Wer in Berlin ein Mietshaus aufteilen und Wohnungen einzeln verkaufen will, braucht ab sechs Wohnungen die Zustimmung des Bezirks. Ohne Genehmigung trägt das Grundbuchamt die Aufteilung nicht ein. Und wer eine vermietete, umgewandelte Wohnung kauft, kann oft zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Hier steht, was gilt, wann die Genehmigung erteilt werden muss und was das für Käufer und Verkäufer heißt.
Was gilt
Eine Verordnung des Senats vom 11.11.2025 bestimmt ganz Berlin als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Deshalb darf ein Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen nur mit Genehmigung in Wohnungseigentum aufgeteilt werden (§ 250 BauGB). Die Verordnung gilt vom 01.01.2026 bis 31.12.2030 für die ganze Stadt.
Erfasst sind Wohngebäude, die schon am Tag des erstmaligen Inkrafttretens einer solchen Verordnung bestanden (§ 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB); in Berlin trat die erste Verordnung am 06.08.2021 in Kraft. Ausgenommen sind Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird (Satz 2), laut Senatsverwaltung etwa durch Anbau, Aufstockung oder Dachausbau. Der übrige Bestand des Hauses bleibt genehmigungspflichtig.
In sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutz) sind zusätzlich Häuser mit bis zu fünf Wohnungen genehmigungspflichtig (Umwandlungsverordnung 2025 nach § 172 BauGB, gültig vom 13.03.2025 bis 12.03.2030). Für Häuser mit mehr als fünf Wohnungen geht dort die Verordnung nach § 250 BauGB vor (§ 250 Abs. 7 BauGB).
| Gebäude | Genehmigungspflicht |
|---|---|
| bis 5 Wohnungen | außerhalb des Milieuschutzes keine; im Milieuschutzgebiet ja, nach § 172 BauGB |
| mehr als 5 Wohnungen | überall in Berlin, nach § 250 BauGB (für Gebäude, die am 06.08.2021 bestanden) |
Wann die Genehmigung erteilt werden muss
Das Gesetz nennt fünf Fälle, in denen die Genehmigung nach § 250 BauGB zu erteilen ist (§ 250 Abs. 3 Satz 1 BauGB):
- Verkauf an die Mieter: Die Wohnungen sollen zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden.
- Eigennutzung durch Familie: Die Wohnungen sollen zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden.
- Nachlass: Das Grundstück gehört zu einem Nachlass, und das Wohneigentum soll für Miterben oder Vermächtnisnehmer gebildet werden.
- Ansprüche Dritter: Ansprüche auf Übertragung von Wohneigentum sind durch eine Vormerkung gesichert, die vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts im Grundbuch eingetragen wurde.
- Unzumutbarkeit: Ein Verzicht auf die Aufteilung ist auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls nicht mehr zumutbar.
In anderen Fällen darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn das für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist; unter dieser Voraussetzung kann sie auch mit einer Auflage erteilt werden (§ 250 Abs. 4 BauGB).
Zwei Drittel der Mieter in der Praxis: Die Absicht allein genügt nicht. Nach der Begründung der Verordnung verlangen die Bezirke notariell beurkundete Kaufverträge mit zwei Dritteln der Mieter. Die Senatsverwaltung nennt Kaufverträge, die unter der Bedingung der Erteilung der Genehmigung geschlossen werden.
Im Milieuschutzgebiet richten sich die Genehmigungsfälle für Häuser bis fünf Wohnungen nach § 172 Abs. 4 BauGB. Dort besteht zusätzlich ein Anspruch auf Genehmigung, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB).
Die verlängerte Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 2 BGB verkürzt sich dann um fünf Jahre, die Frist nach § 577a Abs. 1 BGB entfällt. Nach der Begründung der Verordnung wurden so vom 14.03.2015 bis 31.12.2024 rund 47.000 Wohnungen genehmigt.
Antrag und Verfahren
- Zuständiges Amt: Den Antrag stellen Sie beim für Planen zuständigen Amt des Bezirks, in dem das Haus liegt (§ 2 der Verordnung); in Neukölln ist das die Abteilung Stadtentwicklung, Fachbereich Stadtplanung. Neukölln bietet eine eigene Auskunftsstelle zur Umwandlung an; ein frühes Gespräch klärt, ob einer der gesetzlichen Genehmigungsfälle vorliegt.
- Genehmigungsfall angeben: Im Antragsformular des Bezirksamts Neukölln ist anzugeben, auf welchen Ausnahmefall sich der Antrag stützt. Beim Verkauf an die Mieter verlangt Neukölln unter anderem eine Liste der Mieter mit wirksamen notariellen Kaufverträgen, beglaubigte Kopien dieser Verträge sowie Meldebescheinigungen und Mietverträge der kaufenden Mieter. Ob andere Bezirke dieselben Unterlagen verlangen, fragen Sie dort nach.
- Grundbuch: Das Grundbuchamt trägt die Aufteilung nur ein, wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist (§ 250 Abs. 5 BauGB).
- Spätere Verkäufe: In der Genehmigung kann bestimmt werden, dass auch die spätere Veräußerung der Wohnungen genehmigungspflichtig ist; das wird im Wohnungsgrundbuch eingetragen und erlischt mit dem Außerkrafttreten der Verordnung (§ 250 Abs. 3 Satz 2 bis 4 BauGB).
Im Milieuschutzgebiet ohne Genehmigung: Wird eine Teilung trotz vorläufiger Untersagung während der Aufstellung einer Erhaltungsverordnung eingetragen, ist sie gegenüber dem Land relativ unwirksam und kann gelöscht werden; die Regel, dass mit der Eintragung die Genehmigung nach § 250 als erteilt gilt, heilt das nicht (BGH, Urteil vom 20.12.2024, V ZR 277/23).
Wirkung in Zahlen
Nach Angaben der Senatsverwaltung hat die Genehmigungspflicht die Zahl der Umwandlungen deutlich gesenkt. Gezählt sind über Grundbuchumschreibungen vollzogene Umwandlungen; weil Eintragungen zeitlich verzögert erfolgen, ging die Zahl nur schrittweise zurück.
| Jahr | Umgewandelte Wohnungen |
|---|---|
| 2021 | 28.783 |
| 2022 | 17.116 |
| 2023 | 4.475 |
| 2024 | 1.552 |
Quelle: Begründung der Verordnung vom 11.11.2025, Amtsblatt für Berlin Nr. 48/2025, S. 3078. Weitere Berliner Regeln für Eigentümer fasst der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin zusammen.
Was nach einer Umwandlung für Mieter gilt
Beide Regeln greifen nur, wenn an der vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde, die Wohnung also erst nach dem Einzug umgewandelt wurde.
- Vorkaufsrecht (§ 577 BGB): Wird die Wohnung an einen Dritten verkauft, darf der Mieter zu den Bedingungen dieses Kaufvertrags kaufen (§ 464 Abs. 2 BGB). Frist: zwei Monate nach Empfang der Mitteilung über den Kaufvertrag (§ 469 Abs. 2 BGB). Kein Vorkaufsrecht beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige.
- Kündigungssperre (§ 577a BGB): Der Erwerber kann sich auf Eigenbedarf oder die Hinderung wirtschaftlicher Verwertung erst zehn Jahre nach der Veräußerung berufen; die Senatsverwaltung stellt auf die erste Veräußerung und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch ab. Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung gültig bis 30.09.2033.
Die Berliner Verordnung setzt die Frist auch für die Fälle des § 577a Abs. 1a BGB (Veräußerung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber) auf zehn Jahre. Auch die Einbringung einer Wohnung in eine Familien-GbR ist eine Veräußerung im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 21.01.2026, VIII ZR 247/24).
Was das für Käufer und Verkäufer heißt
- Käufer einer vermieteten, umgewandelten Wohnung müssen mit langer Wartezeit rechnen, bevor sie selbst einziehen können. Wer stattdessen weitervermietet, prüft die Grenzen der Mietpreisbremse in Berlin.
- Verkäufer müssen den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags und über sein Vorkaufsrecht unterrichten; die Mitteilung kann auch der Käufer übernehmen (§ 577 Abs. 2, § 469 Abs. 1 BGB). Der Mieter übt das Vorkaufsrecht durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus (§ 577 Abs. 3 BGB).
- Nach der Aufteilung entsteht eine Eigentümergemeinschaft, die eine Verwaltung braucht; was das kostet, zeigt Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?.
- Bei geplanter Aufteilung klären Sie früh mit dem Bezirk, ob einer der gesetzlichen Genehmigungsfälle vorliegt. Im Einzelfall hilft eine rechtliche Beratung.
