch Beschluss, in der Regel mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Eine Mindestzahl anwesender Eigentümer schreibt das Gesetz nicht vor; nur die Gemeinschaftsordnung kann eine festlegen. Wie Eigentümer sie ohne Verwalter einberufen, erklärt der Beitrag Eigentümerversammlung ohne Verwalter selbst organisieren.
- Die Verwaltung erledigt selbst Maßnahmen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils nötig sind (§ 27 Abs. 1 WEG). Die Eigentümer können diese Befugnisse per Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG); ohne einen solchen Beschluss entscheidet über alles Weitere die Versammlung. Die Verwaltung vertritt die Gemeinschaft nach außen, einen Grundstückskauf- oder Darlehensvertrag schließt sie aber nur aufgrund eines Beschlusses (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Ist keine Verwaltung bestellt, vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Wie Eigentümer sie austauschen, zeigt der Ratgeber Hausverwaltung abwählen, was sie kostet, der Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?.
- Der Verwaltungsbeirat ist freiwillig: Die Eigentümer können ihn durch Beschluss bestellen (§ 29 Abs. 1 WEG). Er unterstützt und überwacht die Verwaltung und soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung prüfen (§ 29 Abs. 2 WEG). Eigene Entscheidungsbefugnisse gibt ihm das Gesetz nicht. Sein Vorsitzender vertritt die Gemeinschaft aber gegenüber dem Verwalter (§ 9b Abs. 2 WEG) und kann die Versammlung einberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert (§ 24 Abs. 3 WEG). Weitere Mitsprache bekommt der Beirat nur, wenn die Eigentümer per Beschluss einzelne Handlungen des Verwalters von seiner Zustimmung abhängig machen (§ 27 Abs. 2 WEG). Wer gewählt werden kann, wie ein Mitglied haftet und wo die Grenzen liegen, erklärt der Beitrag Verwaltungsbeirat: Aufgaben, Rechte und Grenzen.
Welche Rechte habe ich als Eigentümer?
| Recht | Grundlage |
|---|---|
| Einsicht in die Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft | § 18 Abs. 4 WEG |
| eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen | § 18 Abs. 2 WEG |
| zusammen mit mehr als einem Viertel der Eigentümer eine Versammlung verlangen, in Textform mit Zweck und Gründen | § 24 Abs. 2 WEG |
| einen Beschluss anfechten: Klage binnen eines Monats nach der Beschlussfassung, Begründung binnen zwei Monaten | § 45 WEG |
| angemessene bauliche Veränderungen verlangen, etwa für Barrierefreiheit, einen Ladepunkt fürs E-Auto, Einbruchsschutz, Glasfaser oder ein Balkonkraftwerk (Steckersolargerät) | § 20 Abs. 2 WEG |
Bei den baulichen Veränderungen entscheidet die Gemeinschaft über das Wie der Durchführung (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Wie Sie eine Versammlung verlangen, zeigt die Vorlage Verlangen auf Einberufung einer Eigentümerversammlung.
Welche Pflichten habe ich?
- Hausgeld zahlen: Die beschlossenen Vorschüsse sind zu zahlen, auch wenn Sie mit einem Beschluss nicht einverstanden sind. Ein Beschluss gilt, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt, es sei denn, er ist nichtig (§ 23 Abs. 4 WEG); zurückhalten dürfen Sie beschlossene Vorschüsse nicht (BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24). Was für zusätzliche Zahlungen gilt, erklärt der Beitrag Sonderumlage in der WEG, wie Sie die Abrechnung vor dem Beschluss prüfen, der Beitrag Jahresabrechnung prüfen.
- Regeln einhalten: Gesetz, Vereinbarungen wie die Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse wie die Hausordnung gelten für Sie (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG).
- Arbeiten dulden: Sie müssen dulden, dass Ihr Sondereigentum betreten wird und dort gearbeitet wird, soweit Vereinbarungen oder Beschlüsse das vorsehen oder, wenn nichts geregelt ist, soweit Ihnen dadurch kein Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus entsteht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Geht eine zu duldende Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus, können Sie einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG).
